УИД 03RS0003-01-2024-004539-69

Дело № 2-5174/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2025 г. г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Искандаровой Т.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой Е.Р., 

с участием представителя истца ФИО7, 

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5174/2025 по исковому заявлению Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства к ФИО1 о взыскании долга по договору участия в долевом строительстве, 

установил:

Некоммерческая организация Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании долга по договору участия в долевом строительстве, указав в обоснование исковых требований, что 26 декабря 2011 г. между ООО «РегионСтройКомплекс» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>. Согласно договору ООО «РегионСтройКомплекс» обязуется построить многоквартирный дом – объект третьей очереди строительства многоэтажного дома секции «2Е» со встроенно-пристроенными административными помещениями, магазином и подземной автостоянкой в квартале № в Ленинском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и по завершении строительства передать участнику долевого строительства нежилое помещение № 12, общей проектной площадью 168,40 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (строительный адрес).

В соответствии с п. 2.2 договора общая стоимость объекта составляет 11 788 000 рублей, стоимость одного квадратного метра – 70 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17 августа 2018 г. АО «РегионСтройКомплекс» (правопреемник ООО «РегионСтройКомплекс») признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04 сентября 2020 г. по делу № А07-30473/2017 удовлетворено заявление НО Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан (далее – Фонд РБ) о передаче имущества и обязательств застройщика АО «РегионСтройКомплекс» новому приобретателю – Фонду РБ.

В соответствии с указанным определением к Фонду РБ перешли вместе с земельным участком и расположенными на нем объектами незавершенного строительства обязательства АО «РегионСтройКомплекс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А07-30473/2017.

Указанное означает, что все права и обязанности по завершению строительства и передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства по договору участия в долевом строительстве возложены на Фонд РБ.

Определением Арбитрадного суда республики Башкортостан от 31 мая 2018 г. в рамках дела № А07-30473/2017 удовлетворено требование ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов четвертой очереди. 

В последующем Фондом РБ данный многоквартирный жилой дом достроен, 22 ноября 2022 г. многоквартирный жилой с присвоенным почтовым адресом: г. Уфа, 

<

адрес> введен в эксплуатацию.

20 сентября 2024 г. письмом № Фонд РБ в соответствии с ч. 3 ст. 21.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уведомил ФИО1 о завершении строительства жилого дома. Указанным письмом ФИО1 уведомлена о возникшей задолженности по договору в размере 1 505 000 рублей, в связи с увеличением фактической площади объекта. Задолженность образовалась в результате обмеров, выполненных предприятием по технической инвентаризации. Общая площадь помещения составила 189,90 кв.м.

В силу п. 2.5 договора стоимость договора может быть изменена в связи с изменением проектной площади нежилого помещения. Изменение суммы договора производится исходя из уточненной площади на стоимость одного квадратного метра. Стоимость одного квадратного метра по пункту 2.2 Договора составляет 70 000 руб.

Согласно произведенным контрольным обмерам, отраженным в техническом паспорте многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, 

<

адрес>, секция 2Е, общая площадь объекта (нежилое помещение № 3, строительный номер 12) составила 189,90 кв.м., проектная площадь по договору - 168,40 кв.м. Таким образом, по итогам обмеров общая площадь помещения увеличилась на 21,5 кв.м., что соответствует 1 505 000 руб. ((189,90 кв.м. - 168,40 кв.м.) * 70 000 руб.).

В целях досудебного урегулирования спора ответчику была направлена претензия от 07 ноября 2024 г. (исх. №) о наличии имеющейся задолженности. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 80083703408126 претензия ответчиком получена 06 декабря 2024 г. ФИО1 был направлен ответ на претензию, в котором она просила представить расчет. Фондом РБ в адрес ФИО1 было направлено письмо от 10 декабря 2024 г. (исх. №), в котором все подробно было описано. Таким образом, Фондом РБ досудебный порядок урегулирования спора был соблюден.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ФИО1 в пользу НО Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства денежные средства в размере 1 505 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 30 050 руб.

Ответчик ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, в материалах дела имеется ее отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 исковые требования не признал, просил в иске отказать, ссылаясь на доводы, изложенные в возражении на иск, суду пояснил, что после смены застройщика новый застройщик получил объект с готовностью более 60%, нежилые помещения первого этажа были завершены прежним застройщиком; дополнительное соглашение к договору долевого участия между ответчиком и истцом не заключалось, истец не принял на себя обязательств по достройке нежилых помещений, истец не понес расходов на строительство нежилого помещения; акт приема-передачи объекта между истцом и ответчиком не подписывался, более того, истец отказался от его подписания; иск направлен на злоупотребление правом и получение неосновательного обогащения; финансирование отделки нежилых помещений не производилось.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 26 декабря 2011 г. между ООО «РегионСтройКомплекс» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>. Согласно договору ООО «РегионСтройКомплекс» обязуется построить многоквартирный дом – объект третьей очереди строительства многоэтажного дома секции «2Е» со встроенно-пристроенными административными помещениями, магазином и подземной автостоянкой в квартале № в Ленинском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и по завершении строительства передать участнику долевого строительства нежилое помещение №, общей проектной площадью 168,40 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (строительный адрес).

В соответствии с п. 2.2 договора общая стоимость объекта составляет 11 788 000 рублей, стоимость одного квадратного метра – 70 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17 августа 2018 г. АО «РегионСтройКомплекс» (правопреемник ООО «РегионСтройКомплекс») признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 4 сентября 2020 г. по делу № А07-30473/2017 удовлетворено заявление Фонда РБ о передаче имущества и обязательств застройщика АО «РегионСтройКомплекс» новому приобретателю – Фонду РБ.

В соответствии с указанным определением к Фонду РБ перешли вместе с земельным участком и расположенными на нем объектами незавершенного строительства обязательства АО «РегионСтройКомплекс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А07-30473/2017.

Указанное означает, что все права и обязанности по завершению строительства и передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства по договору участия в долевом строительстве возложены на Фонд РБ.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31 мая 2018 г. по делу № А07-30473/2017 удовлетворено требование ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов четвертой очереди. 

В последующем Фондом РБ данный многоквартирный жилой дом достроен, 22 ноября 2022 г. многоквартирный жилой с присвоенным почтовым адресом: г. Уфа, 

<

адрес> введен в эксплуатацию.

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2024-232385928 от 17 сентября 2024 г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 3 (строительный номер 12) кадастровый №, площадью 189,9 кв.м.

В силу п. 2.5 договора цена договора может быть изменена в случае, если общая площадь объекта долевого строительства окажется больше общей проектной площади объекта долевого строительства. Сумма, на которую увеличивается стоимость объекта долевого строительства, составляет разницу между стоимостью объекта долевого строительства общей проектной площади и стоимостью объекта долевого строительства общей площади. 

Стоимость одного квадратного метра по пункту 2.2 договора составляет 70 000 руб. Согласно произведенным контрольным обмерам, отраженным в техническом паспорте, общая площадь объекта составила 189,90 кв.м., проектная площадь по договору - 168,40 кв.м. Таким образом, по итогам обмеров общая площадь помещения увеличилась на 21,5 кв.м., что соответствует 1 505 000 руб. ((189,90 кв.м. - 168,40 кв.м.) * 70 000 руб.).

20 сентября 2024 г. письмом № Фонд РБ в соответствии с ч. 3 ст. 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уведомил ФИО1 о завершении строительства жилого дома. Указанным письмом ФИО1 уведомлена о возникшей задолженности по договору в размере 1 505 000 рублей, в связи с увеличением фактической площади объекта. Задолженность образовалась в результате обмеров, выполненных предприятием по технической инвентаризации. Общая площадь помещения составила 189,90 кв.м.

Доказательств того, что дольщику был передан объект меньшей площади, нежели установлено замерами при подготовке технического паспорта, суду не представлено.

ФИО1 20 сентября 2024 г. уведомлялась о возникшей задолженности с принятием на себя обязательства по оплате долга в течение 5 рабочих дней с даты получения уведомления, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80082501728207. 

Согласно отчета об отслеживании отправления, уведомление, направленное истцом в адрес ответчика, возвращено из-за истечения срока хранения.

Вместе с тем, в силу п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

7 ноября 2024 г. (исх. №) Фондом в адрес ФИО1 направлена претензия об оплате образовавшейся задолженности в течение 10 рабочих дней с даты получения претензии. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, претензия получена 6 декабря 2024 г. Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Пунктом 1 статьи 8 приведенного Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. 

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

В силу п. 2.5 договора цена договора может быть изменена в случае, если общая площадь объекта долевого строительства окажется больше общей проектной площади объекта долевого строительства. Сумма, на которую увеличивается стоимость объекта долевого строительства, составляет разницу между стоимостью объекта долевого строительства общей проектной площади и стоимостью объекта долевого строительства общей площади. Стоимость одного квадратного метра по пункту 2.2 Договора составляет 70 000 руб.

Согласно произведенным контрольным обмерам, отраженным в техническом паспорте, общая площадь объекта составила 189,90 кв.м., проектная площадь по договору - 168,40 кв.м. Таким образом, по итогам обмеров общая площадь помещения увеличилась на 21,5 кв.м., что соответствует 1 505 000 руб. 

В силу ч.ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Оценивая доводы ответчика, изложенные в отзыве, суд находит их необоснованными и несостоятельными по следующим основаниям. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04 сентября 2020 г. по делу № А07-30473/2017 к истцу перешли все обязательства АО «РегионСтройКомплекс» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, в том числе и обязательства по договору с ответчиком. В силу закона (ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») последующее заключение отдельного дополнительного соглашения к договору с каждым дольщиком для перехода обязательств не требуется. Таким образом, истец является надлежащим правопреемником первоначального застройщика по всем правам и обязанностям, вытекающим из оспариваемого договора. 

Тот факт, что объект был передан ответчику без подписания передаточного акта, не отменяет его обязанности по оплате стоимости фактически полученного им объекта с превышающей площадью. Государственная регистрация права собственности ответчика на объект является надлежащим доказательством его принятия. Ссылка ответчика на отказ истца в подписании акта, даже если такой отказ имел место, не освобождает ответчика от исполнения его денежного обязательства, предусмотренного условиями договора. 

Утверждение ответчика об отсутствии отношений, с учетом Федерального закона №214-ФЗ, между ней и истцом опровергается приведенными выше судебными актами арбитражного суда, которые установили правопреемство истца в отношении обязательств первоначального застройщика, и фактом государственной регистрации права собственности ответчика на объект, переданный истцом.

Довод ответчика о том, что истец не понес расходов на строительство и получил финансирование из иных источников, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями. Ответчик принял на себя обязательство оплатить объект по цене, определяемой в том числе и его фактической площадью. Источники финансирования строительства истцом не влияют на объем обязательств ответчика, установленных договором.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 1 505 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 050 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства к ФИО1 о взыскании долга по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (ИНН 

<

***>) денежные средства в размере 1 505 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 050 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 1 сентября 2025 г. 

Судья Т.Н. Искандарова