Дело №3а-36/2021 

УИД 33ОS0000-01-2020-000280-75

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

**** **** года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Малыгиной В.И., 

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 3200 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - складские объекты, III-V классов вредности, для иных видов жилой застройки, расположенный по адресу: ****, участок № ****.

По данным Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 1 871 840 руб.

Между тем в соответствии с отчетом об оценке ООО Оценочная и консалтинговая компания «****» от **** **** рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на **** составляет 938 539 рублей 

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** в размере равном его рыночной стоимости в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

Административный истец ФИО1 судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 требования поддержала в полном объеме, размер установленной в ходе судебной экспертизы кадастровой стоимости земельного участка не оспаривала.

Административный ответчик администрация **** представителя для участия в судебное заседание не направила, представила отзыв, в котором указала, что не возражает в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 956 192 руб., установленной по результатам судебной оценочной экспертизы от **** **** (л.д.179 т.1).

Представитель административного ответчика администрации МО ****, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В представленных письменных возражениях указано, что согласно отчету от **** ****, составленному ООО «****» в целях проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составила 2 040 600 руб. (л.д.212-213 т.1).

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по **** (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра по ****») представил письменные возражения, в которых выразил несогласие с определением процессуального положения в качестве административного ответчика. Указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена актом определения кадастровой стоимости ФГБУ «ФКП Росреестра по ****» от **** по состоянию на **** в размере 1 871 840 руб. в соответствии с п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от **** ****. Указал, что исполнение технических функций, выразившихся в проведении арифметических подсчетов согласно установленной методике с использованием удельных показателей, утвержденных постановлением администрации **** от **** ****, об утверждении результатов определения кадастровой стоимости не свидетельствует. При этом отметил, что федеральным законодателем разделены правовые понятия «определение кадастровой стоимости» и «утверждение результатов определения кадастровой стоимости». Правом на утверждение результатов определения кадастровой стоимости, равно как утверждение удельных показателей кадастровой стоимости филиал не наделен. Право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости, равно как размер рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО «****» ФИО3, не оспаривал. Судебное заседание просил провести в отсутствие представителя (л.д.193-197 т.1, л.д.73-74 т.2).

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** (далее- Управление Росреестра по ****) в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела, представил письменный отзыв, в котором указал, что права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривает, правильность заключения эксперта ООО «****» ФИО3 от **** **** под сомнение не ставит. Судебное заседание просит провести в отсутствие представителя (л.д.76 т.2).

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей администрации ****. Администрации МО ****, ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****, Управления Росреестра по ****, явка которых не признана обязательной.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - складские объекты, III-V классов вредности, для иных видов жилой застройки, площадью 3200 кв.м., расположенный по адресу: ****, участок № ****, что подтверждается договором аренды земельного участка от **** ****, заключенным между администрацией МО **** (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на срок до **** года (л.д.11-13 т.1).

Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет **** (л.д.16-17 т.1). 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена актом определения кадастровой стоимости ФГБУ «ФКП Росреестра по ****» от **** № б/н по состоянию на **** в размере 1 871 840 руб.(л.д.199 т.1).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** внесены в государственный реестр недвижимости ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от **** № **** (л.д.15 т.1).

С учетом положений статьи 24.18 Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость в отношении объекта недвижимости устанавливается на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

**** ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика арендных платежей, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от **** №**** во **** при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. 

Решением названной Комиссии от **** **** данное заявление отклонено (л.д. 27-29 т.1).

**** ФИО1 обратился настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Поскольку размер арендных платежей, подлежащих уплате административным истцом на основании договора аренды земельного участка от **** **** и расчета арендной платы, являющегося приложением **** к указанному договору (л.д.13 т.1), исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. 

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке, составленный ООО Оценочная и консалтинговая компания «****» от **** ****, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на **** составляет 938 500 рублей. В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 237-239 т.1).

Согласно заключению эксперта ООО Аналитический центр «****» ФИО3 от **** **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 956 192 руб. 

Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертом выявлены существенные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В частности, указано, что описание процедуры согласования результатов оценки не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нарушение требований п.58 ФСО **** дата осмотра в ответе не указана. В нарушение п.8г ФСО **** в приложении к отчету на странице 121 представлен недействительный на дату составления отчета полис страхования ответственности оценщика. В нарушение п.8ж ФСО **** оценщиком не указаны документы, использованные при проведении оценки с указанием источников их получения. Сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, не соответствует п.11 ФСО ****. В нарушение п.8 и ФСО **** в отчете не представлена последовательность определения стоимости объекта оценки. Описание правила отбора для проведения расчетов не соответствуют п.22 в ФСО ****, правила отбора аналогов в ответе не указаны. В нарушение п.25 ФСО ****, п.27 ФСО **** в рамках сравнительного подхода использовался один метод. В нарушение требований п.8и ФСО **** в отчете отсутствует последовательность определения стоимости объекта оценки, описание процесса определения скорректированной стоимости для аналогов. На страницах 79 и 87 некорректно применен повышающий коэффициент к объектам-аналогам. Применяя понижающую корректировку на передаваемые права к объектам-аналогам, оценщик определяет рыночную стоимость права аренды, в то время как на странице 4 отчета указано, что учитываемым при оценке объекта является право собственности, что вводит в заблуждение пользователя отчета. При этом корректировка на передаваемые права к объектам-аналогам в рамках данного отчета абсолютно недопустима, поскольку при определении рыночной стоимости для оспаривания результатов кадастровой стоимости нужно рассчитывать рыночную стоимость права собственности на данный объект недвижимости. Процедура согласования в нарушение п.8к ФСО **** отсутствует. Таким образом, ООО Оценочная и консалтинговая компания ****» при подготовке отчета от **** **** были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, к описанию объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером ****, к методам расчета рыночной стоимости данного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой (л.д.2-58 т.2). 

Экспертиза проведена экспертом ООО Аналитический центр «****» ФИО3, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с **** года, стаж работы судебного эксперта с **** года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта от **** **** соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 КАС РФ, а также требованиям Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральным стандартам оценки ФСО **** «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО**** «Цель оценки и виды стоимости», ФСО**** «Требования к отчету об оценке» и ФСО**** «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 КАС РФ, участвующими в деле лицами, в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, данное заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на ****, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта от **** **** мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, ч. 8 ст. 82 КАС СРФ, суд признает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, определенной по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке ООО Оценочная и консалтинговая компания «****» от **** ****-ЗУ вышеуказанным критериям не отвечает, опровергнут заключением проведенной по делу судебной экспертизы, в связи с чем, не может быть положен в основу выводов суда.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 3200 +/- 20 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – складские объекты III-V классов вредности, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: ****, участок ****, по состоянию на **** в размере равном его рыночной стоимости 956 192 рубля.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в Комиссию или суд (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости следует считать ****, то есть дату обращения в Комиссию.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике по заявленным ФИО1 требованиям, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в силу которых, на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку органом, утвердившим кадастровую стоимость спорного земельного участка, является ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****, именно данный орган в силу вышеприведенных разъяснений высшей судебной инстанции следует признать надлежащим ответчиком по настоящему иску.

Учитывая, что администрация ****, администрация муниципального образования ****, поименованные ФИО1 в качестве ответчиков, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не определяли, самостоятельные требования к данным ответчикам не заявлены, какие-либо обязанности решением суда на указанные органы не возложены, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении иска к указанным ответчикам.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от **** № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 3200 +/- 20 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – складские объекты III-V классов вредности, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: ****, участок ****, по состоянию на **** в размере равном его рыночной стоимости 956 192 (девятьсот пятьдесят шесть тысяч сто девяносто два) рубля 00 копеек.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости ****.

В иске к администрации ****, администрации муниципального образования **** – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья 

Владимирского областного суда О.И.Емельянова

Мотивированное решение изготовлено ****