Дело № 2-23/2025

УИД 61RS0008-01-2024-002719-15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 г. г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Цмакаловой Н.В.

при помощнике ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО Специализированный Застройщик «Авангард» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к ответчику ООО Специализированный Застройщик «Авангард» о взыскании стоимости работ по устранению недостатков объекта долевого строительства, неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование иска указала, что между ФИО2 и ООО «Специализированный Застройщик Авангард» заключен договор участия в долевом строительстве от 28.09.2022 г. №, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный Договором срок построить с привлечением денежных средств Участников долевого строительства на земельном участке многоквартирный 9-этажный 3-секционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, поз. 1.1, количеством квартир – 184, общей площадью – 13054,88 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с к.н. №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу, как участнику долевого строительства Объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру с проектным номером №, расположенную на 

<

данные изъяты> Многоквартирного дома общей площадью по проекту 63,3 кв.м. ( с учетом лоджии (балкона) с коэффициентом).

Стоимость объекта долевого строительства установлена в размере 6 931 408 руб. из расчета 109 501 руб. за 1 кв.м.

Согласно п. 6.1 договора застройщик обязуется ввести в эксплуатацию объект в срок до 01 июня 2023 г. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства установлен до 29.09.2023 г.

Истец полностью исполнил свои обязательства по Договору, в том числе оплатил стоимость квартиры, в размере 6 931 408 руб., однако Ответчик разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получил 20.11.2023 г., акт приема-передачи квартиры был подписан 19 марта 2024 года. Обязательство по передаче квартиры Участнику просрочено на 173 дня. 

Таким образом, ответчиком существенно нарушен срок передачи квартиры.

С целью урегулирования спора в досудебном порядке, 08.02.2024 года истец направил в адрес ООО «СЗ Авангард» претензию. В ответ на претензию застройщиком было заявлено о зачете требований о неустойке встречными требованиями о доплате в соответствии с условиями п. 5.1.5 Договора участия в долевом строительстве и произведен собственный расчет неустойки. Не согласившись с требованиями Застройщика истец произвел оплату дополнительной площади в размере 43802 руб.

Так как застройщиком квартира передана с нарушением срока, то истцом заявлено требование о взыскании неустойки на основании ч.2 ст.6 ФЗ № 214- ФЗ от 30.12.2004г. за период с 29 сентября 2023 года по 19 марта 2024 года, исходя из ставки рефинансирования 7,5%, размер которой составляет 599 566,79 рублей.

Истцом в связи с нарушением срока сдачи объекта были также понесены убытки, связанные с необходимостью аренды квартиры на срок 4 месяца в размере 100 000 руб. Право истца требовать возмещения убытков предусмотрено ст. 15 ГК РФ.

Кроме того, переданный объект имеет недостатки, в связи с чем, истец вправе требовать возмещение стоимости устранения недостатков.

Согласно заключению ООО «Объектив» от 22.04.2024 г. № 04-15 качество выполненных строительно-монтажных работ в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, не соответствует требованиям строительных норм и правил и иных нормативных документов, которые регламентируют требования к проведению и устройству отделочныхх работ по помещениям, а именно: ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия ( с поправкой)», СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции СНиП II-2281* (с изменением № 1)», СП 70.13330.2012 «несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с изменениями № 1,3-6)» СТО НОСТРОЙ 2.9.136-2013 «Строительные конструкции зданий и сооружений. Устройство конструкций с применением изделий и армированных элементов из ячеистых бетонов автоклавного твердения. Правила, контроль выполнения и требования к результатам работ, рекомендации по применению». Итоговая стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков, носящих производственный характер и являющихся результатом некачественных строительно-монтажных работ в 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес> по состоянию на дату проведения исследования составляет 282 731 руб. 

Истец ссылается на то, что неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры в установленный договором срок нарушило право ФИО2 как потребителя и причинило ей моральный вред, размер которого она оценивает в 50 000 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд взыскать с ООО СЗ «Авангард» в свою пользу неустойку в размере 599 566,79 рублей, стоимость восстановительных работ по устранению недостатков в размере 282 731 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 516148,89 руб.

Последствии истец уменьшила размер исковых требований и просила взыскать с ООО СЗ «Авангард» в свою пользу неустойку за период с 30.09.2023 г. по 19.03.2024 г. в размере 596 101,09 рублей, стоимость восстановительных работ по устранению недостатков в размере 207 238 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 406 669,55 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Кроме того, в материалах дела имеется ходатайство истца о рассмотрении дела в её отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители истца, действующие на основании доверенности ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебном заседании настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований по доводам, изложенным в иске, письменных пояснениях.

Представитель ответчика ООО СЗ «Авангард» ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования иска не признал, просил в удовлетворении требований отказать, привел доводы, изложенные в письменных возражениях. Указал, что с учетом неполучения истцом уведомления о необходимости принятия объекта долевого строительства от 21 ноября 2023 г., а также сроков, установленных п. 10.5 Договора, в соответствии с которым письмо считается полученным по истечении 10 календарных дней с даты направления, и срока, в течение которого Участник обязан принять объект (10 рабочих дней), неустойку за нарушение срока передачи объекта необходимо рассчитывать за период с 30 сентября 2023 года по 01 декабря 2023 года с применением ставки ЦБ РФ 7,5%, как того требует Постановление Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326. В данном случае неустойка не может превышать 218 339,35 руб. Кроме того, у Участника возникла обязанность по возмещению стоимости дополнительных 3,5 кв.м. площади квартиры в соответствии с п. 5.1.5 Договора, что составило 383 253 руб. 14.02.2024 г. ФИО2 направлено уведомление о взаимозачете. Взаимозачет состоялся, обязательства по неустойке считаются погашенными. ФИО2 не соблюден порядок взаимодействия участника и застройщика, установленный Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 г. № 2380. От устранения недостатков застройщик никогда не отказывался и не отказывается. В случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер заявленной неустойки и штрафа до 10 000 рублей, снизить размер компенсации морального вреда до 1000 рублей. Также указал на необходимость предоставления отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2024 на основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив доказательства по гражданскому делу, суд полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (далее Федеральный закон от 20.12.2004 № 214-ФЗ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 названного Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из пункта 1 статьи 12 Федерального закона.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в составе блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ).

Как установлено судом, между ООО Специализированный застройщик «Авангард» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве от 28.09.2022 г. № по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом по адресу:

<

адрес> на земельном участке с к.н. №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ФИО2, как участнику долевого строительства Объект долевого строительства. А ФИО2 обязалась оплатить стоимость Объекта в размере 6 931 408 руб. ( п. 3.1 Договора). 

Объектом долевого строительства по договору является двухкомнатная квартира под проектным №, общей расчетной площадью с понижающим коэффициентом 63,3 кв.м., общей площадью без учета балкона и лоджии 59,98 кв.м., состоящая из: жилой площади 27,46 кв.м., общей площади помещений вспомогательного назначения (кухня, с/у, прихожая) – 17,53 кв.м./ 5,37 кв.м./9,62 кв.м., общей площади лоджии (балкона), фактическая/ с коэффициентом 8,03 (3,82) кв.м., расположенная 

<

данные изъяты>

Согласно п. 6.1. вышеуказанного договора Застройщик обязан ввести в эксплуатацию многоквартирный дом 01.06.2023. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства установлен – до 29.09.2023 г.

Дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры между сторонами по делу не заключалось.

Истец выполнила условия указанного договора, оплатив стоимость квартиры в полном объеме, а именно 6 931 408 рублей.

Объект долевого строительства в срок, установленный договором, передан истцу не был.

Акт приема-передачи объекта долевого участия в строительстве подписан сторонами 19 марта 2024 года.

08.02.2024 г. истцом направлена претензия о выплате неустойки, в связи с нарушением срока передачи объекта долевого участия в строительстве. В ответ 14.02.2024 г. в адрес истца направлено уведомление о прекращении обязательства по выплате неустойки зачетом встречного однородного требования к ФИО2 об оплате 3,5 кв.м. дополнительной площади в квартире в соответствии с п. 5.1.5 Договора.

Получив ответ и требование об оплате дополнительной площади, истец оплатила 16.02.2024 г. 43802 руб. 

Разрешая заявленные истцом исковые требования о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность застройщика за нарушение требований ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года) установлена п. 2 ст.6 указанного Закона, согласно которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Применительно к положениям ст. 309, 314 ГК РФ, срок исполнения обязательства - срок, установленный в договоре. Таким образом, период просрочки передачи объекта долевого строительства подлежит исчислению с даты, когда объект должен был быть передан по договору и до подписания акта передачи жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. Указанное постановление вступило в силу 22 марта 2024 года.

Так, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно (п. 1 Постановления).

В период с 1 июля 2023 до 31 декабря 2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (п. 2 Постановления).

На 01.07.2023 г. ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5%. Ставка рефинансирования Банка России на дату исполнения обязательств (не позднее 29 сентября 2023 г.) установлена в размере 13% процентов годовых.

Поэтому процентная ставка принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. - 7,5%.

Определяя период, за который истец имеет право требовать уплаты неустойки, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренныхчастью 6настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно п. 4.1.5, 5.1.2, 6.3 Договора № от 28.09.2022 г. Застройщик уведомляет Участника о завершении строительства жилого дома и получении им Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, готовности к передаче объекта, а также необходимости принятия Участников по Передаточному акту Объект долевого строительств и о последствиях его бездействия, направляя уведомление на адрес электронной почты, указанной в договоре, по почте заказным письмом с описью вложения или телеграммой с уведомлением о вручении либо вручает Участнику лично под расписку, по адресу Участника, указанному в Договоре.

Участник обязуется в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления Застройщика ( п. 4.1.5 Договора) прибыть в офис Застройщика для принятия Объекта долевого строительства, подписания передаточного акта, исполнения обязанности по оплате дополнительной площади ( п. 5.1.5 Договора), предъявление требований о безвозмездном устранении недостатков, при их наличии ( п. 5.2.1 Договора).

Как установлено, 21.11.2023 г. Застройщик направил заказным письмом в адрес истца уведомление о завершении строительства и готовности передать объект. 01.12.2023 г. уведомление прибыло по месту жительства истца, однако истцу не вручено. 04.01.2023 г. письмо возвращено за истечением срока хранения. 

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с моментадоставкисоответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, истец ФИО2 считается получившей уведомление 04.01.2024 г., поскольку в период с 01.12.2023 г. по 04.01.2024 г. имела право на его получение.

В период с 04.01.2024 г. по 08.01.2024 г. включительно были нерабочие праздничные дни, в связи с чем, обязанность принять Объект возникла у истца 09.01.2024 г. и существовала до 22.01.2024 г. (10 рабочих дней с момента получения уведомления застройщика). Начиная с 23.01.2024 г. просрочка уже имеет место на стороне истца, в связи с чем, ответственность Застройщика по выплате неустойки отсутствует.

С учетом изложенного, период просрочки составит с 30.09.2023 г. по 22.01.2024 г. Размер неустойки: 6 931 408 рубля (цена по договору)*7,5%*1/300*2 (п.2 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года) * 115 дней (количество дней просрочки) = 398 555,96 руб.

В соответствии с п. 4.1 Договора участия в долевом строительстве цена договора установлена в размере 6 931 408 руб. из расчета стоимости 1 кв.м. - 109 501 руб.

В соответствии с п. 2.1 указанные в нем характеристики объекта являются проектными и подлежат уточнению после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта БТИ.

Согласно п. 3.4 Договора стороны пришли к соглашению о том, что указанная в п. 3.2 настоящего Договора цена Договора будет изменена на условиях, указанных в п.п. 3.4.1 и 3.4.2 настоящего Договора, в порядке, предусмотренном в п.п. 4.1.7 и 5.1.5 настоящего Договора.

Согласно п. 5.1.5 Договора если суммарная площадь объекта по результатам обмером БТИ будет больше проектной площади объекта более чем на 0,5 кв.м., участник обязуется оплатить стоимость дополнительной площади объекта в течение 10 рабочих дней с момент получения от застройщика соответствующего уведомления, содержащего сведения об общей площади объекта, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика. Указанные уведомления направляются застройщиком заказным письмом по адресу для корреспонденции участника, указанному в Договоре, либо вручаются Участнику лично под расписку.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 19.03.2024 г. общая площадь Объекта, которому присвоен № вместо проектного №, увеличилась от расчетной площади на 3,5 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом многоквартирного дома, выполненным ООО «БТИ № 2», согласно которому суммарная площадь 

<

адрес> составляет: жилая 28,3 + подсобная 34,8 + балкон с коэффициентом 0,3 - 1,35 + лоджия с коэффициентом 0,5 - 2,35 = 66,8 кв.м., что на 3,5 кв.м. больше проектной суммарной площади, рассчитанной в соответствии с п. 2.1 Договора.

14.02.2024 г. в адрес ФИО7 в ответ на требование об уплате неустойки направлено уведомление о наличии дополнительной площади объекта в объеме 3,5 кв.м., необходимости исполнить обязанности в соответствии с п. 5.1.5 Договора и заявление о прекращении обязательств по оплате неустойке зачетом встречного требования об оплате дополнительной площади.

04.03.2024 г. у ФИО7 возникла обязанность исполнить обязательства в соответствии с п. 5.1.5 Договора и оплатить дополнительную площадь, которая ею исполнена частично 16.02.2024 г. в сумме 43802 руб. Стоимость 3,5 кв.м. согласно п. 3.1 Договора - 109 501 х 3,5 = 383 253,50 руб. Остаток задолженности - 383 253,50 - 43 802 = 339 451,50 руб.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частичнозачетомвстречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно п.п. 10, 14 Постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 г. № 6 Согласностатье 410ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа). Согласностатье 410ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правиламстатьи 165.1ГК РФ.

В соответствии с п. 25 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2018), утв. Президиумом Верховного суда РФ от 26.12.2018 г., подача заявления о зачете является выражением воли стороны односторонней сделки на прекращение встречных обязательств и одновременно исполнением требования закона, установленного к процедуре зачета (ст. 154,156,410ГК РФ). Дата такого заявления не влияет на момент прекращения обязательства, который определяется моментом наступления срока исполнения того обязательства, срок которого наступил позднее.

Предъявление встречного иска, направленного к зачету первоначальных исковых требований, является, по сути, тем же выражением воли стороны, оформленным в исковом заявлении и поданном в установленном процессуальным законодательством порядке. Изменение порядка оформления такого волеизъявления - подача искового заявления вместо направления заявления должнику/кредитору - не должно приводить к изменению момента прекращения обязательства, поскольку предусмотренныест. 410ГК РФ основания для зачета (наличие встречных однородных требований и наступление срока их исполнения) остаются прежними. В ином случае материальный момент признания обязательства по договору прекращенным ставится в зависимость от процессуальных особенностей разрешения спора, на которые эта сторона повлиять не может.

Застройщиком заявлено о взаимозачете однородных взаимных требований в одностороннем порядке. 

Обязательство ФИО2 по оплате дополнительной площади на сумму 339 451,50 руб., как и обязательство Застройщика на сумму 339 451,50 руб. прекращены зачетом 04.03.2024 г.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

В связи с состоявшимся зачетом, остаток задолженности по неустойке на стороне ответчика составил: 398 555,96 руб. - 339 451,50 руб. = 59 104,46 руб.

Стороной ответчика при рассмотрении дела заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в связи с несоразмерностью заявленного истцом размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 1 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017г. размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления застройщика. Последний должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судом учитываются конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

Таким образом, по смыслу закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, применение положений ст. 333 ГК РФ по спорам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

С учетом всех обстоятельств дела, исходя из условий договора, временного периода нарушения прав истца, с учетом последствий нарушения ответчиком обязательств, компенсационной природы неустойки, требований разумности, учитывая, что застройщик является профессиональным участником рынка долевого строительства, суд не усматривает основания для снижения вышеуказанного размера неустойки, исходя из требований ст. 333 ГК РФ, так как, по мнению суда, сумма взыскиваемой неустойки соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, в соответствии с п. 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика. При том, что снижение неустойки по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях, а бремя доказывания исключительности случая, при котором имеются обстоятельства, препятствующие исполнения обязательства и позволяющие уменьшить ее размер, возлагается на ответчика.

Между тем, ООО «Специализированный застройщик Авангард» каких-либо доказательств в обоснование ходатайства о снижении размера неустойки применительно к положениям ст. 333 ГК РФ не представлено, в связи с чем, оснований для уменьшения размера неустойки суд не усматривает.

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщикобязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных вчасти 1настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

09.04.2024 г. по заявлению ФИО2 экспертом ООО ОК «Объектив» был произведен осмотр 

<

адрес> по 

<

адрес> на предмет соответствия условиям договора участия в долевом строительстве и требования строительным норм и правил.

Застройщику было направлено уведомление об осмотре 03.04.2024 г. электронным письмом и 05.04.2024 г. почтой. Последнее письмо бло получено Застройщиком уже после осмотра. По результатам осмотра истцом было получено заключение, согласно которому качество выполненных в квартире работ не соответствует требованиям строительных норм и правил и иных нормативных документов, которые регламентируют требования к проведению и устройству отделочныхх работ по помещениям, а именно: ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия (с поправкой)», СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции СНиП II-2281* (с изменением № 1)», СП 70.13330.2012 «несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 ( с Изменениями № 1,3-6)» СТО НОСТРОЙ 2.9.136-2013 «Строительные конструкции зданий и сооружений. Устройство конструкций с применением изделий и армированных элементов из ячеистых бетонов автоклавного твердения. Правила, контроль выполнения и требования к результатам работ, рекомендации по применению». Итоговая стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков, носящих производственный характер и являющихся результатом некачественных строительно-монтажных работ в 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес> по состоянию на дату проведения исследования составляет 282 731 руб. 

В целях установления наличия недостатков в Объекте долевого строительства и стоимости их устранения, определением суда от 17.10.2024 г. по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО ОЭБ Стандарт. Согласно заключению АНО ОЭБ Стандарт №-СТЭ от 03.02.2025 г. эксперт пришла к следующим выводам. 

В результате проведения осмотра выявлены следующие недостатки в объекте долевого строительства - 

<

адрес> (условный 

<

адрес>):

1. Кладка ненесущих перегородок из камней бетонных стеновых по ГОСТ 6133-99 толщиной 90 мм, выполнены без надлежащей перевязки, предусмотренной п. 9.7 СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» согласно которому «перевязку следует осуществлять в полкамня в каждом ряду. Минимальная величина перевязки швов должна быть 0,4h». Специально разработанных для данного объекта схем перевязки кладки перегородок раздела проекта № не содержит, следовательно, при производстве работ необходимо соблюдать требования, содержащиеся в нормативных документах. Нарушение технологии перевязки выявлено на перегородках во всех помещениях квартиры. Расчет площади в дефектной ведомости выполнен путем замеров геометрических размеров простенков за вычетом дверных проемов в них имеющихся. Высота перегородок - 2,74 м.

2. Проектная толщина монолитных участков стен составляет 160 мм, толщина кладки перегородок 90 мм согласно лист 12 «Схема расположения перегородок на отм. +7,250...+24,650» проекта №-АР1, таким образом, разница в толщине перегородки, образованной двумя видами конструкций, в 5-7 см является проектным решением и не является дефектом;

3. Зазор между кладкой перегородок и плитой перекрытия составляет от 4 до 6 см. Согласно схеме разреза 4-4 и 6-6 лист 33 проекта №/21-1-КЖЗ, зазор между перегородкой и плитой перекрытия должен составлять 30 мм. Под крепежным элементом проектом предусмотрена пакля, смоченная гипсовым молочком.

4. Кладка межквартирных перегородок камней бетонных стеновых по ГОСТ 6133-99 толщиной 188 мм выполнена без надлежащей перевязки, предусмотренной п. 9.7 СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» согласно которому «перевязку следует осуществлять в полкамня в каждом ряду. Минимальная величина перевязки швов должна быть 0,4h».

5. При осмотре входной металлической двери выявлено отклонение от вертикального уровня 6 мм ГОСТ 3173-2016 Приложение Г пункт Г6 « дверные блоки следует устанавливать по уровню и отвесу. Отклонение от вертикали и горизонтали профилей коробок смонтированных изделий не должно превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия. В случае, если противоположные профили отклонены в разные стороны (скручивание коробки), их суммарное отклонение от нормали не должно превышать 3 мм».

6. Толщина минераловатного утеплителя на стенах балкона и лоджии составляет 50 мм. Согласно п. 1.1.1 договора участия в долевом строительстве № от 28 сентября 2022 г. толщина утеплителя 100 мм. Утеплитель оштукатуривается по сетке универсальной штукатурной смесью М 150.

7. Отклонение балконного блока ПВХ от вертикального уровня составляет 13 мм, что не соответствует п. 5.2.4 ГОСТ 30971-2012 согласно которому допускается не более 3 мм на высоту изделия.

Выявленные экспертом дефекты связаны с некачественным выполнением строительно-монтажных работ и нарушением технологии производства работ. Стоимость устранения недостатков строительно-монтажных работ составляет 207 238 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 55, ч. 1-3 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта является одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, необязательно и оценивается судом по общим правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Оснований сомневаться в правильности и достоверности сведений, указанных в исследовательской части заключения судебного эксперта и в выводах экспертизы, у суда не имеется, поскольку она была назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлена компетентным специалистом в соответствующей области, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ; эксперт в установленном законом порядке были предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Судом не установлено наличия в выводах указанного заключения какой-либо неопределенности или противоречий, заключение эксперта является ясным, полным, объективным, определенным, содержащим подробное описание проведенного исследования и сделанные в его результате выводы предельно ясны, неполноты заключение по вопросам, постановленным перед экспертами судом, не содержит. Суд не усматривает оснований для назначения повторной или дополнительной экспертиз.

Таким образом, факт наличия недостатков в Объекте долевого строительства, а также стоимость их устранения установлены допустимыми доказательствами. У истца возникло право требовать от застройщика на выбор по своему усмотрению: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Истец требует возмещения расходов на устранение недостатков и в этой части суд полагает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещение имущественного вреда.

В соответствии со ст. 10 ч 2 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 

Установив факт нарушения прав истца, как потребителя, в соответствии с положениями ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и ч. 2 ст. 10 № 214-ФЗ, учитывая характер причиненных им нравственных страданий, длительность нарушения прав, а также требования разумности и справедливости, суд взыскивает с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 5000 руб.

В соответствии со ст. 10 ч 3, 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевогостроительстваштраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. 

Как установлено, требования истца о взыскании расходов на устранение недостатков Объекта, как и требования о выплате неустойки в установленном судом размере, ответчиком до вынесения решения суда удовлетворены в добровольном порядке не были, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 5% от взысканных сумм.

Размер штрафа составит: (59 104,46 + 207 238 + 5000) х 5% = 271 342,46 х 5% = 13 567,12 руб. 

Оснований для снижения штрафа суд не находит, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства явной несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства.

В отношении применения неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и штрафа (пени), требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, предусмотрено предоставление отсрочки до 31.12.2024 включительно (п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326).

Учитывая, что 22 марта 2024 года вступило в законную силу постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326, суд приходит к выводу о наличии оснований для предоставления отсрочки исполнения решения суда в части взысканной неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства и штрафа.

При подаче иска истец освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем, государственная пошлина от суммы удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика в размере 5999 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к ООО Специализированный Застройщик «Авангард» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,- удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Авангард», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в пользу ФИО2, 

<

данные изъяты>, неустойку за нарушение срока передачи объекта за период с 30.09.2023 по 22.01.2024 в размере 59104,46 руб., убытки в размере 207238 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 13567,12 руб. 

Предоставить ООО Специализированный Застройщик «Авангард» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 30.06.2025 г. включительно на основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326.

Взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Авангард» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5999 руб. 

В остальной части исковые требования ФИО2 - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Цмакалова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 07.03.2025 года.

.

. 

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

. 

.

.

. 

.

.

. 

.

.

.