Дело № 2-40/2024

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Якутск 10 июля 2024 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Цыкуновой В.П., при секретаре Николаевой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

Истцы ФИО1 ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств, мотивируя тем, что 05 октября 2022 г. между супругами ФИО10 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества – жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: РС(Я), 

<

...>. Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 6 800 000 рублей. Согласно п. 3.5 Договору купли-продажи от 05.10.2022 г. покупатели осмотрели Объект недвижимого имущества и претензий по его качеству не имеют. Согласно п. 3.6 Договора купли-продажи от 05.10.2022 г. договор является документом, подтверждающим передачу Объекта недвижимого имущества продавцом и его приемом покупателями. Согласно п. 2.5 Предварительного договора купли-продажи от 20.09.2022 г. продавец обязуется передать Объект покупателю в пригодном для проживания в состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим иным оборудованием, то есть соответствующую требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодную для проживания и эксплуатации. Право собственности на указанный Объект недвижимого имущества зарегистрирован за истцами в установленном законом порядке. По мере эксплуатации Объекта недвижимого имущества - жилого дома, весенне-зимний период (с ноября по февраль) были выявлены трещины в стенах и перегородках, в стяжке полов, разрушение внутренней штукатурки стен жилого дома, то есть существенные недостатки ограничивающими нормальную эксплуатацию жилого дома, что видно из обследования технического состояния жилого дома проведенного ООО Научно-производственное объединение «Техэксперт». Указанные недостатки имеют скрытый характер, не сообщены Продавцом, следовательно не могли быть выявлены Покупателями, не оговорены сторонами при заключении Предварительного договора купли-продажи от 20.09.2022 и Договора купли-продажи от 05.10.2022 г. Для ремонта устранения скрытых недостатков (дефектов) жилого дома по адресу: 

<

...>, покупатели должны понести материальные расходы в размере не менее 1 213 155, 41 рублей. При заключении сделки покупатели были введены продавцом в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков. Просили суд взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 213 155,41 рублей, расходы по экспертизе 15 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 75 000 рублей, госпошлину в размере 14 715,78 рублей. 

Определением суда от 05 июля 2023 г. по данному делу по ходатайству ответчика привлечена в качестве соответчика – ФИО4 

В последующем истцы увеличили исковые требования, просят взыскать с ответчика ФИО3 денежные средства в размере 2 647 990 руб., расходы по экспертизе в размере 15 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 75 000 руб., госпошлину в размере 14 715,78 руб. 

Определением суда от 02 июля 2024 г. принято увеличение исковых требований. 

В судебном заседании истцы и их представитель ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить, по основаниям указанным в исковом заявлении, истцы требование предъявляют к ФИО3, договор купли-продажи был заключен между истцами и ФИО3, Закон о защите прав потребителя к спорным отношениям не применим. Считают, что ФИО3 является надлежащим ответчиком. Просят взыскать с ответчика ФИО3 денежные средства в размере 2 647 990 руб., расходы по экспертизе в размере 15 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 75 000 руб., госпошлину в размере 22 215,78 руб. 

В судебном заседании ответчик и его представитель ФИО7 с исковыми требованиями к ответчику ФИО3 не согласились, поддержав доводы письменных возражений, согласно которым, объект недвижимости реализовался в рамках агентского договора по продаже недвижимости заключенного с риэлторами ООО «Выгодная ипотека» и указанный объект недвижимости размещался через информационные порталы сети интернет: Dosкa.yкt, Юла, Домклик. До приобретения дома истцы в сентябре 2022 г. производили осмотр, позже перед покупкой в октябре 2022 г. вместе с родителями производили осмотр жилого дома. При осмотре до момента приобретения и заключения договоров в жилом помещении имелись трещины в стенах и перегородках, в стяжке полов, трещины во внутренней штукатурки стен жилого дома. Указанные обстоятельства подтверждаются фотографиями, которые сделаны при размещении рекламы о продаже жилого дома, до покупки истцами и оговаривались при осмотрах жилого дома, а также подтверждается показаниями свидетеля риэлтора ФИО8 Кроме того, при приобретении истцами жилого дома, который был приобретен, в том числе за счет заменых средств в соответствии с кредитным договором заключенным с ПАО «Сбербанк», где обязательным условием является предоставление Отчета об оценке рыночной стоимости и ликвидационной стоимости недвижимого имущества. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Квадрат» от 23.09.2022 г., жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, возведен в 2020 году и имеет физический износ 3,33 % нормативный срок службы 60 лет. По договору купли-продажи ФИО10 передано жилое помещение, соответствующее условиям договора от 05 октября 2022 г., жилой дом осмотрен покупателями, договор по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи, подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы выявленные дефекты являются явными, которые обнаружены при подписании акта приема-передачи дома, вместе с тем с момента передачи жилого дома покупатели не обращались к продавцу какими-либо претензиями. По закону о защите прав потребителя застройщик несет ответственность за строительные недостатки. Просят в удовлетворении исковых требований к ФИО3 отказать. 

В судебном заседании представитель соответчика ФИО4 – ФИО9 пояснил, что договор строительства дома между ФИО3 был заключен по его просьбе на имеющемся фундаменте. При этом ФИО3 сам достроил дом, говорил, что он сам будет проживать в данном доме. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 20.09.2022 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи частного дома с участком, расположенной по адресу: 

<

...>. 

ФИО10 на основании договора купли-продажи жилого дома от 05.10.2022 г. приобрели у ФИО3 в собственность жилой дом, общей площадью 86,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> и земельный участок, общей площадью 343+/-4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>», ДСК «Остров», стоимость жилого дома – 4 000 000 рублей.

Дополнительным соглашением к Договору купли-продажи от 04.10.2022 г., стороны договорились, что фактическая стоимость дома с участком составляет 6 800 000 рублей. 

Согласно п. 3.5 договора купли-продажи, покупатели осмотрели объект и претензий по его качеству не имеют. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, котором он находится на день подписания Договора и освободить объект в течение 10 календарных дней со дня регистрации. 

Согласно п. 3.5 Предварительного договора купли-продажи от 20.09.2022 г., продавец обязуется передать объект покупателю в пригодном для проживания состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием. 

Согласно п. 3.6 договора купли-продажи, объект передается на основании договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем (ст. 556 ГК РФ) 

Обращаясь с исковыми требования, истцы указали, что в процессе эксплуатации жилого дома, ими были обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества, в доказательство этому представлены фотоматериалы и было проведено техническое обследование жилого дома ООО НПО «Техэксперт», согласно заключению которого были выявлены существенные недостатки дома: стены и перегородки имеют дефекта категории «Б»: Трещины в горизонтальной плоскости; Трещины в вертикальной плоскости. Пустошовка в кладке. Отсутствие армирования стяжки. Трещины горизонтальные в кладке. Трещины в вертикальной плоскости шириной открытия более 3 мм. Трещины в горизонтальной плоскости шириной открытия более 3 мм. Отклонение стен по вертикали и горизонтали. Техническое состояние стен и перегородок оценивается как ограниченно работоспособное. 2) полы: при обследовании полов отмечаются дефекты категории «Б»: Трещины в стяжке пола. Техническое состояние стен полов оценивается как ограниченно работоспособное. Согласно смете, стоимость работ – 1 213 155, 41 рублей. 

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что при осмотре до момента приобретения и заключения договоров, в жилом помещении имелись трещины в стенах и перегородках, в стяжке полов, трещины во внутренней штукатурки стен жилого дома. Также в материалы дела представлены: договор строительного подряда от 24.06.2020 г. заключенный между ФИО3 и Индивидуальным предпринимателем ФИО4, согласно которому ФИО3 поручил, а ИП ФИО4 приняла на себя обязательство выполнение работ по строительству двухэтажного частного дома с гаражом, находящегося по адресу: 

<

...>; выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в отношении ИП ФИО4; квитанции к приходному кассовому ордеру по договору подряда. 

В ходе судебных разбирательств допрошена свидетель ФИО8, суду показала, что она является риэлтором Агентства недвижимости «Выгодная ипотека», она сопровождала сделку по купле-продаже дома, расположенного по адресу: 

<

...>. До заключения договора ФИО10 осмотрели дом, после подписали предварительный договор купли-продажи дома. Затем еще раз осмотрели дом со своими родителями, продавец присутствовал при осмотре дома. При осмотре дома, трещины уже были. 

Определением суда от 12.07.2023 г. по ходатайству ответчика по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Вердикт». 

Согласно заключению эксперта ООО «Вердикт» №2368-23-СТЭ от 05.09.2023 г., строительство жилого дома №1А по улице Камышовая города Якутска было выполнено с нарушением строительных норм и правил, не выполнены условия, при которых период нормативной эксплуатации объекта недвижимости не происходит снижение прочности и надежности конструкций, неизменяемость геометрических параметров конструктивных элементов не обеспечена. Жилой дом не соответствует требованиям механической прочности и безопасности пребывающих в нем граждан. Характер образования выявленных повреждений указывает на прямую причинно-следственную связь с недостаточной несущей способностью фундаментов, соответственно дефекты конструктивных элементов являются следствием некачественного выполнения работ по строительству индивидуального жилого дома (производственные) не связанные с эксплуатацией. Определить объем выполненных строительных работ в полном объеме не представляется возможным, поскольку часть видов и объемов работ относится к скрытым (фундамент и его армирование, стяжка пола и смонтированный в ней теплый пол, армирование стен, инженерные системы скрытого способа прокладки ит.д). 

Определением суда от 20.11.2023 г. по данному делу назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза для определения даты образования трещин и определения рыночной стоимости работ и материалов необходимых для устранения. 

Согласно заключению эксперта ООО НПО «СтройКонсалтинг», при изучении материалов дела, на фотографиях в отчете об оценке №11746-кв 23.09.2022г., визуализируется горизонтальная трещина в перегородке в санузле 1 этаже. Таким образом, как минимум в сентябре 2022 года указанная трещина уже имелась. Предположительно, имелись и другие трещины, однако в рамках проведенного косметического ремонта, их могли устранить до момента продажи. В санузле покрытие стен - керамическая плитка, что, в сравнении с покраской (отделка всех остальных помещений осматриваемого жилого дома - покраска), является более трудоемким процессом, связанным либо с поиском и заменой поврежденных материалов, либо с заменой плитки во всем санузле, что является достаточно затратным и трудоемким процессом. При этом, эксперт отмечает, что трещины развиваются с течением времени, вследствие развития чаши протаивания в результате неверного технического решения фундамента. Установить скорость образования трещин и давность их образования в рамках экспертизы невозможно, т.к. динамика зависит от многих факторов. Таким образом, на дату купли-продажи дома 05 октября 2022 г., как минимум одна трещина, определяющаяся визуальным путем, имелась. Трещины развиваются с течением времени, вследствие развития чаши (протаивания в результате неверного технического решения фундамента). Таким образом, образовавшиеся трещины - это следствие скрытого дефекта строительства. При экспертизе не выявлено факторов эксплуатационного характера, способных привести конструкции жилого дома к имеющемуся состоянию. Стоимость устранения (ремонта) дефектов и повреждений жилого дома согласно строительным нормам и правилам составляет 2 647 990 рублей. 

Оценивая предоставленные доказательства, суд принимает во внимание экспертное заключение ООО НПО «СтройКонсалтинг», поскольку эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Указанное заключение эксперта выполнено в соответствии со статьей 86 ГПК РФ с учетом фактических обстоятельств по делу. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы. Проанализировав содержание судебной экспертизы, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные вопросы, экспертиза выполнена с использованием нормативно-правовых актов и методических указаний. 

В силу части 1 статьи 55 и статей 67, 196 ГПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется статьями 59 и 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Экспертами установлено, что выявленные дефекты являются скрытым и не может быть выявлено неквалифицированным лицом, также как и причины образования трещин. 

Таким образом, указанными заключениями подтверждается, что причиной возникновения выявленных истцом недостатков является несоблюдение технологий и требований строительных норм и правил в процессе строительства, то есть данные недостатки образовались до передачи жилого дома истцу.

Каких-либо доказательств в опровержение данных выводов экспертов ответчиком не представлено.

Текст договора, передаточный акт не содержат сведений о недостатках, на которые указывают истцы, что свидетельствует об отсутствии информированности истцов об их наличии, недостатки носят производственный характер, на дату покупки дома истцы не могли установить наличие недостатков в жилом доме. 

По настоящему делу, суд, установив на основании судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы факт передачи ответчиком истцам по договору купли-продажи жилого дома с производственными дефектами, в том числе влияющими на дальнейшую эксплуатацию жилого дома, о которых покупатели не были предупреждены продавцом, приходит к выводу об удовлетворении требований, истцы имеют право на возмещение своих расходов на устранение недостатков в размере2 647 990 рублей, определенном судебным экспертом.

В силу ст. 322 ГК РФ, ч. 1 ст. 207 ГПК РФ право взыскания истцов является солидарным.

Отсутствие у истцов на момент заключения договора и передачи приобретенного имущества претензий к его качеству и характеристикам не исключает предусмотренного ст. 475 ГК РФ права истцов потребовать возмещения своих расходов на устранение производственных недостатков.

Как видно из установленных обстоятельств, каких-либо договорных отношений у истцов с ИП ФИО4 не имеется, в то время, как отношения между истцами и ответчиком ФИО3 вытекают из договора купли-продажи, который имеет место фактически. 

К спорным отношениям не применены положения Федерального закона N ФЗ-214.

К возникшим между сторонами правоотношениям Закон о защите прав потребителей не применяется, поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен между физическими лицами, то ответственность по данному договору может нести только данный ответчик.

ИП ФИО4 является ненадлежащим ответчиком по делу. 

На основании ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает подлежащими взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истцов расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах, с учетом категории спора, сложности дела, объема совершенных представителем действий, количества судебных заседаний, в которых принимала участие представитель, определяет сумму в размере 50 000 рублей подлежащей взысканию.

Поскольку при вынесении решения суд руководствовался выводами экспертного заключения ООО НПО «СтройКонсалтинг», исковые требования в части взыскания расходов истца по оплате за экспертизу, проведенную ООО НПО «Техэксперт» в размере 15 000 руб. не могут быть признаны необходимыми судебными издержками и подлежат отказу.

На основании ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика расходы истцов на оплату госпошлины в размере 22 2015 руб. 78 коп. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно денежные средства на устранение недостатков в размере 2 647 990 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, государственную пошлину в размере 22 215 рублей 78 копеек. В остальной части иска – отказать. 

В иске к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья В.П. Цыкунова

Решение изготовлено 12 июля 2024 года.