Судья Мекерова С.Р. Дело № 33аа-849/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 27 июля 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю., Болотовой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя административного истца Тимофеевой Н.А. на решение Ставропольского краевого суда от 06 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению ООО «Возрождение – М» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. 

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Возрождение – М» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 10 749 800 рублей. 

В обоснование административного иска административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером ….., назначение - нежилое здание, магазин, общей площадью 527.70 кв.м, этажность 3, подземная этажность 1, инвентарный номер 36695, литер А, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица …..

Кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 33 722 254,01 рублей.

06 июля 2016 гола ООО «Возрождение-М» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком «БизнесПрофиль» в отчете об оценке № КС 106/2016 от 01 июля 2016 в размере 10 749 800 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах деления кадастровой стоимости от 19 июля 2016 года указанное заявление отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382, более чем на 30 %, а именно 68,1%. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

ООО «Возрождение-М» полагает результаты государственной кадастровой оценки недвижимого имущества недостоверными и нарушающими его права, как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости этого имущества. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 2278/8-4 от 27 января 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости составила 21 785 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 06 марта 2017 года административные исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровом номером …., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 21 785 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель административного истца Тимофеева Н.А. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

Указывает, что при рассмотрении административного дела заявлялось ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в связи с тем, что после ознакомления с заключением эксперта №2278/8-4 от 27 января 2017 года возникли сомнения в правильности и обоснованности заключения, а именно: нa странице 20 экспертного заключения указанно, что при расчете рыночной стоимости в рамках затратного подхода эксперт использует Сборник укрупненных показателей стоимости строительства Ко - Инвест (Общественные здания 2009 года». Однако на данный момент существует Сборник Ко - Инвест «Общественные здания 2014 года», который более актуален и объективен. 

Также согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Поскольку Ко - Инвест является платным источником, то отсутствие копии страницы не дает возможности проверить правильность выбора эксперта, что является грубым нарушение ФСО №3.

Также на странице 20 экспертного заключения эксперт указывает, что в рамках затратного расчета использовался журнал «Индекс цен в строительстве № 97». Данный источник выходит ежеквартально, а № 97 вышел в 3 квартале 2016 года, хотя дата оценки 01 января 2015 года. Использование источников которые появились после даты оценки запрещено ФСО и законом об оценочной деятельности. В рамках данной экспертизы необходимо было использовать журнал № 90 «Итоги 4 квартала 2014 года».

На станице 26 экспертом предоставлен расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода и применены корректировки (Ктер, Ксейсм, Кинфл), которые далее по тексту экспертом не разъясняются и не обосновываются, чем вводят в заблуждение пользователей. Также на странице 26 указан строительный объем здания, а именно 2 443 кв.м., который вычисляется как площадь умноженная на высоту здания, т.е. согласно данному объему высота трех этажей 4,6 м, а высота одного этажа 1,5 м. Считаю, что эксперт неверно определил объем здания и в рамках затратного подхода рыночная стоимость определена неверно. 

В расчете рыночной стоимости, в рамках сравнительного подхода стр. 33 эксперт применяет аналоги из разных районов города, которые имеют различную инвестиционную привлекательность для потенциальных покупателей. В то же время корректировка на местоположение равна «0». 

На стр. 12 согласно диаграмме 19 показано соотношение средних цен предложений продажи по районам города, где видно, что самая высокая цена предложения в Центре и Юго-западном районе, тогда как аналог №1 находится именно в этом районе, но корректировка относительно местоположения не применяется. Также согласно сайту ORR.RU который ведет статистику стоимости 1 кв.м. недвижимости по районам города Ставрополя, «Северо-Западный» район самый дешевый и различие по стоимости от других районов составляет до 20%. Следовательно, эксперт не учел один из важнейших ценообразующих факторов и искусственно завысил стоимость объекта оценки, используя аналоги из более дорогих районов города Ставрополя.

Кроме того на стр.3 эксперт описывает объект оценки как находящийся на окраине города в Промышленном Северо-Западном районе города Ставрополя, далее на стр. 11 эксперт указывает интервал цены продажи нежилых помещений под магазины на окраинах: 18 000 - 30 000 руб./кв.м. Однако рыночная стоимость объекта оценки, по мнению эксперта, составила 41 283 руб./кв.м., что противоречит указанному интервалу.

На стр. 34 в таблице № 10 расчета стоимости 1 квадратного метра нежилых помещений административного назначения, ниже строки определение стоимости объекта располагается пустая таблица, а в нижней строке приведена итоговая цена с округлением в размере 20 911 341 рублей. Понять о ходе расчета данной суммы не представляется возможным, что является грубым нарушением положений пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №299. 

На стр. 50 заключения эксперта приводится таблица №16 расчета стоимости в рамках доходного подхода, где эксперт, согласно формулам приведенным ранее, рассчитывает сначала действительный валовый доход в рублях, однако в итоговом столбце действительного валового дохода суммы рассчитаны без учета коэффициента загрузки. Также в таблице эксперт находит чистый операционный доход поэтажно (ЧОД - ожидаемый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов), следовательно, согласно таблице №16 необходимо было из действительного валового дохода торгового помещения 1 этажа вычесть операционные расходы торгового помещения 1 этажа (1 034 832 - 397 987 = 636 845), следовательно, чистый операционный доход торгового помещения 1 этажа составил 636 845 рублей, тогда как эксперт ошибочно указывает 4 022542. Далее эксперт находит стоимость торгового помещения 1 этажа в рамках доходного подхода по формуле: чистый операционный доход / ставка капитализации (4 022 542/18.1%) и рассчитывает стоимость торгового помещения 1 этажа равную 22 253 988 рублей, тогда как настоящая стоимость торгового помещения 1 этажа, согласно формуле и верному расчету составила 3 518 481 рубль. На ошибку эксперта также указывает и расчет стоимости в рамках доходного подхода торгового помещения 2 этажа и помещения подвала, которые составили 1 932 635 рублей и 1 133 315 рублей соответственно, хотя по действительному валовому доходу и операционным расходам разница между 1 этажом и 2 этажом, подвалом не существенна. Следовательно, итоговая сумма в рамках доходного подхода должна была составить 6 584 431 рубль, тогда как у эксперта она составила 25 289 938 рублей. 

На стр. 56 заключения эксперта присваиваются весовые коэффициенты подходам. Доходному подходу эксперт присвоил 0,36 %. В таблице №24 согласовываются результаты оценки согласно итоговым суммам подходов и присвоенным весовым показателям. В столбце наименование экспертом ошибочно указан объект исследования - незавершенный строительством объект готовностью 95% литер Б, Б1, Б2, БЗ, Б4, п/Б, тогда как объект исследования магазин, назначение нежилое, этажностью 3. Также в таблице ошибочно указанна стоимость в рамках доходного подхода в размере 21 432 151 рублей, тогда как на стр. 50 эксперт указывает эту стоимость в размере 25 289 938 рублей.

В связи с допущенной в рамках доходного подхода математической ошибкой, итоговая сумма рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010304:160, наименование - магазин, назначение - нежилое здание, общей площадью 527,70 кв.м, этажностью 3, подземная этажность 1, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица …. по состоянию на 01 января 2015 года составила 21 785 000 рублей, тогда как верный результат суммирования итоговых значений подходов с учетом весовых коэффициентов составляет 16 439 795 рублей.

Кроме того в тексте заключения эксперта присутствуют многочисленные описки, например на стр. 2 в списке использованной литературе под № 9 указан Справочник Укрупненных показателей стоимости строительства Ко - Инвест «Общественные здания 2011», а в абз.2 на стр. 20 эксперт использует Сборник укрупненных показателей стоимости строительства Ко - Инвест «Общественные здания 2009» и т.д.

Считает, что заключение эксперта №2278/8-4 от 27 января 2017годанарушает статью 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации». Грубые арифметические ошибки, допущенные экспертом, повлекли искажение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

Необоснованным будет считаться такое заключение, в котором не применены либо неверно применены необходимые методы и методики, недостаточно аргументированы выводы, что свидетельствует об отсутствии надлежащих ответов на поставленные вопросы, а также имеются грубые нарушения, повлекшие искажение итоговых величин.

Однако суд, проверив доводы представителя административного истца, оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не усмотрел.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило. 

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, Министерства финансов Ставропольского края, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца Тришкину О.А., поддержавшую апелляционную жалобу, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Пунктом 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего кодекса.

В силу статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установлением порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установлением порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем социальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1.1 Закона Ставропольского края от 26 ноября 2003 года № 44-кз «О налоге на имущество организаций» (в редакции Закона Ставропольского края от 28 ноября 2014 № 104-кз) налоговая база как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, определяется в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 250 квадратных метров и помещения в них; нежилые помещения общей площадью свыше 250 квадратных метров, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, перечень которых устанавливается Министерством имущественных отношений Ставропольского края.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу пстатьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской грации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «Возрождение-М» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером …., назначение - нежилое здание, магазин, общей площадью 527.70 кв.м, этажность 3, подземная этажность 1, инвентарный номер 36695, литер А, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица …., в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU …. от 17 сентября 2009 года, выданным комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, свидетельством о государственной регистрации права серии …. от 19 октября 2009 года.

В Перечне объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, утвержденном Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 24 декабря 2014 года N 329, вступившим в силу с 01 января 2015 года утратившим силу в связи с изданием приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2015 года № 1540), в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, поименовано здание с кадастровым номером …., расположенное по адресу: Ставрополь, улица ….(позиция 413).

В Перечне объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, утвержденном Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2015 года № 1540, вступившим в силу с 01 января 2016 года также представлен указанный объект капитального строительства (позиция 398).

Из чего следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Возрождение-М», поскольку принадлежащий данному обществу объект недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость недвижимого имущества.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 19 апреля 2016 года филиалом ФГЬУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 33 722 254,01 рублей. Оспаривая кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости ООО «Возрождение-М» представило составленный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» отчет об оценке № КС 106/2016 от 01 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составляет 10 749 800 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение ЭП-060616-3-РВ от 02 июля 2016 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 19 июля 2016 года заявление ООО «Возрождение-М» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …., равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО «БизнесПрофиль» в отчете об оценке № КС 106/2016 от 01 июля 2016 года, в размере 10 749 800 рублей отклонено.

Комиссия пришла к выводу, что представленный в Комиссию отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» № КС 106/2016 от 01 июля 2016 года не может быть признан надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Комиссией установлено, что при применении затратного подхода, в разделе расчета полной восстановительной стоимости объекта оценки отсутствует обоснование применения корректировок на различие в объеме, на сейсмичность, на различие уровня цен в размере 1% (стр.50), отсутствует обоснование выбора аналогов в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка (ФСО №7, п.22), в рамках доходного подхода, значение чистого операционного дохода не подтверждено расчетами, приведен итоговый результат, отсутствуют сведения о величине операционных расходов, процент недозагрузки здания (ФСО №3, п.5).

Комиссия указала, что на рынке купли-продажи объектов недвижимого имущества является практика совершения сделок с единым объектом недвижимости (ЕОН), который представляет собой комплексный объект. состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. В рамках сравнительного и доходного подходов при оценке здания определяется стоимость единого объекта оценки за исключением стоимости прав на земельный участок необходимый для обслуживания и эксплуатации здания. В результате остается только стоимость самого здания. При реализации затратного подхода данная процедура излишняя, поскольку затратный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки (здания), основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо размещения объекта с учетом износа и устареваний, между тем, в отчете данная технология нарушена. В рамках согласования результатов подходов оценщиком стоимость земельного участка вычленяется из согласованной рыночной стоимости, полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. Оценщиком вычленяется стоимость прав на земельный участок из стоимости, в том, числе полученной в рамках затратного подхода - исключительно из стоимости самого здания, что недопустимо и приводит к занижению конечного результата (стр.84 ).

Перечисленные выше недостатки отчета являются существенными, повлиявшими на определение рыночной стоимости объекта.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом но ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза. 

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №2278/8-4 от 27 января 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта капитального строительства составила 21 785 000 рублей.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости. 

При определении рыночной стоимости объекта капитального жительства эксперт применил затратный, сравнительный и доходный подходы. В заключении приведен подробный расчет стоимости объекта капитального строительства с применением сравнительного, затратного, доходного подходов, согласование результатов расчетов различными подходами и итоговое значение рыночной стоимости объекта на дату его оценки.

В сравнительном подходе экспертом использован метод сравнения продаж. Проведен анализ рынка предложений по продаже объектов капитального строительства, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В разделе «Определение стоимости объекта недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода» экспертного заключения прописан порядок определения рыночной стоимости объекта в сравнительном подходе, представлен его расчет. Экспертом проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы с приведением обоснований применения корректировок. 

Экспертом отобрано 4 объекта-аналога коммерческого назначения, из которых 3 объекта-аналога расположены в одном с объектом оценки Промышленном районе города Ставрополя (объект оценки: Северо-Запад, улица Бруснева, 2/4, объекты-аналоги: Северо-Запад, улица 1-я Промышленная; улица Бруснева, 5, Юго-Запад, улица Пирогова), и один объект- аналог, расположенный в Ленинском районе города по улице Достоевского,75. Экспертом применены корректировки на торг, техническое состояние, площадь, выход на красную линию, на входную линию и на этажность с приведением расчетов, мотивирован отказ от применения иных корректировок.

Эксперт Б.Е.М. пояснила в судебном заседании, что необходимость в применении корректировки по местоположению объектов- аналогов отсутствовала, поскольку все объекты-аналоги торгового, коммерческого назначения как и оцениваемый объект, расположены в таковых по привлекательности районах города, равно удаленных от центра города. Каких-либо доказательств преимущества инвестиционной привлекательности отобранных объектов-аналогов по сравнению с оцениваемым объектом, не представлено.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. В связи с чем, отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. 

Все выводы эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний, сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.

Доказательств подтверждающих, что заключение судебной оценочной экспертизы является недопустимым доказательством, не представлено. Отдельные описки, неточности, допущенные экспертом при исследовании, не повлияли на его результаты. 

Таким образом, заключение судебной оценочной экспертизы является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере, определенном заключением судебной экспертизы № 2278/8-4 от 27 января 2017 года.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 06 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: