34RS0006-01-2024-004980-27

Дело №2-97/2025 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 22 января 2025 года 

Советский районный суд города Волгограда в составе: 

председательствующего судьи Чекашовой С.В.

при помощнике судьи Саркисян М.Э.

с участием: представителя истца ООО «Специализированный застройщик «Рент - Сервис» ФИО1, действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рент-Сервис» к ФИО2, ФИО3, Банк ВТБ (ПАО) о взыскании неустойки, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании неустойки, судебных расходов. 

В обоснование заявленных требований ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» указало, что между Обществом и ФИО2, ФИО3 дата года заключен договор № иные данные участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Цена Договора определена по соглашению сторон и составляет 3 429 367 рублей. По условиям договора дольщик обязуется произвести оплату в размере 514 406 рублей за счет собственных денежных средств до предоставления кредитных средств Банком. Остаток денежных средств в размере 2 914 961 рублей подлежат оплате дольщиком за счет кредитных средств, предоставленных Банком, не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области. Регистрация Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области произошла дата. 

Между тем, оплата в размере 434 406 рублей произведена дата, в размере 80 000 рублей – дата, 2 914 961 рубль – дата

Поскольку оплата по Договору ответчиком произведена с пропуском срока, при этом Договором предусмотрена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевая ставка), просит взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» неустойку за нарушение срока оплаты в размере 56 767,42 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 903, 02 рублей, почтовые расходы в размере 155 рублей.

Определением Советского районного суда г. Волгограда от 09 декабря 2024 года, вынесенным в порядке части 2 статьи 224 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в рассмотрении дела в качестве соответчика привлечено Банк ВТБ (ПАО).

Представитель истца ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить и взыскать заявленную сумму с ответчиков в солидарном порядке.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 в судебное заседание не явился, представил письменные возражения с обоснованием своей позиции, просил в иске отказать

Представитель ответчика Банк ВТБ (ПАО), представитель третьего лица ООО «ПроМэнКом», третье лицо ФИО6, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившееся лицо, участвующее в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу части 1 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Согласно частей 2, 3 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1-4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). В таком случае обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис», в лице ФИО6, действующей на основании нотариальной доверенности, и ФИО2, ФИО3 дата года заключен договор № иные данные участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Предметом договора является строительство и введение в эксплуатацию жилого многоквартирного дома иные данные на земельном участке с кадастровым номером иные данные, в том числе передача квартиры проектный номер иные данные. 

Цена Договора определена по соглашению Сторон и составляет 3 429 367 рублей (пункт 5.2. договора).

Пунктом 5.2.1 Договора долевого строительства предусмотрено, что оплата по настоящему договору осуществляется Участником следующим образом: 

- денежная сумма в размере 514 406 рублей подлежит оплате Участником за счет собственных денежных средств до предоставления кредитных средств Банком;

- денежная сумма в размере 2 914 961 рублей подлежит оплате Участником за счет кредитных средств, предоставляемых им по кредитному договору, заключенному Участником долевого строительства с Банком, в течение 5 рабочих дней, считая с даты фактического получения участником долевого строительства кредита, но не позже 5 рабочих дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Пункт 5.3 Договора долевого строительства предусматривает, что Участник обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора участия в долевом строительстве на эскроу-счет, открываемый в ПАО Банк «ФК Открытие» (Эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных Эскроу-агентом от являющегося владельцем счета Участника (Депонента) в счет уплаты цены Договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления Застройщику (Бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ и договором счета эскроу, заключенным между Бенефициаром, Депонентом и Эскроу-агентом, с учетом следующего:

Эскроу-агент: ПАО Банк «ФК Открытие».

Счет эскроу: Застройщик извещается Эскроу-агентом от открытии счета эскроу путем электронного документооборота, не позднее даты открытия счета эскроу.

Беннефициар (Застройщик): ООО «СЗ Рент-Сервис».

Депонент: ФИО3

Депонируемая сумма: 3 429 367 рублей. 

Срок внесения Депонентом Депонируемой суммы на счет эскроу: единовременно в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Срок условного депонирования: до 30 июня 2023 года

Согласно статье 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункта 5.3 Договоров участия в долевом строительстве, основанием для перечисления Застройщику (бенефициару, истцу) депонированной суммы является предоставление Застройщиком (Истцом) разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № иные данные от дата года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области дата, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из выписки по счету в ПАО Банк «ФК Открытие» денежные средства в размере 434 406 рублей поступили на счет дата, денежные средства в размере 80 000 рублей поступили на счет дата, денежные средства в размере 2 914 961 рублей поступили на счет дата

В соответствии с пунктом 7.6 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в случае нарушения установленного настоящим Договором срока внесения платежа Застройщик имеет право взыскать с Участника неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что поскольку Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован дата, то денежные средства должны были быть перечислены в соответствии с пунктом иные данные до дата года включительно, однако денежные средства были внесены с нарушение срока, в связи с чем истец имеет право на взыскание неустойки в размере 56 767,42 рублей, исходя из следующего расчета: 434 406 рублей * 55 дней (период просрочки с дата года по дата) * 1/300 * 7,5% (ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на дата) = 5 973,08 рублей; 80 000 рублей * 62 дня (период просрочки дата по дата года) * 1/300 * 7,5% (ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на дата 1 240 рублей; 2 914 961 рублей * 68 дней (период просрочки с дата по дата 1/300 * 7,5% (ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на дата) = 49 554,34 рублей.

Между тем, суд не может согласиться с указанными основаниями для взыскания неустойки.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статье 15.4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент заключения договора между сторонами) в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (части 2, 3 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно пункту 5.3 Договора, основанием для перечисления Застройщику депонированной суммы: не позднее 10 рабочих дней после предоставления Застройщиком Эскроу-агенту путем электронного разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства 

По смыслу положений статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве могут вноситься только на счет Эскроу-агента и в срок, до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Между тем, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 03 апреля 2023 3 года, а денежные средства внесены участниками долевого строительства до указанной даты, то есть в соответствии со статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, в судебном заседании установлено, что дата года, то есть в день заключения договора участия в долевом строительстве, между ООО «ПроМэнКом» (Жертводатель) в лице ФИО6, действующей на основании доверенности № 01/22 от 30 декабря 2021 года, и ФИО3 (Одаряемый) был заключен договор пожертвования № 216. По условиям договора ООО «ПроМэнКом» безвозмездно передает ФИО3 денежные средства в размере 499 317 рублей для оплаты первоначального взноса по Договору № иные данные от дата года, заключенному между Одаряемым и ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» (из них 64 911 рублей оплачивается в качестве НДФЛ). Целью Договора является содействие гражданам в приобретении комфортного жилья в микрорайоне «Долина» на территории г. Волгограда, а именно квартиры с проектным номером 32 в многоквартирном жилом доме адрес.

Таким образом, сумма по договору пожертвования за вычетом НДФЛ составляет 434 406 рублей, личные денежные средства, внесенные составляли сумму в размере 80 000 рублей, общая сумма составляет 514 406 рублей, данный размер определён в договоре 5.2.1 участия в долевом строительстве.

Пунктом 4 договора пожертвования № 216 предусмотрено, что Жертводатель, на основании выданной ему Одаряемым нотариальной доверенности, от имени Одаряемого перечисляет имущество, за вычетом суммы НДФЛ, на счет эскроу Одаряемого в качестве оплаты первоначального взноса по Договору долевого участия в строительстве.

Договором пожертвования № 216 также предусмотрены и последствия расторжения договора пожертвования в случае отказа ФИО3 от Договора № иные данные в виде возврата ООО «ПроМэнКом» денежных средств, полученных по договору пожертвования.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что Договор № иные данные и договор пожертвования № 216 заключены одним и тем же лицом – ФИО6, действующей как в интересах ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис», так и в интересах ООО «ПроМэнКом».

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены пределы осуществления гражданских прав - не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При решении вопроса о наличии в поведении того или иного лица признаков злоупотребления правом суд должен установить, в чем заключалась недобросовестность его поведения при заключении оспариваемых договоров, имела ли место направленность поведения лица на причинение вреда другим участникам гражданского оборота, их правам и законным интересам, учитывая и то, каким при этом являлось поведение и другой стороны заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

При наличии доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении стороны по делу, эта сторона несет бремя доказывания добросовестности и разумности своих действий.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

В частности, злоупотребление правом может выражаться в заведомом неисполнении обязательства одной из сторон, в целях причинения ущерба представляемому и последующего извлечения выгоды третьим лицом.

В рассматриваемом случае, третье лицо ФИО6, действуя в интересах ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис», как лица, извлекающего выгоду от строительства и продажи объектов недвижимого имущества, по договорам, заключаемым с гражданами (потребителями), заключила договор долевого участия в строительстве с ФИО2, ФИО3, являющимися потребителями, и одновременно заключил договор с ФИО3 от имени ООО «ПроМэнКом», приняв обязательство внести денежные средства в качестве первоначального взноса за ФИО7 в целях исполнения последней обязательств по договору долевого участия в строительстве, заключенному с ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис».

В свою очередь, договор долевого участия в строительстве содержал условия пункта 5.2.1, предусматривающего обязанность Участника внести денежную сумму в размере 514 406 рублей, которая подлежит оплате Участником за счет собственных денежных средств до предоставления кредитных средств Банком. Одновременно с этим в договоре долевого участия в строительстве содержится пункт 7.6, предусматривающую ответственность Участника перед ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» за несвоевременное внесение денежных средств по договору в виде неустойки.

Учитывая, что собственные денежные средства были внесены дата в размере 80 000 рублей, дата перечислена сумма в размере 434 406 рублей в соответствии с договором пожертвования, а кредитные средства перечислены 08 ноября 2022 года, то есть в соответствии с условиями договора долевого участия (п.5.2.1), то суд считает необходимым отказать ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» в удовлетворении требований к ФИО2, ФИО3 о взыскании неустойки, судебных расходов.

Оснований для взыскания неустойки, судебных расходов с Банк ВТБ (ПАО) в пользу истца также не имеется по тем основаниям, что Банк не являлся стороной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рент-Сервис» к ФИО2, ФИО3, Банк ВТБ (ПАО) о взыскании неустойки, судебных расходов, - отказать

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Советский районный суд г.Волгограда в течении месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Справка: решение суда в окончательной форме изготовлено 05 февраля 2025 года.

Судья подпись С.В. Чекашова