Дело №2-2210/2023

УИД: 32RS0003-01-2023-001758-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 декабря 2023 года город Брянск

Брянский районный суд Брянской области в составе 

председательствующего судьи Копыловой О.В.,

при секретаре Меркушиной Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, финансового управляющего ФИО2, действующего в интересах лица, признанного банкротом, ФИО3, к Управлению Росреестра по Брянской области об обязании регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, финансовый управляющий ФИО2, действующий от имени ФИО3, обратились в суд с административным иском, ссылаясь на то, что решением Арбитражного суда Брянской области от 23.07.2020 г. по делу №А09-9385/2019 ФИО3 признан несостоятельным должником (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации. Определением Арбитражного суда Брянской области от 21.12.2022 г. финансовым управляющим ФИО3 утвержден ФИО2 В рамках процедуры банкротства ФИО3 проведен комплекс мероприятий, связанных с реализацией имущества, принадлежащего должнику. Имущество реализовывалось единым лотом на основании утвержденного определением Арбитражного суда Брянской области от 06.10.2021 г. Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов ввиду неразрывной связи всех реализуемых объектов с основным активом – жилым домом. По результатам реализации посредством публичного предложения имущества, обеспечивающего исполнение его обязательств перед АО «Россельхозбанк» (залог), а так же незаложенного имущества с победителем торгов ФИО1 заключен договор купли-продажи № от 11.11.2022 г. При указанных обстоятельствах финансовым управляющим в ходе проведения торгов реализовано следующее имущество: жилой дом, площадью 830,5 м2, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок, площадью 951 м2, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; сооружение ВЛ-0,4КВ, КТП-141 с трансформатором 250 Кв (1/2 доли в праве), площадью 200 м2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; право аренды земельного участка, площадью 1 206 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прилегающий юго-западнее №. Регистрация в установленном законом порядке перехода права собственности относительно вышеуказанных жилого дома и земельного участка произведена 16.01.2023 г., права аренды земельного участка 19.06.2023 г. 11.07.2023 г. финансовый управляющий ФИО2 обратился в МО по Брянскому, Карачевскому районам и г. Сельцо Управления Росреестра по Брянской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на сооружение (1/2 доли в праве) с кадастровым номером №, в отношении которого регистрационные действия приостановлены в связи с не соблюдением нотариальной формы сделки по продаже доли в праве. С учетом изложенного, ссылаясь на то, что сособственником сооружения с кадастровым номером № является ФИО4, в адрес которой направлено предложение о преимущественном выкупе 1/2 доли сооружения, которое осталось без ответа, кроме того, необходимость нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, а при продаже с публичных торгов имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности остальные участники общей долевой собственности не наделены правом преимущественной покупки этой доли, в спорных правоотношениях приоритетному применению подлежит законодательство о банкротстве, предусматривающее максимальное удовлетворение требований кредиторов должника и не содержащее обязательных требований нотариального удостоверения договора, истцы с учетом уточненных исковых требований просили обязать Управление Росреестра по Брянской области зарегистрировать право собственности 1/2 доли сооружения ВЛ-0,4КВ, КТП-141 с трансформатором 250 Кв, площадью 200 м2, с кадастровым номером №, расположенного о адресу: 

<

адрес>.

Определением Брянского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено административное судопроизводство по административному делу по административному иску ФИО1, финансового управляющего ФИО2, действующего в интересах лица, признанного банкротом, ФИО3, к Управлению Росреестра по Брянской области об обязании регистрации права собственности. Указанное дело принято к рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. От истцов ФИО1, финансового управляющего ФИО2 в материалах дела имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд полагает возможным в порядке ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Форма договора купли-продажи недвижимости установлена ст.550 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.14 ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с ч.1.1 ст.42 ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как следует из материалов дела решением Арбитражного суда Брянской области от 23.07.2020 г. по делу NА09-9385/2019 ФИО3 признан несостоятельным должником (банкротом), введена процедура реализации его имущества. Финансовым управляющим должника ФИО3 утвержден ФИО5

Согласно агентскому договору № от 02.11.2022 г. ФИО1 (принципал) поручает, а ФИО6 (агент) принимает на себя обязательство от своего имени и за счет принципала, либо от имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на приобретение путем участия в торгах номер №, в сети Интернет на Межрегиональной Электронной Торговой Системе «МЭТС», на сайте https://m-ets.ru проводимых посредством публичного предложения с открытой формой представления предложений о цене, имущества должника ФИО3

По результатам проведения открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ФИО3, согласно Протоколу № от 03.11.2022 г. победителем торгов признан ФИО6

В соответствии с протоколом № от 03.11.2022 г., агентским договором № от 02.11.2022 г. между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи № от 11.11.2022 г., по которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность и оплачивает недвижимое имущество: жилой дом, площадью 830,5 м2, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок, площадью 1951 м2, кадастровый №, расположенный по адресу: Брянская область, Брянский район, с. Супонево, ул. №; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на сооружение ВЛ-0,4 КВ, КТП-141 с трансформатором 250 Кв, назначение: электроснабжение, площадью 200 м2, кадастровый номер: №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; права и обязанности арендатора земельного участка, площадью 1 206 м2, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прилегающий юго-западнее № (п.1.1 договора).

Согласно п.4.1 договора купли-продажи № от 11.11.2022 г. право собственности на имущество, указанное в п.1.1. договора переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 21.12.2022 г. по делу NА09-9385/2019 финансовым управляющим ФИО3 утвержден ФИО2

Согласно сведениям из ЕГРН объект недвижимости сооружение ВЛ-0,4 КВ, КТП-141 с трансформатором 250 Кв, площадью 200 м2, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 по 1/2 доли каждому.

Финансовый управляющий ФИО3 - ФИО2 09.01.2023 г. направил в адрес ФИО4 уведомление о наличии возможности реализовать преимущественное право покупки принадлежащей ФИО3 1/2 доли сооружения с кадастровым номером №, предусмотренное ст.250 ГК РФ, в течении календарного месяца с даты настоящего извещения.

Сведений о принятии либо об отказе от принятия указанного выше предложения от ФИО4 в материалах дела не имеется, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Как следует из материалов дела, ФИО1 обратился в МО по Брянскому, Карачевскому районам и г. Сельцо Управления Росреестра по Брянской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на сооружение (1/2 доли в праве) с кадастровым номером №, в отношении которого регистрационные действия 18.07.2023 г. приостановлены в связи с не соблюдением нотариальной формы сделки по продаже доли в праве.

Постановлением врио нотариуса Брянского нотариального округа Брянской области ФИО7 - ФИО8 от 28.07.2023 г. ФИО2 отказано в совершении нотариального действия в виде удостоверения договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на сооружение, ВЛ-0,4 КВ, КТП-141 с трансформатором 250 Кв, находящегося по адресу: 

<

адрес>, состоящего из основного строения общей площадью 200 кв.м, кадастровый номер объекта-№, со ссылкой на то, что при нотариальном удостоверении договора купли-продажи предметом отчуждения должно быть имущество как единый лот, а не отдельный объект, как его часть.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

В силу п.2 ст.259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. 

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч.2 ст.255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В частности, в соответствии со ст.126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой 7 указанного Закона.

Положениями ст.ст.110, 111, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

При указанных обстоятельствах, поскольку при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности, в том числе в рамках дела о банкротстве, остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли, в связи с чем положения ст.42 ФЗ №218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество применению в спорных отношениях не подлежат, поскольку направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности и являются обязательными в случае добровольного отчуждения имущества собственником, при этом в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание, суд, принимая во внимание, что реализация перехода права собственности на имущество при указанных обстоятельствах в ином порядке не представляется возможной, а права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов об обязании Управления Росреестра по Брянской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве общей собственности на сооружение с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи № от 11.11.2022 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, финансового управляющего ФИО2, действующего в интересах лица, признанного банкротом, ФИО3, к Управлению Росреестра по Брянской области об обязании регистрации права собственности, удовлетворить.

Обязать Управление Росреестра по Брянской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на сооружение, ВЛ-0,4 Кв, КТП-141 с трансформатором 250 Кв, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 200 кв.м, кадастровый №, на основании договора купли-продажи № от 11.11.2022 г.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.В. Копылова

Мотивированное решение составлено 06.12.2023 года.