Административное дело № 3а-248/2024

УИД 23OS0000-01-2023-001243-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола секретарем 

судебного заседания Нигоевым В.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 12 227 000 рублей по состоянию на 01.01.2021 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 14 320 758 рублей по состоянию на 01.01.2022 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно отчетам об оценке рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года нежилого здания с кадастровым номером ........ составляет 12 227 000 рублей, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером ........ - 14 320 758 рублей.

Административный истец указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых и арендных платежей. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного истца по доверенности ФИО2 направлено заявление о рассмотрении административного дела в его отсутствие, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости на основании выводов судебной экспертизы.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 года № П/0336, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

И.о. главы Темрюкского городского поселения Темрюкского района по доверенности ФИО6 направлены объяснения по административному исковому заявлению, согласно которым просит принять решение на усмотрение суда и рассмотреть административное дело в отсутствие представителя администрации.

Представителем заинтересованного лица администрации муниципального образования Темрюкского района по доверенности Мигель С.А. направлены возражения на административное исковое заявление, в которых просит в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме.

Представителем заинтересованного лица администрации муниципального образования Темрюкского района по доверенности ФИО7 направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, поддерживает доводы администрации, изложенные в возражении на иск.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28).

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административный истец ФИО1 с 09.07.2021 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: .............

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, на основании соглашения от 10.09.2022 года о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № ........ от 09.08.2021 года.

Предметом договора аренды № ........ от 09.08.2021 года, заключенного между администрацией Темрюкского городского поселения Темрюкского района и ...........16., является предоставление во временное владение и пользование сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 8058 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: .............

Исходя из условий раздела 2 договора аренды и Приложения № 1 к нему, размер арендной платы, подлежащей уплате за пользование земельным участком, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. 

Следовательно, административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Таким образом, ФИО1 наделен правом на оспаривание кадастровых стоимостей данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере 20 056 995, 11 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2022 до 01.01.2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

В размере 23 109 293, 28 рублей была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2023 года.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 года № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере 24 279 882,12 рублей, и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 22.01.2024 года № 27-01009-СС/24.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела, оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ является архивной.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

В соответствии с требованиями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2021 года и 01.01.2022 года верными датами определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке № 120/02/2023 от 31.10.2023 года, выполненный оценщиком ООО «Линия бизнеса» ФИО8, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года здания с кадастровым номером ........ составляет 12 227 000 рублей.

Из отчета об оценке № 120/01/2023 от 30.10.2023 года, выполненного оценщиком ООО «Линия бизнеса» ФИО8, следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 14 320 758 рублей.

Предоставленные административным истцом отчеты об оценке выполнены по заказу и исключительно в интересах административного истца, их составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанные исследования, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленные в материалы административного дела отчеты об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 20.02.2024 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ФИО9 ООО «Р-ГРУПП». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанных отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № РГ-248/2024, подготовленного экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО9, отчеты об оценке № 120/02/2023 от 31.10.2023 года и № 120/01/2023 от 30.10.2023 года, выполненные оценщиком ООО «Линия бизнеса» ФИО8, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчетах не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 21-24 заключения эксперта).

Так, эксперт указывает, что в отчете об оценке № 120/01/2023 оценщик приводит рынок предложений о продаже земельных участков, делая выборку из трех объектов-аналогов. При этом, отличие и непринятие к расчету других предложений, выявленных при анализе рынка, не обосновано, поскольку не указано по каким именно ценообразующим параметрам имеются различия между предложениями, представленными в рынке, и объектом оценки. 

Также оценщиком необоснованно не применена корректировка на вид разрешенного использования. Объекты-аналоги № 1-3 представляют собой земельные участки для индивидуального жилищного строительства, а оцениваемый объект имеет вид разрешенного использования - бытовое обслуживание. 

В отчете об оценке № 120/02/2023 оценщик приводит рынок предложений об аренде коммерческой недвижимости, делая выборку из трех объектов-аналогов. Отличие и непринятие к расчету других предложений, выявленных при анализе рынка, не обосновано, поскольку не указано по каким именно ценообразующим параметрам имеются различия между предложениями, представленными в рынке, и объектом оценки. 

Кроме этого, выбранные оценщиком объекты-аналоги не сопоставимы по масштабу площади с оцениваемым объектом; оценщиком необоснованно использовано значение недозагрузки по нижней границе представленного диапазона в размере 25%; необоснованно использовано значение коэффициента капитализации по верхней границе представленного диапазона в размере 15%; ошибочно указано на то, что оцениваемый объект является отдельно стоящим зданием, что приводит к неверному применению корректирующего коэффициента на тип объекта, так как оценщиком применяется корректирующий коэффициент для отдельно стоящего здания.

Учитывая, что содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчеты об оценке не могут быть признаны допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов.

Таким образом, оценивая отчеты об оценке № 120/02/2023 от 31.10.2023 года и № 120/01/2023 от 30.10.2023 года, выполненные оценщиком ООО «Линия бизнеса» ФИО8, как доказательства по делу, суд приходит к выводу, что они составлены с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражают действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем, не могут служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 16 355 400 рублей, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 19 815 000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлены возражения на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта № РГ-248/2024 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку в экспертном заключении были допущены следующие нарушения.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ эксперт не использовал затратный подход, чем нарушил пункт 2 ФСО V/2022, вместе с тем, затратный подход - это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка. Затратный подход учитывает специфику объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации. 

Месторасположение выбранных для расчета объектов-аналогов не сопоставимо с расположением объекта экспертизы по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, корректировка по данному ценообразующему фактору отсутствует, что значительно снижает рыночную стоимость объекта экспертизы. Обоснование эксперта о сопоставимости исследуемого объекта и выбранных объектов-аналогов не подтверждено рыночными данными. 

Отсутствие корректировки на различие в функциональном назначении для объекта-аналога № 2 не обосновано, что искажает рыночную стоимость исследуемого объекта. Так, объект экспертизы относится к торговой недвижимости (продуктовые магазины, товары широкого потребления, детские игрушки и т.д.) в отличие от объекта-аналога № 2, который представляет собой помещение свободного назначения первого этажа жилого многоэтажного дома. 

Отсутствуют пояснения эксперта относительно того, что средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м объекта экспертизы в размере 26 724,53 рубля (стр. 52 заключения) значительно меньше среднего значения стоимости 1 кв.м объектов коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка - 34 546,61 рубль (стр. 50 экспертизы).

Также при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ допущены следующие нарушения.

Месторасположение выбранных для расчета объектов-аналогов не сопоставимо с расположением объекта экспертизы по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, корректировка по вышеуказанному ценообразующему фактору отсутствует. Обоснование эксперта о сопоставимости исследуемого объекта и выбранных объектов-аналогов не подтверждено рыночными данными. 

Применение корректировки в размере 23 % на различия в функциональном назначении для объектов-аналогов № 2 и № 3 (вид разрешенного использования - ИЖС) и объектом экспертизы (магазины) не подтверждено рыночными данными.

Площади объектов-аналогов № 2 и № 3 значительно меньше площади объекта экспертизы, что приводит к применению понижающей корректировки в размере 0,86, что искажает рыночную стоимость исследуемого объекта.

Таким образом, представитель административного ответчика ставит под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта, по его мнению, нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

В судебное заседание эксперт ФИО9 не явился, направил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных письменных пояснений следует, что в данном случае затратный подход не будет отражать реальную рыночную стоимость оцениваемых объектов, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно, инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, влияющие на рыночную стоимость объекта. Во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы, затратный подход не применялся.

Относительно того, что месторасположение выбранных для расчета объектов-аналогов не сопоставимо с расположением объекта экспертизы по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, эксперт указал, что местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости, это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенность ландшафта и ближайшее окружение (застройка). Объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность. Объекты-аналоги расположены в ............, в привлекательных для коммерческой деятельности районах города, имеют выход на красную линию, хорошую транспортную доступность и значительный транспортный и пешеходный поток, в связи с чем, применение корректирующего коэффициента не требуется.

Что касается отсутствия корректировки на различие в функциональном назначении для объекта-аналога № 2, эксперт пояснил, что применение корректирующего коэффициента не требуется, поскольку помещение свободного назначения - это нежилая коммерческая недвижимость, изначально спроектированная под различные цели, в том числе и для использования в качестве торговой недвижимости. Объект экспертизы и объект-аналог № 2 являются торгово-офисной недвижимостью. 

Относительно ссылки представителя департамента на несоответствие средневзвешенного значения стоимости 1 кв.м объекта экспертизы среднему значению стоимости 1 кв.м объектов коммерческого назначения, определенного при анализе рынка, эксперт пояснил, что среднее значение (руб./кв.м), полученное по результатам анализа рынка, не учитывает величину скидки на торг, а также корректирующие коэффициенты, применяемые по основным ценообразующим параметрам, в том числе, на масштаб площади объекта, тип объекта, этаж расположения.

Относительно выявленных нарушений при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт указал, что объекты-аналоги на местоположение не корректировались, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность. Объекты-аналоги расположены в ............, в привлекательных для коммерческой деятельности районах города, имеют выход на красную линию, хорошую транспортную доступность и значительный транспортный и пешеходный поток. 

Корректировка на вид разрешенного использования была выполнена согласно Сборнику рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 17. По состоянию на 01.01.2022 года (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под ред. ФИО10 (код сборника: СРКД 17/1-2022Н). Сегмент - торгово-офисный сегмент рынка земельных участков, территория -Краснодарский край.

Данный сборник позволяет использовать корректирующие коэффициенты для конкретного региона, который подтверждён рыночными данными.

...........17 имеет государственную аккредитацию как компания осуществляющая деятельность в области информационных технологий (Решение Министерства цифрового развития связи и массовых коммуникаций РФ о предоставлении государственной аккредитации от 14.03.2022 года №AO-20220311-3794781599-3), а также является участником (резидентом) инновационного фонда «Сколково».

В базе данных программы для ЭВМ «АрхивОценщика» (номер регистрации в Роспатенте 2022619561, правообладатель ...........18 размещенной в сети Интернет: https://АрхивОценщика. РФ/, содержатся сведения о более чем 135 млн. предложений по аренде и продаже объектов недвижимости на всей территории РФ начиная с 2013 года; о более чем 20 млн. предложений по продаже транспортных средств на всей территории РФ начиная с 2007 года; о более чем 38 млн. возмездных сделок, совершенных с 2006 года на всей территории РФ.

Сбор объявлений (включая фотографии) из различных источников происходит в автоматизированном режиме, исключающем любое внешнее вмешательство в полноту и достоверность собираемых данных.

Для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы были выбраны объекты-аналоги максимально схожие с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам: местоположение, транспортная доступность, отсутствие улучшений на земельных участках. Учитывая масштаб объекта экспертизы 8 058,00 кв.м и отсутствие достаточного количества предложений схожих по площади на открытом рынке на дату определения стоимости, были отобраны максимально схожие с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам, к которым применен корректирующий коэффициент на фактор масштаба. Как правило, объекты с меньшей площадью более ликвидные, следовательно, являются более дорогостоящими из расчета на 1 кв.м общей площади, чем объекты с большей площадью. Поправку на масштаб следует вносить в цену объектов-аналогов при условии отличия их общих площадей от общей площади объекта оценки.

Корректировка на размер площади выполнена по «Справочнику оценщика недвижимости - 2022, ч.2, Земельные участки», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО11, 

<

...> г., рис. 52.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного ответчика на заключение эксперта с письменными пояснениями эксперта, суд полагает, что доводы представителя о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемых кадастровых стоимостей.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 42-44, 70-73 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объектов недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на даты оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № РГ-248/2024, подготовленного экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО9, на даты определения кадастровых стоимостей 01.01.2021 года и 01.01.2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 25.12.2023 года (дата обращения с административным исковым заявлением в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 25.12.2023 года. 

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером ........ подлежит установлению на период с 01.01.2022 года до 01.01.2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 16 355 400 (шестнадцать миллионов триста пятьдесят пять тысяч четыреста) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года, на период с 01.01.2022 года до 01.01.2024 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 8058 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир ............, в размере его рыночной стоимости равной 19 815 000 (девятнадцать миллионов восемьсот пятнадцать тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровым номером ........ и ........ считать 25.12.2023 года. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 28 июня 2024 года.