ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело №3а-88/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 марта 2018 года г.Владикавказ

Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания в составе:

судьи Верховного Суда РСО-Алания Темираева Э.В., 

при секретаре Гуляровой Ж.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «КАСКАД» к Правительству РСО-Алания, Филиалу федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Северная Осетия - Алания (далее по тексту Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РСО-Алания), с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания, администрации местного самоуправления г.Владикавказ РСО-Алания об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КАСКАД» обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным иском к Правительству РСО-Алания, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания (далее по тексту – Управление Росреестра по РСО-Алания), администрации местного самоуправления г.Владикавказ РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, ...», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства кафе и мойки автомобилей по состоянию на 1 января 2015 года равной его рыночной стоимости в размере 1091 000 руб. 

Требования мотивированы тем, что ООО «КАСКАД» является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого на 1 января 2015 года составляет 6534 176 руб., что не соответствует его рыночной стоимости – 1091 000 руб., определенной в отчете независимого оценщика. Считает, что внесенными в Государственный кадастр недвижимости сведениями о кадастровой стоимости участка в завышенном по сравнению с его рыночной стоимостью размере нарушены права ООО «КАСКАД», поскольку именно кадастровая стоимость определяет размер арендной платы.

До начала рассмотрения дела по существу в Верховный Суд РСО-Алания поступило заявление ООО «КАСКАД» об уточнении исковых требований, в частности, ООО «КАСКАД» просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: ...», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства кафе и мойки автомобилей по состоянию на ... равной его рыночной стоимости в размере 1219 000 руб.

В судебном заседании представитель ООО «КАСКАД» - ФИО1, действовавшая на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности, поддержала измененные (уточненные) исковые требования и просила об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: ...», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства кафе и мойки автомобилей по состоянию на 1 января 2015 года равной его рыночной стоимости в размере 1219 000 руб., в соответствии с заключением судебной экспертизы, дав пояснения, аналогичные содержащимся в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика, Правительства РСО-Алания – ФИО2, действовавший на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности, требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении пояснив, что у него возражения, как по отчету об оценке, где рыночная стоимость оцениваемого участка, по его мнению, занижена, что стало результатом неверного выбора объектов-аналогов, так и по заключению судебной оценочной экспертизы, где вызывает сомнения корректность выбора объектов – аналогов, не соответствующих оцениваемому объекту по параметрам, местоположению и характеру, что, в конечном итоге, не позволило определить действительную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. 

Административный ответчик, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РСО-Алания и заинтересованные лица - Управление Росреестра по РСО-Алания и АМС г.Владикавказа, будучи надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, о причинах чего суд не уведомили.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся представителей процессуальных сторон, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, и находит исковые требования ООО «КАСКАД» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что административный истец ООО «КАСКАД» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: ...», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства кафе и мойки автомобилей. Данное обстоятельство подтверждается договором аренды земельного участка от ... ..., заключенным между АМС ... РСО-Алания и генеральным директором ЗАО «КАСКАД» ФИО3, а также, соглашением об изменении договора аренды земельного участка от ....

В отношении указанного земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1100 кв.м. утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2015 года в размере 6534 176 руб., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.11).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО «КАСКАД», как плательщика арендной платы, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что по обращению ООО «КАСКАД» 26 октября 2017 года, Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по РСО-Алания, вынесено решение от 13 ноября 2017 года, которым ООО «КАСКАД» отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышеуказанной кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ООО «КАСКАД» обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

ООО «КАСКАД» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет от 18 сентября 2017 года ...зк, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП «ФИО4.».

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в правильности составления отчета об оценке, связанные с выбором объектов- аналогов и примененных в связи с этим соответствующих корректировок, что, в конечном итоге, влияет на достоверность определенной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В связи с этим, по ходатайству представителя административного истца – ФИО1 судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на 1 января 2015 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО «Строитель» составлено заключение от ... ..., в соответствии с которым действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства кафе и мойки автомобилей на 1 января 2015 года составила 1219 000 руб.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, оно является допустимым по делу доказательством, поскольку эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, продолжительный стаж экспертной работы.

Экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на место и осмотром объекта оценки и объектов-аналогов.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе - Федерального закона об оценочной деятельности и требованиями Федеральных стандартов оценки.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и выводы, на основании которых определена действительная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов.

Определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен объектов - аналогов.

При этом следует отметить, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета (экспертного заключения), с доводами административного истца, вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности. Однако, суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика. 

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду также не представлено, участвующие в деле лица ходатайств о назначении и проведении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не заявляли.

При таких обстоятельствах, несогласие представителя Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка не может быть принято во внимание судом.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: ...», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства кафе и мойки автомобилей на ... составляет 1219 000 руб. 

Следовательно, измененное (уточнённое) административное исковое заявление ООО «КАСКАД» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является для административного ответчика основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания

р е ш и л:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «КАСКАД» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1 100 кв.м., расположенного по адресу: ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства кафе и мойки автомобилей по состоянию на ... в размере 1 219 000 (один миллион двести девятнадцать тысяч) руб. 

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Каскад» заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считать 26 октября 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: ...», на основании пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от ... №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Темираев Э.В.