дело № 3а-129/2025 (3а-929/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000885-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 25 марта 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участие представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Военторг-Юг» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец АО «Военторг-Юг» обратилось в суд с настоящим административным иском, указывая, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок КН №, площадью 12777 +/- 40 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки на основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» ДД.ММ.ГГГГ № установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 34 026 556,47 руб. по состоянию на 01.01.2022, однако административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика налогов, поскольку размер налоговых платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке ООО «Аманейдж» от ДД.ММ.ГГГГ №-К в размере 14 386 000 руб.

Представитель административного истца АО «Военторг-Юг» по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явился, представлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, ввиду его нахождения в отпуске. Ранее представителем административного истца представлено заявление об уточнении заявленных требований с учетом выводов судебной экспертизы, в котором просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме. 

Представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО1 возражал против отложения судебного разбирательства, полагал возможным рассмотреть дело по существу. Также возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы письменных возражений на заключение эксперта.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, министерства финансов Ставропольского края, администрации г. Пятигорска Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться собственники объектов недвижимости, поскольку налоговые платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что АО «Военторг-Юг» на праве собственности принадлежит земельный участок КН №, площадью 12777 +/- 40 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 16-20).

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 34 026 556,47 руб. по состоянию на 01.01.2022.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с действующими, он является плательщиком налогов, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке ООО «Аманейдж» от ДД.ММ.ГГГГ №-К, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 14 386 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта оценки с КН № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 13 054 000,00 руб. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. 

Аналогичные положения содержит ч. 8 ст. 82 КАС РФ, предусматривающая, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 настоящего Кодекса.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84, 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенной по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Осмотр объекта исследования экспертом был осуществлен ДД.ММ.ГГГГ.

Идентификация проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объектах исследования.

Идентификация объекта исследования выполнена путем сопоставления информации, содержащейся в материалах административного дела с данными, полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и другие, при этом экспертом полученная информация принята как достоверная, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из экспертного заключения следует, что для возможности проведения анализа был исследован массив объявлений из архива объявлений сайтов www.avito.ru, https://ruads.org/, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение: СК, на дату оценки 01.01.2022, период данных фактических цен предложений с 01.01.2021 по 01.01.2022, назначение: земельные участки производственного назначения. Далее полученная выборка была сегментирована по площади. После этого был проведен анализ данных объявлений о продаже земель иных категорий, удалений объявлений, имеющих в составе предложения не только земельные участки, но и существенные улучшения (строения), влияющие на цену предложения, а также иные объекты, имеющие существенные различия по набору ценообразующих факторов. 

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков производственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объекты оценки.

Эксперт исследовал данные анализа рынка и установил объекты, которые могут быть использованы в качестве аналогов, в количестве 3 объектов. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации. 

При определении рыночной стоимости земельного участка с КН № экспертом сравнивались результаты оценки, полученные исключительно сравнительным подходом последовательно по каждому критерию согласования, при этом приведены обоснования отказа от применения доходного и затратного подходов в рамках проведения исследования.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

В связи с поступившими возражениями представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение (в которых указано, что основными ценообразующими факторами для земельных участков под индустриальную застройку согласно Справочником оценщика недвижимости-2020 «Земельные участки часть 1, часть 2» под редакцией ФИО3, Нижний Новгород, установлены ценообразующие факторы, в соответствии с которым применялись корректировки экспертом, однако при расчете рыночной стоимости земельного участка не был учтен такой ценообразующий фактор как «Свободный подъезд». ???В качестве ОА № экспертом выбран земельный участок площадью 8 640 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Производственная улица (промзона). В отношении земельного участка отсутствует кадастровый номер, а также вся необходимая для расчетов информация, в том числе о наличии строений на участке (на 

<

адрес> отсутствуют незастроенные земельные участки указанной площадью). Земельный участок не может рассматриваться в качестве объекта-аналога. Также, согласно представленной выписке из ЕГРН ОА № имеет ограничения в использовании - расположен в ЗОУИТ, т.е. рыночная стоимость данного земельного участка ниже. Данный факт экспертом не был учтен при расчете рыночной стоимости объекта оценки), судом в судебное заседание вызван эксперт ФИО6 для дачи пояснений.

В судебное заседание эксперт ФИО6 явиться не смог по причине нахождения за территорией г. Ставрополя, представил письменные пояснения, согласно которым довод представителя ГБУ относительно ценообразующих факторов не обоснован, так как применение тех или иных корректировок нужно при выявлении существенных отличий между объектом оценки и объектами-аналогами, влияющих на рыночную стоимость. В ходе проведения расчетов рыночной стоимости объекта исследования уточнено, что как объект исследования, так и аналоги № имеют свободные подъездные пути, следовательно, применение данной корректировки стало бы избыточным.

По второму доводу эксперт указал, что в тексте объявления аналога № указано достаточно информации для использования данного объявления в качестве объекта сравнения. Дополнительно необходимо отметить, что датой оценки является ретроспективная дата, данный земельный участок (аналог № l) продавался ДД.ММ.ГГГГ и на дату продажи он был свободен от застройки.

Относительно третьего довода возражений экспертом указано, что объект-аналог № на дату продажи имел ВРИ - под строительство производственной базы. Он действительно находится в санитарно-защитной зоне производственной площадки ООО «Строй-КМВ» (производство асфальтобетонных смесей). Данная зона накладывает ограничения следующего вида: земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: в соответствии с п. 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222, в санитарно-защитной зоне не допускается использование земельных участков в целях: размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства; размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями, вид/наименование: Санитарно-защитная зона для площадки ООО «Строй-КМВ» (производство асфальтобетонных смесей), тип: Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов, № - дата решения: ДД.ММ.ГГГГ, номер решения: 60/р-2023. Как видно из информации выше, данная санитарно-защитная зона установлена в 2023 году, т.е. после даты оценки (01.01.2022).

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения ООО «ЮА «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительно представленные письменные пояснения эксперта ФИО6, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ. 

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении ООО «ЮА «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2022, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Отчет об оценке ООО «Аманейдж» от ДД.ММ.ГГГГ №-К, представленный административным истцом не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта, поскольку опровергается заключением судебной оценочной экспертизы, соответственно не подтверждает действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости (на 75,07 %) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022, установленной в соответствии с заключением эксперта ООО «ЮА «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Принимая во внимание установленные обстоятельства, с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН №, а также того обстоятельства, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, равно как и ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований административного истца, и наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату оценки – 01.01.2022 в размере 13 054 000,00 руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 06.12.2024.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

Кроме того, возражения представителя министерства финансов СК по доверенности ФИО4 на иск не мотивированы, а доводы о недополучении налоговых платежей бюджетом противоречит нормам действующего законодательства, которое направлено на соблюдение принципа исключения возможности двойного налогообложения. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Военторг-Юг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 12777 +/- 40 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 13 054 000,00 руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 06.12.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 08.04.2025.

Судья – подпись

Копия верна: 

Судья - О.М. Чебанная