Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июня 2021 года г. Хабаровск

Кировский районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Арефьева С.В., при секретаре ФИО2,

с участием: представителя истца по доверенности ФИО7, представителя ответчика по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Орбита недвижимость» к ФИО1 о взыскании убытков по договору,

установил:

ООО «Орбита недвижимость» через представителя по доверенности ФИО7 обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании убытков по договору. В обоснование исковых требований представитель истца указал, что между истцом и ответчиком ДАТА был заключен договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимого имущества. Предметом договора являлась обязанность исполнителя по поручению заказчика осуществить мероприятия, направленные на продажу объекта недвижимого имущества, описанного в п. 1.2 Договора, а также мероприятия по юридическому сопровождению его продажи. Заказчик обязался уплатить исполнителю вознаграждение в соответствии с пп. 4.1, 4.1.1, 4.1.2 Договора. Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 

<

данные изъяты> руб. Размер вознаграждения исполнителя по Договору составляет 3% от суммы, за которую будет продан объект недвижимости. В соответствии с п. 5.2 Договора после получения заказчиком задатка от покупателя объекта недвижимости, заказчик вправе отказаться от исполнения Договора, выплатив исполнителю в качестве возмещения понесенных затрат, связанных с исполнением договора, и оплаты фактически выполненной части работ по Договору денежную сумму в размере 

<

данные изъяты>% от вознаграждения по Договору в течение 1 дня с момента отказа от услуг исполнителя. Исполнителем мероприятия по продаже объекта недвижимости и мероприятия по поиску покупателя были выполнены, что подтверждается соглашением о задатке от ДАТА. В соответствии с данным соглашением, силами и действиями истца, для ответчика был найден покупатель объекта за сумму 

<

данные изъяты> руб. ДАТА истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая осталась без ответа. Фактически ответчик отказался от исполнения договора, соответственно, обязан возместить истцу убытки в размере 

<

данные изъяты>., из которых: публикация объявления на Авито – 

<

данные изъяты> руб., публикация объявления на Фарпосте – 

<

данные изъяты> руб., профессиональная фотосъемка квартиры ответчика – 

<

данные изъяты> от суммы потенциального вознаграждения – 

<

данные изъяты> руб. Со ссылкой на ст. 309, 310, 421, 432, 782 ГК РФ просит взыскать с ответчика указанные суммы, а также взыскать с ответчика понесенные истцом судебных расходы в виде расходов по оплате государственной пошлины в сумм 

<

данные изъяты> руб., расходы на оплату слуг представителя в размере 

<

данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что в рамках заключенного между истцом и ответчиком договора продажи квартиры истцом были проведены необходимые действия по поиску покупателя, размещены объявления, найден покупатель, также самостоятельно было принято решение об обращении к профессиональному фотографу для качественного фотографирования квартиры ответчика. С ответчиком данные расходы не оговаривались, т.к. если бы ответчик оплатил им всю сумму по договору, то эти расходы вошли бы в общую стоимость услуг истца по договору.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил. Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснил, что качество услуг, оказанных истцом ответчику, не соответствует условиям договора. После заключения договора исполнитель начал оказывать давление на заказчика, убеждая снизить цену на продаваемый объект недвижимости. В результате за период с ДАТА по ДАТА, до истечения установленного п. 3.1 Договора срока, цена квартиры последовательно была снижена с 

<

данные изъяты> руб. Досрочное привлечение потенциального покупателя по более низкой цене свидетельствует об оказании исполнителем заказчику услуг более низкого качества, чем то качество услуг исполнителя, из которого исходил и на которое рассчитывал заказчик при заключении договора. То есть истцом ответчику услуги были оказаны ненадлежащего качества. Из копий объявлений, представленных истцом, следует, что цена продажи квартиры была указана 

<

данные изъяты> руб. Доказательств предложения квартиры по установленной в договоре цене истцом не представлено, при этом любые изменения и дополнения к договору в соответствии с п. 7.2 должны быть совершены в письменном виде и подписаны надлежащими представителями сторон договора. Ответчик письменного согласия на уменьшение цены квартиры не давал. В обоснование требований истец ссылается на соглашение о задатке, вместе с тем, обе стороны соглашения о задатке взаимно утратили интерес в его совершении и отказались от намерения заключить сделку купли-продажи, после истечения срока расторгнув соглашение. При расторжении соглашения ответчик вернул покупателю задаток в полном объеме, что подтверждается распиской ФИО4, копию которой представил суду. При этом ФИО4 претензий к ФИО1 в связи с расторжением соглашения не имела. Отказ покупателя от намерения заключить договор купли-продажи выразился также в том, что ФИО4 не требовала возврата задатка в двойном размере, как установлено законом и соглашением. Взаимная утрата интереса сторон в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости и взаимный отказ в его совершении путем расторжения соглашения о задатке подтверждают невиновность обеих сторон в наступлении неблагоприятных последствий, связанных с отказом от договора. Следовательно, расторгнутое соглашение о задатке от ДАТА не порождает правовых последствий ни для сторон соглашения, ни для третьих лиц, один из которых является истец. Доказательств отказа ответчика от договора оказания услуг истцом не представлено. Напротив, истец после расторжения соглашения о задатке какие-либо мероприятия, направленные на осуществление продажи объекта, проводить перестал. Иных предложений потенциальных покупателей ответчик от истца больше не получал. В отзыве на претензию ответчик предложил истцу во исполнение п. 7.1 Договора начать предметное и детальное обсуждение его содержания и исполнения, однако истец на данное предложение не ответил, от контактов уклоняется. Таким образом, именно истец отказался от исполнения договора. Условия отказа заказчика от договора, закрепленные в п. 5.2, противозаконны, поскольку ущемляют предусмотренное законом право ответчика как потребителя услуг в любое время отказаться от оказания услуги и возместить истцу как исполнителю фактически понесенные расходы. Фактически понесенные истцом расходы в виде оплаты размещения объявлений и оплаты услуг фотографа документально, первичными бухгалтерскими документами не подтверждены. Кроме того, из содержания объявлений, представленных истцом в материалы дела, следует, что исполнитель предлагал квартиру ответчика к продаже по цене, ниже установленной договором. Просит в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

ООО «Орбита недвижимость» зарегистрировано в качестве юридического лица в ИФНС по 

<

адрес> г. Хабаровска с датой создания юридического лица ДАТА, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. Основным видом деятельности организации является деятельность по предоставлению посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе (68.31.1), в том числе с дополнительными видами деятельности по предоставлению посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе (68.31.11) и деятельности в области права (69.10).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 3 ст. 10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, в соответствии с которой в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

ДАТА между ФИО1 и ООО «Орбита недвижимость» в лице генерального директора ФИО5 был заключен договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1.1 договора исполнитель (ООО «Орбита недвижимость») по поручению заказчика (ФИО1) обязуется осуществить мероприятия, направленные на продажу объекта недвижимого имущества, описанного в п. 1.2 Договора, а также мероприятия по юридическому сопровождению его продажи, а заказчик обязуется уплатить исполнителю вознаграждение в соответствии с пп. 4.1, 4.1. и 4.1.2 Договора.

Характеристики объекта недвижимого имущества определены п. 1.2 Договора, в соответствии с которым объектом договора является двухкомнатная квартира площадью 44 кв.м. по адресу: г. Хабаровск 

<

адрес>. Стоимость продажи объекта установлена в договоре в размере 

<

данные изъяты> руб.

Согласно п. 1.8 Договора исполнитель гарантирует заказчику нахождение покупателя на принадлежащий ему объект недвижимости в течение срока действия договора.

Обязательство исполнителя перед заказчиком, предусмотренное п. 1.1 Договора, является исполненным после подписания договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и получения заказчиком денежных средств за объект по договору купли-продажи в полном объеме (п. 1.9 Договора).

Как следует из пп. 2.2.2, 2.2.4 Договора исполнитель обязан организовать и провести рекламную кампанию по продаже объекта недвижимого имущества и регулярно (не реже 1 раза в 10 календарных дней) обязан отчитываться перед заказчиком о выполненных мероприятиях, связанных с исполнением предмета настоящего договора.

В силу п. 3.1 Договора срок его действия определен сторонами в течение 1 месяца с даты его подписания. Договор автоматически продлевается на такой же срок и так далее, если не позднее, чем за три дня до его окончания ни одна из сторон письменно не заявит об ином. 

Размер вознаграждения исполнителя по Договору составляет 3% от суммы, за которую будет продан объект недвижимости (п. 4.1 Договора).

При этом, суд учитывает, что указанное вознаграждение истец как исполнитель услуги по договору, вправе требовать от истца, как заказчика, после фактического оказания услуги.

Согласно п.1 ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Однако, как установлено в ходе судебного разбирательства, оговоренная в договоре услуга не была оказана ответчику как потребителю в полном объеме и качественно. Предлагаемый истцом вариант сделки не соответствует п. 1.2 договора, ниже согласованной сторонами стоимости продажи квартиры. При этом, фактически сделка по продаже квартиры между ответчиком и предложенным истцом покупателем заключена не была.В соответствии с п. 5.2 Договора после получения заказчиком задатка/аванса от покупателя объекта недвижимости, заказчик вправе отказаться от исполнения договора, выплатив исполнителю в качестве возмещения понесенных затрат, связанных с исполнением договора, и оплаты фактически выполненной части работ по Договору денежную сумму в размере 90% от вознаграждения по Договору в течение 1 дня с момента отказа от услуг исполнителя.

Любые изменения и дополнения к настоящему договору, а также его расторжение действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежащими, уполномоченными на то представителями сторон. 

Так, в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса (ГК) РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. ст. 779 и 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется но заданию заказчика оказать услугу (совершить определенные, действия иди осуществить определенную деятельность), а заказчик оплатить их в сроки и в порядке, которые указаны в соглашении. Из содержания указанных норм следует, что существенным условием, названным в законе, для данного договора является его предмет.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешая заявленные требования, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего. 

Статья 782 ГК РФ закрепляет право заказчика и исполнителя на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг и условия, при которых он допускается. Согласно пункту 1 указанной статьи условием отказа заказчика от исполнения обязательств по договору является оплата исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичное положение закреплено в ст. 32 ФЗ «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Из смысла данной нормы следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.

Поскольку право сторон (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг императивно установлено статьей 782 Кодекса, оно не может быть ограничено соглашением сторон.

Суд полагает, что условие об оплате штрафной неустойки, в случае если заказчик после получения задатка/аванса от покупателя объекта недвижимости откажется от заключения договора купли-продажи объекта, фактически содержит в себе запрет на односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг, что противоречит ст. 782 ГК РФ.

Закон допускает ограничение гражданских прав только на основании федеральных законов и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА № разъяснено, что в тех случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия.

Суд приходит к выводу, что поскольку нормы права, регулирующие договор возмездного оказания услуг, не предусматривают возможности лишения заказчика как стороны договора права отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, условие, изложенное в пункте 5.2 договора, является ничтожным на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, и не порождающим правовых последствий.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с ответчика убытков в виде штрафной санкции, определенной п. 5.2 Договора, удовлетворению не подлежит. 

Разрешая требования в части взыскания с ответчика убытков в виде фактически понесенных истцом при исполнении Договора расходов, суд также полагает их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Так, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом указано на несение при исполнении Договора с ответчиком расходов, связанных с размещением рекламных объявлений о продаже квартиры на информационных ресурсах в сети «Интернет», а также расходов, связанных с изготовлением фотографий квартиры ответчика для размещения рекламных объявлений.

В обоснование указанных требований истцом представлены скриншоты с сайтов объявлений Авито и Фарпост, а также скриншоты с аккаунта фотографа в социальной сети Инстаграм, регламентирующие стоимость услуг фотографа.

Как следует из выписки из ЕГЮЛ, ООО «Орбита недвижимость» является коммерческой организацией, соответственно на нее распространяются нормы Федерального закона от ДАТА № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 9 названного ФЗ каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом, который должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным - непосредственно после его окончания.

Согласно ст. 5 названного ФЗ расходы организации также являются объектами бухгалтерского учета и подлежат оформлению первичным учетным документом.

Вместе с тем, в нарушение установленных требований истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств несения убытков в виде расходов по публикации объявлений на Авито в размере 

<

данные изъяты>., на Фарпосте в размере 

<

данные изъяты> руб., а также расходов на профессиональную фотосъемку квартиры ответчика в сумме 

<

данные изъяты>

При этом суд полагает обратить внимание на то обстоятельство, что из текста представленных истцом рекламных объявлений следует, что ценовое предложение о продаже квартиры ответчика существенно меньше, чем стоимость объекта недвижимости, определенная сторонами в п. 1.2 Договора. Письменного соглашения об изменении цены продаваемого имущества между истцом и ответчиком не заключено, суду не представлено.

Соответственно, работу по размещению указанных рекламных объявлений истцом нельзя признать выполненной с ведома, по поручению и в интересах заказчика по договору.

Учитывая изложенное, в удовлетворении данной части требований также надлежит отказать.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя; другие признанные судом необходимые расходы.

В силу ч. 1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом того, что требования о взыскании судебных расходов в виде расходов по оплате государственной пошлины и расходов на оплату услуг представителя являются производными от основного требования, в удовлетворении которого отказано, указанные требования также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Орбита недвижимость» к ФИО1 о взыскании убытков, связанных с исполнением договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимого имущества от ДАТА в размере 

<

данные изъяты>., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>., по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> коп. - отказать.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено ДАТА.

Судья С.В. Арефьев