УИД 31RS0002-01-2025-002662-09 

Дело № 2-2252/2025 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 29.10.2025 

Белгородский районный суд Белгородской области в составе

председательствующего судьи Костиной О.Н., 

при секретаре судебного заседания Клименко С.В., 

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), представителя третьего лица- администрации Веселолопанского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области - ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Управлению Росреестра по Белгородской области о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении в ЕГРН записи о регистрации, признании права собственности на земельный участок, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Белгородской области, с учетом последних уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд: признать договор купли-продажи земельного участка от (дата обезличена), заключенный между ПАА и ФИО3, недействительным в части неуказания в качестве предмета сделки земельного участка площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен):50, по адресу: (адрес обезличен), прекратить в ЕГРН запись (номер обезличен) от (дата обезличена) о регистрации за ПАА права собственности на земельный участок площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен):50, по адресу: (адрес обезличен), признать за ФИО3 право собственности на земельный участок площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен):50, расположенный по адресу: (адрес обезличен).

В обоснование требований указала на то, что ПАА на основании свидетельства от (дата обезличена) принадлежало два земельных участка: площадью 1000 кв.м и 900 кв.м. При постановке участков на кадастровый учет регистрирующим органом были ошибочно внесены сведения о местоположении участков: в сведения о местоположении земельного участка, на котором располагался жилой дом, был внесен адрес земельного участка, использовавшегося под огород, а в сведения о местоположении земельного участка, использовавшегося под огород, был внесен адрес земельного участка, на котором располагался жилой дом.

О наличии вышеуказанных ошибок продавец при заключении договора купли- продажи от (дата обезличена) не знал.

В дальнейшем сотрудник МФЦ указал в договоре купли-продажи, что продаваемый жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен):59, хотя по сведениям ЕГРН жилой дом площадью 72.8 кв. м. расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен):50, который в договоре не указан, то есть, дом продан без участка под ним. 

При регистрации сделки в Управлении Росреестра по Белгородской области за истицей зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен):59, и жилой дом, который расположен на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен):50, на последний право собственности сохранено за ПАА

В судебное заседание не явились: ответчик – Управление Россрестра по Белгородской области, о времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом. 

Истец обеспечил явку представителя ФИО4, которая в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования. 

Представитель третьего лица – глава администрации Веселолопанского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области – ФИО2 полагала требования подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено при указанной явке.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Выслушав стороны, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам и оценив их в совокупности, суд признает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Из положений ст. ст. 420, 421, 424, 425, 432, 434 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений ст. 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Одним из способов защиты гражданских прав на основании ст. 12 ГК РФ является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Выбор нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом, как следует из пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Таким образом, сделка может быть признана недействительной лишь по основаниям, предусмотренным параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, иными нормами этого кодекса или другими федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из положений ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и порядке, которые предусмотрены ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3).

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Содержание сведений в Едином государственном реестре недвижимости об объекте, в силу положений пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подтверждает существование такого объекта недвижимости как объекта гражданских прав.

Из смысла п. 5 ч. 2 ст. 14 указанного Закона следует, что основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, вступившие в законное силу решение является основанием для внесение ЕГРН для регистрации права сторон на объекты недвижимости.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Из положений данной нормы следует, что не требуется каких-либо действий лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от (дата обезличена) истица приобрела у ПАА земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: (адрес обезличен).

Указанный земельный участок общей площадью 1900 кв. м. принадлежал продавцу по праву собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю от (дата обезличена) и являлся двухконтурным, т. е. фактически состоял из двух земельных участков: земельного участка площадью 900 кв. м., на котором располагался жилой дом, и земельного участка площадью 1000 кв. м., который использовался под огород.

Как следует из архивной выписки из похозяйственной книги № 6 администрации Веселолопанского сельского поселения Белгородского района за 1997-2001 гг. и архивной выписки из похозяйственной книги № 6 Веселолопанской сельской администрации (адрес обезличен) за 2002-2006 гг. лицевой счет № 

<

***> был открыт на имя ПАА в отношении хозяйства, расположенного по адресу: (адрес обезличен). Площадь земли, находящейся в пользовании, составляла в указанные периоды 0,2 га. То есть изначально земельные участки, предоставленные в собственность ПАА, представляли собой единый объект недвижимости и имели один кадастровый номер (номер обезличен)164.

Данные обстоятельства были подтверждены в ходе судебного заседания главой администрации Веселолопанского сельского поселения.

Постановлением Администрации Веселолопанского сельского поселения Белгородского района № 5 от 21.06.2010 земельному участку площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен)164, на котором располагался жилой дом, был присвоен географический адрес: (адрес обезличен), а земельному участку площадью 1000 кв. м., который использовался под огород, - иной кадастровый номер (адрес обезличен)535, и иной адрес: (адрес обезличен)

Однако, при постановке на государственный кадастровый учет вышеуказанных земельных участков органом Росреестра по Белгородской области земельному участку площадью 900 кв. м (на котором располагался жилой дом) был присвоен новый кадастровый номер: (номер обезличен)50 (прежний кадастровый номер (номер обезличен):164) и в графу «Местоположение» были внесены сведения: «(адрес обезличен)»; соответственно, земельному участку площадью 1000 кв. м (использовался под огород), был присвоен новый кадастровый номер: (номер обезличен):59 (прежний кадастровый номер (номер обезличен):535) и в графу «Местоположение» были внесены сведения: «(адрес обезличен)».

Таким образом, при регистрации фактические адреса земельных участков были перепутаны : в сведения о местоположении земельного участка, на котором располагался жилой дом, был внесен адрес земельного участка, использовавшегося под огород, а в сведения о местоположении земельного участка, использовавшегося под огород, был внесен адрес земельного участка, на котором располагался жилой дом.

О наличии вышеуказанных ошибок продавец ПАА при заключении договора купли- продажи от (дата обезличена) не знал.

При составлении договора специалистом МФЦ в договоре указано, что продаваемый жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен)59. 

Вместе с тем, по сведениям ЕГРН жилой дом площадью 72.8 кв. м. расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен):50. 

В выписке из ЕГРН от (дата обезличена) указано, что жилому дому площадью 72.8 кв. м (дата обезличена) присвоен кадастровый номер (номер обезличен):343. В графе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости», указан кадастровый номер земельного участка: «(номер обезличен):50».

Факт нахождения жилого дома в пределах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен):50, подтверждается также Выпиской из ЕГРН в отношении данного земельного участка от (дата обезличена), где в графе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости указан кадастровый номер жилого дома: «(номер обезличен):343».

Однако, не смотря на то, что неразрывная связь объекта капитального строительства (жилого дома с кадастровым номером (номер обезличен):343) с земельным участком с кадастровым номером (номер обезличен):50, очевидно прослеживается, специалист МФЦ вовсе не указан в договоре купли-продажи от (дата обезличена) в качестве предмета сделки земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен):50, т. е. жилой дом продан покупателю без земельного участка под ним, а земельный участок под домом оставлен в собственности продавца.

На основании изложенного, договор купли-продажи от (дата обезличена), заключенный между ПАА и ФИО3, является недействительным в части неуказания в нем в качестве предмета сделки земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен):50.

Как следует из материалов дела, ПАА умер (дата обезличена). 

Его жена ПМА и сын ПИА также умерли. 

Наследственное дело к имуществу ПАА не открывалось. 

Указанная информация также была подтверждена главой администрации Веселолопанского сельского поселения, и следует из выписки из похозяйственной книги №7 за 2017-2021 гг.

Иных наследников у ПАА судом не установлено. 

С учетом всех вышеуказанных обстоятельств, устранить нарушения прав истицы, которые были допущены в связи с ошибками в присвоении кадастровых номеров земельным участкам и регистрацией сделки купли-продажи с нарушением принципа единства судьбы объекта капитального строительства и земельного участка, на котором этот объект располагается, возможно только на основании соответствующего решения суда.

Следовательно, к истице перешли те же права на земельный участок, которые были у предыдущего собственника жилого дома (продавца). Поскольку спорный земельный участок принадлежал продавцу по праву собственности, и при заключении сделки купли- продажи истица (покупатель) исходила из условий того, что она приобретает именно жилой дом и земельный участок, как неразрывно связанные между собой объекты недвижимого имущества, использование которых различными лицами не является возможным, суд приходит к выводу о приобретении ФИО3 при заключении сделки купли-продажи права собственности и на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен):50.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи от (дата обезличена) недействительным в части неуказания в качестве предмета сделки также земельного участка площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен):50, по адресу: (адрес обезличен). 

В связи с чем запись о регистрации за ПАА права собственности (номер обезличен) в отношении земельного участка площадью 900 кв. м, с кадастровым номером (номер обезличен):50, по адресу: (адрес обезличен), подлежит прекращению.

Решение является основанием для прекращения в ЕГРН записи о праве собственности ПАА на земельный участок площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен):50, по адресу: (адрес обезличен), и внесения записи о праве собственности ФИО3 на спорный участок. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 (СНИЛС: (номер обезличен) к Управлению Росреестра по Белгородской области (ИНН:(номер обезличен)) о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении в ЕГРН записи о регистрации, признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от (дата обезличена), заключенный между ПАА и ФИО3, в части неуказания в нем в качестве предмета сделки земельного участка площадью 900 кв. м, с кадастровым номером (номер обезличен):50, расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Прекратить в ЕГРН запись (номер обезличен) от (дата обезличена) о регистрации за ПАА права собственности на земельный участок площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен):50, расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Признать за ФИО3 право собственности на земельный участок площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен):50, расположенный по адресу: (адрес обезличен).

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН (в части возникновения и прекращения права собственности на земельный участок площадью 900 кв. м. с кадастровым номером (номер обезличен):50, расположенный по адресу: (адрес обезличен)).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области. 

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2025.

Судья О.Н. Костина