Дело №–570/2025

УИД №RS0№-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.________ 11 августа 2025 года

Черепановский районный суд ________ в составе:

председательствующего судьи Огневой В.М.,

при секретаре Пашковской З.В.,

с участием представителя истца Ю.Д.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Нива» к К.О.В. о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сибирская Нива» обратилось в суд с иском к К.О.В. о признании предварительного договора о купле-продаже земельной доли основным договором, признании права собственности на земельную долю, указывая, что (дата) между К.О.В. и ООО «Сибирская Нива» заключен предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. На основании п.1.1 предварительного договора о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата) стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ............, с местоположением: ________, МО Пеньковский сельсовет. Право собственности ответчика подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 54-АБ № от (дата) Стоимость вышеуказанного имущества стороны оценили в 50 000 рублей. Согласно п.1.4 Предварительного договора от (дата) стоимость доли в праве общей долевой собственности оплачивается покупателем единовременно полностью при заключении настоящего (предварительного) договора. ООО «Сибирская Нива» считает Предварительный договор о купле-продаже доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок от (дата) основным договором купли-продажи. Договорные обязательства ООО «Сибирская Нива» исполнила в полном объеме, стоимость вышеуказанного имущества оплатила в полном объеме. (дата) истец направил ответчику требование с приглашением в нотариальную контору для переоформления ранее выданной доверенности (________7 от (дата), реестровый номер №) на новый срок, для выдела в натуре земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли, постановки на кадастровый учет выделенного земельного участка и последующего оформления перехода права собственности на ООО «Сибирская Нива» и явиться (дата) в 15.00 часов к нотариусу П.Е.А. по адресу: ________, р.________. Факт направления требования в адрес ответчика подтверждается описью вложения и кассовым чеком от (дата). В назначенную дату и время К.О.В. не явился, о причинах неявки ООО «Сибирская Нива» не сообщил. Отсутствие надлежащим образом оформленных прав на земельный участок нарушает права истца, препятствует в полной мере истцу пользоваться правами, предоставленными собственнику гражданским законодательством, в том числе правами, предоставленными ст.209 ГК РФ. ООО «Сибирская Нива» с 2013 года добросовестно, открыто и добровольно владеет и пользуется вышеуказанным имуществом, использует земельный участок в целях сельскохозяйственного производства. На данном земельном участке осуществляется посев сельскохозяйственных культур. Подтверждением факта совершения сделки по отчуждению вышеуказанного имущества служит: выдача ответчиком на представителя ООО «Сибирская Нива» нотариально удостоверенной Н.А.С., нотариусом нотариального округа ________, доверенности от (дата) и зарегистрированной в реестре за номером 2-1037 с полномочиями: «продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (долю), выделенный или без выдела из земель с\х назначения для сельскохозяйственного использования, подписать от моего имени договор купли-продажи земельной доли (участка) и акт приема-передачи; зарегистрировать договор купли-продажи земельной доли участка) и оформить переход права собственности»; передача истцу оригиналов документов: Свидетельства о государственной регистрации права 54-АБ № от (дата), Свидетельства о праве на наследство по закону от (дата), зарегистрированного в реестре №, Свидетельства на право собственности на землю РФ-ХV№ от (дата), оплата стоимости доли в праве на вышеуказанный земельный участок в согласовании сторонами в размере – 50 000 рублей. Следовательно между ООО «Сибирская Нива» и К.О.В. заключен основной договор купли-продажи, совершена сделка по отчуждению доли в земельном участке. Просит признать предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата), заключенный между ООО «Сибирская Нива» (............) и К.О.В. основным договором. Признать право собственности за ООО «Сибирская Нива» на 224/137390 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 20211341 кв.м., кадастровый №, местоположение: ________, Пеньковский сельсовет. 

В ходе судебного заседания представитель истца Ю.Д.А. на исковых требованиях настаивал.

Ответчик К.О.В. в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом извещен, возражений по иску суду не представил, об отложении дела не просил.

Привлеченный судом представитель третьего лица – администрации Маслянинского муниципального округа ________ в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Привлеченные судом представители третьих лиц – Пеньковского территориального отдела Маслянинского муниципального округа ________, Департамента имущества и земельных отношений ________, Управления Росреестра по ________ в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом извещены. 

От представителя Управления Росреестра по ________ Л.А.А. поступило ходатайство, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. Возражений по иску суду не представил. 

От представителя Департамента Б.О.В. поступил отзыв, в котором исковые требования не признает, поскольку считает, что признание предварительного договора купли-продажи, заключенного между ООО «Сибирская Нива» и К.О.В. в 2013 году своей земельной долей (продажа) было возможно только после выделения им земельного участка в счет земельной доли, как того требует ст.12 Закона № 101-ФЗ, и при соблюдении требований ст.8 Закона № 101-ФЗ о преимущественном праве покупки такого земельного участка субъектом Российской Федерации – ________ю. Ничтожность предварительного договора купли-продажи от (дата) не влечет правовых последствий в виде признания и недействительна с момента её совершения.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, поэтому в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.2 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п.1 ст.131 ГК РФ).

В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.п.1, 3 ст.154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п.1 ст.161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено, что К.О.В. является собственником 224/137390 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 20211341 кв.м. местоположение: ________, МО Пеньковский сельсовет, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от (дата).

Как установлено судом, (дата) между К.О.В. и ООО «Сибирская Нива» был заключен предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. 

Согласно п.1.1, п.1.3, п.1.4 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: ________ Пеньковский сельсовет, принадлежащий Продавцу на основании свидетельства о праве на земельную долю серии 54-АБ № от (дата), регистрационная запись № на 224/137390 (526 бал). Стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок стороны оценили в 50 000,00 рублей, оплаченных одновременно с заключением Предварительного договора от (дата). 

В соответствии с п.1.2 предварительного договора срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, составляет 10 лет с момента заключения предварительного договора, но не ранее возникновения у Покупателя права на приобретение в собственность долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.

В соответствии с п.п.1.3, 1.4 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что стоимость долей в праве общей долевой собственности в денежном выражении составляет 25 000,00 руб. Стоимость доли в праве общей долевой собственности окончательна и пересмотру при заключении основного договора не подлежит. Стоимость доли в праве общей долевой собственности оплачивается Покупателем единовременно полностью при заключении предварительного договора.

Согласно п.п.2.2, 2.5 предварительного договора покупатель в любой момент времени до истечения срока, установленного для заключения основного договора вправе обратиться к Продавцу с требованием о заключении основного договора. По требованию Покупателя Продавец обязуется заключить с Покупателем основной договор на условиях, предусмотренных разделом 3 предварительного договора.

В соответствии с п.2.3 предварительного договора покупатель при заключении настоящего договора обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса денежную сумму в счет оплаты стоимости приобретаемой в собственность доли в праве общей долевой собственности в размере 100% от ее стоимости, определенной сторонами в п. 1.3 настоящего договора. Подтверждением передачи денежной суммы является подписанный сторонами акт приема-передачи и расходный ордер.

Согласно акту приема-передачи документов и денежных средств от (дата) (л.д.21) ООО «Сибирская Нива» от К.О.В. приняли: копию паспорта; оригинал свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности серии 54-АБ № от (дата), регистрационная запись № на 224/137390 (526 бал) в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 13739 га, земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, установлено относительно ориентира АО «Маслянинское», расположенного в границах участка, адрес ориентира: ________, доверенность, заверенную нотариусом.

(дата) истцом в адрес К.О.В. направлено уведомление с просьбой явиться (дата) в нотариальную контору по адресу: ________, р.________ для выдачи доверенности на новый срок и последующего переоформления прав на долю в земельном участке на ООО «Сибирская Нива» (л.д.22). В указанную дату К.О.В. не явился.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от (дата) земельный участок площадью 20099341 кв.м., местоположение: ________, Пеньковский сельсовет, земельный участок общей долевой собственности, кадастровый №, правообладатель 224/137390 (526 бал) в праве общей долевой собственности К.О.В..

Согласно информации Пеньковского территориального подразделения Маслянинского муниципального округа ________ от (дата), земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, 224/13/137390 доля в праве общей долевой собственности, местоположение: ________, МО Пеньковский сельсовет с кадастровым номером ............, К.О.В., (дата) года рождения в список невостребованных земель сельскохозяйственного назначения не входит.

Пунктом 1 ст.429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п.23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст.487 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: указание в договоре условия, описывающее порядок идентификации продаваемой вещи, передача продавцом принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости покупателю, принятие объекта недвижимости покупателем, оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Согласно п.1 ст.8 Федерального закона от (дата) № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п.1 ст.12 Федерального закона от (дата) № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Из ст.14 Федерального закона от (дата) № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. 

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. 

Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. 

Таким образом, поскольку земельным участком с кадастровым номером ............ владеет более чем пять лиц на К.О.В. не лежала обязанность извещать Департамент имущества и земельных отношений ________ о продаже доли земельного участка.

Из содержания Предварительного договора о купле – продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата), а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, которое будет создано в будущем. Стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли – продажи будущей доли земельного участка, как того требуют ст.550, ст.554, ст. 555 ГК РФ, но Покупатель также произвел ее оплату согласно ст.486 ГК РФ, а Ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества Истцу во владение и пользование.

В силу п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от (дата) N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, данное решение по вступлению в законную силу в соответствии с пунктом 5 частью 2 статьи 14 Федерального закона от (дата) N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для государственной регистрации за истцом права собственности.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Нива» к К.О.В. о признании предварительного договора о купли-продажи основным договором, признании права собственности удовлетворить.

Признать предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенный между ООО «Сибирская Нива» и К.О.В. от (дата), основным договором. 

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Нива» (............ право собственности на 224/137390 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ............, площадью 20211341 кв.м., местоположение: ________, МО Пеньковский сельсовет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Черепановский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий В.М.Огнева

Решение в окончательной форме изготовлено (дата).

Копия верна: судья В.М.Огнева