ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-174/2018

г. Вологда

21 июня 2018 года

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мещеряковой Н.В., 

при секретаре Гайдуковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мясоперерабатывающий участок» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мясоперерабатывающий участок» (далее – ООО «Мясоперерабатывающий участок») является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., назначение – нежилое, 1-этажное, лит. А,А1,а, общей площадью 101,3 кв.м., инв. № 6191, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 25 декабря 2014 года 35-АБ №... (л.д. 160), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 мая 2018 года (л.д. 161-162).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 29 сентября 2012 года определена в размере 2 336 924 рубля 88 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 163).

Административный истец ООО «Мясоперерабатывающий участок», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 октября 2017 года № 14/139, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А., являющейся членом саморегулируемой организации – НП СРО «Деловой союз оценщиков».

Согласно отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 29 сентября 2012 года составила 98 876 рублей 34 копейки.

Административный истец ООО «Мясоперерабатывающий участок» просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., назначение – нежилое, 1-этажное, лит. А,А1,а, общей площадью 101,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 98 876 рублей 34 копейки.

Представитель административного истца ООО «Мясоперерабатывающий участок» в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия. 

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности ФИО1 поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Мясоперерабатывающий участок» как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Мясоперерабатывающий участок» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 23 апреля 2018 года.

Уведомлением комиссии от 25 апреля 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были возвращены Обществу без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года. 

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано ООО «Мясоперерабатывающий участок» в суд 12 мая 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ООО «Мясоперерабатывающий участок» процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 35:01:0208005:88.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 октября 2017 года № 14/139, выполненный оценщиком ИП Р.Л.А.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №...:88 по состоянию на дату оценки 29 сентября 2012 года составила 98 876 рублей 34 копейки.

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 октября 2017 года № 14/139 требованиям Федеральных стандартов оценки:

методология затратного подхода предусматривает увеличение стоимости воспроизводства объекта недвижимости на размер прибыли предпринимателя. отказ от расчета прибыли предпринимателя (страница 54) противоречит методологии оценки (пункт 24з ФСО № 7);

определяя размер физического износа объекта оценки по конструктивным элементам на уровне 80% на основании положений «Методики определения физического износа гражданских зданий» № 404, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года, в оценщик в приложении к отчету (страница 108) не приводит разделы VI-VIII технического паспорта, следовательно, информация о состоянии и структуре конструктивных элементов объекта оценки, использованная в расчетах, не подтверждена;

определяя величину экономического устаревания оцениваемого объекта на уровне 44,73% на основании соотношения в уровне доходов населения конкретного региона и отрасли по сравнению со среднестрановым показателем, оценщиком не установлена взаимосвязь признаков внешнего износа объекта оценки с уровнем доходов населения, в связи с чем невозможно определить, какой процент в стоимости теряет тот или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли. 

Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... Правительство Вологодской области не оспаривает.

Оценщик Р.Л.А., проводившая оценку спорного объекта недвижимости, представила пояснения к отчету об оценке № 14/139 от 26 октября 2017 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что пояснение причины прибыли предпринимателя равной 0% содержится на странице 54 отчета. Согласно техническому описанию объекта оценки в отчете (страница 29) можно сделать вывод о том, что здание на дату оценки и осмотра находится в непригодном для эксплуатации техническом состоянии, существует опасность обрушения конструктивов, пребывание людей в зоне обследуемых конструкций также носит опасный характер, требуется капитальный ремонт всех конструктивных элементов. В приложении № 4 отчета имеется справки от 12 сентября 2017 года об отсутствии полного технического паспорта на объект недвижимости. При проведении оценки оценщик дополнительно учитывал данные подробного визуального осмотра. При установлении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, кроме физического износа, оценщиком должен быть учтен внешний износ, что в данном случае и сделано. 

Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 26 октября 2017 года № 14/139, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживалась принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. 

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. 

Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли. 

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от 26 октября 2017 года № 14/139, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Р.Л.А.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым отметить следующее. В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах датой подачи ООО «Мясоперерабатывающий участок» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 23 апреля 2018 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Мясоперерабатывающий участок» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Мясоперерабатывающий участок» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 23 апреля 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., назначение – нежилое, 1-этажное, лит. А,А1,а, общей площадью 101,3 кв.м., инв. № 6191, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 98 876 рублей 34 копейки по состоянию на дату оценки 29 сентября 2012 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова

Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2018 года.