Дело № 2-149/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 августа 2017 года город Обоянь

Обоянский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Е.С.,

при секретаре Карачевцевой Ж.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Курск- Агро» о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Курск-Агро» о расторжении договора аренды земельного участка.

Свои требования истец мотивировал тем, что 28 сентября 2006 года между ним и ООО «Обоянское агрообъединение» был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей, в соответствии с условиями которого участники общедолевой собственности, одним из которых являлся истец, предоставляют, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, Афанасьевский сельский совет, с кадастровым номером 46:16:020000:0003, общей площадью 2037,6 га для производства сельхозпродукции. Впоследствии ФИО1 приобрел в собственность 276 земельных долей из 506 земельных долей в указанном земельном участке, 15 декабря 2016 года зарегистрировал право собственности на два земельных участка с кадастровыми номерами 46:16:020805:16 и 46:16:020806:48, образованных в счет принадлежащих ему земельных долей путем выдела их из земельного участка с кадастровым номером 46:16:020000:3. 14 сентября 2015 года ООО «Обоянское агрообъединение» передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка ООО «Курск-Агро» на основании договора перенайма. Арендатор систематически не исполнял перед ФИО1 свои обязательства по внесению арендной платы как продукцией, так и денежными средствами, и предоставлением услуг. А именно, за 2014 год, 2015 год и 2016 годы арендатором ООО «Обоянское агрообъединение», а с 14 сентября 2015 года – ООО «Курск-Агро», выплата арендной платы не произведена, несмотря на неоднократные обращения в устном и письменном виде по вопросу ее получения. 17 января и 17 февраля 2017 года истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о расторжении договора аренды спорных земельных участков, с установлением сроков передачи этих земельных участков истцу. Получив отказ, истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 28 сентября 2006 года в отношении земельных участок с кадастровыми номерами 46:16:020805:16 и 46:16:020806:48, образованных в счет принадлежащих ФИО1 земельных долей путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:16:020000:3; прекратить запись о государственной регистрации обременений земельных участков с кадастровыми номерами 46:16:020805:16 и 46:16:020806:48, в виде аренды ООО «Курск-Агро», и обязать ООО «Курск-Агро» передать указанные земельные участки ФИО1 по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, доверил представлять свои интересы ФИО2 и ФИО3, которые в судебном заседании исковые требования ФИО1 с учетом уточнений поддержали. 

При этом, представитель истца ФИО3 указал о том, что ФИО1 в нарушении положений п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ не был надлежащим образом уведомлен о передаче 14 сентября 2015 года арендатором земельного участка ООО «Обоянское агрообъединение» своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ООО «Курск-Агро», а узнал об этом лишь при получении выписки из ЕГРП о праве собственности на земельный участок в декабре 2016 года. Письменные обращения 30 октября 2014 года, 12 января 2015 года, 20 августа 2015 года и 28 октября 2016 года в адрес арендатора о выплате ФИО1 арендной платы за период с 2014 по 2016 года включительно, проигнорированы. Считая права арендодателя ФИО1 нарушенными, просил удовлетворить заявленные им требования в полном объеме.

Представитель истца ФИО2 полагал, что со стороны ответчика имеет место существенное нарушение договора аренды, поскольку ФИО1, покупая доли в земельном участке с кадастровым номером 46:16:020000:3 рассчитывал на регулярное получение зерна и услуг от сдачи их в аренду, однако систематически не получал арендную плату в том объеме, на который рассчитывал по условиям договора аренды. Указал оВнесение ответчиком денежных средств на расчетный счет нотариуса 02 февраля 2017 года после получения уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств арендатора по выдаче арендной платы, поскольку договором аренды предусмотрена выдача арендной платы в натуральном виде, то есть зерном и предоставлением услуг, о чем в письменных заявлениях просил арендодатель ФИО1 Указал, что ответчик, являясь арендатором, более двух раз подряд в 2014, 2015 и 2016 годах по истечении срока платежа не выплачивал арендную плату арендодателю ФИО1, а потому в соответствии с положениями ст.619 ГК РФ, требования истца о досрочном расторжении договора аренды просил удовлетворить, прекратить запись о государственной регистрации обременений земельных участков, выделенных ФИО1 за счет принадлежащих ему долей, и обязать ответчика передать земельные участки с кадастровыми номерами 46:16020805:16 и 46:16:020806:48 истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель ответчика ООО «Курск-Агро» ФИО4 исковые требования не признала, и пояснила, что передача прав аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:020000:3, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Афанасьевский сельсовет, от ООО «Обоянское агрообъединение» к ООО «Курск-Агро» 14 сентября 2015 года осуществлена в соответствии с требованиями законодательства, при надлежащем уведомлении всех арендодателей посредством размещения соответствующего объявления в информационном издании, определенном Постановлением Губернатора Курской области от 12 апреля 2005 года №256 «О мерах по реализации Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - газете «Курская правда» от 22 декабря 2015 года. Арендная плата истцу в соответствии с условиями договора аренды от 28 сентября 2006 года выплачивалась как ранее, так и в 2014, 2015 и 2016 годах. Так, арендная плата истцу за 2014 год осуществлена своевременно и в большем размере, чем предусмотрено договором аренды, в виде выдачи 25 декабря 2014 года 800 кг зерна и выплаты 27 апреля 2015 года наличных денежных средств в размере 2 199 рублей. В связи с тем, что ФИО1 не уведомил арендатора о смене арендодателя, то арендная плата за 2014 год была выплачена не ФИО1, а бывшим (первоначальным) собственникам земельных долей. Арендная плата за 2015 год в размере 714 752 рублей 02 коп. и за 2016 год в размере 778 988 рублей 43 коп. в виду уклонения ФИО1 от ее получения, была осуществлена путем внесения 1 493 699 рублей 47 копеек в депозит нотариуса, что в соответствии со ст.327 ГК РФ является надлежащим исполнением обязательств. Полагала, что истец намеренно уклонялся от получения арендной платы, поскольку отказался от получения зерна в ноябре 2015 года, и не сообщил реквизиты для перечисления денежных средств в качестве арендной платы за 2015-2016 года. Обращение в суд с требованиями о расторжении договора аренды считала злоупотреблением правом, которое не подлежит судебной защите в силу ст.10 ГК РФ. Просила в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований отказать

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что 28 сентября 2006 года между участниками общей долевой собственности, в том числе, ФИО1 (арендодатели) и ООО «Обоянское агрообъединение» (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения сроком на 15 лет.

Указанный договор зарегистрирован 08 ноября 2006 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (номер регистрации 46-46-17/005/2006-007), и с даты регистрации вступил в силу.

Предметом договора является земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 2037,6 га, кадастровый номер 46:16:020000:0003, местоположением - Курская область, Обоянский район, Афанасьевский сельсовет. Участок принят в аренду и используется арендатором для производства сельскохозяйственной продукции.

Заключая договор, истец и арендатор согласовали, что арендная плата за одну земельную долю в размере 3,6 га в год в натуральном выражении составляет: зерно фуражное 500 кг, сено 0,15 га, солома 0,5 тонн; оплата налога на землю, выплата НДФЛ по оплате земельного налога; предоставление услуг: вспашка подсобных хозяйств 0,5 га, подвоз сена 1 раз в год, подвоз топлива (уголь, дрова) 1 раз в год. Арендодатель может получить арендную плату в денежном выражении из расчета за одну земельную долю 1800 рублей, при этом арендатор самостоятельно корректирует размер арендной платы в последнем месяце срока аренды, проводя корректировку в соответствии с изменениями количества и цен по реализации продукции и оказанию услуг. Арендатор предоставляет наличные денежные средства в счет погашения арендной платы в части, приходящейся на выплату арендодателями налога на землю в соответствии с уведомлениями из ИФНС, расчеты в виде предоставления услуг производятся по мере необходимости на основании письменной заявки арендодателя.

Закрепленный в статье 421 ГК РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого договора.

14 сентября 2015 года между ООО «Обоянское агрообъединение» и ООО «Курск-Агро» заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 28 сентября 2006 года. В соответствии с указанным договором, к ООО «Курск-Агро» перешла обязанность по исполнению условий договора аренды по внесению арендной платы в том размере, который был определен при передаче земельного участка в аренду от правопредшественника.

Согласно п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

ООО «Обоянское агрообъединение» в информационном издании «Курская правда» от 22 декабря 2015 года разместило объявление о передаче прав и обязанностей по договору аренды ООО «Курск-Агро», с указанием адреса для обращения собственников земельных долей.

Приобретя в собственность 276 земельных долей из 506 земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 46:16:020000:3, ФИО1 путем выдела из указанного земельного участка образовал в счет принадлежащих ему долей два земельных участка с кадастровыми номерами 46:16:020805:16 и 46:16:020806:48, и 15 декабря 2016 года зарегистрировал право собственности на них.

Выдел земельных участков, произведенный в соответствии с решением собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:16:020000:3, и оформленный соответствующим протоколом общего собрания собственников земельных долей от 24 августа 2015 года, не оспаривался.

30 октября 2014 года и 12 января 2015 года истец ФИО1, намереваясь получить арендную плату в натуральном выражении, являясь собственником 189 земельных долей, обращался к арендатору ООО «Обоянское агрообъединение» с письменными заявлениями о выплате арендной платы, в том числе за 2014 год, однако арендная плата в полном объеме в размере, предусмотренном договором аренды, не внесена.

Так, согласно ведомости №53 на выдачу зерносмеси пайщикам за аренду земли за 2014 год от 25 декабря 2014 года, и расходного кассового ордера №593 от 27 апреля 2015 года, с ФИО1 произведен расчет лишь за 1 земельную долю путем выдачи 8 центнеров зерна, а также выплаты наличных денежных средств в размере 2199 рублей 27 апреля 2015 года.

20 августа 2015 года истец ФИО1, вновь обратился к арендатору по вопросу выплаты арендной платы, в том числе за 2014 и 2015 года, уведомив о том, что он является собственником уже 276 земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:16:020000:3.

12 ноября 2015 года ООО «Обоянское агрообъединение» предоставило ФИО1 зерно (ячмень) в качестве арендной платы. Однако, качество зерна истца не устроило, в связи с чем, арендодателем оно получено не было.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 суду пояснила, что, являясь инспектором по качеству зерна в АО «Артель», проводила анализ ячменя 12 ноября 2015 года. Зерно было ненадлежащего качества, очень сорным, и не отвечало по показателям сорной примеси требованиям ГОСТа 28672-90, которым она пользовалась при определении качества зерна. 

В тот же день, то есть 12 ноября 2015 года, в виду того, что ФИО1 не удовлетворился качеством предложенного зерна, представитель арендодателя ФИО2 обратился к директору ООО «Обоянское агрообъединение» с заявлением, в котором указал об отсутствии исполнения арендатором обязательств по договору аренды по выплате арендной платы, и просил в семидневный срок выдать арендную плату в натуральном выражении. Каких-либо возражений относительно качества зерна от арендатора не поступило, арендная плата внесена не была.

28 октября 2016 года ФИО1 вновь обратился к арендатору с заявлением о выдаче арендной платы за 2015 и 2016 года, однако арендная плата за 2016 год и задолженность по арендной плате за 2014 и 2015 года выплачена не была, арендная плата в натуральном виде не выдавалась.

Как предусмотрено положениями ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку в договоре аренды от 28 сентября 2006 года срок выплаты арендной платы не указан, то можно определить, что арендная плата за текущий год должна быть внесена арендатором после уборки урожая, но не позднее 01 ноября. 

Таким образом, оценивая представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что арендатором в 2014 году арендная плата внесена арендодателю ФИО1 не в полном объеме, а в 2015 году и 2016 году по состоянию на 1 ноября соответствующего периода не вносилась.

Вопреки доводам представителя ответчика о выплате истцу арендной платы за 2014 год в полном объеме, представленные суду ведомости на выдачу зерна и расходные кассовые ордера свидетельствуют о внесении арендной платы ФИО1 лишь за одну земельную долю, в то время, как на момент обращения с письменным заявлением о выдаче арендной платы истец являлся собственником 189 земельных долей, о чем уведомил арендатора. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.28 Обзора практики ВАС РФ о разрешении споров, связанных с арендой, от 11 января 2002 года, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Как следует из п.3.1 спорного договора аренды при систематическом невнесении арендной платы за пользование земельным участком арендодатель вправе расторгнуть договор аренды.

ФИО1, являясь арендодателем, в нарушение условий заключенного им договора аренды систематически не получал арендную плату. При этом, покупая доли в земельном участке с кадастровым номером 46616:020000:3 истец рассчитывал на регулярное получение зерна и услуг от сдачи их в аренду. Данные нарушения условий договора ответчиком суд признает существенными, поскольку невнесение им арендных платежей влечет для другой стороны договора - ФИО1 такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении данного договора (невозможность достижения цели договора). 

Суд учитывает, что понятие существенности нарушения договора основано, прежде всего, на применении экономического критерия. При этом под ущербом в смысле данной нормы понимаются любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора другой стороной.

Согласно положением п.2 ст.452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении. 

Полагая, что ответчик нарушает его права на получение арендной платы в полном объеме за период с 2014 по 2016 года, истец 17 января 2017 года уведомил об этом ответчика и направил в адрес ООО «Курск-Агро» уведомление о расторжении договора аренды. В уведомлении ответчику предложено в срок до 30 января 2017 года передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 46:16:020805:16.

17 февраля 2017 года в адрес ООО «Курск-Агро» истец направил уведомление о расторжении договора аренды, предложив в срок до 06 марта 2017 года передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 46:16:020806:48.

На предложения о расторжении договора аренды от ООО «Курск-Агро» получен отказ.

Разрешая спор по требованиям ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, суд исходит из того, что в ходе рассмотрения дела установлены следующие обстоятельства: неисполнение арендатором ООО «Обоянское агрообъединение», затем ООО «Курск-Агро» возложенной договором аренды обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд (2014 год, 2015 год, 2016 год); неоднократные обращения арендодателя ФИО1 к арендатору с письменными заявлениями о необходимости исполнения обязательства (30 октября 2014 года, 12 января, 20 августа и 12 ноября 2015 года, 28 октября 2016 года), и предложением о расторжении договора аренды (17 января и 17 февраля 2017 года); фактические действия арендатора по досудебному урегулированию спора после указанных обращений арендодателя. 

Так, 02 февраля 2017 года ООО «Курск-Агро», согласно платежному поручению №2643 внесло в депозит нотариуса денежные средства в размере 1 493 699 рублей 47 копеек в счет арендной платы по договору аренды земельного участка за 2015-2016 года.

Между тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

По мнению суда, ФИО1 исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды подано в суд в разумный срок – в течение месяца после внесения ответчиком денежных средств в депозит. При этом, само по себе погашение задолженности путем внесения арендной платы в денежном выражении в депозит нотариуса после получения арендатором уведомления о расторжении договора аренды, не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Суд, оценив представленные доказательства, изучив условия спорного договора аренды, руководствуясь статьями 450, 452, 619, 622 ГК РФ Федерации, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, поскольку ответчиком были существенно нарушены условия договора аренды, выразившиеся в неуплате арендной платы более двух раз подряд.

Доказательств надлежащего исполнения своей обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, своевременной уплаты задолженности по договору аренды ответчик суду не представил. Кроме того, при установленных в судебном заседании обстоятельствах, доводы представителя ответчика о намеренном уклонении истца от получения арендной платы, своего подтверждения не нашли. 

При прекращении договора аренды по правилам статьи 622 ГК РФ ответчик обязан возвратить истцу арендованный объект недвижимости. В связи с чем, требования истца о возложении на ООО «Курск-Агро» обязанности передачи земельных участков с кадастровыми номерами 46:16:020805:16 и 46:16:020806:48 ФИО1 по акту приема-передачи также подлежат удовлетворению, срок передачи - в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда, является разумным.

Поскольку судом удовлетворяются требования о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:020000:3, заключенного 28 сентября 2006 года, то запись о государственной регистрации обременений земельных участков с кадастровыми номерами 46:16:020805:16 и 46:16:020806:48, выделенных в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 46:16:020000:3, в виде аренды, также подлежит прекращению.

Как следует из ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят, в том числе из государственной пошлины. В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Принимая во внимание, что при подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 600 рублей, что подтверждается квитанциями об оплате, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в указанном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Курск- Агро» о расторжении договора аренды – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 28 сентября 2006 года в отношении земельных участок с кадастровыми номерами 46:16:020805:16 и 46:16:020806:48, образованных в счет принадлежащих ФИО1 земельных долей путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 46:16:020000:3.

Прекратить запись о государственной регистрации обременений в виде аренды ООО «Курск-Агро» принадлежащих ФИО1 земельных участков.

Возложить на ООО «Курск-Агро» обязанность передать земельные участки с кадастровыми номерами 46:16:020805:16 и 46:16:020806:48 ФИО1, по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Курск- Агро» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 (шестисот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Обоянский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий