Дело №2-119/2024 

УИД 43RS0021-01-2024-000098-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Малмыж 25 апреля 2024 года 

Малмыжский районный суд Кировской области в составе 

председательствующего судьи Гизатуллиной А.Р.,

при секретаре Коминой Н.П.,

с участием: представителя истца ООО «Позитив» ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-119/2024 по исковому заявлению ООО "Позитив" к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Позитив" обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указано, что 26 июля 2023 года между ООО «Позитив» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 992,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 3044 кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес> (далее – объекты недвижимости). 

Общая стоимость недвижимого имущества составила 5400000 руб., из которых 400000 руб. были внесены ООО «Позитив» на счет ФИО5 в день подписания договора в качестве задатка, что подтверждается распиской, подписанной сторонами. Оставшаяся сумма должна была быть внесена в течение двух дней после перехода права собственности на объекты недвижимости от продавца к покупателю. 

Ответчик при заключении договора (пункт 3) подтвердил, что объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, под арестом (запрещением) не состоят, не обременены правами пользования членов его семьи, свободны от любых прав третьих лиц. 

Однако, как выяснилось позже, 21 октября 2022г. Арбитражным судом Кировской области в отношении ответчика было возбуждено дело №А28-12850/2022 по иску Малмыжского районного потребительского общества, согласно которому Общество просило расторгнуть договор купли-продажи указанных объектов недвижимости от 25.01.2022г., и возвратить данные объекты Малмыжскому районному потребительскому обществу. 

В ходе рассмотрения дела определением Арбитражного суда Кировской области от 22 декабря 2022г. на указанное недвижимое имущество было наложено обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий. Данный запрет являлся актуальным и на день заключения договора купли-продажи от 26 июля 2023г.

Таким образом, ФИО2 при заключении договора купли-продажи предоставил недостоверные сведения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для истца как покупателя, что привело к невозможности своевременной регистрации перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости.

В связи с указанными обстоятельствами, а также наличием рисков по оспариванию прав на приобретенное недвижимое имущество, 21 ноября 2023г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с проектом соглашения о расторжении договора купли-продажи. 08 декабря 2023г. от ответчика поступил ответ на претензию, предложение о расторжении договора ответчик не принял.

Неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободного от любых прав третьих лиц, даёт покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи, в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ взыскании двойной суммы задатка, а также взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ. 

Истец ООО «Позитив» просит:

1. Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 26 июля 2023г., заключенный между ООО «Позитив» и ФИО2,

2. Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ООО «Позитив» двойную сумму задатка в размере 800 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9005 руб. 28 коп., и начислять указанные проценты по день фактического исполнения решения.

Определением суда от 25.04.2024г. в удовлетворении ходатайства представителя ответчика ФИО2 - ФИО3 о принятии встречного искового заявления ФИО2 к ООО «Позитив» о признании договора заключенным и взыскании убытков - отказано. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Позитив» - ФИО1, действующая на основании доверенности от 18.01.2024г., исковые требования поддержала, подтвердила доводы, изложенные в иске. Дополнила, что основными видами деятельности ООО «Позитив» являются аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Приобретенным недвижимым имуществом ООО «Позитив» не могло пользоваться, поскольку банк не принял бы его в залог, так как до 30 октября 2023г. в Арбитражном суде Кировской области по данному имуществу рассматривался спор. Соответственно, подписывая договор купли-продажи, ФИО2 предоставил недостоверные сведения относительно того, что проданное им недвижимое имущество в споре не состоит. Интерес к приобретенным объектам недвижимости у ООО «Позитив» пропал, поскольку суд кассационной инстанции арбитражного суда мог отменить решения первой и апелляционной инстанций по спору в отношении данной недвижимости. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3, действующая на основании доверенности от 26.01.2022г., исковые требования не признала. Пояснила, что на момент заключения договора купли-продажи - 26.07.2023г. -здание столовой и земельный участок под обременением не находились, каких-либо запретов и ограничений не было. 20.04.2023г. Арбитражный суд Кировской области вынес решение, которым также были отменены обеспечительные меры. Апелляционным определением суда второй инстанции, принятым до заключения оспариваемого договора, решение суда первой инстанции было оставлено в силе. Поэтому на момент заключения договора купли-продажи - 26.07.2023г. никаких запретов и ограничений уже не было. Пункт 3 договора купли-продажи ФИО2 выполнил добросовестно. Задаток в сумме 400000 руб. ФИО2 был получен, в этот же день ФИО2 направил ООО «Позитив» выписку из ЕГРН. После этого дважды 16.10.2023г. и 07.12.2023г. направлял истцу приглашения на государственную регистрацию перехода права собственности в г.Малмыж на 31.10.2023г. и на 07.12.2023г. Но представитель ООО «Позитив» на регистрацию перехода права собственности в МФЦ г.Малмыж не приезжал. Просит отказать в удовлетворении иска, поскольку ФИО2 является добросовестным продавцом, доказательств обратного истцом суду не представлено.

Третьим лицом - Малмыжским районным потребительским обществом представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, а также отзыв на иск, в котором указано, что решение Арбитражного суда Кировской области от 20.04.2023г., которым были отменены меры по обеспечению иска в отношении спорного недвижимого имущества, постановлением Второго Арбитражного апелляционного суда по делу №Ф-28-12850/2022 от 12.07.2023г. оставлено без изменения. В связи с чем ФИО2 при подписании договора купли-продажи 26.07.2023г. дал заверение ООО «Позитив», что указанное имущество не имеет обременения (л.д.39-42, 79)

Третьим лицом - Управлением Росреестра по Кировской области представлены отзыв на иск и дополнительный отзыв, в которых указано, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении здания столовой (в договоре от 26.07.2023г. указано нежилое помещение) площадью 992,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № 31.01.2022г. зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании договора купли –продажи здания кафе и земельного участка от 25.01.2022г., заключенного с продавцом – Малмыжским районным потребительским обществом. В Управление Росреестра стороны договора купли-продажи от 26.07.2023г. продавец ФИО2 и покупатель ООО «Позитив» за государственной регистрацией перехода права собственности не обращались. В отношении указанного недвижимого имущества 09.01.2023г. на основании определения Арбитражного суда Кировской области от 22.12.2022г. были зарегистрированы запреты. Согласно данным сайта Арбитражного суда Кировской области решением от 20.04.2023г. по делу № А28-12850/2022 Малмыжскому районному потребительскому обществу отказано в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи здания кафе и земельного участка от 25.01.2022г.; законность решения проверена в апелляционной и кассационной инстанциях. На основании решения Арбитражного суда Кировской области от 20.04.2023г. записи о запретах в отношении указанного недвижимого имущества погашены 11.08.2023г. (л.д.35,50)

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2 ст.381 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 26.07.2023г. между ООО «Позитив» в лице директора ФИО4 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 992,6 кв.м. с кадастровым номером № стоимостью 4920000 руб. и земельного участка площадью 3044 кв.м. с кадастровым номером № стоимостью 480000, находящихся по адресу: 

<

адрес> (л.д.11-12). 

Согласно условиям договора его общая стоимость составила 5400000 руб., задаток в размере 400000 руб. вносится на счет продавца ФИО2 в день подписания договора (пункты 1.3, 2).

Согласно пункту 1.2 договора указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25.01.2022г., при этом продавец подтверждает, что объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не переданы в аренду, безвозмездное пользование, не обременены правами пользования членов семьи собственника и иными правами пользования, свободны от любых прав третьих лиц (пункт 3 договора).

В соответствии с пунктом 4 договора право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе регистрации права. 

Распиской от 26.07.2023г. подтверждается, что ответчик ФИО2 получил от ООО «Позитив» денежный задаток в сумме 400000 руб. за проданные им вышеуказанные объекты недвижимости (л.д.13).

Условия договора, факт получения ответчиком ФИО2 задатка стороны не оспаривают.

В судебном заседании установлено, что в производстве Арбитражного суда Кировской области находилось дело № А28-12850/2022 по иску Малмыжского районного потребительского общества к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 25.01.2022г., возвращении истцу здания столовой площадью 992,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и аннулировании регистрационных записей о праве собственности ответчика ФИО2 на указанные объекты недвижимости и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Малмыжскому районному потребительскому обществу о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 396 736 руб. 33 коп.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 22 декабря 2022г. в рамках указанного дела по заявлению Малмыжского районного потребительского общества были приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении недвижимого имущества: здания столовой с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д.81). 

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20 апреля 2023г. в удовлетворении исковых требований Малмыжского районного потребительского общества к индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказано, встречные исковые требования ФИО2 к Малмыжскому районному потребительскому обществу удовлетворены частично; обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 22 декабря 2022г. отменены (л.д.80-84).

Постановлением апелляционной инстанции - Второго арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2023 года решение Арбитражного суда Кировской области от 20 апреля 2023г. по делу №А28-12850/2022 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Малмыжского районного потребительского общества - без удовлетворения (л.д.87-91).

Указанное постановление вступило в законную силу со дня принятия, т.е. с 13 июля 2023 года.

Постановлением суда кассационной инстанции - Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 октября 2023 года решение Арбитражного суда Кировской области от 20 апреля 2023 года и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2023 года по делу №А28-12850/2022 оставлены без изменения, кассационная жалоба Малмыжского районного потребительского общества - без удовлетворения (л.д.92-94).

В подтверждение своих возражений ответчиком ФИО2 представлена копия уведомления от 16.10.2023г. в адрес ООО «Позитив» с предложением явиться 31.10.2023г. к 11 час. 00 мин. по адресу: 

<

...> (МФЦ), для регистрации договора купли-продажи от 26.07.2023г. (л.д.70).

21 ноября 2023г. ООО «Позитив» направило в адрес ответчика ФИО2 уведомление о намерении расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 26 июля 2023г. на условиях, изложенных в приложенном к уведомлению соглашении, в связи с тем, что при заключении договора ответчиком были даны недостоверные заверения относительно проданных им объектов недвижимости, что привело к невозможности своевременно осуществить регистрацию перехода права собственности. В уведомлении указано, что определением Арбитражного суда Кировской области от 22 декабря 2022г. по делу № А28-12850/2022 на приобретенное ООО «Позитив» недвижимое имущество было наложено обременение в виде запрета совершения регистрационных действий, которое сохранялось и на дату заключения договора от 26 июля 2023г. (л.д.14-15).

В ответе на указанное уведомление в адрес ООО «Позитив» ответчик ФИО2 указал, что решением Арбитражного суда Кировской области от 20 апреля 2023г. меры по обеспечению иска, принятые определением Арбитражного суда Кировской области от 22 декабря 2022г., отменены; сообщил, что 16 октября 2023г. направил ООО «Позитив» уведомление о регистрации договора, которое было проигнорировано и вновь повторно просил явиться 18.12.2023г. к 09 час. 00 мин. по адресу: 

<

...> (МФЦ), для регистрации договора купли-продажи от 26.07.2023г. (л.д.62).

Согласно ч.1 ст.180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств подтверждается, что по состоянию на 26 июля 2023г. - день заключения договора купли-продажи между истцом ООО «Позитив» и ответчиком ФИО2 - обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении недвижимого имущества: здания столовой с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, решением Арбитражного суда Кировской области от 20 апреля 2023г., вступившим в законную силу 13 июля 2023 года, были отменены.

Факт погашения Управлением Росреестра по Кировской области записи о запретах в ЕГРН 11 августа 2023г. не является нарушением условий договора от 26 июля 2023г., совершенным ответчиком.

Следовательно, действия ответчика при заключении договора купли-продажи от 26.07.2023г. не могут расцениваться как недобросовестные. ФИО2 являлся собственником вышеуказанных объектов недвижимости, ограничений его прав и обременений объектов недвижимости на указанную дату не имелось. 

Более того, представленными ответчиком письменными доказательствами подтверждается, что он уведомлял истца об отсутствии препятствий для регистрации перехода права собственности и предлагал представителю истца явиться для ее осуществления, с указанием конкретных дат и времени. 

Факт получения двух уведомлений, направленных ответчиком, представитель истца подтвердила в судебном заседании, пояснив, что ООО «Позитив» потерял интерес к данным объектам недвижимости, поэтому представитель истца в предложенные ответчиком дни на регистрацию сделки не явился, 

При указанных обстоятельствах правовых оснований, предусмотренных п.2 ст.450 ГК РФ для расторжения договора, судом не установлено.

Соответственно, также отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании двойной суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами, являющихся производными от основного требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ООО «Позитив» (№) к ФИО2 (№) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 26 июля 2023 года, взыскании двойной суммы задатка в размере 800 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Малмыжский районный суд.

Решение в окончательной форме принято 06 мая 2024 года.

Судья: А.Р.Гизатуллина