УИД 26RS0024-01-2023-003852-22

№ 2 – 55 / 2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 18 января 2024 года

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Душко Д.А.,

с участием представителя истца ФИО1 в лице ФИО2, действующего на основании доверенности от 10 ноября 2023 года,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 в лице адвоката Сердюкова С.Б., действующего на основании ордера № № от 16 января 2024 года и доверенности от 20 ноября 2023 года,

при секретаре судебного заседания Сергиенко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли – продажи недвижимого имущества заключенным, о регистрации права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит признать заключенным договор от 23 сентября 2004 года купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес> с кадастровым номером №, с земельным участком с кадастровым номером №, ранее заключенный между ФИО1 и ФИО3, а также зарегистрировать за ФИО1 право собственности на жилой дом по ул. Советская, д. 44 г. Невинномысска с кадастровым номером №, с земельным участком с кадастровым номером №.

Исковые требования мотивированы тем, что истец и ответчик являются собственниками по ? доли у каждого в жилом доме с кадастровым номером №, находящимся по адресу: г. 

<

адрес> Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в границах участка жилого дома, согласно действующему земельному законодательству не оформлен.

Обременений и ограничений на указанные объекты недвижимости не имеется.

Ранее решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 27 августа 2003 года признано недействительным завещание от 21 августа 2001 года ФИО4, умершего 03 января 2021 года, выданное на имя истца.

Предварительным договором от 23 сентября 2004 года истец и ответчик договорились о заключении в будущем договора купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по ул. Советская, д. 44 г. Невинномысска. Стороны договора обязались заключить договор купли – продажи с оформлением в простой письменной форме не позднее 23 сентября 2007 года. Стороны договора определили продажную стоимость недвижимости в 200 000 рублей, которую истец выплатила полностью до подписания предварительного договора, а ответчик приняла указанную сумму полностью, о чем имеются указания непосредственно в договоре в п. 6. Также ответчик фактически передала ей в пользование свою долю жилого дома в соответствии с ГК РФ, которым она пользуется как единым объектом и несет бремя его содержания весь указанный период.

До настоящего времени условия предварительного договора не исполнены в части оформления основного договора купли – продажи и оформления перехода права собственности.

Ответчик, получив денежные средства, утратила интерес к исполнению договорных условий, прервала какие – либо контакты. В спорном объекте недвижимости ответчик не проживала и не проживает, зарегистрирована не была, какого – либо имущества не имела и не имеет.

Считает, что она приобрела право собственности на весь жилой дом в том числе в порядке приобретательной давности согласно ст. 234 ГК РФ.

Поскольку она полностью оплатила цену договора, то такой договор подлежит квалифицировать как договор купли – продажи с условием по предварительной оплате.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 в лице ФИО2 дал пояснения, аналогичные указанным в исковом заявлении, просил удовлетворить заявленный иск в полном объеме. Считает, что два основания, на которые ссылается истец, выдвигая исковые требования, неразрывно связаны с предметом спора.

В судебном заседании ответчик ФИО3 просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Из поступивших возражений следует, что ? доля в праве общей долевой собственности на спорый жилой дом уже является собственностью ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 27 августа 2002 года. Договор купли – продажи на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, от 23 сентября 2004 года являлся предварительным и действовал до 23 сентября 2007 года. В указанный по условиям предварительного договора срок, то есть до 23 сентября 2007 года, ФИО1 не обеспечила составление, подписание и регистрацию перехода права общей долевой собственности по основному договору купли –продажи на ? долю в праве на жилой дом. Она считает, что именно ФИО1 виновна в том, что основной договор купли – продажи ? доли в праве на жилой дом в простой письменной форме не был заключен сторонами. Именно ФИО1 не поставила ее в известность о невозможности составления, подписания и регистрации перехода права собственности по основному договору купли – продажи. ФИО1 было достоверно известно о ее постоянном месте жительства. С момента подписания предварительного договора купли – продажи 23 сентября 2004 года и по настоящее время она место жительства не меняла. Зарегистрировав за собой право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом 22 июня 2004 года, она и по настоящее время не утратила своего интереса к принадлежащей ей недвижимости. Она, как законопослушная гражданка, регулярно оплачивала и оплачивает налоги на принадлежащую ей недвижимость, что подтверждается справкой № 19368098 из ФНС России от 21 ноября 2023 года. Она предлагала ФИО1 оформить земельный участок, в границах которого расположен принадлежащий им жилой дом, в общую долевую собственность, но ФИО1 отказалась. Она пыталась решить вопрос этот самостоятельно. Однако получила отказ в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, что подтверждается отказом о предоставлении муниципальной услуги от 25 августа 2023 года. Считает, что ФИО1 препятствует реализации ее законного права на оформление земельного участка в общую долевую собственность и оплате соответствующих налогов на землю государству.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 в лице адвоката Сердюкова С.Б. просил отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснил, что иск не основан на законе, поскольку срок действия предварительного договора истек 23 сентября 2007 года и в течение полугода истец не обращалась к ответчику с требованием о заключении договора купли – продажи недвижимости. Никаких предложений о заключении основного договора купли – продажи от истца в адрес ответчика не поступало, поэтому ставить вопрос о признании права собственности на основании ранее заключенного предварительного договора купли – продажи нет законных оснований. Кроме того, считает неправомерным ставить вопрос одновременно по двум основаниям, в силу заключенного предварительного договора купли – продажи и признании права собственности по основаниям приобретательной давности. Ответчик не утратила интерес к недвижимости, она регулярно оплачивает налоги на недвижимое имущество. Считает, что нет законных оснований для удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, имеется ходатайство с просьбой рассмотреть гражданское дело без участия представителя.

В судебное заседание представители третьих лиц Администрации г. Невинномысска Ставропольского края и Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Невинномысска Ставропольского края не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, о причинах не явки суд не уведомили.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При этом п. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора купли – продажи в установленный предварительным договором срок является возможность стороны требовать заключения такого договора или возврата уплаченных денежных средств, а также возмещения убытков.

Как следует из материалов гражданского дела, ФИО1 и ФИО3 являются собственниками по ? доли у каждого в жилом доме с кадастровым номером № находящимся по адресу: 

<

адрес>

Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен спорный жилой дом, согласно действующему земельному законодательству не оформлен.

23 сентября 2004 года между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли – продажи, согласно которому стороны договорились в будущем заключить договор купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 3 предварительного договора стороны договорились, что договор купли –продажи будет заключен в простой письменной форме в г. Невинномысске, в течение 10 дней после полной готовности пакета документов на продажу указанной недвижимости, но не позднее 23 сентября 2007 года.

В соответствии с п. 8 предварительного договора все расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на ФИО1, обязуется оплатить ФИО1

Согласно п. 5 предварительного договора продажная стоимость недвижимости составляет 200 000 рублей.

Как следует из п. 6 предварительного договора ФИО1 уплатила, а ФИО3 приняла сумму в размере 200 000 рублей до подписания настоящего договора. Стороны рассчитаны полностью.

Также из предварительного договора следует, что ФИО3 передала, а ФИО1 приняла указанную недвижимость. 

По мнению представителя истца, при разрешении спора подлежат применению положения гражданского законодательства о приобретательной давности согласно ст. 234 ГК РФ, при этом представитель истца также настаивал на квалификации предварительного договора как договора купли – продажи с условием по предварительной оплате.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли – продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Между тем, требования о признании предварительного договора от 23 сентября 2004 года договором купли – продажи с условием о предварительной оплате истцом не заявлялись, а соответственно не могут быть предметом рассмотрения в настоящем споре.

Судом была предоставлена возможность неоднократно уточнить исковые требования, однако сторона истца не посчитала в этом необходимость.

Ч. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава – исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В п.п. 60 и 61 совместного Постановления Пленумов № 10 / 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Верховный и Высший Арбитражный Суды Российской Федерации разъяснили следующее.

П. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли – продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Способы защиты права перечислены в ст. 12 ГК РФ, по смыслу которой предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно, нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

Надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав и отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

Таким образом, избранный истцом способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

С учетом приведенных норм права, конкретных обстоятельств гражданского дела, пояснений сторон и разъяснений судов вышестоящих инстанций о порядке толкования и применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, ФИО1 должна была заявлять исковые требования не о регистрации за ней права собственности на жилой дом по ул. Советская, д. 44 г. Невинномысска, а о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю указанного недвижимого имущества от ФИО3 к ней.

Кроме того, иск о признании права на жилой дом основан одновременно на двух основаниях (предварительном договоре и приобретательной давности), что противоречит закону.

Кроме того, в иске имеется требование о признании права также на земельный участок под жилым домом, однако основания для признания такового права суду не приведены. Напротив, судом достоверно установлено, что земельный участок сторонами спора не оформлен надлежащим образом и никогда не принадлежал им на праве собственности.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли – продажи недвижимого имущества заключенным, о регистрации права собственности на недвижимое имущество отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд Ставропольского края в течение месяца.

Мотивированное решение по гражданскому делу изготовлено 25 января 2024 года.

Судья Д.А. Душко