Дело № 2-812/2024 29 января 2024 года 

78RS0017-01-2023-006760-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Байбаковой Т.С.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

<

ФИО>3 к 

<

ФИО>1 о взыскании денежных средств, государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просил взыскать денежные средства в размере 100 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 200 руб. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что 22.08.2023 между сторонами было заключено соглашение (далее – Соглашение), в рамках которого стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого помещения – двухкомнатной квартиры и парковочного места, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, по цене в размере 14 550 000 руб. 

Согласно пункту 3 Соглашения при его подписании покупатель передал продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере 100 000 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению квартиры и парковочного мета. Факт передачи денежных средств в указанном размере подтверждается распиской в получении. 

Пунктом 6.2 Соглашения предусмотрено, что продавец обязан незамедлительно сообщать покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению квартиры. 

23.08.2023 продавец предоставил покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на квартиру. Исходя из полученных сведений, истцом было выявлено, что планировка квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, которая была им осмотрена, не соответствует плану, имеющемуся в выписке из ЕГРН. 

Истец заявил ответчику, что ему еще раз потребуется осмотреть квартиру, однако ответчик доступ в квартиру не обеспечил. 

Согласно отчету об оценке квартиры от 29.08.2023, оценщик пришел к выводу о том, что документальный план квартиры не соответствует фактическому расположению стен и оборудования в квартире, что свидетельствует о произведенной несогласованной перепланировке. 

В соответствии с пунктом 14 Соглашения срок его действия ограничен до 05.09.2023 включительно, однако в установленный срок основной договор заключен не был. 

В связи с незаключением основного договора в установленный срок в адрес ответчика была направлена претензия, оставленная им без ответа. Поскольку ответчик незаконно не возвращает денежные средства в размере 100 000 руб., полученные им в качестве аванса, то истец обратился в суд за защитой нарушенных прав. 

В судебное заседание явился представитель истца, исковые требования поддержал в полном объеме. Истец в судебное заседание не явился, но был извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания через своего представителя, что подтверждается распиской, имеющейся в материалах дела. 

В судебное заседание явился представитель ответчика, просил отказать в удовлетворении исковых требований. Ответчик в судебное заседание не явился, но был извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания через своего представителя, что подтверждается распиской, имеющейся в материалах дела.

В обоснование несогласия с исковыми требованиями представитель ответчика в отзыве на исковое заявление ссылался на то, что полученные ответчиком денежные средства по Соглашению по своей правовой природе являются задатком. Пунктом 9 Соглашения предусмотрено, что сумма аванса остается у продавца в случае незаключения основного договора по вине покупателя, что и произошло в настоящем случае. Ответчиком исполнены все условия Соглашения. 

Истец знал о наличии перепланировки до заключения Соглашения, поскольку при просмотре объявления о продаже данной квартиры видел ее план, отличающийся от фактического расположения стен и оборудования в квартире, однако позднее все же обратился в банк для предоставления кредитных денежных средств на приобретение квартиры, что свидетельствовало о намерении истца приобрести названную квартиру.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – Гражданский процессуальный кодекс) суд вправе рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении истца и ответчика о судебном заседании, при этом в суд первой инстанции истец и ответчик не явились, направили своих представителей, суд первой инстанции приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие истца и ответчика, извещенных надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, оценив полученные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с частью первой статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс, ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Из содержания пункта 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Задаток является, согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как следует из материалов дела, между сторонами 22.08.2023 было заключено Соглашение об авансе.

Согласно пункту 1 Соглашения продавец и покупатель обязуются в течение срока действия Соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения – двухкомнатной квартиры и парковочного места, расположенных по адресу: 

<

адрес> по цене в размере 14 550 000 руб. 

При подписании Соглашения покупатель передал продавцам в качестве аванса денежные средства в размере 100 000 руб. в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению квартиры и парковочного места, сумма аванса входит в цену договора (пункт 3 Соглашения). 

Факт подтверждения передачи истцом ответчику денежных средств подтверждается распиской, а также не оспаривался представителем ответчика в судебном заседании. 

В соответствии с пунктом 6.2 Соглашения продавец обязуется незамедлительно сообщать покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершении сделки по отчуждению квартиры. 

В случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по Соглашению, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с продавцом, сумма аванса возвращается покупателю в течение одного рабочей дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств (пункт 8 Соглашения).

Согласно пункту 9 Соглашения в случае незаключения сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса остается у продавца. 

Соглашение действовало до 05.09.2023 включительно (пункт 14 Соглашения). 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункты 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 27 Постановления № 49 основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения оговора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, в силу ст. 381 ГК РФ на авансовые платежи не распространяются, поскольку аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а только выполнят платежную функцию.

Между тем, аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Материалами дела установлено, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, в связи с чем, исходя из положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

При таком положении, принимая во внимание, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором по заключению основного договора, прекращены, в соответствии со пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации переданная истцом ответчику сумма обеспечения в размере 100 000 рублей является не задатком, а авансом, который подлежит возврату истцу.

Из содержания статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Так, спорное соглашение поименовано как "Соглашение об авансе", в тексте соглашения платеж поименован как "аванс". Из буквального толкования условий сделки следует, что денежные средства в размере 100 000 рублей внесены в счет стоимости приобретаемой квартиры и выполняют платежную функцию.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, исходя из положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, переданная истцом ответчику сумма в размере 100 000 рублей расценивается судом первой инстанции в качестве аванса, который в связи с незаключением основного договора купли-продажи подлежит возвращению продавцом покупателю.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылался на то обстоятельство, что из буквального толкования условий заключенного между сторонами соглашения следует, что было заключено соглашение о задатке.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 указанного кодекса).

Таким образом, с учетом выше указанных норм закона и из буквального толкования условий соглашения следует, что по своей правовой природе выплаченная истцом денежная сумма является авансом, который в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно: предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

Доводы ответчика о том, что со стороны истца имеется нарушение условий соглашения, а именно необоснованное уклонение от исполнения обязательств, в связи с чем по условиям данного соглашения сумма аванса остается у продавца не принимается судом, по следующим основаниям.

Как следует из имеющегося в материалах дела отчета № 5546298 об оценке квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, между документальным планом квартирой и ее фактическим планом установлены несоответствия, что свидетельствует о произведенной в названной квартире несогласованной перепланировке. 

Об указанных обстоятельствах истцу не было известно на дату подписания Соглашения (22.08.2023), поскольку выписка из ЕГРН на названную квартиру была им получена лишь 23.08.2023, что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской в социальной сети, а отчет оценщика был произведен лишь 29.08.2023.

Таким образом, истец в момент заключения Соглашения не знал о произведенной в квартире несогласованной перепланировке. Доказательств того, что ответчик до заключения Соглашения предоставлял истцу документальный план квартиры, каким-либо образом информировал истца о произведенной в квартире несогласованной перепланировке в материалы дела не представлено.

Суд отмечает, что выполненный ответчиком схематичный план квартиры не может являться подтверждением информирования истца о произведенной несогласованной перепланировке ввиду отсутствия в нем указания точных технических характеристик квартиры, которые бы позволили сделать вывод о произведенной в квартире перепланировке. При этом довод представителя ответчика о том, что истец видел план квартиры при просмотре объявления о продаже данной квартиры, в нарушение части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса не подтверждается доказательствами.

Сами по себе факты обращения истца в банк за предоставлением кредитных денежных средств, одобрения банком выдачи истцу кредитных денежных средств для покупки квартиры после получения истцом выписки из ЕГРН в нарушение положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса не подтверждаются доказательствами и не свидетельствуют об изъявлении истцом воли на заключение основного договора. 

Разрешая спор, суд с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также закона подлежащего применению по данному делу, ст. ст. 429, 380 ГК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. При этом суд исходит из того, что обязательства сторон, предусмотренные соглашением, прекратились, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен в указанный в п. 14 соглашения срок. Доказательств свидетельствующих об уклонении одной из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок, не представлено. Материалы дела свидетельствуют, что ни одной из сторон не было направлено другой стороне предложение заключить такой договор в определенный срок, тогда как соглашения об изменении срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, между сторонами в надлежащей форме, как требует ст. 452 ГК РФ, не заключалось. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что причиной не заключения основного договора виновные действия или бездействия какой-либо из сторон не являлись и в силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ уплаченные истцом ответчику денежные средства в размере 100 000 руб. подлежит возврату. 

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 200 руб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 67-68, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования 

<

ФИО>3 к 

<

ФИО>2 о взыскании денежных средств, расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворить.

Взыскать с 

<

ФИО>2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу 

<

ФИО>3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные средства в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: 

Мотивированное решение изготовлено 09.02.2024