Дело № 3а-117/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 мая 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Борозненко Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ей на праве собственности принадлежит 3 объекта недвижимости – нежилые здания, расположенные в г.Волгодонске. Определение размера налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц с 1 января 2018 года осуществляется исходя из кадастровой стоимости объектов по состоянию на 1 января 2016 года, которые значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость зданий по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Административный истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в её отсутствие. Представитель административного истца – адвокат Казак А.В., действующий по ордеру и доверенности, в суд явился, административный иск поддержал.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не возражал против результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Представители Администрации г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилых зданий, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН:

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 431,2 кв.метров;

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 795,9 кв.метров;

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 104 кв.метра.

Кадастровая стоимость зданий на 1 января 2016 года составляет:

1) объекта с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 13 756 431,30 рублей, 

2) объекта с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 14 331 946,40 рублей, 

3) объекта с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 8 307 003,84 рублей.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года №881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые объекты недвижимости в их исследуемых характеристиках, были включены в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года. 

Статьёй 1 Областного закона Ростовской области от 27.07.2017 N 1174-ЗС "Об установлении единой даты начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий определяет размер налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц в соответствии с главой 32 Налогового кодекса РФ с 1 января 2018 года на территории Ростовской области, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости (объект налогообложения согласно статьям 401-402 НК РФ) в размере, равном рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика №02/02/2019 от 01.02.2019, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года без НДС составляет 2 160 000 рублей, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 3 675 000 рублей, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 3 349 000 рублей.

В указанном отчете к оценке указанных объектов недвижимости оценщик применил затратный, сравнительный и доходный подходы, против отчета Правительством Ростовской области представлены мотивированные возражения. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7. 

Суд, учитывая наличие ходатайства и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости здания. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 26 апреля 2019 года №669-Э/2019).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года составляет 3 113 000 рублей, здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 8 920 000 рублей, здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 6 927 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов (л.д.79-84 том 3). В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже нежилых зданий в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (складские, производственные помещения). 

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости каждого исследуемого объекта экспертом использовано 3 объявления о продаже объектов, расположенных в г. Волгодонске Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных зданий эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки приведен в таблицах №№17, 18, 19. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Доводы возражений представителя административного истца о завышении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не могут повлиять на оценку обоснованности экспертного заключения, поскольку оно содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки. При таком положении общие возражения со ссылкой на правильность подбора аналогов в отчете оценщика по их содержанию не могут являться средством опровержения заключения.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, которое опровергает суждения оценщика в отчете. 

Относительно взыскания со сторон судебных расходов суд приходит к следующим выводам.

Административным ответчиком обоснованно оспаривался показатели рыночной стоимости зданий с кадастровыми НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, указанные в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, обратное не доказано, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы за указанные объекты недвижимости суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

В отношении показателя рыночной стоимости здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН суд приходит к выводу о необходимости пропорционального взыскания судебных расходов в одной третьей части (31 666 рублей) по оплате услуг эксперта на Правительство Ростовской области, поскольку разница между кадастровой рыночной стоимостями составляет более 70%, что показывает наличие ошибки при определении кадастровой стоимости данного объекта на базовую дату, принимая во внимание положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания площадью 431,2 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 3 113 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания площадью 795,9 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 8 920 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания площадью 1 104 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 6 927 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 9 февраля 2019 года.

Распределить судебные расходы:

взыскать с ФИО1 63 333 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

Взыскать с Правительства Ростовской области 31 666 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов