Дело № 2-129/2020

64RS0045-01-2019-006358-77

Решение

Именем Российской Федерации 

27 мая 2020 года г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова

в составе председательствующего судьи Гурылевой Е.Ю., 

при секретаре Сдобниковой А.О.,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № к ФИО1, третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Автодом», о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № (далее – ПАО «Сбербанк России», Банк) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен кредитный договор №. Согласно п. 1 договора кредитор предоставил заемщику кредит «Приобретение стоящегося жилья» в размере 2992 000 рублей под 11,4% годовых на срок 317 месяцев на инвестирование строительства объекта недвижимости: 

<

адрес> многоквартирном жилом доме б/н. В соответствие с п. 10. договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости. В связи с передачей указанного недвижимого имущества в залог банку Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> была зарегистрирована ипотека в силу закона, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись №. 

Поскольку ответчик не исполняет свои обязательства, истец просит суд взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4059183,26 рублей, из которых: задолженность по неустойке – 12875,48 рублей; проценты за кредит – 1064600,54 рублей; ссудная задолженность – 2981707,24 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 34496 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество – право требования ФИО1 как участника долевого строительства, вытекающего из договора уступки права требования между ООО «СВС» и Р.В.ВБ. от ДД.ММ.ГГГГ, а в случае государственной регистрации права собственности – на 3-х комнатную 

<

адрес>, площадью 86,6 кв.м, расположенную на 8 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, б/н, на земельном участке с кадастровым номером № – по обязательствам ФИО1 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ путем реализации с публичных торгов по начальной продажной цене в размере 80% от установленной по итогам проведения в рамках настоящего дела экспертизы по установлению рыночной стоимости предмета залога.

Представитель истца ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО1 с предъявленными исковыми требованиями не согласился, поддержал доводы письменных пояснений относительно определения рыночной стоимости предмета залога. Ссылается на п.10 кредитного договора об определении сторонами залоговой стоимости объекта недвижимости в размере 90% от стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости имущества, то есть отчетом потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным отчетом стоимость имущественных прав на трехкомнатную квартиру в многоквартирном доме составила 5077000 рублей. Выразил несогласие с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, которая проведена без осмотра жилого помещения, без учета внутренней отделки, лоджии и балкона, высокой готовности сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. 

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Автодом», конкурсный управляющий Б. извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

Суд, выслушав объяснения ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона и иных правовых актов, и односторонний отказ от их исполнения не допускается.

В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. На основании ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или ровное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Статья 810 ГК РФ устанавливает обязанность заемщика возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, по условиям которого ответчику были предоставлены денежные средства по программе «Приобретение строящегося жилья» в размере 2992000 рублей сроком на 317месяцев с процентной ставкой 11,4% годовых (т. 1 л.д. 14-15). Банк предоставил заемщику кредит в целях инвестирования строительства объекта недвижимости – квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, д. б/н, 

<

адрес>. Предоставление денежных средств ответчику подтверждается копией лицевого счета (т. 1 л.д. 20-21). По условиям кредитного договора заемщик принял обязательство по оплате ежемесячных аннуитетных платежей оплачивать кредит и начисленные проценты по установленному графику в соответствии с общими условиями кредитования (т. 1 л.д. 16-18).

В соответствии с п. 12 договора в случае несвоевременного перечисления платежа в счет погашения кредита и (или) оплаты процентов за пользование кредитом заемщик несет ответственность в размере 20% годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Средневолжскстрой» и ФИО1 заключен договор уступки права требования № трехкомнатной 

<

адрес> общей площадью (площадь квартиры с учетом балконов – коэффициент 0,3) 86,6 кв.м, расположенной на 8этаже в многоквартирном жилом доме №б/н по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 180-184). Согласно п. 2.1 договора за передаваемое право требования новый дольщик оплачивает сумму в размере 3740000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение № о предоставлении отсрочки погашения основного долга в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сроком на 12 месяцев в соответствии с графиком платежей (т. 1 л.д.26).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, расторжении договора, которое осталось без удовлетворения (т.1 л.д. 35).

Согласно сведениям конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «А» от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию, срок строительства продлен до ДД.ММ.ГГГГ (т 2 л.д. 111).

Согласно представленному банком расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 образовалась задолженность по кредитному договору в размере 4059183,26 рублей, из которых задолженность по неустойке – 12875,48 рублей, проценты за кредит – 1064600,54 рублей; ссудная задолженность – 2981707,24рублей (т. 1 л.д. 7).

Ответчик ФИО1 представленный банком расчет задолженности по кредитному договору не оспаривал. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик Р.В.ВВ. своевременно не исполнил принятые на себя обязательства по кредитному договору, исковые требования ПАО «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № о взыскании с ФИО1 задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4059183,26 рублей, в том числе по основному долгу – 2981707,24 рублей, по процентам – 1064600,54 рублей, неустойки в связи с нарушением срока возврата кредита – 728,66 рублей, неустойки за нарушение срока уплаты процентов за пользование заемными средствами – 12146,82 рублей подлежат удовлетворению.

При рассмотрении требования об обращении взыскания на предмет залога от ответчика поступили возражения относительно его стоимости. 

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 Кодекса.

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (ст. 50 закона). Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (ч. 1 ст. 3 закона).

Статьей 358.1 ГК РФ предусмотрены особенности залога обязательственных прав. Предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель). Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.

В ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ предусмотрено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 10 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № в целях обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору ФИО1 передаются в залог его права требования участника долевого строительства квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, д. б/н, 

<

адрес>. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> произведена государственная регистрация залога права требования участника долевого строительства (т. 1 л.д. 82). 

Условий, при одновременном наличии которых в силу п. 2 ст. 348 ГК РФ не может быть обращено взыскание на заложенное имущество, не установлено; сумма неисполненного обязательства составляет более чем 5 % от стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем 3 месяца.

Учитывая, что исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено договором залога, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество, установив способ и порядок его реализации в виде продажи с публичных торгов.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной (действительной) стоимости предмета залога, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» (т. 1 л.д. 57-58).

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ определить рыночную стоимость как квартиры, так и права требования на объект долевого строительства не представляется возможным, поскольку эксперт не располагает достоверной и проверяемой информацией о совершенных сделках по договорам уступки права требования в проблемных домах, застройщики которых признаны банкротами (т. 1 л.д. 138-203).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» (т. 2 л.д. 50-51).

В соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью «ПО» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная (действительная) стоимость имущественного права требования участника договора долевого участия в строительстве 3-х комнатной 

<

адрес>, площадью 86,6 кв.м, расположенной на 8этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, б/н на земельном участке с кадастровым номером № 2596000 рублей (т. 2 л.д. 116-131).

Из буквального толкования условий договора следует, что между сторонами было достигнуто соглашение об установлении залоговой стоимости в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

С учетом предъявленных исковых требований об установлении начальной продажной цены в размере 80% от установленной по итогам проведения в рамках настоящего дела экспертизы по установлению рыночной стоимости предмета залога и возражений ответчика, юридически значимым обстоятельством по делу является вопрос об определении сторонами такой стоимости при заключении договора. 

Представитель истца при рассмотрении дела в судебном заседании пояснил, что до заключения договора оценка стоимости квартиры не проводилась.

Ответчик ФИО1 в ходе судебного разбирательства последовательно возражал, ссылаясь на результаты отчета потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стоимость имущественных прав на аналогичную квартиру составляет 5077000 рублей (т. 2 л.д.1-70). Таким образом, по мнению ответчика залоговая стоимость квартиры составляет 90% от 5077000 рублей – 4569300 рублей. 

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что отчет потребительского общества «Областная коллегия оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ не является отчетом об оценке, которая предусмотрена п. 10 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, так как оценка проводилась за один год до заключения договора по заказу застройщика путем применения сравнительного подхода. Согласно содержанию отчета отдельные части оценки не могут трактоваться отдельно. 

Возражения ответчика являются несостоятельными, так как направлены на оценку стоимости предмета залога в виде квартиры, в то время как в настоящее время строительство жилого дома не завершено, предметом залога является имущественное право требования. 

С учетом изложенного подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество – имущественное право требования на трехкомнатную квартиру, площадью 86,6 кв.м, расположенную на 8 этаже по адресу: 

<

адрес>, д. б/н, 

<

адрес>, путем реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 2336400 рублей (90% от установленной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости в размере 2596000 рублей).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам. 

Поскольку в основу решения суда положено экспертное заключение по результатам повторной судебной экспертизы, с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПО» подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15000 рублей, заявление общества с ограниченной ответственностью «нилсэ» о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 9800 рублей не подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ФИО1 в пользу ПАО «Сбербанк России» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 34496 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. 

Взыскать с ФИО1 в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4059183 рубля 26 копеек, в том числе по основному долгу – 2981707рублей 24копейки, по процентам – 1064600 рублей 54 копейки, неустойки в связи с нарушением срока возврата кредита – 728 рублей 66 копеек, неустойки за нарушение срока уплаты процентов за пользование заемными средствами – 12146рублей 82 копейки. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – имущественное право требования на трехкомнатную квартиру, площадью 86,6 кв.м, расположенную на 8этаже по адресу: 

<

адрес>, д. б/н, 

<

адрес>, путем реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 2336400 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения № расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 496 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПО» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «нилсэ» о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 9800 рублей отказать,

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Кировский районный суд 

<

адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.Ю. Гурылева