Дело № 2 – 3154/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 ноября 2017 года г.Хабаровск

Железнодорожный районный суд города Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Сурнина Е.В.

при секретаре Атахановой Ю.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Хабаровска о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, указав, что ей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, ранее имевший следующие технические характеристики: назначение- нежилое, этажность-2, площадь застройки 315,8 кв. м., степень готовности 46 %), по адресу: 

<

адрес> Лит А. Возведение объекта незавершённого строительства было осуществлено на основании разрешения на строительство № №, по которому истцу разрешалось осуществить строительство объекта со строительным объемом 2575,0 куб. м., общей площадью 569,3 кв. м., количеством этажей - 2 на земельном участке площадью 7649,3 кв. м. В последующем, после приобретения объекта, истцом ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в указанное разрешение на строительство, в части кадастрового номера земельного участка. Действие разрешения продлено до ДД.ММ.ГГГГ. Далее были внесены изменения в части технико-экономических показателей объекта. Увеличен строительный объем с 2575,0 куб. м. на 3663,8 куб. м., общая площадь с 569,3 кв. м на 859,6 кв. м., количество этажей с 2-х до 3-х. Остальные показатели на строительство № № оставлены без изменений. Указанные изменения внесены в Приложение № ДД.ММ.ГГГГ. Решение об увеличении технико-экономических показателей было принято истцом в процессе осуществлении строительства объекта, практически на стадии его завершения в 2016 году. Этажность увеличена за счет выемки грунта, в результате образовывается подвал. Истцом в рамках действующего законодательства была проведена обязательная строительная экспертиза проекта (в связи с изменением параметров). ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено положительное заключение экспертизы проекта, специалистами был сделан вывод о соответствии проектной документации и результатов инженерных изысканий объекта капитального строительства «Административного здания с автомагазином и автостоянкой» по адресу объекта: 

<

адрес>. Требованием технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиям пожарной безопасности, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным частью 13 ст. 48 ГрК РФ. Таким образом, после получения положительного заключения экспертизы проекта и внесения соответствующих изменений в действующее разрешение на строительство у истца возникла обязанность известить Комитет государственного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края о начале строительства объекта. То есть с момента получения указанных выше документов объект стал поднадзорен Комитету государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края, а именно после ДД.ММ.ГГГГ. Далее, истец заключил дополнительное соглашения к договору подряда, по которому следует, что к строительству объекта с измененными параметрами подрядчик приступает ДД.ММ.ГГГГ, т.е. к выемке грунта для образования третьего этажа (подвал) истец приступил ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Комитет государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края с Извещением о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Однако, в п.7 указанного извещения допускает ошибку в дате указано ДД.ММ.ГГГГ. При этом истцу в указанную дату объект незавершенного строительства не принадлежал (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ). Истец ошибочно подразумевала, что необходимо указать в качестве даты начала строительства - начальный срок вообще строительства объекта, а не начальный срок строительства объекта с момента его поднадзора в результате измененных параметров. Таким образом, истец срок, установленный ч. 5 ст.52 ГрК РФ не нарушила. В извещении о начале строительства, реконструкции объекта истец указала предположительную дату окончания строительства- ДД.ММ.ГГГГ. В дополнительном соглашении договора подряда указана та же дата, с правом подрядчика окончить строительство объекта раннее указанной даты. Комитет государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края ДД.ММ.ГГГГ указало, что в результате мониторинга установлено, что вышеуказанный объект строительством завершён и эксплуатируется. При таких обстоятельствах предмет государственного строительного надзора отсутствует. У Истца имеются документы подтверждающие, что объект в период строительства и мониторинга не эксплуатировался. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Комитет государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края с просьбой о выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства (т.е. после окончания строительства). В ответ на указанное обращение Комитет письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказало в выдаче заключения в связи с тем, что проверка объекта капитального строительства не осуществлялась. Таким образом из-за отказа Комитета государственного строительного надзора в постановке на строительный надзор объекта капитального строительства истец в настоящее время не имеет возможности получить заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, являющимся одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с чем, вынужден обратиться в суд с настоящим иском. Земельный участок с кадастровым №, расположенный в 

<

адрес> принадлежит Истцу на праве аренды для окончания строительства объекта незавершенного строительства - административного здания с автомагазином и автостоянкой. Срок договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, действующий на момент обращения в суд. Объект незавершенного строительства расположен в границах, предоставленного на праве аренды земельного участка. Согласно техпаспорту- Административное здание с автомагазином и автостоянкой, расположенное по 

<

адрес> в Железнодорожном районе г. Хабаровска имеет следующие параметры: площадь застройки 421,0 кв. м.; строительный объем 2956,0 куб. м., в том числе подземный 907,0 куб. м.; строительный объем с учетом неэксплуатируемого чердака 3663,78 куб. м.; общая площадь здания 766,2 кв. м.; общая площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен 859,56 кв. м. Предоставленными заключениями подтверждается отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан. Истцом предприняты меры по легализации объекта в установленном законом порядке. На основании изложенного, просит суд: Признать за ФИО1 право собственности на завершенный строительством объект «Административное здание с автомагазином и автостоянкой», назначение: здание нежилое, расположенное по адресу: 

<

адрес>, лит А, общей площадью 766,2 кв. м., этажность-3 (в том числе подвал на -1 этаже), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

В судебное заседание истец ФИО1 не прибыла, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участие представителей.

Представители истца по доверенности Картавый Э.В., ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных дополнениях. Суду пояснили, что на день рассмотрения дела в суде замечания и недостатки по выполненным работам устранены, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ об устранении дефектов выявленных по результатам обследования объекта. Проведения по делу за счет истца комиссионной комплексной экспертизы не желают в виду значительной стоимости, считают возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Представитель ответчика администрации г. Хабаровска по доверенности ФИО3 суду пояснила, что администрация г. Хабаровска возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве. Из представленного отзыва следует, что состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности объекта составляла 46 %, что свидетельствует о незавершенности строительства объекта. Из справки БТИ № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что строительный объем подземного этажа превышен. Учитывая, что будучи объектом незавершенного строительства он уже выполнен с отступлениями от выданного на его строительство разрешения, то является самовольной постройкой. Принимая во внимание параметры объекта, в соответствии с положениями ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация на объект должна была пройти экспертизу, а Объект должен был быть построен в соответствии с проектной документацией. Вместе с тем технический план здания, выполненный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, содержит в себе отметку о том, что такая проектная документация имелась, и о том, что выявлены несоответствия в площади здания: согласно проектной документации - здание 2-этажное, фактически 3– х этажное. Таким образом, строительство велось в отсутствие прошедшей экспертизу проектной документации, государственный строительный надзор не осуществлялся.

Представитель третьего лица Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края по доверенности ФИО4 суду представил письменный отзыв. Из представленного отзыва следует, что Комитет считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Объект создан с нарушениями градостроительных норм и правил. Исходя из параметров объекта (этажность - 3) в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация на реконструкцию и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Представленная в материалы дела экспертиза проектной документации датирована 2016 годом, тогда как по данным технического отчета ООО "ТехСтандарт" объект достроен уже в 2014 году. По результатам надзора, уполномоченным органом выдается заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, без которого законом не предусмотрена возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В сентябре 2016 года истец обратился в комитет для осуществления строительного надзора - формально, так как объект к тому времени уже был построен. Государственный строительный надзор за строительством Объекта не осуществлялся. За выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик также не обращался. Проектная документация на возведенный объект в материалах дела отсутствует. Кроме того, проектная документация 2015 года не могла быть использована для строительства объекта 2014 года. В представленных материалах отсутствует документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство и документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора. Отсутствуют сведения о наличии допуска СРО у лица, осуществившего строительство. В деле отсутствуют документы, подтверждающие, что истцом предпринимались какие-либо меры для соблюдения установленного законодательством порядка строительства. Отсутствуют документы, подтверждающие безопасность примененных строительных материалов, сертификаты безопасности. Отсутствуют документы, подтверждающие проведение строительного контроля со стороны лица, осуществлявшего строительство (акты на скрытые работы и приемки ответственных конструкций). Устранить данное нарушение Градостроительного кодекса Российской Федерации невозможно, поскольку указанные акты составляются непосредственно при строительстве лицом, осуществляющим строительство.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц участвующих в деле. 

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым № принадлежащем истцу на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, истцом ФИО1 осуществлено строительство капитального объекта - административное здание с автомагазином и автостоянкой, общей площадью 766,2 кв. м., этажность-3, по адресу: 

<

адрес>, №.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу статьи 48 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов коммерческого назначения может осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, подлежащей экспертизе в силу статьи 49 Градостроительного кодекса РФ.

Судом установлено, что предметом спора по данному делу выступает объект капитального строительства, являющийся объектом коммерческого назначения - здание магазина.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией, требованиям технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и выполнение требований безопасности труда, обеспечивать ведение исполнительной документации.

В соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещение о начале таких работ, к которому прилагается перечень документов.

В соответствии с положением о Комитете государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ №-пр, комитет государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края является органом исполнительной власти Хабаровского края, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства. Региональный государственный строительный надзор направлен на предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации. Предметом регионального государственного строительного надзора является проверка: 1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; наличия разрешения на строительство; выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 ГрК РФ. По результатам надзора, уполномоченным органом выдается заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, без которого законом не предусмотрена возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу разъяснений, данных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В нарушение норм Градостроительного кодекса РФ истец осуществил строительство спорного объекта без согласованного и утвержденного проекта в отсутствие государственного строительного надзора. Фактически по объекту капитального строительства отсутствует исполнительная документация: акты на освидетельствование скрытых работ, акты освидетельствования ответственных конструкций, исполнительные геодезические схемы, документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов и изделий, журналы работ, паспорта и сертификаты на применяемый материал.

Здание магазина является коммерческой недвижимостью, и его эксплуатация может нанести вред неопределенному кругу лиц (публичным интересам).

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур.

В соответствии с определением Верховного Суда РФ от 15.03.2016 № 18-КГ15-24119.01.2016 при рассмотрении дела о признании права собственности на объект самовольного строительства необходимо исследовать доказательства, свидетельствующие о том, что самовольная постройка не может быть введена в гражданский оборот.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные истцом заключения специалистов, сделанные по инициативе истца, не принимаются судом в качестве достоверных и достаточных доказательств того, что сохранение самовольной постройки коммерческого назначения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Для устранения сомнений и установления обстоятельств, указанных в ч. 3 ст. 222 ГК РФ, требуются специальные познания в различных областях, поэтому судом в силу ст. 79 ГПК РФ был поставлен вопрос о назначении по делу за счет истца комиссионной комплексной экспертизы, от проведения которой представители истца отказались.

При таких обстоятельствах, учитывая, наличие нарушений действующих градостроительных норм и правил, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказаны юридически значимые обстоятельства для сохранения самовольной постройки и как следствие к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Хабаровска о признании права собственности на нежилое административное здание с автомагазином и стоянкой, по адресу: 

<

адрес>, лит А, общей площадью 766, 2 кв.м - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Железнодорожный районный суд города Хабаровска в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 28 ноября 2017 года.

Судья: Е.В. Сурнин