Дело №2-141/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

28 июня 2018 года ст.Кагальницкая Ростовской области

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе судьи Полякова Н.В., единолично, при секретаре Асланян К.А., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района, ФИО4, ФИО5, третьим лицам - ФИО6, ООО «Монтажгазспецстрой», ООО «Кагальницкий кирпичный завод», о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, 

объединённое в одно производство с гражданским делом по иску прокурора Кагальницкого района Ростовской области, в интересах неопределенного круга лиц, к Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района, ФИО5, ФИО4, третьим лицам ФИО3, ООО «Кагальницкий кирпичный завод», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительными торгов по продаже земельного участка, признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности, 

и встречному иску ФИО4 к ФИО3, третьим лицам - Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района, ООО «Кагальницкий кирпичный завод», ФИО5, о признании действительным результата несостоявшихся торгов в форме аукциона по продаже земельного участка, признании добросовестным приобретателем земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным иском, указав следующее. Он является соучредителем и директором ООО «Кагальницкий кирпичный завод», также на основании договора № от 27.10.2014 он является собственником имущественного промышленного комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>. 

В 2014 году после уточнения границ земельного участка установлен факт нахождения части строений промышленного комплекса за пределами земельного участка с кадастровым № на земельном участке с кадастровым №. Земельный участок с кадастровым № был сформирован позднее, в дальнейшем, в сентябре 2017 года данный участок был выставлен на аукцион, а в октябре 2017 по результатам несостоявшихся торгов был продан Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района бывшему первому заместителю Главы Администрации Кагальницкого района ФИО4 (замещавшему данную должность до сентября 2017 года). Земельный участок с кадастровым № (спорный участок) представляет собой полосу шириной 6 м и длиной 241 м, данный участок пересекает территорию промышленного комплекса, в состав которого входят взрывоопасные производственные объекты I, II, III классов опасности, объекты электросетевого хозяйства. 

Земельный участок с кадастровым № был сформирован, утверждён и поставлен на кадастровый учёт 17.09.2015 по инициативе Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района.

В июле 2016 года ООО «Кагальницкий кирпичный завод» обращалось в Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района и Администрацию Кагальницкого сельского поселения с заявлениями о предоставлении (продаже или передаче в аренду) земельного участка, на котором расположены здания и сооружения завода; был получен отказ. 

По результатам проверки информации на сайте Администрации Кагальницкого района выявлено, что согласно извещению от 01.09.2017 года Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района на основании Постановления Администрации Кагальницкого района Ростовской области от 09.08.2017 г. № проведены публичные торги в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым № (Лот 2), расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- сельскохозяйственное использование. В информации о проведении торгов в форме аукциона указано, что на данном земельном участке обременений нет; начальная рыночная стоимость 146100 рублей; сумма задатка 29220 рублей; шаг аукциона 4383 рублей; время проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ. По результатам процедуры публичных торгов аукцион признан несостоявшимся. Договор купли-продажи заключен с ФИО4.

Подготовка, организация торгов по продаже земельного участка с кадастровым № была проведена с нарушением статей 11.9, 39.11 Земельного кодекса РФ, поскольку на данном участке расположена часть строений промышленного комплекса.

На территории земельного участка с кадастровым № проходит часть трассы газопровода среднего давления с охранной зоной 2 метра. На границе между земельными участками с кадастровым № (спорный участок) и с кадастровым № (собственник ФИО3) установлен газорегуляторный пункт с охранной зоной 10 метров.

ООО «Кагальницкий кирпичный завод» является собственником комплексной трансформаторной подстанции (КТП) напряжением 10/0,4 кВ тупикового типа с установленной мощностью трансформатора 1250 кВА. Комплексная трансформаторная подстанция расположена на границе земельных участков с кадастровым № (спорный участок) и с кадастровым № (собственник ФИО6).

Извещение о проведении торгов по продаже земельного участка с кадастровым № не содержит сведений о находящемся на нём недвижимом имуществе, не содержит сведений об охранных зонах.

По мнению истца, подготовка и организация торгов была проведена с нарушением закона. Данные торги и договор купли-продажи, заключённый по результатам торгов, подлежат признанию недействительными. 

В отношении торгов, проведенных с нарушением установленных правил, гражданским законодательством предусмотрена только одна форма защиты — признание торгов недействительными, что влечет признание недействительным договора, заключенного по результатам недействительной закупки.

По мнению истца, при проведении торгов земельного участка с кадастровым № прослеживается явная коррупционная составляющая, основанная на заведомо незаконных действиях по «захвату» территории промышленного предприятия с целью дестабилизации его деятельности. По мнению истца, указанные действия были совершены при явном сговоре муниципального органа власти - Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и бывшего первого заместителя Главы Кагальницкого района ФИО4, в сферу ответственности которого входили правомерность принимаемых решений председателя Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района ФИО7. При всех указанных в данном иске обстоятельствах нет иных причины и мотивов незаконных действий бывшего первого заместителя Главы Кагальницкого района ФИО4 и председателя Комитета ФИО7, кроме как злоупотребление своими должностными полномочиями, с целью причинения вреда (т.1 л.д.2-9).

Определением Зерноградского районного суда Ростовской области от 25.01.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечён ФИО5 (т.1 л.д.195-196)

В своём дополнении к иску от 06.06.2018 (т.3 л.д.57-68) истцом указано на следующее.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлена в статье 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации..

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе, по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу части 3 статьи 31.11 ЗК РФ образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются посредством подготовки и утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории.

Пунктом 3 части 16 статьи 11.10 основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

По данному делу в окончательной редакции иска от 06.06.2018 ФИО3 просил: 

1) признать недействительными публичные торги в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым № (Лот2), расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – сельскохозяйственное использование; 

2) признать недействительным договор купли-продажи, заключённый по результатам торгов в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование – сельскохозяйственное использование; 

3) признать недействительным заключенный между ФИО4 и ФИО5 договор купли-продажи от 14.12.2017 земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

4) применить последствия недействительности сделки путём прекращения права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (собственность, № от 15.12.2017);

5) снять с кадастрового учёта объект недвижимости - земельный участок с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (т.3 л.д.68).

Прокурор Кагальницкого района Ростовской области обратился в суд с вышеуказанным иском, указав следующее.

Прокуратурой Кагальницкого района Ростовской области проведена проверка соблюдения требований федерального законодательства при предоставлении земельного участка с кадастровым №, по результатам проверки выявлены нарушения закона.

Постановлением Администрации Кагальницкого сельского поселения от 04.09.2015 № утверждена схема расположения участка площадью 1446 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

В результате проведения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовлен межевой план от 09.09.2015, в соответствии с которым образован земельный участок по вышеуказанному адресу, площадью 1446 кв.м., закрепление точек границ долговременными межевыми знаками не производилось.

В настоящее время собственником названного земельного участка с кадастровым № является ФИО5; выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.03.2018 №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.03.2018 № земельный участок с кадастровым №, адрес участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> площадь 22871, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, принадлежит на праве собственности ФИО3 (собственность №, 14.11.2014). В пределах данного земельного участка расположены следующие объекты недвижимости: КН: №, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО3 (выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.03.2018 №,от 16.03.2018 №).

В соответствии с данными технического паспорта объекта «Кагальницкий кирпичный завод», в состав объекта с инвентарным №, расположенного по адресу: 

<

адрес> включены, в том числе, площадка готовой продукции литер М, навес литер В, забор железобетонный литер №.

Актом выноса в натуру точек границ земельного участка с кадастровым № подтверждается, что кадастровым инженером произведен вынос в натуру точек границы указанного участка. При выполнении работ вынесены точки под номерами с 1 по 6, при этом выявлено:

- 4 (четвертая) точка, имеющая координаты № находится внутри объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>; собственник здания ФИО3 по сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от 05.03.2018;

- 3 (третья) точка, имеющая координаты №,находится под навесом, расположенным на земельном участке с кадастровым №, принадлежащим ФИО3 по сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от 05.03.2018 (том 1П л.д.89).

В результате проверки установлено, что местоположение поворотных точек земельного участка с кадастровым № по северной и восточным границам не соответствует фактическому их местоположению и смещены к югу и западу соответственно и расположены на части строения литер «М» (площадка готовой продукции), часть строения литер «Л» (склад сырья), также часть ограждения № расположены в границах земельного участка с кадастровым №, что подтверждается актом проверки от 28.02.2018, актом выноса в натуру точек границ земельного участка с кадастровым №.

Невозможность использования земельного участка с кадастровым № в соответствии с целевым назначением в связи с наличием на участке ограждения и имущества ООО «Кагальницкий кирпичный завод» подтверждается бывшим собственником данного участка в письме ФИО4 руководителю общества от 03.11.2017.

По мнению прокурора при подготовке и организации аукциона по продаже земельного участка с кадастровым № были нарушены положения п.п.4,6 ст.11.9, ст.39.11 Земельного кодекса РФ. поскольку не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на данном участке расположены здание, сооружение, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 ст. 39.11 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона (ч. 24 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

О наличии на земельном участке с кадастровым № зданий и сооружений, принадлежащих ФИО3, исполнительный орган местного самоуправления уведомлен собственником объектов недвижимости в заявлении о продаже данного земельного участка от 01.07.2016 № (вх. от 05.07.2016 №). Однако в нарушение требований Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района не обеспечено объективное и всестороннее рассмотрение обращения, о чем свидетельствует ответ председателя Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района от 05.08.2016 №.

В нарушение вышеуказанных требований законодательства согласно извещению о проведении торгов от 08.09.2017, размещенном наофициальном сайте в сети Интернет www.torgi.gov.ru в соответствии спостановлением администрации района от 14.08.2017 № на аукционвыставлен земельный участок с КН №, площадью 1446 кв.м.,расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование сельскохозяйственное использование, на земельном участке обременении нет, установлена начальная рыночная стоимость, определена сумма задатка и шаг аукциона.

В соответствии с извещением о результатах торгов, размещенном на официальном сайте в сети Интернет www.torgi.gov.ru, вышеуказанный аукцион признан несостоявшимся, Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района с единственным участником - ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка от 19.10.2017 №.

В пункте 1 Договора купли-продажи земельного участка от 19.10.2017 № указано, что предметом договора определен земельный участок скадастровым №, площадью 1446 кв.м.,расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование сельскохозяйственное использование, на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (п.п. 1.2).

В нарушение ч.1 ст.37 Земельного кодекса РФ, п.4 части 21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, п.2 ст.488 Гражданского кодекса РФ организатором торгов надлежащим образом не был определён предмет торгов: в извещении о проведении торгов земельного участка с кадастровым № не было указано об ограничениях прав на данный земельный участок, предусмотренных ст.56, ст.56.1 Земельного кодекса РФ.

По мнению прокурора, вышеуказанные торги, договор купли-продажи, заключённый по результатам торгов, и последующий договор купли продажи подлежат признанию недействительными. 

Поскольку проведение аукциона носит публичный характер, в порядке п.1 ст.45 ГПК РФ, в окончательной редакции иска от 25.04.2018 прокурор Кагальницкого района Ростовской области просил: 

1) признать недействительными торги, проведенные Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области, в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, земельный участок с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование; 

2) признать недействительным договор № от 19.10.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области и ФИО4; 

3) признать недействительным заключенный между ФИО4 и ФИО5 договор купли-продажи б/н от 14.12.2017 земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

4) применить последствия недействительности сделки путём прекращения права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (собственность, № от 15.12.2017);

5) снять с государственного кадастрового учёта объект недвижимости - земельный участок с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (т.1П, л.д.236-246).

Определением Зерноградского районного суда Ростовской области от 25.04.2018 гражданское дело № по иску прокурора Кагальницкого района Ростовской области, в интересах неопределенного круга лиц, к Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области, ФИО5, ФИО4, третьим лицам ФИО3, ООО «Кагальницкий кирпичный завод», Межрайонному отделу по Егорлыкскому, Зерноградскому, Кагальницкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительными торгов по продаже земельного участка, признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности, и гражданское дело № по иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области, ФИО4, ФИО5, третьим лицам - ФИО6, ООО «Монтажгазспецстрой», ООО «Кагальницкий кирпичный завод», о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, объединено в одно производство (т.1П л.д.248-251).

По данному делу ФИО4 предъявил встречный иск к ФИО3, третьим лицам - Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области, ООО «Кагальницкий кирпичный завод», ФИО5, о признании действительным результата несостоявшихся торгов в форме аукциона по продаже земельного участка, признании добросовестным приобретателем земельного участка. В обоснование встречного иска ФИО4 указано, что организатором торгов были соблюдены все требования, предусмотренные законодательством, для продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> а он, заключив договор купли-продажи, является добросовестным приобретателем указанного земельного участка. Во встречном иске ФИО4 просил признать действительным результат несостоявшихся торгов в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым № (Лот2), расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование - сельскохозяйственное использование; и признать его добросовестным приобретателем указанного земельного участка (т.3 л.д.77-79).

Определением Зерноградского районного суда Ростовской области от 08.06.2018 принят встречный иск ФИО4 к ФИО3, третьим лицам - Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области, ООО «Кагальницкий кирпичный завод», ФИО5, о признании действительным результата несостоявшихся торгов в форме аукциона по продаже земельного участка, признании добросовестным приобретателем земельного участка, для совместного рассмотрения с первоначальными исками ФИО3 и прокурора Кагальницкого района Ростовской области.

В судебном заседании ФИО8, представляющая по доверенности интересы ФИО3 и третьих лиц - ФИО6, ООО «Монтажгазспецстрой», ООО «Кагальницкий кирпичный завод», иск ФИО3 поддержала в полном объёме, подтвердила доводы иска, встречный иск не признала; просила иск ФИО3 удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска ФИО4 просила отказать.

В судебном заседании старший помощник прокурора Кагальницкого района Ростовской области Сторчак А.В. иск прокурора Кагальницкого района Ростовской области поддержала в полном объёме, подтвердила доводы иска, просила иск прокурора К. района Ростовской области удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска ФИО4 просила отказать. 

В судебном заседании ФИО4 и представители ФИО4 и ФИО5 - ФИО9, действующий на основании доверенности и ордера, ФИО10, действующий на основании доверенности, встречный иск поддержали в полном объёме, подтвердили доводы встречного иска, первоначальные иски ФИО3 и прокурора Кагальницкого района Ростовской области не признали; просили встречный иск удовлетворить, а в удовлетворении исков ФИО3 и прокурора Кагальницкого района Ростовской области просили отказать. 

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области ФИО11, действующая на основании доверенности, иски ФИО3 и прокурора Кагальницкого района Ростовской области не признала, поддержала встречный иск ФИО4; просила встречный иск удовлетворить, а в удовлетворении исков ФИО3 и прокурора Кагальницкого района Ростовской области просила отказать.

В порядке ст.167 ГПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие ФИО3, ФИО6, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещённых о месте и времени рассмотрения дела.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не прибыл. Согласно заключенному между ФИО4 и ФИО5 договору купли-продажи от 14.12.2017 земельного участка с кадастровым №, ФИО5 указал адрес своего жительства: 

<

адрес> (т.1П, л.д.162). Согласно нотариально удостоверенной доверенности ФИО5 указал адрес своего жительства: 

<

адрес> (т.3, л.д.74). Согласно встречному исковому заявлению место жительство ФИО5 указано: 

<

адрес> (т.3, л.д.77).

ФИО5 извещён о нахождении в производстве суда данного дела; он получал судебные извещения по данному делу, направленные судом по вышеуказанному адресу (т.1 л.д. 241; т.2 л.д.28), он направил в суд своего представителя, выдал представителю доверенность на представление его интересов в суде по данному делу.

Судом предприняты все меры по извещению ФИО5 о судебном заседании по данному делу на 27.06.2018. Судебное извещение о судебном заседании на 27.06.2018, направленное судом по вышеуказанному ФИО5 адресу, не вручено ФИО5 в связи с истечением срока хранения, что подтверждается сообщением с официального сайта «Почта России» (т.3 л.д.148).

Направленная судом в адрес ФИО5 телеграмма с извещением о рассмотрении дела на 27.06.2018 ему не была вручена. Согласно информации, предоставленной почтовой организацией «Почта России», телеграмма ФИО5 не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является ( т. 3 л.д. 145-147).

В судебном заседании представитель ФИО5 - ФИО10, действующий на основании доверенности, сообщил, что в настоящее время ФИО5 находится в отъезде за пределами РФ. Представитель ФИО5- ФИО10, действующий на основании доверенности, считал возможным рассмотрение данного дела в отсутствие ФИО5. 

Ответчик ФИО5 по месту своего жительства корреспонденцией, приходящей по данному адресу, не интересовался, в связи с чем, судебных извещений не получал. 

Положения статьи 119 ГПК РФ закрепляют право суда при неизвестности места пребывания ответчика приступить к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика, что направлено на обеспечение доступа граждан к правосудию, поскольку неизвестность места пребывания ответчика не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В соответствии с положениями части 2 статьи 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Применительно к положениям п. 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 31 июля 2014 г. №, ст. 113 ГПК РФ, части 2 статьи 117 ГПК РФ, неявка адресата для получения своевременно доставленной почтовой корреспонденции равнозначна отказу от ее получения.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации корреспонденции или нежелание являться за почтовой корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само физическое лицо.

В соответствии со ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Решая вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика ФИО5, суд приходит к выводу о том, что ФИО5 о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В порядке ст.ст.119, 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ФИО5.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что иски ФИО3 и прокурора Кагальницкого района Ростовской области подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска ФИО4 должно быть отказано по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.03.2018, земельный участок с кадастровым №, адрес участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, площадь 22872 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с 14.11.2014 принадлежит на праве собственности ФИО3, запись о регистрации права № от 14.11.2014 (т.1П л.д.90-105). На данном земельном участке расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: №, принадлежащие ФИО3 на праве собственности с 14.11.2014 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 16.03.2018 (том 1П л.д.106-145; том 2 л.д.141-156).

Земельный участок с кадастровым № является смежным со спорным земельным участком с кадастровым №; данные участки имеют одну общую границу. При формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым № были взяты за основу координаты смежной границы земельного участка с кадастровым №.

Постановлением Администрации Кагальницкого сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области № от 04.09.2015 утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадь земельного участка 1446 кв.м. (т.2 л.д.33-34). 

Земельный участок с кадастровым № был поставлен на кадастровый учёт 17.09.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН и кадастровой выпиской о данном земельном участке (т.1П л.д.164, 174).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ФИО3 является собственником производственного корпуса №, назначение нежилое, кадастровый №, общей площадью 4914,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д.28).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ФИО3 является собственником производственного цеха, назначение нежилое, кадастровый №, общей площадью 1840,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д.29).

Согласно выписке из ЕГРН от 12.01.2018 ФИО3 является собственником склада сырья, назначение нежилое, кадастровый №, общей площадью 1347,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>том 1 л.д.127-131).

В июле 2016 года ООО «Кагальницкий кирпичный завод», в соответствии с ч.4 ст. 36 Земельного кодекса РФ, обратилось в Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района и Администрацию Кагальницкого сельского поселения с заявлениями о предоставлении (продаже или передаче в аренду) земельных участков с кадастровыми номерами №, смежных территории завода (том 1П л.д.39-40). Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района и Администрация Кагальницкого сельского поселения отказало ООО «Кагальницкий кирпичный завод» в продаже земельных участков в связи с непредставлением документов, подтверждающих право собственности на объекты, и в связи с тем, что ч.4 ст. 36 Земельного кодекса РФ утратила свою силу с 01.03.2015 (том 1П л.д.37,38). 

Постановлением Администрации Кагальницкого района Ростовской области № от 14.07.2017 постановлено провести аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером №; КУИ Кагальницкого района поручено обеспечить организацию и проведения аукциона по продаже данного земельного участка (т.1 л.д.72).

Информационное извещение о проведении данных торгов опубликовано в газете Кагальницкого района «Кагальницкие вести» от 08.09.2017 №, лот №, извещение не содержит сведений о существующих обременениях продаваемого земельного участка земельного участка с кадастровым № (т.1 л.д.74). 

Информационное извещение о проведении данных торгов, размещенное на официальном сайте в сети Интернет www.torgi.gov.ru, не содержит сведений о существующих обременениях продаваемого земельного участка земельного участка с кадастровым № (т.1П л.д.48-49).

На участие в аукционе по продаже земельного участка от ФИО4 подана заявка и внесен задаток на участие в торгах (т.1 л.д.75-78,80). 

Согласно протоколу № от 10.10.2017 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе, допущен к участию в аукционе и признан участником аукциона ФИО4. Аукцион признан несостоявшимся, принято решение о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № с единственным участником – ФИО4 (т.1 л.д.79).

Информационное извещение о результатах торгов опубликовано в газете Кагальницкого района «Кагальницкие вести» от 20.10.2017 №, лот № по продаже земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование, аукцион признан несостоявшимся, договор купли-продажи заключен с единственным участником ФИО4, цена предмета аукциона -146100 рублей (т.1 л.д.83).

29.10.2017 между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и ФИО4 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование. В тексте договора указано о том, что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, на участке имеются ограничения, предусмотренные ст.56, 56.1 Земельного кодекса РФ, участок отнесен к зонам с особыми условиями использования территорий – охранным зонам газораспределительных сетей; цена участка составляет 146100 рублей (т.1 л.д.84-89). Право собственности ФИО4 на данный земельный участок зарегистрировано 31.10.2017, о чём внесена соответствующая запись в ЕГРН (т.1П л.д.176 оборот).

14.12.2017 между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование; цена участка составляет 160000 рублей (т.1 л.д.189-190). Право собственности ФИО5 на данный земельный участок зарегистрировано 15.12.2017, о чём внесена соответствующая запись в ЕГРН (т.1П л.д.169 оборот).

Согласно выписке из ЕГРН от 12.01.2018 ФИО5 с 15.12.2017 является собственником земельного участка, с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование (т.1 л.д.116-126). 

Техническим паспортом объекта «Кагальницкий кирпичный завод» подтверждается, что в состав объекта с инвентарным №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, включены, в том числе, площадка готовой продукции литер М, склад сырья литер Л, навес литер В, забор железобетонный литер № (том 2 л.д.71-99).

Актом выноса в натуру точек границ земельного участка, составленным кадастровым инженером ФИО12, подтверждается вынос в натуру точек границ земельного участка с кадастровым №. При выполнении работ вынесены точки под номерами с 1 по 6, при этом выявлено:

- 4 (четвертая) точка, имеющая координаты № находится внутри объекта недвижимости,расположенного по адресу: 

<

адрес> собственник здания ФИО3 по сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от 05.03.2018;

- 3 (третья) точка, имеющая координаты №находится под навесом, расположенным на земельном участке с кадастровым №, принадлежащим ФИО3 по сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от 05.03.2018 (том 1П л.д.89).

Заключением кадастрового инженера ФИО13 подтверждается, что в ходе проведения кадастровых работ была выявлена реестровая ошибка в описании местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым № Фактическое местоположение границ и размер площади земельного участка, отличаются от сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; можно предположить, что данная ошибка связана с неточностью привязки к пунктам опорно-межевой сети (далее ОМС) при первоначальном определении координат земельного участка, на основании которых было подготовлено межевое дело согласно которого 23.03.2009 г. в ЕГРН внесены сведения о координатах и площади участка. Границы участка закреплены на местности объектами искусственного происхождения, а именно: от точки н8 до н7 изгородь, состоящая на 92,20 метра из кирпичной стены являющейся стеной "Склада сырья" литер Л и на 35,64 метра из бетонного ограждения с колючей проволокой; ребро н6-н7 длиной 77,11 м закреплено на местности бетонным ограждением с колючей проволокой; ребро н5-н6 длиной 13,14 м закреплено на местности бетонным ограждением с колючей проволокой; ребро н1-н2 - кирпичная стена "Производственного корпуса №" литер Б; ребро н20-н1 кирпичное ограждение; ребро н19-н20 - кирпичная стена "Производственного корпуса №" литер Ж; ребро н18-н19 - состоит на 67 м из кирпичной стены "Производственного корпуса №" литер Ж; ребра н14-н18 закреплены на местности бетонным ограждением с колючей проволокой; ребро н13-н14 - кирпичная стена "Административного здания" литер А; ребро н11-н10 закреплено на местности бетонным ограждением; ребро н9-н10 состоит из кирпичной стены "Сварочного цеха" литер Е; ребро н9-н10 состоит на 12,90 м из кирпичной стены "Сварочного цеха" литер Е, на 20,50 м из кирпичной стены "Производственного цеха" литер К, на 15,14 м из кирпичной стены "Склада сырья" литер Л и на 39,92 из бетонного ограждения. Существование на местности, более 15 лет (с 2000 года), выше описанных объектов подтверждается техническим паспортом, выданным Кагальницким отделением Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" 18.03.2009 г., инвентарный №. Площадь участка по сведения ЕГРН 22872 кв. м., однако фактически используемая, закрепленная на местности капитальными строениями и сооружениями - 24068 кв. м. Расхождение составляет 1196 кв. м (5% от общей пощади). Так как все описанные объекты существуют с 2000 года, а работы по межеванию данного участка проводились в 2009 году можно сделать вывод о том, что имеет место именно реестровая ошибка в описании местоположения границ и площади участка. Кроме того, при камеральной обработке данных было выявлено наложение фактических границ участка принадлежащего заказчику кадастровых работ на границы смежных участков: № - принадлежащего гр. ФИО5, № - принадлежащего гр. ФИО6, № - принадлежащего гр. ФИО1, № - принадлежащего гр. ФИО2. Сведения о границах и площадях участков № и № были внесены в ЕГРН 17.09.2015г. по результатам межевых планов, подготовленных на основании схем расположения участков утвержденных постановлениями А. К. сельского поселения № и № от ДД.ММ.ГГГГ. Можно предположить, что при формировании этих участков кадастровый инженер использовал картографический или аналитический метод определения координат (то есть, без использования геодезической аппаратуры) и, следовательно, не выявил ранее допущенной реестровой ошибки в описании местоположения границ смежного участка №, что и привело к описанному выше наложению границ. На сегодняшний день проведение кадастровых работ в отношении участка №, расположенного по адресу: 

<

адрес> до исправления реестровых ошибок смежных участков с кадастровыми номерами: № не представляется возможным. В связи с тем, что решить проблему исправления реестровой ошибки в сведениях об участке с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, без судебного решения, по различным причинам (одна из |которых - увеличение площади) нет возможности, данный межевой план подготовлен для обращения в суд с целью разрешения проблемы реестровой ошибки и установления правильных межевых границ в соответствии с законом № 218-ФЗ, который предусматривает решение суда как основание для ее исправления, а именно: - решение об установлении факта наличия реестровой ошибки, содержащейся в документации ЕГРН в описании местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами №; - решение об исключении из ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельных участков кадастровыми номерами № - решение об установлении межевых границ в координатах и площади земельного участка: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с данным межевым планом (т.2 л.д.69-70).

Судом по ходатайству представителя истца – ФИО8 по делу была назначена судебная землеустроительная (строительно-техническая) экспертиза (т.2 л.д.18-19).

Согласно заключению судебной землеустроительной (строительно-технической) экспертизы № от 28.04.2018, выполненной ООО Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ»:

1) фактические размеры и границы земельного участка, с кадастровым № не соответствуют размерам и границам земельного участка содержащегося в Едином государственном реестре недвижимости; 

2) причина несоответствия фактических размеров и границ земельного участка с кадастровым №, размерам и границам содержащимся в ЕГРН - реестровая ошибка, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержится в описании земельного участка подготовленного ООО «Меридиан»; 

3) фактические размеры и границы земельного участка с кадастровым № и границы земельного участка с кадастровым № согласно сведениям ЕГРН пересекаются; 

4) принадлежащие истцу ФИО3 здания, строения, сооружения (литер «Л», «М», бетонный забор) расположены на земельном участке с кадастровым №; 

5) образование и формирование земельного участка с кадастровым № не соответствует специальным техническим нормам и правилам, а также законодательству в сфере землеустройства и кадастра, а именно: нарушены требования ст.ст.11.9, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации. Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам: не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ) подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства. Схема расположения земельного участка ЗУ1 (КН № осуществлена без учета утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Кадастровые работы в отношении местоположения границ земельного участка с КН № проведены с пересечением объектов капитального строительства расположенных на земельном участке по адресу: 

<

адрес>; 

6) использовать земельный участок с кадастровым № по его установленному целевому назначению не возможно, так как на земельном участке расположены объекты капитального строительства и бетонный забор (т.2 л.д.176-259).

Первоначальные иски ФИО3 и прокурора Кагальницкого района Ростовской области.

Данные иски ФИО3 и прокурора Кагальницкого района Ростовской области в окончательной редакции аналогичны по своим требованиям и по их основаниям.

Требование о признании недействительными торгов, проведенных Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района, в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № 

Требование о признании недействительным договора № от 19.10.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенного между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и ФИО4.

В соответствии со ст.45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п.2 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п.1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п.2).

В соответствии со ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу пункта 4 части 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

В соответствии с п.п.8) ч.8 ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В соответствии с п.п.11) ч.8 ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок ограничен в обороте, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 5 ст. 119 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (ч.3).

В соответствии со ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2).

В соответствии с ч.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

По смыслу ч.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. 

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В рассматриваемом случае, суд учитывает, что в информации о проведении торгов (т.1 л.д.74, т.1П л.д.48-49) отсутствуют сведения о существующих обременениях продаваемого земельного участка с кадастровым №.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым №, на данном участке установлены ограничения прав в соответствии со ст.ст.56, 56.1 Земельного Кодекса РФ; участок отнесен к зонам с особыми условиями использования – охранным зонам газораспределительных сетей (категория опасных производственных объектов) (т.1П л.д.56-66)

Указанные в пункте 4 части 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации характеристики объекта являются значимыми для принятия потенциальными участниками торгов решения об участии в них. При этом закон не предусматривает возможность произвольного толкования необходимости указания (или не указания) в извещении о проведении аукциона тех или иных сведений из числа прямо перечисленных в законе.

В соответствии со ст.56 Земельного кодекса Российской Федерации, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами (ч.1 ст.56 ЗК РФ); могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (п.1 ч.2 ст.56 ЗК РФ); ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ((п.1 ч.2 ст.56 ЗК РФ).

В силу ст.90 Земельного кодекса Российской Федерации, границы охранных зон, на которых расположены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утверждённых в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

В соответствии с ч.6 ст.28 Федерального Закона «О газоснабжении в Российской Федерации», на земельных участках, отнесенных к землям транспорта, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования таких земельных участков. Границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Суд учитывает, что газораспределительные сети относятся к категории опасных производственных объектов, что обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами транспортируемого по ним газа. Любые работы в охранных зонах газораспределительных сетей производятся при строгом выполнении требований по сохранности вскрываемых сетей и других инженерных коммуникаций, а также по осуществлению безопасного проезда специального автотранспорта и прохода пешеходов.

Материалами дела подтверждается, что опубликованное организатором торгов на сайте www.torgi.gov.ru информационное сообщение (т.1П л.д.48-49) и сообщение в газете «Кагальницкие вести» от 08.09.2017 №, не содержат сведений о существующих обременениях продаваемого земельного участка с кадастровым № (т.1 л.д.74). 

Отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений, предусмотренных законом, является существенным нарушением порядка проведения торгов.

О наличии существующих обременений продаваемого земельного участка с кадастровым № Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области было известно в период подготовки к проведению торгов, что подтверждается полученными Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района документами- кадастровой выпиской о земельном участке от 29 августа 2017 года (т.1П л.д.164-169), выпиской из ЕГРН (т.1П л.д.174-175). Данными документами также подтверждается специфическая форма и конфигурация данного земельного участка: узкая полоса шириной 6 м и длиной 241 м. 

Ответчик - Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области ввел в заблуждение неопределённый круг лиц - потенциальных участников торгов, об отсутствии на данном земельном участке какого-либо обременения.

О наличии на спорном земельном участке зданий и сооружений Администрации Кагальницкого района Ростовской области и Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района было известно с 05.07.2016, поскольку в адрес Администрации Кагальницкого района Ростовской области поступило заявление о продаже данного земельного участка в связи с нахождением на нем зданий и строений (ч.4 ст.36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) (т.1П л.д.39-40). Данные доводы заявителя о наличии на спорном земельном участке строений и сооружений не были проверены, не опровергнуты Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района. Заявителю Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района был дан отрицательный ответ (т.1П л.д.37).

Вместе с тем, в п.1.2 заключенного сторонами договора № от 19.10.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым № имеется указание о том, что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (т.1П л.д.171).

Суд учитывает, что на момент постановки спорного земельного участка с кадастровым № на кадастровый учёт (17.09.2015 года) и на момент подготовки и проведения торгов (сентябрь 2017 года) на спорном земельном участке уже располагались строения и сооружения, принадлежащие ФИО3 с 14.11.2014 года. 

При организации и проведении торгов спорного земельного участка Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района не учтено, что на данном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу ФИО3, что является прямым запретом для проведения торгов, установленным п.п.8) ч.8 ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Нахождение объектов недвижимости на спорном земельном участке подтверждается актом проверки с фотографиями (т.1П л.д.81-88); подтверждается актом выноса в натуру точек границ земельного участка, выполненным кадастровым инженером ФИО12 (т.2 л.д.89); подтверждается заключением судебной землеустроительной (строительно-технической) экспертизы № от 28.04.2018 (т.2 л.д.176-259).

В судебном заседании 27.06.2018 был опрошен эксперт ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» ФИО14, проводивший судебную экспертизу по данному делу, который ответил на все вопросы сторон по проведённой судебной экспертизе. Эксперт ФИО14 подтвердил выводы по судебной экспертизе, в том числе и о нахождении принадлежащих с 2014 года ФИО3 зданий и сооружений на спорном земельном участке с кадастровым №, сформированном и поставленном на кадастровый учёт в 2015 году.

Проанализировав содержание заключения эксперта № от 28.04.2018, выполненного ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ», суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы; в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе; в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Заключение эксперта подробно мотивировано, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела, он предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд считает, что заключение эксперта № от 28.04.2018, выполненное ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ», отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Каких-либо сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не имеется.

Доводы ФИО4 и его представителя ФИО10 о том, что принадлежащие ФИО3 объекты недвижимости и расположенные на спорном земельном участке обладают признаками самовольных строений, в данном случае правого значения не имеют, поскольку право собственности ФИО3 на данные объекты недвижимости не прекращено, не оспорено; в данном гражданском деле данные права ФИО3 не оспариваются и таких требований по делу не заявлено. 

С учётом вышеуказанных норм закона, с учётом расположения земельного участка между зданий промышленного комплекса, с учётом наличия охранной зоны газораспределительных сетей, с учётом расположения на участке зданий и строений, использовать вышеуказанный земельный участок с кадастровым № по его целевому назначению и с той целью, для которой он приобретался, по мнению суда, является невозможным.

При этом, суд также учитывает заключение эксперта № от 28.04.2018, выполненное ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ», согласно выводам которого использовать земельный участок с кадастровым номером № по его установленному целевому назначению не возможно (т.2 л.д.253).

О невозможности использования спорного земельного участка в целях, для которых он приобретался, указывает и ответчик ФИО4 в своём заявлении от 03.11.2017 в адрес директора ООО «Кагальницкий кирпичный завод» ФИО3, требуя от последнего освободить участок от имущества ООО «Кагальницкий кирпичный завод» и провести рекультивацию земельного участка (т.1П л.д. 41).

В соответствии с п.5 ст.13 Земельного кодекса РФ, рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений.

Суд не соглашается с доводами ответчика - Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района о том, что не указание обременения в извещении о проведении торгов вызвано отсутствием в выписке из ЕГРН сведений об обременении в отношении земельного участка с кадастровым №.

Действительно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.08.2017 № в разделе 1 в графе особые отметки указано о том, что сведения, необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют (т.1П л.д.174-177). 

В рассматриваемом случае, ограничения прав на данный земельный участок установлены в соответствии со ст.ст. 56,56.1 Земельного кодекса РФ, о чём прямо указано в кадастровой выписке о данном земельном участке от 29.08.2017 № (т.1П л.д.164-170).

Суд учитывает, что, получив данные выписки от 28.08.2017 и 29.08.2017, Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района было достоверно известно об ограничениях прав на данный земельный участок.

Кроме того, суд учитывает, что Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района при организации торгов была использована не полная выписка из Единого государственного реестра недвижимости на спорный земельный участок на 2 листах (т.1П л.д.171-175). Вместе с тем, полная выписка из Единого государственного реестра недвижимости на спорный земельный участок состоит из 10 листов и содержит сведения об обременениях данного участка (т.1П л.д.56-66).

Закон не связывает представление сведений об ограничении прав на данный земельный участок в информации о торгах исключительно наличием сведений об ограничении прав в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка. Поскольку ограничения прав на данный земельный участок установлено ст.ст. 56,56.1 Земельного кодекса РФ, о наличии которого было известно Комитету по управлению имуществом Кагальницкого района Ростовской области, по смыслу ч.1,ч.3 ст.56 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, данное ограничение прав в отношении спорного земельного участка должно было указано в информации о проведении торгов.

В рассматриваемом случае, не имеет правого значения то обстоятельство, что в разделе 1 выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 28.08.2017 № в отношении спорного земельного участка имеется запись о том, что сведения, необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют. Полная выписка из Единого государственного реестра недвижимости на спорный земельный участок состоит из 10 листов и содержит сведения об обременениях данного участка (т.1П л.д.56-66).

Суд не соглашается с доводами ФИО4 и его представителя ФИО10 о том, что по делу отсутствует предмет спора; что нельзя заявлять требования о признании торгов недействительными, поскольку торги признаны несостоявшимися.

Исходя из положений ст.ст. 447 - 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, можно заключить, что цель торгов состоит в заключении договора.

Состязательность участников торгов предполагает их соперничество путем предложения лучших условий для целей стать победителем. Состязательность является основным и сутевым признаком торгов, поскольку при отсутствии состязательности невозможно определить победителя.

Такие торги с неравными участниками не соответствуют закону. В частности, все указанные нарушения являются нарушениями ч. 1 ст. 17 Федерального закона "О защите конкуренции" и основанием для признания торгов недействительными.

Порядок предоставления гражданам земельных участков, в том числе и на торгах, определён ст.ст.39.1-39.20 Земельного Кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 39.2, п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как и сдача их в аренду осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В соответствии со ст. 39.11 Земельного Кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В рассматриваемом случае, данная процедура извещения о проведении торгов была соблюдена, КУИ Кагальницкого района разместил извещение о приеме заявлений граждан о намерении участвовать в аукционе и информацию о предоставлении земельного участка в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13 и 39.18 ЗК РФ как в средствах массой информации, так и на официальном сайте htt://torgi.gov.ru/. 

Согласно протоколу рассмотрения заявлений граждан, по результатам проведения открытого аукциона по предоставлению земельного участка определен единственный участник аукциона – ФИО4.

В соответствии с п. 3 ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ, если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Согласно п. 13 ст. 39.12 Земельного Кодекса РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 данной статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка.

Исходя из приведенных выше норм закона следует, что вне зависимости от того был ли участник аукциона признан победителем торгов при наличии нескольких участников или являлся единственным участником аукциона, у него появляется право, а у органа местного самоуправления - обязанность на заключение договора купли-продажи земельного участка, являвшегося предметом аукциона.

Исходя из приведенных выше норм закона суд приходит к выводу о том, что признание торгов несостоявшимися из-за наличия одного участника не влечёт за собой отсутствия самих торгов, поскольку сами торги включают процедуру подготовки, организации и проведения торгов. Признание аукциона несостоявшимся является одним из возможных этапов организации и проведения торгов.

Признание вышеуказанных торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, вне зависимости от того был ли участник аукциона признан победителем торгов при наличии нескольких участников или являлся единственным участником аукциона. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 75 названного постановления Пленума указано, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с ч.3 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В рассматриваемом случае, ФИО3, как собственник зданий и сооружений, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым №, и как собственник смежного участка, границы которого пересекаются с границами земельного участка с кадастровым № в связи с реестровой ошибкой, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (по основаниям нарушения порядка проведения торгов), в связи с этим, подлежат применения положения ч.3 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, суд не соглашается с доводами ФИО4 и представителей ФИО4 и ФИО5 - ФИО9 и ФИО10 о том, что ФИО3, не являвшийся участником торгов, не вправе заявлять требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки – оспариваемых договоров.

В соответствии с ч.1 ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги могут быть признаны недействительными в том числе и в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В рассматриваемом случае, с учётом вышеизложенных обстоятельств, в соответствии с положениями ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района, в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № подлежат признанию недействительными. 

Поскольку пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса, то договор № от 19.10.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и ФИО4 подлежит признанию недействительным. 

Суд также учитывает, что условия заключенного сторонами договора № от 19.10.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым № не соответствуют предложенным условиям размещенного проекта договора. Так, подпунктом 3.1 пункта 3 проекта договора, являющегося неотъемлемой частью аукционной документации, установлено, что ограничений использования земельного участка нет. Вместе с тем, условия об ограничении прав включены в заключённый между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и ФИО4 договор (п.1.3 договора № от 19.10.2017). 

Требование о признании недействительным заключенного между ФИО4 и ФИО5 договора купли-продажи от 14.12.2017 земельного участка с кадастровым №.

Данные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В связи с признанием недействительным договора № от 19.10.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и ФИО4, право собственности не переходит к правообладателю – ФИО4.

В связи с этим, последующая сделка, совершённая ФИО4 в отношении спорного земельного участка с кадастровым №, в порядке ст.ст.167-168 ГК РФ, является недействительной.

Суд также учитывает, что ФИО4, зная о нахождении гражданского дела по спору в отношении земельного участка с кадастровым №, получив 09.12.2017 из суда исковое заявление по делу (т.1 л.д.79), не сообщил об этом ФИО5, и 14.12.2017 заключил с ФИО5 договор купли-продажи спорного земельного участка (т.1П л.д.162). Земельный участок от ФИО4 к ФИО5 фактически не передавался, осмотр земельного участка ФИО5 не производился.

В соответствии с п.п.1,5 ст.10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно абзацу 2 пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 3.1 постановления от 21.04.2003 № 6-П "По делу о проверке конституционности положений п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации", приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Оценивая действия ФИО4 по продаже спорного земельного участка, суд приходит к выводу о наличии в его действиях злоупотребления правом, поскольку к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного земельного участка имелись притязания третьих лиц, о которых ФИО4 было известно. 

Проанализировав вышеуказанные нормы материального права, суд при разрешении настоящего спора приходит к выводу, что недействительность сделки не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью сделки, сделка недействительна с момента ее совершения, недействительность первоначальной сделки, на основании которой возникло право собственности у лица в отношении имущества (в рассматриваемом случае – у ФИО4), влечет недействительность всех последующих сделок по отчуждению такого имущества и, соответственно, недействительность права собственности на него у новых приобретателей имущества, так как основания возникновения права собственности иных лиц (в рассматриваемом случае – у ФИО5) на спорный земельный участок юридически недействительны, соответственно, не порождают право владения, пользования и распоряжения указанным недвижимым имуществом, поскольку ничтожность сделки об отчуждении имущества влечет ничтожность всех последующих сделок по поводу того же самого имущества.

Так как ФИО4 приобрел право собственности на спорный земельный участок с нарушением закона (в связи с признанием судом недействительными торгов, проведенных Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района, в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, и признания судом недействительным договора № от 19.10.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и ФИО4), то последующая сделка по отчуждению спорного земельного участка является также недействительной.

Требование о применении последствий недействительности сделки путём прекращения права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым № №.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, а лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При вышеуказанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требования о признании сделок недействительными, а также о применении последствий недействительности сделки - заключенного между ФИО4 и ФИО5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, путем прекращения права собственности покупателя ФИО5 на спорный земельный участок. В порядке ч.2 ст.167 ГК РФ, право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым № подлежит прекращению.

Требование о снятии с государственного кадастрового учёта объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым №.

Материалами дела подтверждается наличие реестровых ошибок, допущенных при формировании и постановке на кадастровый учёт земельных участков с кадастровыми номерами №.

Наличие реестровых ошибок подтверждается:

- актом выноса в натуру точек границ земельного участка, составленным кадастровым инженером ФИО12 (т.1П л.д.89);

- заключением кадастрового инженера ФИО13 (т.2 л.д.69-70);

- заключением судебной землеустроительной (строительно-технической) экспертизы № от 28.04.2018, выполненной ООО Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» (т.2 л.д.252).

При принятии решения по данному требованию суд учитывает, что земельный участок с кадастровым № является смежным со спорным земельным участком с кадастровым №; данные участки имеют одну общую границу. При формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым № были взяты за основу координаты смежной границы земельного участка с кадастровым №, поскольку данный участок уже состоял на кадастровом учёте, и его координаты были определены ранее.

В соответствии с пунктом 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае если причиной пересечения границ земельных участков является ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, то она может быть исправлена в порядке статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (пункт 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Заключением кадастрового инженера ФИО13, заключением судебной землеустроительной (строительно-технической) экспертизы № от 28.04.2018 подтверждено несоответствие местоположения границы смежных земельных участков с кадастровыми № и, что это несоответствие могло образоваться вследствие реестровой ошибки, допущенной при установлении границ земельного участка с кадастровым №. 

Устранение реестровой ошибки, как и установление границы между смежными земельными участками во внесудебном порядке невозможно. В связи с этим, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истцов о снятии с государственного кадастрового учёта земельного участка с кадастровым № с целью устранения реестровой ошибки.

Встречный иск.

Во встречном иске ФИО4 просил признать действительным результат несостоявшихся торгов в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым № (Лот2), расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование - сельскохозяйственное использование; и признать его добросовестным приобретателем указанного земельного участка (т.3 л.д.77-79).

В соответствии с ч.1 ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестный приобретатель - это лицо, приобретшее имущество по возмездной сделке, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать.

По мнению суда нельзя делать вывод о добросовестности приобретателя на основании одного того факта, что в момент приобретения недвижимого имущества выписка из ЕГРП не содержала сведений о заявленных в судебном порядке в отношении имущества требованиях. Необходимо учитывать совокупность всех обстоятельств, в том числе выяснению подлежит, в частности, проявил ли покупатель при совершении сделки достаточную осторожность и осмотрительность.

Суд считает, что в рассматриваемом случае неприменимы нормы пункта 1 статьи 302 ГК РФ. Названные правила в определенных случаях дают защиту добросовестному приобретателю - лицу, которое не знало и не должно было знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Причем добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не является добросовестным приобретателем имущества (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 2, 3 и 5 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп. 1 п. 1), из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп. 3 п. 1), в результате приобретения имущества, по основаниям, допускаемым законом (пп. 4 п. 1), например, в результате наследования по закону или завещанию.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 3.1 постановления от 21.04.2003 №-П "По делу о проверке конституционности положений п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации", приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Поскольку суд пришёл к выводу о признании недействительными торгов, проведенных Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района, в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, то оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В соответствии с п.1 ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными, в том числе в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

В соответствии с п.2 ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В связи с установленными судом обстоятельствами суд не усматривает оснований для признания действительным результата несостоявшихся торгов в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым № и признании ФИО4 добросовестным приобретателем указанного земельного участка.

Доводы ФИО4, изложенные во встречном исковом заявлении, основаны на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для удовлетворения встречного иска.

В рассматриваемом случае, удовлетворение первоначального иска полностью исключает удовлетворение встречного иска.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4.

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела.

Определением Зерноградского районного суда Ростовской области от 15 февраля 2018 года по делу была назначена судебная землеустроительная (строительно-техническая) экспертиза. В судебном заседании 21.06.2018 судом было удовлетворено ходатайство ФИО15, представителя ФИО5 – ФИО10 и представителя Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района ФИО11 о вызове в судебное заседание эксперта ФИО14, проводившего судебную экспертизу.

В судебном заседании 27.06.2018 был опрошен эксперт ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» ФИО14, проводивший судебную экспертизу по данному делу, который ответил на все вопросы сторон по проведённой судебной экспертизе.

Согласно заявлению ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» (т.4 л.д.18-19), с ответчиков - Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района, ФИО4, ФИО5, как с проигравшей стороны, в пользу ООО Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» подлежат взысканию расходы по вызову эксперта в судебное заседание в общем размере 3500 рублей - по 1166 рублей 66 копеек с каждого из ответчиков.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 удовлетворить.

Иск прокурора Кагальницкого района Ростовской области удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района, в форме аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – сельскохозяйственное использование.

Признать недействительным договор № от 19.10.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Кагальницкого района и ФИО4. 

Признать недействительным договор купли-продажи от 14.12.2017 земельного участка с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделки путём прекращения права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (номер и дата государственной регистрации права: №, 15.12.2017 г.).

Снять с государственного кадастрового учёта объект недвижимости - земельный участок с кадастровым №, площадью 1446 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района, ФИО4, ФИО5 в пользу ООО Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» расходы по вызову эксперта в судебное заседание в размере по 1166 рублей 66 копеек с каждого. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 03 июля 2018 года.

Судья Н.В.Поляков