Дело № 3а-198/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000080-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 7 апреля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Дом быта» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Дом быта» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

объекта недвижимости: вид – помещение; назначение – нежилое; наименование – нежилые помещения 1 - го этажа, площадью 853, 8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 15 975 000 рублей;

объекта недвижимости: вид – помещение; назначение – нежилое; наименование – нежилые помещения 2 - го этажа №№ 1 – 12, 15 - 21, площадью 833, 7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 12 418 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ЗАО «Дом быта» является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется их кадастровая стоимость. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 22 587 687, 28 рубля, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 22 055 932, 16 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, выполненному ООО «Яр-Оценка» (далее – Отчет):

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 15 975 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 12 418 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Дом быта» на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ЗАО «Дом быта» является собственником следующих объектов недвижимости:

объекта недвижимости: вид – помещение; назначение – нежилое; наименование – нежилые помещения 1 - го этажа, площадью 853, 8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости: вид – помещение; назначение – нежилое; наименование – нежилые помещения 2 - го этажа №№ 1 – 12, 15 - 21, площадью 833, 7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021 года N 62-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2022 год. 

В указанный Перечень под номером 752 внесен объект недвижимости (нежилое помещение) с кадастровым номером №, под номером 755 внесен объект недвижимости (нежилое помещение) с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, находящиеся в собственности ЗАО «Дом быта».

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ЗАО «Дом быта» является собственником нежилых помещений, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ЗАО «Дом быта» затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами №, № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 22 587 687, 28 рубля, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 22 055 932, 16 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 15 975 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 12 418 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным и доходным подходами, после чего оценщик осуществляла согласование полученных стоимостей.

От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Из Отчета следует, что для расчета рыночной стоимости нежилых помещений административного истца сравнительным подходом оценщиком отобраны три аналога – нежилые помещения в городе Тутаев Ярославской области по улице Розы Люксембург, дом 64б (аналог 1), по проспекту 50-летия Победы, дом 30а (аналог 2), по улице Советская, дом 41 (аналог 3).

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объекта оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в расположении относительно районов города (функционального назначения), в площади, в этаже расположения, в обеспеченностью отдельным входом. Кроме того, к ценам аналогов оценщиком применена корректировка на торг и на дату предложения.

Анализируя данные об объектах – аналогах на основании предложений об их продаже, данных общедоступных карт в сети Интернет, оценщик пришла к выводу о том, что все объекты, в том числе аналог 1, расположены на первой линии застройки, в связи с чем корректировки цен аналогов по данному ценообразующему фактору не требуется.

Также на основании анализа сведений о ценообразующих характеристиках аналогов оценщиком сделан вывод о том, что аналог 2 располагается на двух этажах (1 и 2 этажи); цена данного аналога корректировалась оценщиком с учетом данного обстоятельства.

Указанные выводы оценщика подтверждены сведениями о предложениях аналогов, ссылками на источники информации о рынке недвижимости, справочные издания, позволяющие рассчитать корректировку, что соответствует требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что в нарушение пункта 22 ФСО № 7 оценщиком при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости использован не весь объем доступных рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости, предлагаемых к продаже на дату оценки.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, оценщик при производстве оценки исходила из допущения, что на рынке недвижимости имеются иные объекты недвижимости, сопоставимые с объектом оценки и предлагавшиеся к продаже на дату оценки, но не выявленные оценщиком. Соответствующие выводы оценщика Отчет содержит. 

В связи с этим, требования законодательства об оценочной деятельности в указанной части расчета оценщиком выполнены. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО «Дом быта» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ЗАО «Дом быта» с настоящим административным иском в суд – 4 марта 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Дом быта» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение; назначение – нежилое; наименование – нежилые помещения 1 - го этажа, площадью 853, 8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 15 975 000 (пятнадцать миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение; назначение – нежилое; наименование – нежилые помещения 2 - го этажа №№ 1 – 12, 15 - 21, площадью 833, 7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 12 418 000 (двенадцать миллионов четыреста восемнадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 4 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 21 апреля 2022 года