Дело №3а-1396/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ГКЦ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ГКЦ» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ГКЦ» на основании доверенности ФИО1 поддержала заявленные в административном иске требования, не согласившись с выводами судебной экспертизы, представила замечания на заключение эксперта в письменной форме. 

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, показания эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040110:210, площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами недвижимости производственного назначения, для иных видов жилой застройки.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Прайм Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 30 167 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «БЮРО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ И ОЦЕНКИ» эксперту ФИО2.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 55 635 229 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством. 

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии представителя административного истца.

Так, эксперт пояснил, что согласно п. 20 ФСО №7 земельный участок оценивается исходя из вида фактического использования. Вид разрешенного использования объекта исследования – «под объектами недвижимости производственного назначения». Поскольку земельный участок способен генерировать потоки доходов, реализация доходного подхода при его оценке возможна. Применение наибольшего количества подходов из количества возможных обуславливает всесторонность и полноту исследования. Отказ от использования доходного подхода к оценке объекта оценки не является мотивированным и обоснованным.

В анализе рынка оценщиком было проведено несколько диапазонов значений рыночных цен в районе расположения объекта, существенно различающихся между собой. На стр. 25 отчета об оценке - средняя стоимость земельных участков в зоне расположения объекта оценки (Северо-Восточное направление, до 30 км. от МКАД) в размере до 6000 руб. /кв.м. или до 600 000 руб./сотка, на стр. 30 Отчета приводится ограниченная выборка предложений земельных участков из Базы Реалто за период с 17 по 31 октября 2017 года с ценами предложений 53 846 - 242 857 руб./сотка.

Оценщик при составлении отчета, по мнению судебного эксперта, не представил информацию и не проанализировал причины существенного расхождения цен, чем были нарушены требования п. 5 ФСО №3 в части неоднозначности полученных результатов, а также в части введения в заблуждение.

Эксперт отметил, что фактически использованные в расчетах оценщиком объекты-аналоги имеют наименьшую удельную стоимость, не соответствуют среднерыночным данным по земельным участкам в зоне расположения объекта исследования. При формировании выборки оценщиком произведена сортировка цен предложений от минимальной до максимальной, при этом, выборка ограничивается предложением только 242 857 руб/сотка, при присутствии в базе и других предложений с более высокими удельными ценами. Определение вероятного ценового коридора объекта исследования на основании выборки, включающей несопоставимые объекты, некорректно и искажает представление пользователя отчета о реальных границах рыночного интервала стоимости.

В нарушение п. 10в ФСО №7 в отчете отсутствует информация по определению сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Сегмент рынка объекта оценки не определен. 

Выборка, приведенная на стр. 30 отчета не является репрезентативной. Оценщик приводит выборку из Базы Реалто раздела «Дома Участки Дачи», а не «Коммерческая недвижимость». 

Кроме того, в отчете об оценке отсутствует информация по всем критериям отбора объектов-аналогов, не приводится обоснование использования в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов при том, что фактически использованные в расчетах объекты-аналоги имеют наименьшую удельную стоимость. Кроме того, в расчетах участвуют аналоги (№2,№3), информация по которым отсутствует в анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

Аналоги объекта оценки, используемые оценщиком, расположены в деревнях с численностью населения 100-300 человек (согласно классификации являются «Прочими населенными пунктами»), тогда как объект исследования расположен в г. Щелково (численность населения порядка 126 000 чел), согласно классификации - «Населенный пункт в ближайшей окрестности областного центра», корректировка по данному параметру должна составлять +58,8% (=0,81/0,51). Отсутствие сравнительной характеристики по данному ценообразующему фактору приводит к занижению полученного результата.

В разделе 2.6 заключения приводится информация о наличии охранных зон на оцениваемом земельном участке. Участок является застроенным производственно- складской застройкой; площадь ограничения в использовании минимальна (2024 кв.м. в общей площади 25 000 кв.м.), а потому наличие на участке зон с особыми условиями использования территории не препятствует использованию объекта по назначению (под объектами недвижимости производственного назначения).

При корректировке на наличие охранных зон у оцениваемого земельного участка оценщиком не проанализирован факт возможного наличия охранных зон у используемых объектов-аналогов. 

Эксперт также отметил, что оценщик использует значение корректировки по данному фактору, соответствующее земельным участкам, полностью представляющих собой охранные зоны без разрешения капитального строительства. Оценщиком не анализируется факт, что незначительную часть площади участка, имеющая ограничения в капитальном строительстве, возможно использовать для организации прохода/проезда и т.д., что не оказывает негативного влияния на формирование стоимости участка.

Оценщиком не уточняется состав коммуникаций в формулировке «все коммуникации по границе участка» объекта оценки, в расчетной таблице и в обоснование корректировки по данному фактору информация не приводится. Информация, позволяющая сделать вывод о достоверности используемых характеристик объектов в расчетах, а также об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки не приводится.

Указав на недостоверность результатов, изложенных в отчете об оценке, предоставленным административным истцом, эксперт ФИО2 в то же время подтвердил правильность и обоснованность приведенных им выводов в заключении судебной оценочной экспертизы.

Так, в разделе 2.9 заключения - «Анализ наиболее эффективного использования» приводится описание алгоритма проведения анализа возможного использования объекта исследования, которое приводит к максимальной продуктивности и наивысшей его стоимости.

По критерию местоположения сделан вывод, что использование объекта по текущему назначению является экономически целесообразным (объект расположен в зоне производственно-складской (индустриальной) застройки). Подробное описание характеристик местоположения приведено в разделе 2.6. заключения судебной экспертизы.

Вид использования объекта по результатам анализа наиболее эффективного использования приведен - «под объектами недвижимости производственного назначения».

Кроме того, согласно в соответствии с п. 20 ФСО №7 земельный участок оценивается исходя из вида фактического использования.

В заключении приведены критерии выбора аналогов, участвующих в анализе фактических данных цен предложений в сегменте рынка объекта исследования.

Кроме того, там же приводится информация, что, согласно п. 11Б ФСО №7, эксперт расширяет территорию исследования ввиду ограниченного количества предложений на земельном рынке в районе расположения объекта исследования.

В анализе приводятся все имеющиеся предложения из анализируемого сегмента рынка по состоянию на дату определения стоимости. Сопоставимость объектов в выборке по основным значимым ценообразующим параметрам (в частности, местоположение (МО, до 30 км. от МКАД); назначение (возможное использование земельных участков для индустриальной застройки); отсутствие капитальных строений (не застроенные земельные участки) - обуславливает репрезентативность выборки и позволяет выявить границы рыночного интервала стоимости в анализируемый период. Для реализации сравнительного подхода из приведенной выборки объектов выбраны объекты, максимально соответствующие основным ценообразующим параметрам объекту исследования.

В разделе 2.14 экспертного заключения указано, что в анализе влияния ценообразующих факторов участвуют наиболее достоверные и актуальные на дату определения стоимости источники информации. Используемый источник при анализе фактора наличия ж/д ветки (справочник АБН групп) в данном случае в наибольшей степени соответствует перечисленным критериям выбора источников. Выпуск справочника после даты определения стоимости не исключает возможности его использования в исследовании (период анализа информации в источнике соответствует 2018 году). Кроме того, источник используется только для демонстрации влияния фактора наличия ж/д ветки на стоимость земельных участков (в разделе анализа рынка), при проведении расчетов корректировка по данному параметру не вносилась.

В качестве объектов-аналогов экспертом использовались объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и максимально сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. В соответствии с п. 11Б ФСО №7 эксперт расширяет территорию исследования ввиду ограниченного количества предложений на земельном рынке в районе расположения объекта исследования.

Согласно тексту объявления аналога №1 (в рамках сравнительного подхода) предлагается земельный участок «Под строительство производственной базы, Офисно-торгово складских помещений». Таким образом, по назначению выбранный аналог соответствует объекту исследования (под объектами недвижимости производственного назначения), участки, в том числе, предназначены под индустриальную застройку, введение корректировки на назначение не требуется. Отличие расположения аналога от оцениваемого объекта по удаленности от МКАД учтено при анализе фактора местоположения соответствующей корректировкой.

Экспертом обращено внимание на то, что здание автомойки категорируется как здание производственного назначения (обслуживание автомобилей, объекты придорожного сервиса). Соотнесение автомойки к категории торговой недвижимости является ошибочным. Таким образом, аналог №4 (в рамках сравнительного подхода) по назначению является сопоставимым с объектом исследования (индустриальная застройка), введение корректировки не требуется. Различие в площади и расположение участка на 1 линии шоссе учтено при анализе фактора «Расположение относительно основных транспортных магистралей» и «Фактора масштаба» введением соответствующих корректировок.

В качестве объектов-аналогов использовались объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и максимально сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Имеющиеся несоответствия объектов учтены путем введения корректировок с приведением соответствующего обоснования.

Объектов, в полной степени соответствующих по ценообразующим параметрам исследуемому объекту на рынке недвижимости по состоянию на дату определения стоимости выявлено не было.

Аналоги экспертом подбирались с учетом типа потенциальной застройки - производственно- складская (индустриальная) застройка объектами капитального строительства. Расположенный ангар на земельном участке аналога №2 (площадью 304 кв.м. из металлоконструкций) не является капитальным строением, не обеспечивает использование участка в соответствии с принципами НЭИ (максимальная доходность), таким образом, подлежит сносу. Поскольку наличие строений вносит положительный вклад в стоимость земельных участков (по сравнению с земельными участками свободными от построек), корректировка по данному параметру является отрицательной.

Корректировка определена в зависимости от строительных материалов, капитальности постройки и возможности вторичного использования конструкций (в размере -13% (0,87), согласно источнику statrielt.ru). 

При расчете арендной ставки для улучшений объекта исследования рассматривались аналоги - помещения производственно-складского назначения, расположенные в г. Щелково, в зоне многофункциональной застройки, в капитальных зданиях, отапливаемые, в удовлетворительном состоянии.

Эксперт также пояснил, что для реализации доходного подхода к оценке объекта был выбран метод остатка, как наиболее подходящий метод оценки застроенных земельных участков с учетом имеющейся информации по объекту исследования. При производстве исследования отсутствует нарушение п. 20 ФСО №7, объект исследования оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с текущим назначением. Параметры улучшений объекта исследования учитывались при определении потенциального валового дохода от использования земельного участка. Для расчетов выбран второй вариант последовательности действий при применении метода остатка, в соответствии с методическими рекомендациями по определению стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. Учет затрат на создание объектов капитального строительства (улучшений земельного участка) произведён путем вычитания доли стоимости объектов капитального строительства в стоимости единого объекта недвижимости (подробное обоснование приводится на стр. 103 заключения). Стоимость объектов определена в размере 146 093 945 руб. Таким образом, реализация доходного подхода произведена методологически верно, в соответствии с описанной последовательностью действий второго варианта метода остатка для земли.

Учет проекта новой застройки оцениваемого земельного участка (описанного в рецензии) следует производить при реализации метода предполагаемого использования. Выбранный метод в исследовании (метод остатка) не предусматривает приведения данного расчета.

С учетом изложенного выше, экспертом сделан вывод о том, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В своем заключении эксперт максимально привел все ссылки на источники, влияющие на итоговый результат определения стоимости (скрины использованных аналогов, скрины использованных в расчете при определении величин корректировок справочников в заключении эксперта присутствуют).

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельного участка административного истца, равной рыночной стоимости, на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 13.02.2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ГКЦ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости 13.02.2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:14:0040110:210, площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами недвижимости производственного назначения, для иных видов жилой застройки, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 55 635 229 (пятьдесят пять миллионов шестьсот тридцать пять тысяч двести двадцать девять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2020 года.