Дело № 2-395/17 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Багратионовск 4 сентября 2017 г. 

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

судьи Степаненко О.М., 

при секретаре Пурвиетис Н.Я., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Багратионовский городской округ», администрации МО «Багратионовское городское поселение» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании уплаченной арендной платы и убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Багратионовский городской округ», администрации МО «Багратионовское городское поселение» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании уплаченной арендной платы и убытков.

В обоснование исковых требований истица указала, что в ХХХ г. ей стало известно о проведении администрацией МО «Багратионовский муниципальный район» открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей. ХХХ г. она приняла участие в указанном аукционе и была признана его победителем. ХХХ г. администрация МО «Багратионовский муниципальный район» заключила с ней договор № ХХХ, по которому предоставила ей в аренду сроком на ХХХ лет вышеназванный земельный участок. Указанный договор был зарегистрирован ХХХ г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в аукционной документации и в заключенном по результатам проведения открытого аукциона договоре аренды отсутствуют сведения о наличии ограничений в использовании и обременений земельного участка. В целях подготовки документации, необходимой для выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома, в ХХХ г. она обратилась в администрацию МО «Багратионовский муниципальный район» с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, из которого ей стало известно о том, что по территории арендуемого земельного участка проходят подземные сети канализации. Канализационные сети фактически делят земельный участок на три части. Данное обстоятельство влечет невозможность использования большей части земельного участка по целевому назначению - для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей. В этой связи она просит: расторгнуть договор № ХХХ аренды земельного участка, заключенный ХХХ г. с администрацией МО «Багратионовский муниципальный район», переименованной с 1 января 2017 г. в администрацию МО «Багратионовский городской округ»; взыскать с ответчика уплаченную арендную плату в общей сумме ХХХ., убытки в размере ХХХ руб. (из которых: ХХХ руб. – оплата государственной пошлины по государственной регистрации договора аренды; ХХХ руб. - оплата государственной пошлины по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды; ХХХ руб. – оплата работ по топографической съемке земельного участка; ХХХ руб. – оплата работ по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок).

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали и дали объяснения, аналогичные содержанию искового заявления.

Представитель ответчика администрации МО «Багратионовский городской округ» ХХХ. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что наличие подземных сетей канализации не препятствует использованию земельного участка по целевому назначению - для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

В исковом заявлении истица ФИО1 указала также в качестве ответчика администрацию МО «Багратионовское городское поселение», которая до ХХХ г. осуществляла распоряжение земельными участками на территории МО «Багратионовское городское поселение».

В соответствии со ст. 1 Закона Калининградской области от 18 октября 2016 г. № 3 «Об объединении поселений, входящих в состав муниципального образования «Багратионовский муниципальный район», и организации местного самоуправления на объединенной территории», вступившей в силу с 1 января 2017 г., объединены территории МО "Багратионовское городское поселение", МО "Гвардейское сельское поселение", МО "Долгоруковское сельское поселение", МО "Нивенское сельское поселение", МО "Пограничное сельское поселение" без изменения границ общей территории МО "Багратионовский муниципальный район". 

В результате объединения поселения утрачивают статус муниципальных образований, и в состав территории МО "Багратионовский муниципальный район" входят один город и территории сельских населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями.

Городское поселение, образованное путем вышеуказанного изменения состава территории МО "Багратионовский муниципальный район", наделено статусом городского округа (далее - Багратионовский городской округ).

Согласно решению Совета депутатов МО «Багратионовский муниципальный район» от 21 декабря 2016 г. № 45 «О правопреемстве муниципального образования «Багратиновский городской округ», права и обязанности органов местного самоуправления муниципальных образований, входящих в состав МО «Багратионовский муниципальный район», с 1 января 2017 г. переходят к органам местного самоуправления МО «Багратионовский городской округ». 

Таким образом, права и обязанности органа местного самоуправления - администрации МО "Багратионовское городское поселение" в порядке универсального правопреемства перешли к органу местного самоуправления - администрации МО «Багратионовский городской округ».

Вместе с тем, на момент рассмотрения дела сведения о ликвидации юридического лица - администрации МО "Багратионовское городское поселение" отсутствуют в Едином государственном реестре юридических лиц. 

Ссылаясь на данное обстоятельство, истица ФИО1 настаивала на разрешении исковых требований к этому ответчику.

Заслушав объяснения вышеназванных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что администрацией МО «Багратионовский муниципальный район» было опубликовано извещение от ХХХ г. о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей.

Ознакомившись с аукционной документацией, ФИО1 оплатила задаток в размере ХХХ руб. и подала заявку на участие в аукционе.

ХХХ г. истица приняла участия в указанном аукционе и была признана его победителем. 

ХХХ г. администрация МО «Багратионовский муниципальный район» заключила с ФИО1 договор № ХХХ, по которому предоставила ей в аренду сроком на ХХХ лет (с ХХХ г. до ХХХ г.) вышеназванный земельный участок. 

ХХХ г. указанный договор и право аренды истицы были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что по территории предоставленного в аренду земельного участка проходят подземные сети канализации. 

В обоснование исковых требований истица ФИО1 сослалась на то, что при передаче земельного участка в аренду орган местного самоуправления представил заведомо ложную информацию относительно отсутствия обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. Вместе с тем, наличие указанных коммуникаций не позволяет использовать большую часть земельного участка по целевому назначению - для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей; соглашение о расторжении договора аренды земельного участка между сторонами не заключено, поэтому она вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке и возмещения причиненных ей убытков.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенный по адресу: ХХХ, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей, находится в зоне Ж-1 – зона многоквартирной жилой застройки малой и средней этажности. Правилами землепользования и застройки в МО «Багратионовское городское поселение» предусмотрено, что в зоне Ж-1 процент застройки многоквартирными малоэтажными жилыми домами составляет не более 40%, процент застройки многоквартирными среднеэтажными жилыми домами составляет не более 60%.

Из представленного ФИО1 отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № ХХХ от ХХХ г., составленного ООО «ХХХ» следует, что 30% площади земельного участка можно использовать по назначению - для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей с эффективностью 100 %.

Кроме того, по ходатайству истицей определением Багратионовского районного суда Калининградской области от 5 июля 2017 г. по настоящему гражданскому делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «ХХХ». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1) возможно ли было строительство многоквартирного дома 2-5 этажей на предоставленном ФИО1 по договору № ХХХ от ХХХ г. в аренду земельном участке с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенном по адресу: ХХХ, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей, с учетом прохождения по территории этого земельного участка подземных сетей канализации;

2) если было возможно строительство многоквартирного дома 2-5 этажей на предоставленном ФИО1 по договору № ХХХ от ХХХ г. в аренду земельном участке с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенном по адресу: ХХХ, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей, с учетом прохождения по территории этого земельного участка подземных сетей канализации, то каковы технико-экономические показатели многоквартирного дома.

Согласно заключению эксперта ООО «ХХХ» № ХХХ от ХХХ г., на основании результатов проведенного обследования земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного дома 2-5 этажей, эксперт пришел к выводу о том, что строительство многоквартирного дома 2-5 этажей с учетом имеющихся на территории этого земельного участка подземных сетей канализации возможно и указал вариант схемы планировочной организации земельного участка, соответствующий требованиям Правил землепользования и застройки в МО «Багратионовское городское поселение», предусматривающий размещение на нем многоквартирного дома 5 этажей, состоящего из 2 секций, площадью застройки ХХХ кв.м., а также стоянки автотранспорта площадью ХХХ кв.м., площадки для размещения мусорных контейнеров ТБО площадью ХХХ кв.м., детской площадки площадью ХХХ кв.м.

Вышеназванное экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание результатов исследования, выводы эксперта мотивированы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы, сомневаться в них, у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела. Суд признает указанное экспертное заключение относимым и допустимым доказательством по делу.

Изложенное выше позволяет суду сделать вывод о том, что наличие канализационной сети не препятствует использованию земельного участка по целевому назначению и не нарушает права арендатора данного участка. Суд признает недоказанным факт существенного нарушения арендодателем условий договора аренды земельного участка, а также несоблюдение им требований статьи 37 Земельного кодекса РФ, которые могли бы служить основаниями для расторжения данной сделки в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из того, что незаконность действий органа местного самоуправления в данном случае доказана не была, основания для взыскания с ответчиков заявленных истцом убытков по правилам статей 15, 16 Гражданского кодекса РФ в такой ситуации также отсутствуют.

С учетом вышеизложенного, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации МО «Багратионовский городской округ», администрации МО «Багратионовское городское поселение» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании уплаченной арендной платы и убытков оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2017 года.

Судья (подпись) О.М.Степаненко