УИД 77OS0000-02-2024-030014-94

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва26 августа 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-704/2025 по административному исковому заявлению ПАО "Объединение Орджоникидзе 11" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:05:0001010:1017 (далее – Здание).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 509 720 193 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права ПАО "Объединение Орджоникидзе 11", так как влияет на размер его налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчет об оценке от 26 августа 2024 года № 24.08187/1н-3, подготовленный ООО "Центр экспертиз, оценки и правового консультирования "СУДЭЛЬ" (далее – Отчет об оценке).

В представленных Департаментом городского имущества города Москвы письменных пояснениях заявлено о том, что Отчет об оценке из-за несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночную стоимость Здания на юридически значимую дату не подтверждает.

Для установления рыночной стоимости объекта недвижимости и проверки Отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности определением суда от 27 ноября 2024 года по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО1 от 02 июня 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 667 660 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала требования, заявив о том, что с заключением эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы ПАО "Объединение Орджоникидзе 11" не согласно, поддержала приобщенные к делу замечания к заключению эксперта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 заключение подтвердил, аргументировал сопоставимость отобранных объектов аналогов, значения введенных корректировок и их необходимость (отсутствие необходимости), в том числе обосновал использованные в расчетах величины арендопригодной площади, потенциального валового дохода, корректировок на торг, класс объектов, уровень вакантных площадей, объем прав на земельный участок, по фактору обеспеченности земельным участком; разъяснил порядок и методологию расчетов доли стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости. Письменные пояснения эксперта по доводам замечаний к заключению приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили, замечаний к экспертизе не представили. Департамент городского имущества города Москвы ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что Здание с кадастровым номером 77:05:0001010:1017, площадью 4 746,5 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, принадлежит административному истцу; право собственности ПАО "Объединение Орджоникидзе 11" на Здание зарегистрировано 26 апреля 2000 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 696 067 200,18 руб. 

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Здание включено в Перечень объектов, налоговая база по которым исчисляется как кадастровая стоимость, на 2024, 2025 годы; ввиду этого административный истец обязан уплачивать налог на имущество организаций в отношении Здания исходя из его кадастровой стоимости; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец с административным иском представил Отчёт об оценке от 26 августа 2024 года № 24.08187/1н-3, подготовленный ООО "Центр экспертиз, оценки и правового консультирования "СУДЭЛЬ", в котором рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размере 509 720 193 руб.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела указав на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости Здания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 27 ноября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ГБУ "БТИ Московской области".

Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО1 от 02 июня 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Здания не подтверждается. Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года по расчетам эксперта составляет 667 660 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. 

Экспертиза назначалась непосредственно судом, заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Здание; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком итогового значения стоимости Здания; в свою очередь рыночную стоимость спорного объекта недвижимости эксперт рассчитал на основе исчерпывающего анализа, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными; их ошибочность подробно разъяснена экспертом в суде; допрошенный с предупреждением об уголовной ответственности в судебном заседании эксперт подтвердил выводы заключения, аргументировал сопоставимость отобранных объектов аналогов, значения введенных корректировок на торг, класс объектов, уровень вакантных площадей, объем прав на земельный участок, а также по фактору обеспеченности земельным участком; разъяснил порядок и методологию расчетов доли стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости, использованную в расчетах величину арендопригодной площади, потенциального валового дохода.

Показаниям эксперта, его разъяснениям по доводам замечаний административного истца суд в полной мере доверяет, они являются мотивированными, ничем объективно не опровергнуты.

Ходатайство ПАО «Объединение Орджоникидзе 11» о назначении повторной судебной экспертизы о наличии предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований не свидетельствует, ввиду чего в его удовлетворении судом отказано; при проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме. Сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта, в том числе по изложенным административным истцом замечаниям к нему, у суда отсутствуют; само по себе несогласие с заключением эксперта, использованным объектами-аналогами, введенными корректировками о завышении экспертом стоимости не свидетельствует; иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний на заключение эксперта не заявили. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Здания, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость с учетом разъяснений, приведенных в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств иной рыночной стоимости Здания в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается критически и, как следствие, рыночную стоимость Здания не подтверждает.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания. 

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ПАО «Объединение Орджоникидзе 11» заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания существенной не является (4 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд также исходит из того, что проверка Отчёта об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Здания, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёт, установить юридически значимые обстоятельства дела было невозможно; в то же время настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Здания, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право административного истца, гарантированное статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», реализовано, а решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в частности, с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Здания была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать судебные расходы на оплату экспертизы 183 198,82 руб. согласно счету ГБУ "БТИ Московской области".

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001010:1017, площадью 4 746,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 667 660 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания.

Датой подачи ПАО «Объединение Орджоникидзе 11» заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 сентября 2024 года.

Взыскать с ПАО «Объединение Орджоникидзе 11» в пользу ГБУ «БТИ Московской области» связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 183 198,82 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2025 года. 

Судья 

Московского городского судаР.Б. Михайлова