Дело 2-121/2019

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

г. Балашиха Московской области 21 января 2019 г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Лебедева Д.И.,

при секретаре судебного заседания Алексеевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли – продажи квартиры и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

Установил:

Истец ФИО1 предъявила к ответчикам ФИО2 и ФИО3 иск о признании договора купли - продажи квартиры и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, в обоснование которого указала о том, что ей на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли поселений, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1400 кв.м., адрес: 

<

адрес>. На участке находится жилой дом, в котором ей принадлежала квартира № 2-3, кадастровый номер 

<

данные изъяты>. Осенью 2016 года она выдала доверенность своему сыну ФИО2 на осуществление некоторых действий с ее имуществом. В частности, она хотела привести в соответствие с действующим законодательством правоподтверждающие документы на часть дома, принадлежащую ей, на земельный участок. В тот период времени она не могла этим заниматься самостоятельно, поскольку лежала в больнице, перенесла операцию на сердце, долгое время вынуждена была проходить реабилитационые мероприятия. Желая привести в порядок документацию, она поручила это сыну. Предполагалось, что она затем передаст указанное имущество ему в собственность либо составит на его имя завещание. Однако она не собиралась на тот момент продавать своё имущество, не поручала никому это делать, и сыну было об этом известно. Между тем, ее сын квартиру и землю продал и не поставил ее об этом в известность. О совершённой сделке она не знала, поскольку продолжала пользоваться домом и землёй, как пользовалась раньше. Более того, ее сын с семьёй продолжали проживать в доме после совершения сделки и живут там по сей день. Никто ей о продаже имущества не сообщал. Нового собственника она не видела в доме ни разу, вообще его не видела. В доме не появилось новых вещей. Соответственно, она пребывала в полной уверенности, что сын по доверенности только привёл документы в порядок, не более того. Лишь недавно она узнала о том, что купля-продажа дома и земли имела место - она спросила у сына, не получал ли он по почте налоговых квитанций на уплату налога на данное имущество. Сын рассказал о том, что она уже не собственник этого имущества, поэтому налог ей платить не придётся. На мой вопрос о том, что произошло, он сообщил, что квартира и земля проданы. На вопрос, как произошёл расчёт по договору и где тогда вырученные от продажи денежные средства, сын пояснил, что фактически деньги ещё не передавались. Покупатель получил отсрочку на два года, в связи с чем он фактически в настоящее время имуществом не владеет и не пользуется. Таким образом, она не давала сыну разрешения на продажу имущества, сделку не одобряла, деньги от продажи не получала. Поскольку она не уполномочивала ответчика ФИО2 продавать принадлежащие ей землю и квартиру на тот момент времени, когда была совершена продажа, тем более, не уполномочивала его совершать отчуждение с отсрочкой выплат по договору.

На основании изложенного, истец ФИО1 просила суд признать недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры и земельного участка, заключённый между ФИО2 и ФИО3 в г. Балашиха Московской области ДД.ММ.ГГГГ года, переход права собственности по которому зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года в Управлении Росреестра по Московской области; применить последствия недействительности сделки в виде возврата в ее собственность следующего имущества: земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли поселений, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1400 кв.м., адрес: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, в жилом доме по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ответчиков солидарно в ее пользу понесённые судебные расходы, а именно: госпошлину в сумме 600,00 (Шестьсот) рублей; расходы на представителя в суде в сумме 45.000,00 (Сорок пять тысяч) рублей (л.д. 3-5).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус нотариального округа - г. Москва ФИО4 (л.д. 27). 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, действовала через своих представителей.

Представители истца по доверенности (л.д. 14; 26) – ФИО5 и ФИО6 иск поддержали в полном объеме, просили удовлетворить иск по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель истца ФИО5 также пояснил, что истец не получила деньги по совершенной сделке до дня сегодняшнего заседания. Такой договор не может считаться действительным. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, действовал через своего представителя.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности (л.д. 25) – ФИО7 иск признал, ранее представил в дело письменное заявление о признании иска (л.д. 24). Последствия признания иска разъяснены в судебном заседании, полномочия на признание иска подтверждены доверенностью. Также пояснил, что деньги по договору купли – продажи квартиры и земельного участка от 21 ноября 2016 года истцу фактические не передавались. Об этом просто было указано по тексту договора. Была устная договоренность с ФИО2, что деньги будут переданы позже, однако, такой возможности не представилось, таких денег нет. Деньги не передавались истцу ни до подписания договора купли – продажи квартиры и земельного участка, ни после его подписания.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом по известному суду месту жительства (л.д. 67; 68), о причинах неявки суду не сообщил. В дело представлено нотариально удостоверенное заявление ФИО2 о признании иска, в котором также указано, что денежные средства, предусмотренные договором, он не получил (л.д. 33).

Третье лицо - нотариус нотариального округа - г. Москва ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте надлежащим образом извещена (л.д. 66). Представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 30; 64).

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из положений ст.ст. 158, 160 ГК РФ следует, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из положений ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений ст. 420 ГК РФ усматривается, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.ст. 422, 424, 425 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма, что предусмотрено п. 1 ст. 434 ГК РФ.

Согласно ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из положений ст.ст. 485, 486 ГК РФ следует, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из положений ст.ст. 550, 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из положений ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно материалам дела. 

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2, действовавший от имени ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры и земельного участка, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает в собственность: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащие продавцу по праву собственности квартиру и земельный участок: Указанная квартира, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположена в жилом доме, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, назначение квартиры: жилое, общая площадь 263,6 кв.м., этаж 01, 02, цокольный, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>. Указанная квартира расположена на земельном участке, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1400 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>. Земельный участок, площадью 1400 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности на основании: Договора дарения земельного участка с долей жилого дома, заключили гр. ФИО8 и гр. ФИО1, удостоверил нотариус Балашихинского нотариального округа Московской области ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г., реестровый номер 5679, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ г. за №

<

данные изъяты>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным «ДД.ММ.ГГГГ года на бланке 

<

данные изъяты>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации № 

<

данные изъяты>. Согласно п. 3 договора, стоимость квартиры 5000000 рублей, стоимость земельного участка 5000000 рублей, общая стоимость 10000000 рублей (л.д. 6-8).

Также в дело представлен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 9).

Как усматривается из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ года № 

<

данные изъяты>, земельный участок, общей площадью 1400 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> принадлежит на праве собственности ФИО3. Право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 42-55). 

Как усматривается из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ года № 

<

данные изъяты>, жилое помещение, общей площадью 263,6 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3. Право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 56-60).

По запросу суда, нотариусом ФИО4 представлен скан-образ доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом г. Москвы ФИО4, по реестру за №1-1337, содержащийся в ЕНС нотариата. Доверенность выдана ФИО1 ФИО2 для продажи земельного участка и квартиры (л.д. 61; 62).

Иных доказательств по делу не представлено. Ходатайства лиц, участвующих в деле, судом разрешены.

Оценивая в совокупности и взаимной связи представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности рассматриваемого в данном гражданском деле иска ФИО1, предъявленного к ответчикам ФИО2 и ФИО3. 

Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником земельного участка, общей площадью 1400 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и расположенном на нем жилым помещением общей площадью 263,6 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2, действовавший от имени ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры и земельного участка, однако, как установлено по делу, ФИО3 цену покупаемого имущества, предусмотренную заключенным договором, истцу не уплатил. 

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным договора купли – продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года является обоснованным, и подлежит удовлетворению.

Применяя последствия недействительности сделки, суд прекращает право собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1400 кв.м., и в отношении жилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> а также признает за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1400 кв.м., и на жилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Истец понес расходы на оплату услуг представителя по договору об оказании юридической помощи и представительских услуг от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 12), в размере 45000 рублей, оплата которых подтверждена (л.д. 13).

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, исходя из объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объема оказанных представителем услуг, времени, необходимого на подготовку им процессуальных документов, суд взыскивает с ответчиков в равных долях в пользу истца понесенные на оплату услуг представителя расходы в размере 30000 рублей, который является разумным, то есть по 15000 рублей с каждого ответчика. В остальной части требование удовлетворению не подлежат.

Истец оплатила государственную пошлину в размере 600 рублей, что надлежащим образом подтверждено (л.д. 15). 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает оплаченную государственную пошлину с ответчиков в равных долях в пользу истца в размере 600 рублей, то есть по 300 рублей с каждого ответчика. 

Иных требований по данному гражданскому делу не заявлено.

Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле иск подлежит частичному удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора купли – продажи квартиры и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично. 

Признать недействительным договор купли – продажи квартиры и земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2, действующим от имени ФИО1, и ФИО3 в отношении квартиры с кадастровым номером: 

<

данные изъяты> расположенной по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Применить последствия недействительности сделки:

Прекратить право собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1400 кв.м..

Прекратить право собственности ФИО3 в отношении жилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1400 кв.м..

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Данное решение является основанием для государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Взыскать с пользу ФИО1 с ФИО3 расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы, понесенные на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, а всего взыскать 15300 рублей.

Взыскать с пользу ФИО1 с ФИО2 расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы, понесенные на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, а всего взыскать 15300 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований: о взыскании судебных расходов солидарно, и о взыскании расходов на оплату услуг представителя в большем размере – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Лебедев

Решение принято судом в окончательной форме 18 февраля 2019 г.

Судья Д.И. Лебедев