Дело № 3а-112/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 марта 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

у с т а н о в и л :

Иову А.А. обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Донецке. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, которая выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель Иову А.А. – ФИО2, действующая на основании доверенности, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта. С учетом поданного заявления дело рассмотрено в отсутствие Иову А.А. согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, в суд явилась, согласилась с результатом судебной экспертизы. 

Представители администрации г.Донецка, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, возражений против заключения эксперта не представили, дело рассмотрено в их отсутствие согласно ст.150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 4183 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения основной промплощадки шахты «Западная», кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 1 675 291,50 рублей;

2) площадью 4268 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения основной промплощадки шахты «Западная», кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 – 1 709 334 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые земельные участки были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 914 864 рублей, а земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 933 455 рублей. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, принимая во внимание возражения административного ответчика, органа местного самоуправления на отчет, для проверки доказательств о рыночной стоимости назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков. 

Экспертиза проведена экспертом НОЦ «Центр судебной экспертологии им.Е.Ф Буринского» ЮФУ (заключение №00032/Э от 20 февраля 2018 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 1 192 000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 1 217 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки производственного назначения). 

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в Ростовской области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах №15 и №38. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением источников использованной информации. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

При анализе подходов к определению рыночной стоимости, процедуре анализа рынка и выбора применимых объектов-аналогов, приведенных в отчете оценщика и заключении эксперта, суд находит, что заключение эксперта отвечает всем требованиям федеральных стандартов оценки применительно к отмеченным направлениям исследования, выбор аналогов является корректным, сегмент рынка земельных участков проанализирован убедительно и полно. 

Конкретных возражений в отношении содержания заключения эксперта не приведено.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, с учетом совокупности доказательств. 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом, разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий, и не приводит к выводу о наличии существенных нарушений методики кадастровой оценки. 

При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 4183 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения основной промплощадки шахты «Западная», в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 192 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 4268 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для размещения основной промплощадки шахты «Западная», в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 217 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 48 855,74 рублей в пользу НОЦ «Центр судебной экспертологии им.Е.Ф Буринского» ЮФУ за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в судебную коллегию по административным делам Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов