РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 декабря 2017 года г.Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Прасоловой Ж.А. при секретаре Волоховой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску администрации Ангарского городского округа к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и пени, Иск ФИО2 к администрации Ангарского городского округа о признании отказа о расчете арендной платы по кадастровой стоимости незаконным, обязании произвести расчет арендной платы земельного участка по кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование требований администрация Ангарского городского округа (Далее- Администрация АГО) указала, что ** между ней и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №. По договору ответчик принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 31008 кв.м, расположенный по адресу: ... между ... и ... для строительства административно-делового центра и станции технического обслуживания автомобилей с гаражными боксами. Договор заключен на срок по ** и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... **. В соответствии с договором ответчик обязан своевременно вносить арендную плату, которая должна перечисляться ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала на счет истца. Однако ответчик арендную плату не вносил, задолженность по состоянию на ** за период с ** по ** составляет 2 041 722,72 руб.. В соответствии с условиями договора за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрены пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Пени за период с ** по ** составляют 519 689,81 руб.. Договором предусмотрено право истца требовать расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца. Письмом от ** ответчику было предложено расторгнуть договор аренды в срок до ** и передать по акту земельный участок, однако письмо не было получено адресатов и возвращено. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ответчика передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ** по ** в размере 2 041 722,72 руб., а также пени за период с ** по ** в размере 519 689,81 руб..

В обоснование иска ФИО2 указал, что между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка. Согласно договору расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, дата заполнения кадастровой справки **, дата применения кадастровой стоимости в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда **. ** им подано заявление в КУМИ администрации АГО с просьбой произвести расчет арендной платы с ** по кадастровой стоимости в размере 22 711 000 руб.. Однако ему отказано, так как ответчик полагает, что не было оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка. Использование земли является платным и одной из форм платы является арендная плата. Согласно кадастровому паспорту при заключении договора аренды кадастровая стоимость земельного участка составляла 82 207 169,28 руб.. Он является плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не соответствующие стоимости арендуемого объекта нарушают его права, подлежащие восстановлению путем перерасчета арендной платы из расчета новой кадастровой стоимости земельного участка.. Просит признать незаконным отказ о расчете арендной платы с ** по договору по кадастровой стоимости в размере 82 207 169,28 руб., обязать ответчика произвести расчет арендной платы с ** земельного участка по кадастровой стоимости в размере 22 711 000 руб..

Определением суда от ** гражданские дела объединены для совместного рассмотрения.

В судебном заседании представитель администрации АГО ФИО4, действующий на основании доверенности, иск поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Иск ФИО2 не признал, пояснив, что договором предусмотрено право арендатора инициировать изменение кадастровой стоимости земельного участка только с разрешения арендодателя, ему было в этом отказано, однако он в нарушение условий договора обратился в комиссию за изменением кадастровой стоимости, поэтому полагает, что оснований для перерасчета арендной платы не имеется. 

В судебное заседание ФИО2 не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ФИО2 ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования ФИО2 поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Иск администрации АГО не признала, указав, что арендная плата не выплачивалась ФИО2, поскольку он не мог самостоятельно произвести расчет арендной платы по новой кадастровой стоимости, в перерасчете ему было отказано.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что ** между администрацией АГО и ФИО2 заключен договор № № аренды земельного участка площадью 31008 кв.м с кадастровым номером № по адресу: ..., по ... между ... и ..., для строительства административно-делового центра и станции технического обслуживания автомобилей с гаражными боксами в границах, указанных в Кадастровом паспорте земельного участка.

Срок аренды Участка установлен по **.

Договором установлен размер арендной платы 1 084 459,98 руб. за период с ** по **, указана кадастровая стоимость 1 квадратного метра 2 651,16 руб..

Согласно п.3.2 договора внесение арендной платы за использование земельного участка осуществляется ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала путем перечисления на счет администрации АГО.

Договором предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно, не чаще одного раза в год, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки земельного налога за земельный участок, коэффициента, применяемого к размеру арендной платы за земельный участок (п.3.3 Договора).

В соответствии с п. 4.1.1. договора Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от размера невнесенной платы за каждый день просрочки (п.5.2.Договора).

Пунктом 4.3.2 Договора предусмотрено право Арендатора с согласия Арендодателя проводить мероприятия, направленные на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, в части определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, на момент заключения договора аренды земельного участка с ФИО2 кадастровая стоимость земельного участка составляла 82 207 169,28 руб. (л.д.11).

Договор аренды подписан сторонами без разногласий и зарегистрирован в установленном порядке ** о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Как следует из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Установление ставок арендной платы в процентах от экономической составляющей земельного участка (кадастровой стоимости) подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности. 

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На момент заключения договора аренды ** ФИО2 не имел никаких разногласий по установлению арендной платы и размеру кадастровой стоимости земельного участка, передаваемого ему в пользование.

Как следует из ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации АГО № и пояснений представителя ФИО2 администрация АГО отказала ФИО2 в предоставлении согласия на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка **, т.е. спустя 2 месяца после заключения договора аренды.

ФИО2 не оспорил действия Арендодателя, в нарушение условий договора, при отсутствии согласия Арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, ** обратился в Комиссию за пересмотром кадастровой стоимости земельного участка.

В материалы дела представлена кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости от **, из которой следует, что по состоянию на ** кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 22 711 000 руб. 

** внесены сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от ** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Постановлением администрации АГО от ** №-па утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляемые в аренду без торгов.

Указанный Порядок определяет способы расчета размера арендной платы, а также условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляемые в аренду без торгов.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется администрацией АГО, осуществляющей в отношении таких земельных участков полномочия собственника одним из следующих способов:

2.1. На основании кадастровой стоимости земельных участков.

2.2. На основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 5 Порядка предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду в соответствии с п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется в соответствии с настоящим Порядком, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, администрация АГО предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае изменение арендной платы на уровень инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится (п.9)

Из содержания постановления Правительства Российской Федерации от ** № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» следует, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Суд применяет к спору также правовые позиции, изложенные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от **. В нем указано, что если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Федерального закона от ** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности или право государственной собственности на который не разграничено, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку нормативный правовой акт администрации АГО, регулирующий порядок определения арендной платы содержит порядок изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости, то при расчете арендной платы новая кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению только со следующего года, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, то есть с **, а не с даты, указанной в кадастровой справке – **, как ошибочно полагает ФИО2.

Поэтому довод ФИО2 о необходимости перерасчета размера арендной платы с ** - даты заключения договора аренды, отклоняется судом как не соответствующий закону и в удовлетворении иска ФИО2 надлежит отказать.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Судом установлено и не оспаривалось представителем ФИО2 ФИО5, что по договору аренды обязательства не исполнялись и арендная плата не вносилась Арендатором. 

Согласно представленному администрацией АГО расчету задолженность ФИО2 по договору аренды за период с ** по ** составляет 2 041 722,72 руб..

Суд не может согласиться с данным расчетом в части размера задолженности за 2017 год на том основании, что в соответствии с п. 3.3 Договора аренды земельного участка предусмотрено изменение размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка. 

Учитывая, что в кадастровый паспорт внесены изменения по кадастровой стоимости земельного участка, переданного в аренду ФИО2, кадастровая стоимость земельного участка составляет 22 711 000 руб., то в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляемые в аренду без торгов с ** должен применяться новая кадастровая стоимость земельного участка и размер арендной платы должен быть изменен.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате за период с ** по ** с учетом кадастровой стоимости земельного участка в 2017 году в размере 22 711 000 руб. составляет 1 339 256,34 руб., которая подлежит взысканию с ФИО2 в пользу администрации АГО.

Принимая решение в части размера пени, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт нарушения сроков внесения арендной платы ответчиком ФИО2 не оспаривается, как и не оспариваются факты пользования им арендованным имуществом и не исполнение обязательства про внесению арендной платы.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд находит возможным снизить размер неустойки до 134 000 руб..

В силу статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

** в адрес ФИО2 администрацией АГО было направлено предупреждение о погашении задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка по акту приема-передачи.

Поскольку договор аренды между Администрацией АГО и ФИО2 был заключен на согласованных сторонами условиях, указанное в договоре имущество фактически было передано арендатору, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, в нарушение условий заключенного договора арендатор своих обязательств по внесению арендных платежей надлежаще не исполнял, в связи с чем у арендатора и образовалась задолженность, требования администрации АГО о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности на ФИО2 передать по Акту приема-передачи спорный земельный участок подлежат удовлетворению.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ФИО2 в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 566,28 руб..

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Ангарского городского округа к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и пени – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ** № и обязать ФИО2 передать земельный участок по акту приема-передачи администрации Ангарского городского округа.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации Ангарского городского округа задолженность по арендной плате за период с ** по ** в размере 1 339 256,34 руб., пени в размере 134 000 руб..

В части, превышающей указанные суммы – отказать.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в местный бюджет в размере 15 566,28 руб..

В удовлетворении иска ФИО2 к администрации Ангарского городского округа о признании отказа о расчете арендной платы по кадастровой стоимости незаконным, обязании произвести расчет арендной платы земельного участка по кадастровой стоимости, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, т.е. с **.

ФИО6Прасолова

С П Р А В К А В Д Е Л О.

В связи с загруженностью судьи решение по делу № по иску администрации Ангарского городского округа к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и пени, Иск ФИО2 к администрации Ангарского городского округа о признании отказа о расчете арендной платы по кадастровой стоимости незаконным, обязании произвести расчет арендной платы земельного участка по кадастровой стоимости,

изготовлено **.

Судья Ж.А.Прасолова