Гражданское дело 1 инстанция № 2-1208/25

Судья фио

Гражданское дело апелляционная инстанция № 33-2315/26

УИД: 77RS0033-02-2025-000327-97

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 февраля 2026 года 	 адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Егоровой Ю.Г.,

судей фио, фио,

при секретаре судебного заседания Кузовлеве В.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Чертановского районного суда адрес от 12 сентября 2025 года, которым постановлено

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «Варшавский» о взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, расходов по оплате экспертных, нотариальных услуг, расходов на оплату услуг представителя, почтовых услуг-отказать.

Взыскать с ФИО1 паспортные данные в пользу ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» ИНН 

<

***> расходы по оплате экспертизы сумма,

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «СЗ «Варшавский» и, с учетом произведенных уточнений просит суд взыскать с ответчика денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков по договору участия в долевом строительстве № 3В-8-К-1-16-09-149-ДДУ от 21.12.2020 года в размере сумма, неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период соответствующего нарушения от суммы сумма за каждый день просрочки, с даты отмены моратория, установленного постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 года, и по день фактического исполнения обязательства по возмещению расходов на устранение строительных недостатков, моральный вред в размере сумма, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы по оплате экспертного заключения в размере сумма, расходы за оказание юридических услуг в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, указывая что между ООО «СЗ «Варшавский» (застройщик) и фио был заключен Договор участия в долевом строительстве № 3B-8-К-1-16-09-149-ДДУ от 21 декабря 2020 года. Согласно Акту приема-передачи Объект долевого строительства был передан фио 03.10.2022, объекту присвоен адрес: адрес, внутригородская квартира адрес муниципальный адрес, адрес. 13.04.2023 года ...фио и ФИО1 (покупатель) заключили Договор купли-продажи квартиры. В соответствии с Договором купли-продажи от 13.04.2023 года, фио передал в собственность ФИО1 принадлежащее ему по праву собственности недвижимое имущество, а Покупатель его принял и оплатил по цене, указанной в Договоре. Квартира принадлежала Продавцу по праву собственности на основании Договора участия в долевом строительстве № 3В-9-К-1-16-09-149-ДДУ от 21.12.2020, Акта приема-передачи Объекта Nº 03448310116 по Договору участия в долевом строительстве № 3В-9-К-1-16-09-149-ДДУ от 03 ноября 2022 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись государственной регистрации права Nº77:05:0008007:16128-77/060/2022-1 от 15.11.2022г. Квартира с кадастровым номером 77:05:0008007:16128, расположена на 16 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, площадью 55,3 квадратных метра, состоит из 2 (двух) комнат. Стоимость Квартиры, в соответствии с Договором долевого участия составила сумма. Стоимость квартиры оплачена Участником в полном объеме. С целью защиты своих прав и законных интересов ФИО1 была вынуждена обратиться в компанию ООО Экспертно-Юридический Центр «Авангард» с целью проведения экспертизы объекта, для выявления дефектов отделочных и строительно-монтажных работ и стоимости их устранения. По результатам проведенной строительно-технической экспертизы квартиры зафиксированы несоответствия (строительные дефекты) выполненных строительно-монтажных работах в Объекте требованиям СНиП. Согласно заключению эксперта, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков Объекта, составляет сумма. Стоимость расходов по оплате составления экспертного заключения составила сумма. 13.11.2024 Истец письменно обратился к Ответчику с претензией о добровольном уменьшении цены договора и возмещении убытков. 15.11.2024 данная претензия была получена Ответчиком, однако оставлена без удовлетворения. Таким образом, Ответчик нарушил условия договора, устанавливающие обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру с качественными характеристиками, предусмотренными договором, что повлекло нарушение прав Истца. Указанные требования Истца Ответчиком добровольно в указанный разумный срок удовлетворены не были.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец ФИО1 по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств по делу.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Варшавский» по доверенности фио в судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась, против доводов апелляционной жалобы возражала по основаниям, изложенным письменных возражениях.

Иные участники судебного разбирательства в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены.

Проверив и изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 21.12.2020 между ООО «СЗ «Варшавский» (застройщик) и фио (участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве № 3B-8-К-1-16-09-149-ДДУ (т.1 л.д. 11-21).

03.10.2022 ООО «СЗ «Варшавский» (застройщик) передал фио (участник) Объект долевого строительства, адрес которого: адрес, внутригородская квартира адрес муниципальный адрес, адрес, что подтверждается Актом приема-передачи Объекта № 03448310116 к договору (т.1 л.д. 27-28).

В п. 2 акта указано, что объект полностью соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Окончательная цена договора составляет сумма (п. 3 акта)

Таким образом, установлено, что указанный акт подписан участником без каких-либо замечаний.

13.04.2023 фио (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили Договор купли-продажи квартиры (т.1 л.д.29-32).

В соответствии с Договором купли-продажи от 13.04.2023, фио передал в собственность ФИО1 принадлежащее ему по праву собственности недвижимое имущество, а ФИО1 приняла и оплатила по цене, указанной в договоре.

Объектом договора являлась квартира с кадастровым номером 77:05:0008007:16128, расположена на 16 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, площадью 55,3 квадратных метра, состоит из 2 (двух) комнат (п. 1.2 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора, цена квартиры составляет сумма

Стоимость квартиры оплачена Участником в полном объеме.

13.04.2023 фио (продавец) передал ФИО1 (покупатель) квартиру с кадастровым номером 77:05:0008007:16128, расположенную на 16 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, площадью 55,3 квадратных метра, состоящую из 2 (двух) комнат, что подтверждается актом приема-передачи (т.1 л.д.33).

Как указывает в исковом заявлении истец, ФИО1 была вынуждена обратиться в компанию ООО Экспертно-Юридический Центр «Авангард» с целью проведения экспертизы для выявления дефектов отделочных и строительно-монтажных работ и стоимости их устранения вышеуказанной квартиры.

По результатам проведенной строительно-технической экспертизы, ООО Экспертно-Юридический Центр «Авангард» составлено Экспертное заключение № 24-1027/1 от 05.11.2024, согласно которому на основании проведенного исследования экспертом установлено наличие дефектов в квартире № 149, расположенной по адресу: адрес, и недостатков, возникших в ходе строительства многоквартирного дома. Полный перечень выявленных дефектов представлен в исследовательской части. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет сумма (т.1 л.д. 34-56).

По ходатайству представителя ответчика определением Чертановского районного суда адрес от 18 июня 2025 года назначена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Инсайт».

Согласно заключению ООО «Инсайт» № 2-1208/2025 от 08.07.2025 установлено, что в квартире по адресу: адрес имеются недостатки, возникшие по вине застройщика, допущенные им при проведении строительно-отделочных работ в квартире. Выявленные недостатки являются производственным дефектом, возникшим вследствие нарушения застройщиком обязательных требований технических регламентов и иные обязательных требований. Выявленные недостатки (дефекты) перечислены в таблице № 2. Недостатки, возникшие вследствие нормального износа квартиры или в результате иных причин, во время осмотра не выявлены. Рыночная стоимость работ и материалов для устранения выявленных недостатков (дефектов) в квартире по адресу: адрес, составляет сумма (т.2 л.д. 8-62).

Суд принял заключение судебной экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости.

Разрешая спор, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 309, 310, 421, 476, 475, 724, 722 ГК РФ, Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из того, что недостатки выполненных работ по отделке квартиры обнаружены истцом по истечении как гарантийного срока в 1 год, так и предусмотренного п. 4 ст. 724 ГК РФ предельного двухгодичного срока, которые исчисляются с даты приемки-передачи объекта, то есть от 03.10.2022г., настоящий иск подан в суд 13.01.2025, то есть за пределами срока исковой давности.

Между тем, с данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может и приходит к выводу о наличии в соответствии со ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) (в редакции на момент заключена договора) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Таким образом, из указанных выше положений Федерального закона следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящие в состав такого объекта долевого строительства, - три года, и именно в течение этого срока участник долевого строительства вправе предъявить требования застройщику и при получении отказа в их удовлетворении обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

адрес 8.2 договора участия в долевом строительстве гарантийный срок на работы, указанные в Приложении N 3 к договору и связанные со степенью строительной готовности, равный одному году, противоречит положениям ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.

Таким образом, указанное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему законодательством о защите прав потребителей, а соответственно, ущемляет его права, в связи с чем является ничтожным в силу положений ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Данные нормы материального права в совокупности и взаимосвязи не были учтены и правильно применены судом первой инстанции при разрешении спора сторон по существу, что привело к принятию решения, не соответствующего положениям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда), при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 01.01.2025 года, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025 года.

Учитывая изложенное, а также, что спор по существу разрешается после 01.01.2025 года, к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на дату вынесения решения.

Таким образом, сумма расходов на устранение недостатков жилого помещения истца должна быть ограничена 3% от цены объекта долевого строительства и подлежит взысканию в размере сумма(9302187 х 3%).

Оснований для взыскания неустойки за просрочку удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков, а также штрафа суд не усматривает, учитывая, что общая сумма расходов на устранение недостатков, неустойки, штрафов, пеней, процентов и убытков, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, судебной коллегией определяется к взысканию компенсация морального вреда в размере сумма По мнению суда апелляционной инстанции, указанный размер компенсации отвечает требованиям разумности и справедливости.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не предоставляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Судебная коллегия отмечает, что уплаченная истцом сумма за досудебное исследование не соответствует действительной стоимости проведенной экспертизы, так как внесудебные экспертизы проводят одни и те же специалисты на одних и тех же объектах застройки, экспертиза не относится к числу сложных, проделанная экспертом работа не свидетельствует о значительных затратах его времени, документы, подтверждающие финансово-экономическое обоснование расчета затрат, экспертным учреждением не представлены, а также учитывает среднерыночные цены на аналогичные исследования, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате стоимости досудебного исследования в сумме сумма, почтовые расходы в размере сумма, сумма руб.

В соответствии с положениями ст. 100, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере сумма, учитывая сложность дела, количество судебных заседаний, объем проведенной работы, и будет отвечать требованиям разумности и соразмерности.

При этом судебная коллегия не находит оснований для удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов, понесенных в связи с удостоверением нотариусом доверенности, поскольку согласно разъяснениям абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 такие расходы могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. Вместе с тем, представленная доверенность наделяет представителя полномочиями представлять интересы истца и в других органах.

С учетом взыскания настоящим апелляционным определением с ответчика в пользу истца расходов на устранение недостатков квартиры, компенсации морального вреда, в соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в доход бюджета адрес следует взыскать государственную пошлину в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чертановского районного суда адрес от 12 сентября 2025 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Взыскать с ООО «СЗ «Варшавское» в пользу ФИО1 стоимость устранение недостатков в размере сумма, в счет компенсации морального вреда – сумма, расходы по оплате оценки в размере сумма, по оплате юридических услуг – сумма, почтовые расходы – сумма, в остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Варшавское» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.02.2026г.

Председательствующий:

Судьи: