РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 26 января 2018 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-15/2018 по административному иску ООО «ЛАД» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

В Ставропольский краевой суд поступил административный иск ООО «ЛАД» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об с установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения строений продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады), расположенного по адресу: 

<

адрес>, по смежеству с территорией закрытого акционерного общества «ЛАД», равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере равном 4546000 рублей.

В основании иска ООО «ЛАД» указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 25935525 рублей. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке объекта недвижимости № 0037 от 13.07.2016 г., выполненного ООО «КонсалтИнвестГрупп». Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 25.11.2016 г. № 1304 заявление ООО «ЛАД» о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, со ссылкой на наличие в отчете об оценке нарушений требований действующего законодательства.

Определением Ставропольского краевого суда от 24.04.2017 года к участию в административном деле в качестве административного ответчика привлечено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю том 1 л.д.1-4. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которой на ведение дела судом проверены, поддержала заявленные административные требования, возражала против результатов проведенных по делу судебных экспертиз, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной в отчете об оценке №0037 от 13.07.2016 года в размере 4 546 000 рублей. Пояснила что действие договора аренды закончилось в июле 2017 года, но в суд с рассматриваемым административным иском обратились в период действия договора аренды. Административный истец является собственником объекта недвижимости, потому имеет право приемущественного выкупа земли. Полагает, что отчет об оценке, представленный суду соотвествует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а замечания комиссии и заключения судебных экспертиз о наличии нарушений являются несостоятельными. В замечаниях по поводу судебной экспертизы указывала о несогласии с определением местоположения объекта, выбором объектов аналогов и применимыми корректировками. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 ООО «ТАИС» пояснила критерии отбора объектов аналогов, применение к ним корректировок. Указывала что при осмотре земельного участка, установила его доступность к двум автомобильным дорогам, что видно из схемы на странице 17 заключения. Отдаленность от дороги общего пользования состовляет 1,5 км., от внутриквартальной дороги - 409 м., применена понижающая корректировка к объектам аналогам имеющим лучшее расположение относительно дорог, в рамере 29%. Если учитывать возражения представителя административоного истца то указанная корректировка должна быть принята повышающей, в том же размере, что увеличит рыночную стоимость земельного участка. Но такая корректировка не верна, так как дорога, расположена на расстоянии 409 м, является внутриквартальной, и не относится к ценообразующим. Рынок в оцениваемом районе активный, что следует из множества предложений о продаже. Однако подходящих аналогов по виду разрешенного использования, и большинству иных ценообразукющих факторов выявлено не было, потому 2 аналог был взят в 

<

...> - в городе Нефтекумске. На страницах 60-65 экспертизы обоснован и приведен расчет повышающего коэфициента на различия в местоположении (+29,92%, +24,10% соответственно). Кроме того были применены корректировки на коммуникации, передаваемые имущественные права, а также значительная понижающая корректировка на площадь, ввиду большого размера оцениваемого земельного участка. Тот факт что сторона истца не может дозвониться по номерам телефонов указанных в объявлениях, не отвергает факт дозвона экспертом во время производства экспертизы. 

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще.

От административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в их отсутствие.

От иных лиц, участвующих в деле, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие, доказательств уважительности причин неявки, не поступало. 

На основании статьи 150 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, а также для целей определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Более широкое определение кадастровой стоимости приводится в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, частью 1 статьи 245 КАС РФ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ определяет, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. 

Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Изложенное следует из взаимосвязанного толкования части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Следовательно, в условиях предположения о достоверности кадастровой стоимости, обязанность предоставить суду надлежащие доказательства очевидно, достоверно, достаточно опровергающие указанный результат и свидетельствующие о наличии иной рыночной стоимости возложена на административного истца.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №.

В подтверждение прав арендатора земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения строений продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады), расположенного по адресу: 

<

адрес>, по смежеству с территорией закрытого акционерного общества «ЛАД»; административным истцом предоставлен договор аренды земельного участка № 182/5 от 27.06.2012 г., сроком действия до 18.06.2017 г. (том 1 л.д. 6-7).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 г. № 1380 в размере 25935 525 рублей по состоянию на 01.01.2015 г. (том 1 л.д. 59).

Из расчета арендной платы, являющегося приложением № 2 к договору аренды земельного участка от 27.06.2012 г., следует, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 9).

Следовательно, административный истец ООО «ЛАД» имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ЛАД» в подтверждение величины рыночной стоимости, представило отчет об оценке № 0037 от 13.07.2016 г., выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп», согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 546 000 рублей.

На отчет получено положительное экспертное заключение.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 1304 от 25.11.2016 г., отклонено рассмотрение заявления ООО «ЛАД» об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № со ссылкой на допущенные в отчете об оценке № 0037 от 13.07.2016 г. требований Федеральных стандартов оценки.

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ООО «ЛАД» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не соответствующей установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

От представителя административного истца ООО «ЛАД» в судебном заседании поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с возложением на него судебных расходов по ее проведению. 

Определением Ставропольского краевого суда от 10.05.2017 г. ходатайство административного истца ООО «ЛАД» удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке № 0037 от 13.07.2016 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов, и о том, какова рыночная стоимость земельного участка; производство судебной экспертизы поручено ООО «ГлавЭксперт».

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

После поступления в суд заключения эксперта (том 2 л.д. 6-97) производство по административному делу было возобновлено, назначено проведение судебного заседания.

Поступившее заключение эксперта ФИО3 № 172/17 ООО «ГлавЭксперт» поставлено под сомнение судом и представителем административного истца ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № ЭЗ 017/09/2017 следует, что в нарушение требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 12-14 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. № 297, а также пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки применены непроверяемые допущения о ценообразующих факторах – характеристиках объектов-аналогов.

В частности, к аналогам при оценке земельного участка с кадастровым номером 26:21:020305:902 экспертом применены непроверяемые допущения о виде разрешенного использования земельного участка (том 2 л.д. 75-76).

Общий размер примененных понижающих корректировок к аналогу №3 составляет -52%, к аналогу №1- -39%, что ставит под сомнение их выбор (том 2 л.д. 77-78). 

Учитывая, что определение недостоверности кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости является юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими обязательному разрешению по указанной категории споров, а их разрешение возможно исключительно путем экспертного исследования, то его проведение признается обязательным. В соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, определением Ставропольского краевого суда от 10.10.2017 г. по делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы (том 2 л.д. 151-154).

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 146/17-Э от 01.12.2017г., выполненного экспертом ФИО2 ООО «ТАИС», оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета № 0037 от 13.07.2016 г., отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, имеются нарушения в описании объекта оценки, в корректном подборе объектов-аналогов, определении факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой; определен размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:21:020305:902 равным 10 778 000 (десять миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч) рублей (том 2 л.д. 159-229).

Изучив заключение эксперта № 146/17-Э от 01.12.2017г. и оценив его в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности использования в качестве надлежащего доказательства заявленных административных требований.

В заключении оценочной экспертизы №146/17-Э от 01.12.2017г. определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды. 

Произведен анализ рынка недвижимости; определены сегменты, к которому относятся объекты оценки. Указанное согласуется с требованием пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод сравнения продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок (пункты 12-14 ФСО № 1).

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Дан анализ всем ценообразующим факторам, к которым экспертом отнесены передаваемые имущественные права, условия финансирования, вид разрешенного использования, дата предложения, условия продажи, местоположение, расположение относительно красной линии и транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями, физические характеристики объекта, площадь. 

Обоснован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах земельных участков указанного сегмента рынка. 

Определены элементы сравнения в соответствии с требованиями ФСО № 7.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, были выбраны 4 объекта-оценки наиболее сопоставимых с объектом оценки. В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, локальному местоположению, физическим характеристикам и улучшениям. Обоснование применения и техника расчета корректировок подробно изложены. Из таблицы расчета рыночной стоимости объекта исследования следует, что размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов.

Возражения представителя административного истца ФИО1 о неверном определении ценообразующих факторов, допущении математических ошибок подробно опровергнуты экспертом ФИО2 в судебном заседании. Ошибка в определении первоночальной цены одного квадратного метра аналога при применении последующих корректировок расчета процента весомости с учетом принятых округлений затрачивают свою актуальность и потому отвергаются судом. Отказ от применения корректировки по местоположению экспертом обоснован нахождением объектов аналогов в пределах одного муниципального района, имеющего единые экономические характеристики.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательство по административному делу должно соответствовать признакам достаточности, допустимости, достоверности, относимости (ст. 59-64, 84 КАС РФ).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение повторной судебной экспертизы № 146/2017-Э от 01.12.2017г. в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценив в совокупности предоставленные доказательства о достоверности отчета об оценке № 0037 от 13.07.2016г., учитывая замечания комиссии, изложенные в решении, согласие с ними административного истца, а также заключение судебной экспертизы № 146/2017-Э от 01.12.2017г., суд приходит к выводу о несоблюдении законодательства об оценочной деятельности, а, следовательно, невозможности его применения в качестве надлежащего доказательства по признаку недостоверности. 

Исходя из того, правильность заключения повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключение повторной судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, ходатайств о повторной экспертизе никем не заявлено, суд находит данное доказательство надлежащим, на котором возможно построить выводы суда.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

С учетом изложенного выше, устанавливает на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы кадастровую стоимость равную рыночной земельного участка с кадастровым номером 26:21:020305:902 по состоянию на 1 января 2015 года в размере 10778 000 (десять миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.

В соответствии с абзацами 3-5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из материалов административного дела следует, что административным истцом соблюден установленный досудебный порядок по обращению в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления является 14 ноября 2016г. Следовательно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части в качестве даты подачи заявления о пересмотре установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд разъясняет, что установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Суд находит не подлежащими удовлетворению требования, предъявленные к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю.

Пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определяет со ссылкой на часть 4 статьи 38 КАС РФ, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 года), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03.07.2016 года № 361-ФЗ и приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01.01.2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11.03.2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

Следовательно, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю не является надлежащим ответчиком по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости, определенной массовым способом, в связи с чем на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в удовлетворении административных требований ООО «ЛАД» к ФГБУ ФКП Росреестра об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует отказать.

Рассматривая ходатайство ООО «ТАИС» о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Поскольку в силу положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка, то эти издержки подлежат взысканию с административного истца.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, судом учитываются разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Пунктом 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П признаны положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2, 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, а также в тех случаях, когда: 

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В соответствии с пунктом 3 названного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 № 20-П разъяснил, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений соответствующие положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Постановлении.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Реализую свою процессуальную обязанность по доказыванию своих требований, представитель административного истца ООО «ЛАД» – ФИО1, заявила ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, удовлетворенное судом. Судебным определением расходы по проведению повторной судебной экспертизы возложены на административного истца. Следовательно, указанные расходы относятся на счет административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административный иск ООО «ЛАД» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения строений продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады), расположенного по адресу: 

<

адрес>, по смежеству с территорией закрытого акционерного общества «ЛАД», равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 10778 000 (десять миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать дату обращения в Комиссию по урегулированию споров по результатам определения кадастровой стоимости 14 ноября 2016 года.

В удовлетворении административных требований ООО «ЛАД» к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – отказать.

Взыскать с ООО «ЛАД» в пользу ООО «ТАИС» судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об измении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь