РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07.06.2018 года г.Ясногорск

Ясногорский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Курбатова Н.Н.

при ведении протокола секретарем Воробьевой Е.С.,

с участием представителя истцов по ордерам адвоката Порфирьева А.Н., представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителей ответчика АО «РМЗ» в лице конкурсного управляющего ФИО3 по доверенности ФИО4 и ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-260/2018 по иску ФИО1 и ФИО7 к акционерному обществу «Ревякинский металлопрокатный завод» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащие ответчику доли в праве на жилые помещения, 

установил:

ФИО1 и ФИО7 обратились в суд с иском к АО «Ревякинский металлопрокатный завод» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащие ответчику доли в праве на жилые помещения. 

В обоснование исковых требований истцы указали, что кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 04.02.2010 и решением Ясногорского районного суда Тульской области от 10.10.2017 установлено, что между спорящими сторонами -АО «Ревякинский металлопрокатный завод» и истцами ФИО1 и ФИО7, - возникли обязательственные отношения, в рамках которых истцам переданы жилые помещения квартиры 

<

адрес> соответственно, занимаемые ими до настоящего времени.

При этом суды первой и второй инстанций указали на то, что отсутствие письменных договоров, заключённых между спорящими сторонами, не свидетельствует само по себе об отсутствии договорных отношений.

Указанными судебными решениями установлено, что в 1997 году администрация завода в лице его гендиректора публично (на общем собрании) предложила работникам данного предприятия приобрести квартиры в жилом доме, строительство которого предполагалось, на льготных условиях. После чего, до начала строительства, в кассу завода, в счёт покупки строящихся квартир, ими- ФИО1 и ФИО7 внесены денежные средства.

В начале 1997 года юристы завода готовили проекты договоров купли-продажи между заводом и работниками, желавшими приобрести жильё в новостройке. 

После введения части жилого многоквартирного дома в эксплуатацию 12.01.2001, на торжественном собрании генеральный директор ОАО «РМЗ» ФИО6 вручил им- ФИО1 и ФИО7, ключи и разрешил вселение в спорные квартиры, после чего они вселились в спорные квартиры, где проживают до настоящего времени.

Их вселение в спорные квартиры состоялось с волеизъявления и согласия АО «РМЗ». Внеся в 1997 году деньги в счёт покупки строящихся квартир, они включены в список получающих квартиры лиц, с указанием их должности, стажа работы на заводе и конкретных номеров квартир, данный список утверждён ген.директором АО «РМЗ» ФИО6 в 2001 году.

Гендиректору АО «РМЗ»ФИО6 не требовалось решения Совета директоров для заключения сделок по отчуждению спорных квартир. 

В заявке АО «РМЗ» на строительство жилых домов в 1997 году указано, что строительство будет осуществляться для улучшения жилищных условий работников завода и сноса ветхих домов.

Следовательно, действуя в рамках возникших между спорящими сторонами обязательственных отношений, завод на возмездной основе передал в их собственность спорные квартиры, занимаемые ими до настоящего времени.

Таким образом, возникшие между спорящими сторонами обязательственные (договорные) отношения, в рамках которых им переданы собственность спорные квартиры, по своей правовой природе являются куплей-продажей недвижимой вещи, которая будет создана продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). В результате чего считают, что при разрешении настоящего иска подлежат применению правила главы 30 Гражданского кодекса РФ и корреспондирующие им разъяснения Пленумов Высших судебных инстанций.

Согласно пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (абз.З пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54).

Следовательно, в системе правового регулирования спорных правоотношений. Завод как лицо, профинансировавшее строительство жилого дома, в состав которого конструктивно входят спорные квартиры, не может быть наделён правом собственности (в том числе долевой собственности) на возведённое за его счёт недвижимое имущество (спорные квартиры). Право собственности на такое недвижимое имущество (спорные квартиры) возникает у истцов как покупателей спорных квартир.

Кроме того, названный Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (абз.5 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54).

Данным законоположением (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В тоже время Пленум Верховного Суда Российской Федерации, применительно к тому же законоположению (пунктом 3 статьи 551 ГК РФ) разъяснил, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (абз.2 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав»).

В связи с изложенным, считают, что в системе правового регулирования спорных правоотношений, иные обстоятельства, чем те на которые указали Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ, не имеют правового значения и не являются препятствием для удовлетворения настоящего иска.

Таким образом, опираясь на установленные в предшествующем судебном разбирательстве обстоятельства на то, что завод-продавец исполнил обязанность по передаче спорных квартир и ими владеют они - истцы-покупатели, но право собственности на спорные квартиры фактически осталось зарегистрировано за заводом (размер доли завода в праве собственности на спорные квартиры - стремится к 100 процентам), учитывая, что завод-продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности к ним на переданные им спорные квартиры - следует признать, что нарушенные права истцов подлежат защите путём принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащие АО «РМЗ» доли в данном праве на спорные квартиры.

Исходя из изложенного, сославшись на положения статьи 2, части 1 статьи 7, статей 18 и 40 Конституции РФ, ст.ст. 11, 551 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав», Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем» просили:

- вынести решение о государственной регистрации перехода к ним права собственности на принадлежащие АО «Ревякинский металлопрокатный завод» доли в данном праве на следующее недвижимое имущество:

к ФИО1 – на 21/22 доли в праве собственности на трёхкомнатную квартиру, общей площадью 88,0 кв.метров, в том числе жилой площадью 51,3 кв.метров, расположенную по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>;

к ФИО7 на 74/75 доли в праве собственности на трёхкомнатную квартиру, общей площадью 83,5 кв.метров, в том числе жилой площадью 55,6 кв.метров, расположенную по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>.

Истцы ФИО1 и ФИО7 в судебное заседание не явились, о месте и времени заседания извещены в установленном законом порядке. В заявлениях просили рассмотреть дело в свое отсутствие, на иске настаивали.

Представитель истцов по ордерам Порфирьев А.Н. и представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 на исковых требованиях по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивали, представив дополнительные доводы на письменные возражения ответчика. 

Представители ответчика АО «Ревякинский металлопрокатный завод» в лице конкурсного управляющего ФИО3 по доверенностям ФИО4 и ФИО5 против исковых требований ФИО1 и ФИО7 возразили, указав, что решением Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-1378/2016 от 26.05.2016 года акционерное общество «Ревякинский металлопрокатный завод» (АО «РМЗ»), признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим акционерного общества «Ревякинский металлопрокатный завод» утвержден ФИО3 

Считают, что истцами не представлены доказательства, свидетельствующие о переходе к ФИО1 и ФИО7 вещных прав на 21/22 доли и 74/75 доли в праве общей долевой собственности на спорные квартиры №№ и № соответственно от собственника АО «Ревякинский металлопрокатный завод». Вступившими в законную силу решениями судов по предыдущим разбирательствам установлено, что истцами денежные средства за спорные квартиры внесены частично, в связи с чем, был произведен расчет и установлены доли на спорные квартиры, а именно доля ФИО1 в праве на 

<

адрес> определена в размере 1/22, а доля ФИО7 в праве на 

<

адрес> размере 1/75 и с учетом того, что ранее на основании документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости за АО «Ревякинский металлопрокатный завод» в установленном законом порядке уже было зарегистрировано право собственности на спорные квартиры, за истцами было признано право долевой собственности на соответствующие доли в праве на оспариваемые квартиры. 

Ссылаются на то, что вступившим в законную силу решением Ясногорского районного суда Тульской области от 10.10.2017 года был установлен факт отсутствия каких-либо письменных договоров, заключенных между сторонами и полной оплаты жильцами спорных квартир, что возникшие между сторонами отношения по строительству жилого дома в силу положений ст. 153, п.3 ст. 154, ст.307 ГК РФ относятся к договорным правоотношениям, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, которые в соответствии со ст.ст. 244, 245 ГК РФ порождают у их участников право общей долевой собственности на созданный ими в результате их общей деятельности по вложению денежных средств в строительство жилого дома объект недвижимости квартиры и что в соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ссылки истцов на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и законодательство об инвестиционной деятельности считают несостоятельными, поскольку в соответствии с положениями главы II Закона РСФСР от 26.06.1991 №148-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности в размере внесенного вклада.

Соответствующие доли истцов в праве общей долевой собственности в квартирах, равные размеру денежных средств, вложенных каждым из них в совместное строительство жилого дома, признаны Решением Ясногорского районного суда Тульской области от 10.10.2017года и Определением Арбитражного суда Тульской области от 28.11.2017года.

Также судебными актами установлено, что письменных договоров между ответчиком и истцами о продаже последним спорных квартир на каких-либо определенных условиях заключено не было, в том числе договоров инвестирования и договоров купли-продажи объектов недвижимости.

Согласно выписке ЕГРЮЛ, основным видом деятельности АО «РМЗ» является производство прочего проката из черных металлов, не включенного в другие группировки и соответственно, инвестиционной деятельностью АО «РМЗ» ранее и в настоящее время не занимается, в связи с чем, отсутствуют основания для применения разъяснений пунктов 4 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54, на которые ссылаются истцы в обоснование своих требований.

У истцов в силу вышеуказанных норм права и с учетом фактических обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами, не возникло право собственности за ФИО1 на 21/22 доли и за ФИО7 на 74/75 доли в праве общей долевой собственности на спорные квартиры №№ и № соответственно.

Согласно п.2 ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Жильцы спорных жилых помещений не обращались к конкурсному управляющему АО «РМЗ» с предложением выкупа долей, принадлежащих АО «РМЗ».

В соответствии с п.1 ст.131 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу п. 3 ст. 111 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

Все имущество, выявленное у АО «РМЗ», составляет конкурсную массу должника, в том числе квартиры №№ и №, расположенные по адресу: 

<

адрес>-а и подлежат реализации на торгах в порядке, предусмотренном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Продажа доли в праве общей долевой собственности осуществляется должником с соблюдением преимущественного права покупки остальными участниками общей долевой собственности.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, предложение заключить договор купли-продажи направляется победителю торгов (не являющемуся участником общей долевой собственности).

В настоящее время торги по продаже доли АО «РМЗ» в праве общей долевой собственности на спорные квартиры проводятся в форме публичного предложения с пошаговым снижением цены.

За все время проведения торгов по продаже долей АО «РМЗ» в праве общей долевой собственности на квартиры от жильцов не поступило ни одной заявки с намерением приобрести долю.

Таким образом, конкурсный управляющий АО «РМЗ» действует в рамках требований закона о банкротстве, с соблюдением прав и интересов должника и кредиторов. В связи с чем, все имущество, включенное в конкурсную массу, реализуется на торгах, проводимых в электронной форме по правилам ст. 139 Закона о банкротстве.

Истцы (жильцы квартир № и № - ФИО8 и ФИО9) в нарушение ст. 10 ГК РФ, предпринимают попытки вмешательства в проведение торгов в отношении спорных квартир, нарушая права и интересы должника и кредиторов.

Данные действия приводят к затягиванию процедуры конкурсного производства в отношении АО «РМЗ» и свидетельствуют о злоупотреблении истцами своими правами.

Удовлетворение иска заявителей в данном случае будет свидетельствовать об отчуждении имущества должника, входящего в конкурсную массу, с нарушением порядка, определенного законодательством о банкротстве.

Считают, что исковое заявление ФИО1 и ФИО7 не обосновано, противоречит действующему законодательству и не подлежит удовлетворению.

Кроме того, заявили о пропуске истцами срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащие АО «Ревякинский металлопрокатный завод» доли в праве общей долевой собственности в объектах недвижимого имущества (квартирах), что по их мнению, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие истцов ФИО1 и ФИО7.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно решению Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2016 года акционерное общество «Ревякинский металлопрокатный завод» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Определениями Арбитражного суда Тульской области от 06.06.2017 года и от 19.12.2017 года срок конкурсного производства в отношении АО «Ревякинский металлопрокатный завод» был продлен до 19.06.2018 года.

Как установлено решением Ясногорского районного суда Тульской области от 10.10.2017 года, вступившим в законную силу 13.11.2017 года, в 1997 году ФИО1 и ФИО7 в кассу ОАО «РМЗ» в счет покупки строящихся квартир были внесены деньги (в неденоминированных рублях), а именно ФИО1 18 000 000 рублей, ФИО7 5 000 000 рублей.

После ввода жилого многоквартирного 

<

адрес>-а по 

<

адрес> в эксплуатацию 12.01.2001 года, ФИО1 и ФИО7 по волеизъявлению и с согласия ОАО «РМЗ» вселились в спорные квартиры, где проживают до настоящего времени. 

С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу, что возникшие между сторонами отношения по строительству жилого дома в силу положений ст.153, п.3 ст.154, ст.307 ГК РФ относятся к договорным правоотношениям и между сторонами возникли обязательственные правоотношения, которые в соответствии со ст.ст.244, 245 ГК РФ порождают у их участников право общей долевой собственности на созданный ими в результате их общей деятельности по вложению денежных средств в строительство жилого дома объект недвижимости квартиры.Данным решением суда за ФИО10 и ФИО7 признано право долевой собственности за ФИО1 соответственно на 1/22 долю в праве на трехкомнатную квартиру, общей площадью 88,0 кв.м., в том числе жилой площадью 51,3 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>, а за ФИО7 на 1/75 долю в праве на трехкомнатную квартиру, общей площадью 83,5 кв.м., в том числе жилой площадью 55,6 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>.

При этом прекращено право ОАО «Ревякинский металлопрокатный завод» на соответствующие доли в праве указанных квартир.

На основании данного решения суда в ЕГРН были внесены соответствующие изменения в раздел о правообладателях спорных квартир и принадлежащих им долях в праве долевой собственности.

В соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Во вновь поданном иске ФИО1 и ФИО7 просят вынести решение о государственной регистрации перехода к ним права собственности на принадлежащие АО «Ревякинский металлопрокатный завод» доли в праве на указанные выше жилые помещения, а именно к ФИО1 на 21/22 долю в праве на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>, к ФИО7 на 74/75 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>.

В качестве оснований для регистрации перехода права собственности на принадлежащие ответчику доли в праве на жилые помещения истцы ссылаются на установленные вступившими в законную силу решениями судов (Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 04.02.2010 года, решение Ясногорского районного суда Тульской области от 10.10.2017 года) обстоятельства, а именно возникновение обязательственных (договорных) отношений, которые по их утверждениям по своей правовой природе являются куплей-продажей недвижимой вещи, которая будет создана продавцом в будущем, и в рамках которых им переданы в собственность спорные квартиры, что с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 года №10/22, Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 по их мнению, свидетельствует о возникновении у них соответствующих прав собственности на всю квартиру.

Как следует из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 года №10/22 (ред. от 23.06.2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки (пункт 52 Постановления).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. При этом, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункты 58 и 59 Постановления).

Согласно п.61 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» на который ссылаются истцы разъяснено, что с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи о регистрации такого права.

Из приведенных разъяснений Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ следует, что высшими судебными инстанциями разъяснен порядок разрешения спорных правоотношений относительно прав на недвижимое имущество, в том числе вытекающих из договоров купли-продажи такого имущества.

Согласно ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права. В частности, среди прочих оснований предусмотрено, что гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из судебного решения, установившего гражданские права, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В статье 12 ГК РФ среди способов защиты гражданских прав предусмотрены, в том числе такие, как признание права, прекращение или изменение правоотношения, а также иные способы, предусмотренные законом. 

В силу ст.ст.56 и 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть5).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ (часть 6).

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

С учетом выше приведенных положений и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества истцы должны доказать факт возникновения у них прав на спорый объект недвижимости, что в данном случае может быть подтверждено лишь соответствующими договорами купли-продажи.

Довод истцов и их представителя о том, что факт передачи истцам в 2001 году администрацией ОАО «Ревякинский металлопрокатный завод» во владение и пользование спорных квартир с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года, Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25, правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ в определении от 21.09.2017 года №1792-О и установленных вступившими в законную силу судебными решениями обстоятельств, а именно возникновение между сторонами обязательственных (договорных) отношений, являющихся по мнению истцов, по своей правовой природе, куплей-продажей недвижимой вещи, которая будет создана продавцом в будущем свидетельствует о возникновении у истцов прав собственности на всю квартиру, суд считает не состоятельным.

Так, из решений судов, на которые ссылаются истцы не следует, что между сторонами в установленном порядке были заключены именно договора купли-продажи спорных квартир, а установлено их долевое участие в строительстве жилого дома, в котором расположены спорные квартиры и исходя из вклада каждого из них в это строительство определены конкретные доли сторон в спорных квартирах и за истцами признано право долевой собственности именно на соответствующие доли в праве на спорные квартиры. 

В то же время в соответствии с подп.1 п.1 ст.161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

В силу ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. 

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом допустимых и достоверных доказательств, а именно письменных договоров купли-продажи, из которых следовало бы, что предметом сделки и возникших между сторонами договорных отношений являлись все спорные квартиры целиком, истцами не представлено, как и не представлено доказательств того, на каких именно условиях ОАО «РМЗ» и истцы достигли в 1997 году соглашения о передаче спорных квартир истцам, что ранее было установлено и кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 04.02.2010 года.

Утверждения истцов и их представителя о том, что данным определением суда кассационной инстанции установлено наличие между сторонами письменных договоров, которые были взяты предприятием на ответственное хранение являются голословными и не соответствуют действительности, поскольку в описательно-мотивировочной части указанного определения суд кассационной инстанции лишь указал на то, что из показаний свидетелей следует, что на начальном этапе строительства жилого дома составлялись различные проекты договоров, а из показаний истцов, что письменные договора были взяты на ответственное хранение предприятием. Однако, поскольку допустимых и достоверных доказательств заключения между сторонами письменных договоров, в том числе самих письменных договоров представлено не было, суд кассационной инстанции в итоге пришел к выводу об отсутствии таких договоров. 

При этом, суд считает, что сам факт передачи квартир во владение и пользование истцов не свидетельствует о возникновении у них, права собственности в целом на все спорные квартиры, поскольку положения ст.247 ГК РФ, регламентирующей порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, не исключали возможности передачи в 2001 году спорных квартир во владение и пользование истцов при возникновении у них права долевой собственности на эти квартиры, то есть при отчуждении им ответчиком соответствующих долей в праве на спорные квартиры, что в данном случае и установлено вступившим в законную силу решением суда.

Не состоятельными суд считает и доводы истцов о возникновении у них прав на спорные квартиры и отсутствии оснований для возникновения прав на эти квартиры у ОАО «Ревякинский металлопрокатный завод» на основании законодательства об инвестиционной деятельности, поскольку в соответствии с п.1 ст.1 и п.2 ст.7 Закона РСФСР от 26.06.1991 года №1488-1 (ред. от 26.07.2017 года) «Об инвестиционной деятельности» инвестициями являются денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, а основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Доказательств того, что при строительстве жилого 

<

адрес>-а по 

<

адрес> денежные средства ОАО «Ревякинский металлопрокатный завод» вкладывались в качестве инвестиций в целях получения прибыли (дохода), а также наличия договоров, связанных с инвестиционной деятельностью при строительстве данного жилого дома в ходе судебного разбирательства не установлено. В то же время судом установлено, что ОАО «Ревякинский металлопрокатный завод в данном случае являлся заказчиком строительства указанного жилого дома.

В связи с изложенным, суд согласен с доводами представителей ответчика о том, что в соответствии положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 года №1488-1 после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в возведенном объекте недвижимости в размере внесенного вклада.

Доводы истцов о нарушении их конституционных гарантий и прав на жилище, закрепленных статьей 40 Конституции Российской Федерации в результате реализации принадлежащих АО «Ревякинский металлопрокатный завод» долей в праве на спорные квартиры на торгах в связи с введением в отношении АО «Ревякинский металлопрокатный завод» процедуры банкротства суд отвергает как необоснованные, поскольку в соответствии с п.1 ст.131 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, в том числе и доли в праве на спорные квартиры, составляет конкурсную массу.

В соответствии с п.3 ст.111 указанного Закона, недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме, что в данном случае и осуществляется конкурсным управляющим.

Истцы при этом не лишены возможности и права участвовать в данных торгах, и более того. В соответствии со ст.250 ГК РФ имеют преимущественное право покупки оспариваемых долей.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 и ФИО7 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Кроме того, представителями ответчика заявлено о пропуске истцами срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащие АО «Ревякинский металлопрокатный завод» доли в праве общей долевой собственности в объектах недвижимого имущества (квартирах), что в соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Суд согласен, с доводами представителей ответчика о том, что истцами пропущен срок исковой давности для предъявления требований о переходе к ним права собственности на принадлежащие ответчику доли в праве на спорные квартиры, который в соответствии со ст.196 ГК РФ составляет три года.

Довод представителя истцов о том, что к заявленным истцами требованиям срок исковой давности не применяется, суд считает не основанным на нормах закона.

Так, согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с п.64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В исковом заявлении ФИО1 и ФИО7 указывают, что начиная с 2001 года, Завод не совершил действий по обращению за государственной регистрацией перехода права собственности. 

В 2009 году ОАО «РМЗ» было инициировано судебные разбирательство, в том числе и против истцов об истребовании у них спорных квартир и выселении, в ходе которого в суд были представлены сведения о регистрации права собственности на спорные квартиры за ОАО «Ревякинский металлопрокатный завод».

Следовательно, о нарушении своих прав истцам стало известно еще в 2001 году, а в 2009 году истцы в рамках судебного разбирательства узнали о государственной регистрации права собственности на квартиры за ответчиком.

Учитывая, что срок исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности составляет три года, истцами пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО7 к акционерному обществу «Ревякинский металлопрокатный завод» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащие ответчику доли в праве на жилые помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ясногорский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Н. Курбатов