Дело № 3а – 12/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Паненковой Е.С., 

с участием представителя ООО «Тройка» ФИО1, представителя Правительства Ростовской области ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тройка» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Тройка» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает его права, как плательщика налога на имущество организаций.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных зданий по состоянию на 1 января 2016 года в размере их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Волгодонска.

В судебном заседании представитель ООО «Тройка» ФИО1 уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость указанных зданий равной их рыночной стоимости в размере, определённом экспертом.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 не возражала против удовлетворения уточнённых административных исковых требований и установления кадастровой стоимости указанных объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

Администрация города Волгодонска в письменном отзыве просила провести судебное заседание в отсутствие своего представителя, в удовлетворении заявления отказать в полном объёме, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, приведёт к значительному уменьшению платежей, поступающих от административного истца в региональный бюджет. 

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ООО «Тройка» является собственником следующих объектов недвижимости: 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 416, 2 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 571, 7 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 92, 1 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 245, 6 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 255, 9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1593, 7 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 115, 9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; 

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 313, 9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которое, как следует из материалов дела, в том числе заключения экспертизы, фактически используется в целях размещения торговых объектов.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881. 

По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2016 года и составляет:

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 11 898 616, 94 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 13 434 229, 66 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 792 559, 50 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 6 826 257, 98 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 6 050 701, 76 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 31 859 003, 28 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 3 514 198, 11 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 12 645 178, 99 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. 

В соответствии с положениями статей 372, 373 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ, являются плательщиками налога на имущество организаций. Налог на имущество устанавливается Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Региональный налог на имущество организаций установлен областным законом Ростовской области от 10 мая 2012 года № 843-ЗС «О региональных налогах и некоторых вопросах налогообложения в Ростовской области».

Статьёй 374 НК РФ предусмотрено, что объектами налогообложения для российских организаций признаётся движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учёта, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ. 

Как следует из статьи 378.2 НК РФ, налоговая база налога на имущество организаций в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них определяется как кадастровая стоимость имущества на основании закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеперечисленных нежилых зданий влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество организаций. 

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 10 июля 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на основании установления их рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 17 мая 2018 года № 024.04-18, подготовленный независимым оценщиком ФИО______ В отчёте по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость объектов оценки определена в следующих размерах:

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 8 084 830 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 10 290 070 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 1 979 340 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 4 770 860 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 4 970 945 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 14 584 220 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 490 830 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 6 097 612 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 10 августа 2018 года № 11-26/2018-123 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга». 

Согласно заключению экспертов ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ и ФИО______ от 9 января 2019 года № 623-Э/2018 рыночная стоимость объектов экспертизы по состоянию на 1 января 2016 года составляет:

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 8 897 000 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 10 299 000 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 504 000 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 5 587 000 руб.;

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 5 279 000 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 23 115 000 руб.; 

- здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 2 695 000 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 7 034 000 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертов лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы. При оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, и проанализировали рынок недвижимости в Ростовской области и городе Волгодонске.

Из заключения следует, что объект экспертизы относится к рынку торговой недвижимости и представляет собой объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. Поэтому в анализе рынка рассматривался рынок коммерческой недвижимости – рынок объектов офисно – торгового назначения и рынок земельных участков.

Определение рыночной стоимости объекта экспертизы производилось без учёта земельного участка, на котором он расположен. Для определения рыночной стоимости зданий эксперты использовали доходный подход, в рамках которого применили метод прямой капитализации, указав, что имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи объектов, входящих в состав объекта экспертизы, в аренду, что приведёт к получению дохода, по своим характеристикам соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации. От применения сравнительного и затратного подходов эксперты мотивированно отказались.

Учитывая различные даты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, стоимость земельного участка была скорректирована и приведена к дате определения рыночной стоимости объектов экспертизы. Затем экспертами произведён расчёт стоимости земельного участка, относящегося к каждому объекту недвижимости, в соответствии с долей каждого из них в общей площади объектов, и определена рыночная стоимость объектов экспертизы без учёта стоимости земельного участка. Используя данные о средней цене продажи 1 кв. м объектов коммерческого назначения с учётом стоимости земельного участка в г. Волгодонске, эксперты установили, что рыночная стоимость исследуемого недвижимого имущества, полученная в рамках доходного подхода, соответствует рыночным данным.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертами, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объектов, критериев оценки выявленных признаков. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости недвижимого имущества, определённая в заключении судебной экспертизы, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление ООО «Тройка» об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости, определённой в соответствии с выводами экспертов, подлежит удовлетворению. 

Ссылки Администрации города Волгодонска на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в региональный бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 10 июля 2018 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 9 января 2019 года № 1 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 140 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы по определению рыночной стоимости всех объектов недвижимости. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом их индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов экспертизы, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате стоимости экспертизы, относятся на административного истца. 

С учётом изложенного и принимая во внимание, что определение суда от 29 ноября 2018 года в части обеспечения расходов по оплате услуг эксперта административным истцом не исполнено, сумма 140 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ООО «Тройка».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 416, 2 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 8 897 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 571, 7 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 10 299 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 92, 1 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 2 504 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 245, 6 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 5 587 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 255, 9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 5 279 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1593, 7 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 23 115 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 115, 9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 2 695 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 313, 9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 7 034 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 июля 2018 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ООО «Тройка» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 140 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 9 января 2019 года № 1. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 30 января 2019 года.