Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 ноября 2017 года 

<

адрес>

Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего судьи Заботиной Н.М.

с участием прокурора Юрченковой С.И.,

при секретаре Зинченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, о расторжении договора найма, выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, о признании договора найма расторгнутым, выселении. В обосновании заявленных требований, истец ссылается на то, что ФИО1 является собственником 

<

адрес>, общей площадью - 57,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Вышеуказанная квартира принадлежит истцу на основании договора купли-продажи квартиры от /дата/, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним /дата/ сделана запись о регистрации №. Согласно п. 7 вышеуказанного договора в 

<

адрес> на регистрационном учете состояли: ФИО5, /дата/ ФИО2, /дата/., ФИО3, /дата/ ФИО4, /дата/ ФИО6, /дата/ которые по условиям договора обязуются сняться с регистрационного учета, освободить квартиру от движимого имущества и передать ключи в срок до /дата/. До указанной даты с регистрационного учета снялись ФИО5 и ФИО6 ФИО2 и ее несовершеннолетние дети отказались сняться с регистрационного учета, освободить квартиру от движимого имущества и передать ключи в срок до /дата/. В /дата/ году истец ФИО1 обращалась в Октябрьский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением о признании ФИО2 и ее несовершеннолетних детей прекратившими право пользования жилым помещением и их выселении. Суд удовлетворил заявленные требования в полном объеме. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от /дата/ ФИО1 было отказано в удовлетворении исковых требований. При этом, указанным определением было установлено право пользования спорным помещением ФИО2 и ее несовершеннолетними детьми, ФИО3 и ФИО4, по договору найма в соответствии со статьей 683 ГК РФ на условиях внесения платы за жилищно-коммунальные услуги. Согласно вышеуказанному судебному акту между бывшим собственником квартиры ФИО7 и ответчиками сложились правоотношения по найму спорного жилого помещения, 

<

адрес>, в котором на регистрационный учет в качестве членов семьи были поставлены ответчики: ФИО2, ФИО3, ФИО4 Вышеуказанные отношения регулируются нормами главы 35 ГК РФ, в связи с чем, датой начала течения срока действия договора найма является дата регистрации в спорном жилом помещении, а именно /дата/ Истец полагает, что пятилетний срок договора найма истекает /дата/, выразила желание расторгнуть договор найма жилого помещения, о чем согласно ст. 684 ГК РФ /дата/ (более чем за три месяца) предупредила ФИО2 в присутствии свидетелей (ФИО8 и ФИО9), путем вручения ответчику уведомления о том, что отказывается продлять договор найма жилого помещения с /дата/ в связи с окончанием срока действия договора найма и решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Поскольку в срок до /дата/ ответчики помещение не освободили, истица ФИО1 обратилась в суд с указанным иском.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени, дате и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя ФИО10 

Представитель истца ФИО10, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, доводы, изложенные в иске, подтвердила, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в полном объеме, указав, что согласно апелляционному определению Новосибирского областного суда от 

<

данные изъяты>. она с несовершеннолетними детьми вправе проживать в спорном помещении до 2020 года, при условии оплаты за коммунальные услуги; она с детьми намерена проживать в спорном жилом помещении на тех же условиях, поскольку другого жилья они не имеют, она регулярно вносит плату за жилищно-коммунальные услуги.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица представитель Отдела Опеки и Попечительства 

<

адрес> в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Помощник прокурора Юрченкова С.И. в судебном заседании дала заключение об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку в настоящее время срок по договору найма не истек, так как договором купли-продажи, заключенным 

<

данные изъяты>. между ФИО5 и ФИО7, за ответчиками было установлено право пользования спорным жилым помещением на условиях найма в соответствии со ст. 683 ГК РФ при условии оплаты за жилищно-коммунальные услуги. 

Суд, выслушав пояснения сторон, допросив свидетеля ФИО8, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что оснований для удовлетворения иска не имеется, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Как предусматривает ч. 1 ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что /дата/ между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 41). 

Переход права собственности на жилое помещение зарегистрирован Управлением Росреестра по 

<

данные изъяты> ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 11).

Согласно п. 7 вышеуказанного договора в 

<

адрес> на регистрационном учете состоят: ФИО5, 

<

данные изъяты> ФИО2, 

<

данные изъяты> ФИО3, 

<

данные изъяты>., ФИО4, 

<

данные изъяты>., ФИО6, 

<

данные изъяты>., которые по условиям договора обязуются сняться с регистрационного учета, освободить квартиру от движимого имущества и передать ключи в срок до /дата/.

Согласно выписке из домовой книги по состоянию на /дата/, в спорной квартире с /дата/ зарегистрированы: ФИО2, и несовершеннолетние ФИО3, ФИО4 (л.д. 12).

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, ФИО5 и ФИО6 снялись с регистрационного учета и выехали из спорного помещения; ФИО2 и несовершеннолетние дети ФИО3 и ФИО4 отказались сняться с регистрационного учета, освободить квартиру от движимого имущества и передать ключи.

При этом, апелляционным определением Новосибирского областного суда от 

<

данные изъяты> (л.д. 13-15) установлено, что ФИО5 и ФИО2 состояли в браке, который был прекращен /дата/. ФИО2, ФИО5 и их несовершеннолетние дети ФИО3 и ФИО4 с 

<

данные изъяты> были зарегистрированы в спорной квартире, принадлежащей на тот момент матери ФИО5 ФИО7.

<

данные изъяты> между ФИО5 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

В соответствии с условиями п. 7 данного договора в спорном жилом помещении на регистрационном учете состоят ФИО2, ФИО3, ФИО4, за которыми сохраняется право пользования квартирой после перехода права собственности на покупателя. Указанный пункт договора является существенным и устанавливает право пользования ФИО2 и несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4 по договору найма жилого помещения в соответствии со ст. 638 ГК РФ, поскольку на момент его заключения ФИО2, ФИО3, ФИО4 членами семьи ФИО7 не являлись, а доказательств наличия иных договоренностей и условий проживания суду не представлено.

Как пояснила в судебном заседании ФИО2 с несовершеннолетними детьми продолжает проживать в спорной квартире на условиях найма, регулярно вносит плату за жилищно-коммунальные услуги, что не оспаривалось представителем истца, поскольку от исковых требований о взыскании задолженности за потребляемые коммунальные услуги, представитель истца отказалась.

При заключении /дата/ договора купли-продажи спорной квартиры между ФИО5 и ФИО1 условия ранее заключенного договора от /дата/, сохраняющее право пользования квартирой после перехода права собственности на иного собственника – покупателя, за проживающими по договору найма жилого помещения ФИО2, несовершеннолетними ФИО3 и ФИО4, были изменены, что противоречит положениям ст. 675 ГК РФ.

В связи с изложенным датой заключения договора найма жилого помещения с ответчиками считается дата заключения договора купли-продажи спорной квартиры между ФИО7 и ФИО5 – 

<

данные изъяты>

Следовательно, пятилетний срок действия данного договора, установленный п. 1 ст. 683 ГК РФ, истекает 

<

данные изъяты>

Поскольку договор найма считается заключенным на срок пять лет, который к настоящему времени не истек, суд приходит к выводу о том, что ответчики занимают спорное жилое помещение на законных основаниях и оснований для признания договора найма между истцом и ответчиками расторгнутым по заявленным истцом требованиям по ст. 684 ГК РФ не имеется.

Поскольку оснований для удовлетворения требований о признании договора найма между истцом и ответчиками расторгнутым не установлено, суд приходит к выводу, что оснований для выселения ФИО2 и несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 также не имеется, а потому исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, о расторжении договора найма, выселении.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

данные изъяты> областной суд с подачей апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>, в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено /дата/ 

Судья /подпись/ Заботина Н.М.