Дело № 2-305/2018 

Поступило в суд 12.12.2017 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2018 г. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе: 

Председательствующего судьи Карповой Л.В.

при секретаре Гетман Е.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств и по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании предварительного договора недействительным. 

В обоснование своих исковых требований истцы указали, что в июле 2017г. они приехали в г.Бердск Новосибирской области для приобретения жилья, в процессе поиска осмотрели квартиру по адресу: 

<

адрес>. Собственник квартиры ФИО3 продавала квартиру через Агентство недвижимости ООО «Центр», между ними был заключен предварительный договор купли-продажи от 19.07.2017г., внесен аванс в размере 50000 рублей. По условиям договора сделка должна была состояться не позднее 18.08.2017г. Продавец квартиры взяла на себя обязательство передать им квартиру, свободную от притязаний иных лиц, сняв с регистрационного учета всех зарегистрированных в ней лиц к моменту сделки. Она утверждала, что один из ее сыновей, зарегистрированный в квартире, находится в командировке и возможно выпишется после подписания договора купли-продажи квартиры, уверяла, что проблем не будет. Банком ВТБ24, в котором ими была оформлена ипотека, была назначена сделка на 31.07.2017г. Однако 27.07.2017г. было установлено, что ее сын отбывает наказание в виде лишения свободы. Данный факт является для них существенным обстоятельством, меняющим их решение по приобретению данного жилья. Они не согласны купить квартиру, в которой зарегистрирован или был зарегистрирован человек, находящийся на момент сделки в местах лишения свободы, после освобождения он имеет право восстановить регистрацию. Они полагают, что продавец квартиры намеревалась либо выписать сына незаконным способом, либо продать им квартиру с зарегистрированным в ней посторонним человеком. Она умышленно ввела их в заблуждение относительно отсутствия прав иных лиц на жилое помещение. Их требование о возврате переданного продавцу аванса отклонено. 

С учетом уточнения исковых требований, истцы просят расторгнуть предварительный договор от 19.07.2017г., заключенный с ФИО3, взыскать с ФИО3 в соответствии с п.5.2 договора 100000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2017г. по 10.12.2017г. в размере 2667,13 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, поскольку в результате действий ФИО3 они с двумя детьми тратят время отпуска, предназначенное для отдыха, на решение данной проблемы, ежедневно ФИО3 обещает вернуть деньги, тем самым не дает следовать к месту отдыха.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО3 был предъявлен встречный иск к ФИО1, ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи. В обоснование встречных исковых требований ФИО3 указала, что ею исполнены все условия предварительного договора от 19.07.2017г., препятствий к заключению основного договора на условиях предварительного договора не имеется. Сделка была назначена на 31.07.2017г., однако истцы от совершения сделки купли-продажи уклоняются до настоящего времени, что недопустимо в силу закона и в соответствии с условиями предварительного договора. 

С учетом уточнения встречных исковых требований, ФИО3 просит обязать ФИО1 и ФИО2 заключить с ней договор купли-продажи двухкомнатной квартиры площадью 75,1 кв.м по адресу: 

<

адрес> на условиях, установленных предварительным договором от 19.07.2017г., по цене 3250000 рублей, из которых 50000 рублей – аванс, 500000 рублей – собственные денежные средства в день подписания основного договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры, 2700000 рублей – не позднее пяти дней после регистрации перехода права собственности покупателю и ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскать с ответчиков судебные расходы: по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по оплате доверенности в размере 2030 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Представили письменные возражения на встречное исковое заявление ФИО3, в которых указали, что ФИО3 нарушила п.3 предварительного договора, не представив справку ЖКО-развернутую, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в квартире лиц, на момент заключения предварительного договора ФИО3 знала, что ее сын зарегистрирован в квартире и находится в местах лишения свободы, о чем им не сообщила. После освобождения из мест лишения свободы К.А. может зарегистрироваться в квартире, восстановить срок для принятия наследства и стать собственником доли в праве на квартиру, так как он является наследником отца, который умер, ФИО3 стала собственником квартиры в период брака. Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению (л.д. 121).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1, ФИО2 не признал, встречные исковые требования ФИО3 поддержал. При этом пояснил, что компенсацию морального вреда ФИО3 просит взыскать, так как в течение длительного периода времени она находилась в неопределенном положении, не может зарегистрироваться в квартире, вывезла из квартиры вещи, проживает у знакомых. 

Выслушав представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьёй 209 ГК РФ установлено, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст.549 ГК РФ).

Как следует из статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

В судебном заседании установлено, что ответчику ФИО3 принадлежит квартира по адресу: 

<

адрес> на основании соглашения №180 от 08.02.2010г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2010г. (л.д. 54).

Из выписки из ЕГРН следует, что ограничение прав и обременение квартиры не зарегистрированы (л.д. 55-58).

19.07.2017г. между ФИО3 (продавцом) и ФИО1, ФИО2 (покупателем) был заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязуются в срок до 18.08.2017г. заключить договор купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес> по цене 3250000 рублей (л.д. 37-38).

В соответствии с п.2.2 предварительного договора покупатель в счет причитающихся с него платежей по основному договору обязуется передать продавцу 3250000 рублей по следующему графику: 50000 рублей – в день подписания предварительного договора, которые будут считаться авансом, 500000 рублей – за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры от 18.08.2017г., 2700000 рублей оплачиваются за счет кредитных средств, предоставленных покупателю банком ВТБ24, не позднее 5 дней после регистрации перехода права собственности на покупателя и ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка.

Согласно п.3 договора продавец для проведения сделки купли-продажи обязуется предоставить документы: справку РКЦ о закрытии лицевого счета, справку об отсутствии задолженности за капитальный ремонт, справку об отсутствии задолженности за пользование домофоном, справку ЖКО-развернутую (подтверждающую отсутствие зарегистрированных в квартире лиц), выписку из ЕГРН.

Из расписки от 19.07.2017г. видно, что ФИО3 получила от ФИО1, ФИО2 деньги в сумме 50000 рублей в качестве аванса за квартиру по адресу: 

<

адрес> (л.д. 6).

Из справки ООО «Сервис-Телеком» от 02.08.2017г. следует, что услуги по обслуживанию домофонной системы ФИО3 оплачены по 31.07.2017г. (л.д. 29).

Справкой от 09.08.2017г. подтверждается, что у ФИО3 перед ОАО «Новосибирскэнергосбыт» задолженности нет (л.д. 30).

Из справки от 02.08.2017г. следует, что у ФИО3 отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг (л.д. 31).

Согласно справки ООО «РКЦ» о закрытии лицевого счета от 03.08.2017г. у ФИО3 не имеется задолженности за коммунальные услуги и отопление, задолженности по капитальному ремонту, лицевой счет закрыт 03.08.2017г. (л.д. 33).

Из нотариально удостоверенного заявления К.А. от 27.07.2017г. следует, что он просит снять его с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>, согласно Правилам постановки и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ; ему известно, что после снятия с регистрационного учета из указанной квартиры он не будет иметь право пользования и право проживания в ней. От права пользования квартирой он отказывается. Ему известно о предстоящей сделке продажи указанной квартиры, претензий к покупателем квартиры он не имеет (л.д.69).

Из адресных листков убытия видно, что ФИО5 03.08.2017г. сняты с регистрационного учета из квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д. 62, 63, 64). К.А. был зарегистрирован в квартире с 12.04.2010г.

Нотариально удостоверенным заявлением от 28.07.2017г. ФИО3 подтвердила, что в случае условно-досрочного освобождения К.А. ею будет предоставлено ему право проживания в принадлежащей ей квартире по адресу: 

<

адрес> (л.д. 70).

Справкой ЗАО Группа компаний «Вымпел Сервис» №229 от 10.08.2017г. подтверждается, что ФИО5 03.08.2017г. сняты с регистрационного учета из квартиры по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированных по данном адресу нет (л.д. 145).

При таких обстоятельствах суд считает несостоятельным довод истцов в возражениях на встречное исковое заявление о том, что ФИО3 нарушила п.3 предварительного договора, не представив справку ЖКО-развернутую, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в квартире лиц. Как следует из материалов дела, 03.08.2017г. зарегистрированные в квартире лица были сняты с регистрационного учета, справка № получена ФИО3 10.08.2017г., до указанного в предварительном договоре срока заключения основного договора купли-продажи (до 18.08.2017г.).

Квартира принадлежит ФИО3 на основании соглашения от 08.02.2010г., заключенного с Муниципальным образованием г.Бердска, по которому ФИО3 обязуется передать в собственность Муниципальному образованию г.Бердска квартиру по адресу: 

<

адрес>, взамен указанной квартиры Муниципальное образование г.Бердска обязуется передать ФИО3 квартиру по адресу: 

<

адрес>. Квартира по адресу: 

<

адрес> принадлежит ФИО3 на основании договора № на передачу и продажу квартир в собственность граждан от 26.10.1992г. (л.д. 52-53).

Из копии приватизационного дела квартиры по адресу: 

<

адрес> следует, что 26.10.1992г. между Хлебной базой № и ФИО3 был заключен договор № на передачу и продажу квартир в собственность граждан, по которому продавец передал в собственность покупателя квартиру по указанному адресу, количество членов семьи – 2 человека: ФИО3 – жена, К.В. – муж, домовладение зарегистрировано на праве личной собственности за ФИО3 (л.д. 128).

Из заявления ФИО3 от 14.10.1992г. следует, что проживающие по адресу: 

<

адрес> К.С., ДД.ММ.ГГГГ, К.В., ДД.ММ.ГГГГ, К.А., ДД.ММ.ГГГГ в приватизации не участвуют (л.д. 127). 

14.12.1992г. К.В., находящимся в учреждении УФ-91/3 г.Новосибирска, выдана доверенность, согласно которой он доверяет своей жене ФИО3 приватизировать квартиру по адресу: 

<

адрес> включить его в приватизацию данной площади (л.д. 131).

Как указано выше, на квартиру по указанному адресу в июне 1993г. зарегистрировано право собственности ФИО3 (л.д. 128).

Из соглашения №180 от 08.02.2010г. следует, что право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: 

<

адрес> подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 16.04.2008г. (л.д. 52-53).

Договор на обслуживание и ремонт приватизированной квартиры от 09.06.1993г. также был заключен владельцем квартиры по указанному адресу ФИО3 (л.д.138).

Данными об оспаривании договора №2165 от 26.10.1992г. на передачу и продажу квартир в собственность граждан К.В. или иными лицами в установленный законом срок суд не располагает.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991г. №1541-1 в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Часть вторая указанной статьи введена в действие Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ.

К.С., 1975г. рождения, К.В., 1984г. рождения, К.А., 1986г. рождения на момент приватизации квартиры являлись несовершеннолетними, однако на дату заключения договора № от 26.10.1992г. не являлось обязательным условием включение в договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних, имеющих право пользования жилым помещением и проживающих в жилом помещении. Таким образом, права несовершеннолетних при заключении указанного договора нарушены не были.

К.А. 18 лет исполнилось в 2004г., после чего прошло более десяти лет, договор приватизации им не оспорен. 

К.А. отказался от права пользования квартирой и проживания в ней, его мать ФИО3 взяла на себя обязательство предоставить К.А. право проживания в принадлежащей ей квартире.

Свидетель К.С. в судебном заседании пояснила, что ее свекровь ФИО3 в ее присутствии говорила покупателям квартиры П., что ее муж К.А. отбывает наказание в виде лишения свободы, что в квартире зарегистрированы она и двое ее сыновей, один из которых находится в местах лишения свободы. Это обстоятельство П. не смутило, вопросов о снятии К.А. с регистрации в квартире у них не было. К.А. до осуждения проживал с ней у ее родителей в 

<

адрес>, после освобождения будет проживать там же. Она ездила к мужу на свидание в июле и августе 2017г., ему было известно о продаже матерью квартиры, против продажи квартиры он не возражал, так как в квартире не проживал и не намеревался проживать. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что права истцов ответчиком не нарушены, и отсутствует угроза нарушения их прав, ответчиком исполнены условия предварительного договора от 19.07.2017г., в связи с чем в иске им следует отказать в полном объеме.

Кроме того, истцами заявлено требование о расторжении предварительного договора, срок которого закончился 18.08.2017г., что исключает удовлетворение данного требования, поскольку отсутствует предмет иска.

Согласно п. 6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Ответчиком ФИО3 требование о понуждении к заключению основного договора заявлено 25.10.2017г. - в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора купли-продажи (л.д. 48-51), в соответствии с требованиями п. 5 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении дела установлено, что истцы, заключившие с ответчиком предварительный договор, без каких-либо оснований уклоняются от заключения основного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем суд применяет положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При таких данных подлежат удовлетворению встречные исковые требования ФИО3 об обязании ФИО1, ФИО2 заключить с ней договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> на условиях предварительного договора от 19.07.2017г. по цене 3250000 рублей.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ст. 1100 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется независимо от вины причинителя вреда в случаях, когда:

вред причинен жизни или здоровью гражданина источником повышенной опасности;

вред причинен гражданину в результате его незаконного осуждения, незаконного привлечения к уголовной ответственности, незаконного применения в качестве меры пресечения заключения под стражу или подписки о невыезде, незаконного наложения административного взыскания в виде ареста или исправительных работ;

вред причинен распространением сведений, порочащих честь, достоинство и деловую репутацию;

в иных случаях, предусмотренных законом.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования ответчика о взыскании с истцов компенсации морального вреда в размере 50000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ взысканию с истцов в пользу ответчика подлежат расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, по 150 рублей с каждого.

Поскольку доверенность, удостоверенная 31.07.2017г. нотариусом ФИО6, выдана ФИО3 ФИО4 на десять лет, с правом передоверия, на представление интересов не только при рассмотрении судом настоящего дела, но и на представление ее интересов в различных органах, предприятиях, организациях, перед любыми физическими и юридическими лицами, требование о взыскании с истцов расходов по оплате доверенности в размере 2030 рублей удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств отказать. 

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Обязать ФИО1, ФИО2 заключить с ФИО3 договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> на условиях предварительного договора от 19.07.2017г. по цене 3250000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Председательствующий /подпись/ Л.В. Карпова

Мотивированное решение составлено 20.04.2018г.