Дело № 2-7/2021

УИД 650004-01-2020-000949-38

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2021 года г. Долинск

Долинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи М.П. Повраковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.К Хомицкой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, признании недействительным договора купли – продажи (купчей) земельного участка, прекращении права собственности на квартиру и земельный участок путем погашения регистрационной записи о зарегистрированных правах, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, прекращении права собственности путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве. 

В обоснование иска указал, что являлся собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 привела его в МФЦ, где были подписаны какие – то документы, как впоследствии оказалось, это был договор купли – продажи квартиры. О том, что был подписан договор купли – продажи квартиры, он узнал, когда ответчик выгнала его из квартиры. При этом ФИО2 забрала все документы, в том числе паспорт. Как впоследствии стало известно, в договоре была указана стоимость квартиры 500 000 рублей. Квартира трехкомнатная, расположена на 3-м этаже, кадастровая стоимость составляет 1 975 352 руб. 70 коп. Рыночная стоимость квартиры более 3 000 000 рублей. Кроме квартиры в тот же день в МФЦ был подписан еще один договор с ответчиком купли – продажи земельного участка в районе 

<

адрес>. Однако о цене сделки ему ничего не известно, так как какие – либо документы отсутствуют. Никаких расчетов между ними не производилось, денег ему не передавалось. Намерений на продажу квартиры, он не имел. Ранее ответчик проживала в указанной квартире как племянница его бывшей сожительницы. В момент совершения сделки он находился в психическом состоянии, не позволявшем ему оценивать значение своих действий и руководить ими, так как ранее, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находился на стационарном лечении в Сахалинском наркологическом диспансере с диагнозом – психорганический синдром – состояние 

<

данные изъяты>. На основании ч. 1 ст. 177 ГК РФ просит суд признать недействительным договор купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве.

Определением суда от 22 октября 2020 года судом назначена стационарная психолого – психиатрическая экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 11 января 2021 года производство по делу возобновлено.

Определением суда от 19 января 2021 года по делу назначена дополнительная судебная стационарная психолого – психиатрическую экспертиза. Производство приостановлено до проведения экспертизы.

15 апреля 2021 года в суд поступило заключение экспертов, определением суда от 19 апреля 2021 производство по гражданскому делу возобновлено.

04 мая 2021 года истец изменил основания иска и увеличил размер заявленных требований, указав, что намерений у него на продажу квартиры не было, в связи с безвыходным положением и с целью не потерять квартиру, полагал, что просто ее переписывает на ответчика, сделка была совершена вынужденно и на крайне не выгодных для него условиях, по явно заниженной цене. Кроме сделки купли – продажи квартиры, между сторонами был заключен договор купли – продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером №. Денежные средства ответчик не передавала, то есть сделка является безденежной. Просит суд признать недействительным договор купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве; признать недействительным договор купли – продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый № площадью 

<

данные изъяты> кв. м, заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № площадью 

<

данные изъяты> кв. м, путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве от ДД.ММ.ГГГГ. 

10 июня 2021 года ФИО1 дополнил исковые требования, просит суд применить последствия недействительности сделок, восстановить право ФИО1 на объект недвижимости квартиру по адресу: 

<

адрес>, восстановить право собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № площадью 

<

данные изъяты> кв. метров.

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО3 заявленные требования поддержала.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4 с требованиями полностью не согласились.

Истец ФИО1, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Сахалинской области» в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав доводы участвующих лиц, показания свидетелей, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Как установлено судом, на основании договора передачи в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 являлся собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли – продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого, ФИО2 купила у ФИО1 спорную квартиру за 500 000 рублей, в этот же день сторонами спора заключен договор купли – продажи земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № площадью 

<

данные изъяты> кв. метров. Стоимость земельного участка определена в размере 25 040 рублей. Договоры купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности ФИО2 зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершения им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование к своей выгоде.

Самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Анализ представленных доказательств, в том числе показания допрошенных в судебном заседании свидетелей, позволяет суду прийти к выводу о том, что рассматриваемый договор купли – продажи квартиры был заключен на крайне невыгодных для истца условиях, при стечении тяжелых обстоятельств и наличия действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.

Так, из пояснений сторон спора судом установлено, что ФИО1 на протяжении 4-х лет проживал по адресу: 

<

адрес> совместно с ФИО2 Весной ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 совместно с ФИО8 обратился к нотариусу для оформления доверенности на имя последнего по распоряжению квартирой по адресу: 

<

адрес>. На следующий день ФИО1 совместно с ФИО2 вновь обратился с заявлением к нотариусу для отмены выданной накануне ФИО8 доверенности.

Судом установлено и подтверждается письменными объяснениями нотариуса Долинского нотариального округа ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, что весной ДД.ММ.ГГГГ года к нему обратился ФИО1 совместно с ФИО8 с целью оформления на имя ФИО8 доверенности на совершение сделок от имени ФИО1 по отчуждению квартиры. Нотариус оформил доверенность. Спустя время, к нему снова пришел ФИО1 совместно с какой-то женщиной, которая в ходе разговора пояснила, что является его сестрой и они хотят аннулировать доверенность выданную ранее на имя ФИО8, так как если он продаст сейчас квартиру, то ему негде будет жить. ФИО1 написал заявление, и нотариус вынес распоряжение об отмене доверенности. Спустя 20 дней ФИО1 с этой же сестрой пришли и изъявили желание переоформить квартиру в пользу этой сестры. Они мотивировали это тем, чтобы в дальнейшем ФИО1 больше не оформлял ни на кого доверенности на продажу квартиры, и не остался в последующем на улице, они решили оформить квартиру на нее. По их просьбе был составлен договор купли – продажи квартиры в трех экземплярах, передаточный акт в трех экземплярах, в одном из договоров подписи были поставлены сторонами сделки при нем. Договор купли – продажи земельного участка он не составлял. При нем денежные средства за квартиру не передавались, он даже не спрашивал про денежные средства, так как сестра пояснила сразу, что квартира переоформляется только за тем, чтобы ФИО1 не смог в последующем оформить доверенность на кого либо, или продать квартиру. 

Допрошенный судом в качестве свидетеля нотариус ФИО5 подтвердил данные ранее объяснения, суду пояснил, что сделка купли – продажи квартиры была формальной, в его присутствии запись о произведенном расчете ФИО1 в акте приема – передачи не ставилась.

Данные обстоятельства подтверждаются копией доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выданной ФИО1 на имя ФИО8 с правом управления и распоряжения всем имуществом, в частности квартирой по адресу: 

<

адрес>, а также распоряжением нотариуса Долинского нотариального округа ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ об отмене указанной доверенности.

Аналогичные пояснения по обстоятельствам оспариваемой сделки давал в судебных заседаниях ФИО1, пояснив, что намерений продавать квартиру кому – либо он не имел, спорная сделка была совершена с целью переоформления квартиры для того, чтобы больше он никому не мог выдать доверенность, денежных средств по сделкам купли – продажи квартиры и земельного участка ФИО2 ему не передавала. После переоформления квартиры, ФИО2 его в квартиру не пускает.

ФИО2 в судебном заседании утверждала, что ФИО1 после вышеназванных событий, связанных с оформлением доверенности на посторонних лиц, предложил ей купить квартиру за 1 000 000 рублей, и поскольку денег у нее не было, она согласилась приобрести спорное жилое помещение за 500 000 рублей. Пояснила, что денежные средства на покупку квартиры частично были у нее, часть денег дала свекровь, часть денежных средств она взяла в долг у своего работодателя ФИО13. Денежные средства за покупку земельного участка она ФИО1 не отдавала, так как он был ей должен примерно 50 000 рублей, поскольку постоянно занимал у нее на алкогольные напитки.

Суд критически оценивает пояснения и доводы ФИО2 поскольку они противоречат материалам дела и показаниям свидетелей.

Так, в своих объяснениях от ДД.ММ.ГГГГ, данных оперуполномоченному ОМВД России по городскому округу «Долинский», ФИО2 поясняла, что передала ФИО1 наличными 525 000 рублей за совершенные сделки. 

Допрошенный судом свидетель ФИО14 суду пояснил, что ФИО2 примерно в течение трех лет работала в принадлежащем ему магазине, денежные средств в долг на покупку квартиры или иные нужды ни ей, ни ее знакомым он не давал.

В пользу доводов истца ФИО1 о том, что денежных средств за приобретенное по спорным сделкам недвижимое имущество ФИО2 ему не передавала, по мнению суда, свидетельствует и то обстоятельство, что в судебном заседании ФИО2 поясняла, что денежные средства в размере 500 000 рублей передала ФИО1 дома, без участия иных лиц до обращения к нотариусу для подготовки договора купли – продажи. При этом нотариусу об этом существенном условии договора не сообщила.

Кроме того, суд учитывает, что цена сделки купли – продажи квартиры и земельного участка, является явно заниженной, не соответствует рыночной стоимости этих объектов недвижимости и их кадастровой стоимости.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет положение, что граждане свободны в заключении договора.

Вместе с тем, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливая принцип свободы в заключении договора, предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон договора.

Указанные фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что при заключении оспариваемых договоров купли-продажи волеизъявление истца не соответствовало его действительной воле. 

Согласно сообщению ГБУЗ Сахалинской области «Долинская ЦРБ им. Н.К. Орлова», ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ года состоит на учете у врача нарколога с диагнозом «

<

данные изъяты>». В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в связи с запойным состоянием и с диагнозом «

<

данные изъяты>» находился на стационарном лечении в наркологическом отделении, консультирован неврологом, установлен диагноз «

<

данные изъяты>». При производстве судебно-психиатрической экспертизы, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был консультирован медицинским психологом, у него обнаружены легкие нарушения высших психических функций: внимания, памяти, мышления. 

Таким образом, непосредственно перед оформлением доверенности на имя ФИО8 ФИО1 находился в состоянии запоя, в связи с чем выдал доверенность на распоряжение своим имуществом постороннему лицу.

Также постановлениями по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт утраты ФИО1 своих паспортов.

Последовательность действий ФИО1, предшествующих заключению оспариваемых договоров, свидетельствует о том, что его волеизъявление не было направлено на продажу принадлежащих ему квартиры и земельного участка, напротив, он зная, о своем заболевании – «

<

данные изъяты>» желал сохранить свое право собственности. Ответчик ФИО2 знала об обстоятельствах положения ФИО1 и воспользовалась ими, чтобы склонить к совершению сделок. 

На отсутствие намерений продать свою квартиру указывает и предусмотренное условиями договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ сохранение права пользования ФИО1 названной квартирой.

Исходя из фактических обстоятельств по гражданскому делу, установленных судом, когда истец проживал с ответчиком в течение 4 лет и доверял ей, выдал доверенность постороннему лицу, а затем при участии ФИО2 отменил действие доверенности, перед заключением сделки находился на стационарном лечении в связи с запойным состоянием в наркологическом диспансере, кадастровая стоимость квартиры составляет 1 975 352 рубля 70 копеек при цене квартиры по оспариваемой сделке 500 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка составляет 104 756 рублей 40 копеек при цене участка по оспариваемой сделке 25 000 рублей, у суда имеются основания для признания договоров купли-продажи кабальными сделками.

Правилами части 1 и части 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

В пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Таким образом, при решении вопроса о применении последствий недействительности сделки суд должен вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, даже если истцом не поставлен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возвращения полученного по возмездной сделке (часть 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Разрешение данного вопроса подразумевает в том числе установление факта получения истцом либо указанным им лицом по его волеизъявлению денежных средств по договору купли-продажи, являющемуся недействительной сделкой, денежных средств и их размера.

Поскольку судом договоры купли – продажи признаны недействительными, подлежат удовлетворению требования ФИО1 о применении последствий недействительности сделок. 

В связи с тем, что в Единый государственный реестр прав внесены сведения о государственной регистрации договоров купли – продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и о регистрации права собственности ФИО2

<

данные изъяты> на данные объекты недвижимости, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 путем погашения регистрационных записей о зарегистрированном праве на спорные объекты недвижимости.

Право собственности ФИО1, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании недействительных договоров купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит восстановлению. 

При этом, учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 80 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд приходит к выводу о том, что оснований для взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 суммы стоимости спорной квартиры и земельного участка по договорам не имеется, поскольку факт получения денежных средств ФИО1 по договору за квартиру не доказан, факт не уплаты средств за покупку земельного участка ФИО2 подтвердила сама, в связи с чем при отсутствии доказательств расчетов между истцом и ответчиком, не имеется оснований для применения двусторонней реституции по сделкам, признанным недействительными. 

Доводы представителя ответчика о том, что в акте приема передачи ФИО1 собственноручно указал «расчет произведен полностью», что, по его мнению, является доказательством передачи денег, опровергаются вышеприведенными доказательствами и не могут быть положены в основу судебного акта в отсутствие иных письменных доказательств передачи денежных средств и отсутствии доказательств наличия у ФИО2 денежных средств.

Суд исходит из того, что достоверных и допустимых доказательств оплаты по договору не представлено. В силу того, что передача денег по возмездной сделке не подтверждена, оснований для взыскания этих денег в порядке двусторонней реституции у суда не имеется.

С учетом заключения проведенной по делу судебной экспертизы, которая не подтвердила доводы истца о непонимании значения своих действий или руководить ими на момент совершения оспариваемых сделок, суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств для признания договора недействительным на основании части 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры, признании недействительным договора купли – продажи (купчей) земельного участка, прекращении права собственности на квартиру и земельный участок путем погашения регистрационной записи о зарегистрированных правах, применении последствий недействительности сделок – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделки – договора купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ:

прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве от ДД.ММ.ГГГГ;

восстановить право ФИО1 на объект недвижимости квартиру по адресу: 

<

адрес>, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным договор купли – продажи (купчая) земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № площадью 

<

данные изъяты> кв. м, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделки – договора купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, заключенного между ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ:

прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № площадью 

<

данные изъяты> кв. м, путем погашения регистрационной записи о зарегистрированном праве от ДД.ММ.ГГГГ. 

восстановить право собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами участвующими в деле в Сахалинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Долинский городской суд Сахалинской области.

Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2021 года.

Судья М.П. Повракова