Дело №*** 11 июля 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дзержинский районный суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Матусяк Т.П.,

с участием адвоката ФИО7,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

<

адрес> Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения

УСТАНОВИЛ:

<

адрес> Санкт-Петербурга обратилась в суд с указанным иском.

Исковые требования обоснованы тем, что на основании распоряжения главы Территориального управления от **.**.**** №***-р «О ремонте аварийных квартир ЗАО «Стройком» между Комитетом по управлению городским имуществом, Территориальным управлением Центрального административного района и ЗАО «Стройком» заключен договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях №***/ИК-00076 от **.**.****.

По условиям данного договора Комитет обязуется предоставить, а ЗАО «Стройком» принять и провести капитальный ремонт находящихся в аварийном состоянии квартир №***, 3, 8, 10, 31, 32, 35, 37, 43, 44, 45, 46, 53, 55, 56 в 

<

адрес> литера А по 

<

адрес> с условием раздела крупногабаритных квартир №***,8,10.

При этом по окончанию капитального ремонта 

<

адрес>, 3а, 31,32, 35, 43,44, 45, 53, 56 передаются в собственность инвестора, 

<

адрес>, 36, 3в, 8,10, 37,46, 55 остаются в собственности Санкт-Петербурга.

В связи с отсутствием технической возможности раздела квартир №***, 8, 10, распоряжением администрации 

<

адрес> №***-р от **.**.**** внесены изменения в распоряжении Главы территориального управления от **.**.**** №***-р в части перераспределения площадей по инвестиционному договору.

В соответствии с данным распоряжением по окончании капитального ремонта в собственность инвестора передаются 

<

адрес>, 3, 10, 31, 32, 43, 44, 53, 56, а в собственности Санкт-Петербурга остаются 

<

адрес>, 35, 37, 45, 46 (с разделом на 

<

адрес> 69), 55.

При этом инвестор в качестве компенсации обязуется также передать в собственность Санкт-Петербурга 7 двухкомнатных квартир площадью 54-63 кв.м., общей площадью не менее 400 кв.м.

В соответствии с п. 5.1.8. инвестиционного договора, ЗАО «Стройком» обязуется производить отчуждение, залог, предоставленных договором прав в период его действия, исключительно по согласованию с комитетом и администрацией.

Согласно п. 5.2.3. инвестиционного договора (в редакции дополнительного соглашения №*** от **.**.****), ЗАО «Стройком» вправе привлекать к долевому участию в ремонте квартир третьих лиц - дольщиков. Инвестор выполняет свои обязательства перед дольщиками самостоятельно и несет ответственность по договорам долевого участия.

По окончанию капитального ремонта Комитет обязуется подписать с ЗАО «Стройком» протокол взаиморасчетов по договору и иные необходимые документы для оформления инвестором имущественных прав на жилые помещения.

По выполнению сторонами обязательств, стороны подписывают также протокол о выполнении сторонами условий по договору и комитет, в установленном порядке, заключает с инвестором соглашение о распределении прав на квартиры.

Условия инвестиционного договора выполнены частично: отремонтировано и введено в эксплуатацию 14 квартир из 15, двухкомнатные квартиры общей площадью не менее 400 кв.м. в собственность Санкт-Петербурга не переданы, не оформлены протоколы взаиморасчетов, являющиеся основанием для оформления права собственности инвестора на 

<

адрес>, 3,10,32,35, 45.

Вместе с тем, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, в отношении 

<

адрес> литера А по 

<

адрес> зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании распоряжения администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга от **.**.**** №***-р, договора о долевом участии в инвестировании строительства от **.**.**** №***, дополнительного соглашения от **.**.****, соглашения от **.**.****, акта приема-передачи от **.**.****.

На основании договора купли-продажи от **.**.****, заключенного между ФИО2 и ФИО1, спорная квартира передана в собственность ФИО1.

Поскольку ЗАО «Стройком» обязательства по Инвестиционному договору не выполнены в полном объеме, протокол взаиморасчетов на 

<

адрес>, на Комитетом имущественных отношений не подписан, то право собственности на указанное жилое помещение к ЗАО «Стройком» не перешло, вследствие чего не могло оно и возникнуть у ФИО2

Учитывая, что у ФИО2 отсутствовали полномочия по распоряжению жилым помещением, то основанием возникновения зарегистрированного права собственности ФИО1 на спорную квартиру является ничтожный договор.

Таким образом, в настоящее время регистрация права собственности на 

<

адрес> литера А по 

<

адрес>.

Истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи от **.**.****, заключенный между ФИО2 и ФИО1, в отношении 

<

адрес> литера А по 

<

адрес> последствия недействительности ничтожной сделки - прекратить право собственности ФИО1, **.**.**** года рождения, на квартиру, общей площадью 154,4 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***. Признать отсутствующим право собственности ФИО2, **.**.**** года рождения, на квартиру, общей площадью 154,4 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***. Признать право собственности Санкт-Петербурга на квартиру, общей площадью 154,4 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***

Истец, в порядке ст. 39 ГПК РФ, изменил исковые требования, просит суд истребовать из чужого незаконного владения ФИО1, **.**.**** года рождения, квартиру общей площадью 154,4 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***; прекратить право собственности ФИО1, **.**.**** года рождения, на квартиру, общей площадью 154,4 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***; аннулировать государственную регистрацию права собственности ФИО2, **.**.**** года рождения, на квартиру, общей площадью 154,4 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***, произведенную управлением Росреестра по Санкт-Петербургу **.**.**** №***; признать право собственности Санкт-Петербурга на квартиру, общей площадью 154,4 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***.

Представитель истца 

<

адрес> Санкт-Петербургу ФИО5 в судебное заседание явилась, исковые требования поддерживает. Суду сообщила, что оснований для регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру не имелось, квартира выбыла из собственности Санкт-Петербурга в отсутствие воли собственника, что является основанием для истребования квартиры из чужого незаконного владения. Довод 3-го лица о том, что им принимаются меры для исполнения инвестиционного договора, не состоятелен, поскольку исполнение договора администрацией не принято и в настоящее время районной администрацией заявлен иск о расторжении инвестиционного договора.

Представитель третьего лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО6 в судебное заседание явилась, поддерживает позицию администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика адвокат ФИО7 в судебное заседание явились, иск не признают, ФИО1 пояснила суду, что использует спорную квартиру как офис.

Ответчик ФИО1 представила суду письменные возражения, из которых следует, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. 

Государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на территории 

<

адрес>, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Органы государственной регистрации прав производят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость.

Все юридически значимые действия по проверке и производству регистрации прав на спорную квартиру осуществлялись на основе актов, принятых компетентными государственными органами субъекта РФ, действующими в интересах данного субъекта РФ.

Следовательно, воля собственника, реализуемая через свои уполномоченные органы, была выражена при производстве обмена и выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Ответчику при предъявлении к нему иска необходимо доказать, что объект недвижимости был приобретен им по возмездной сделке, при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, наложенный арест.

О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. Суды признают ответчиков по виндикационным искам добросовестным приобретателем объектов в ситуации, когда продавцом были предоставлены все устанавливающие документы на жилое помещение, в ситуации, когда на приобретение спорного объекта получен ипотечный кредит, или использованы средства некого капитала.

Принадлежность квартиры продавцу проверяется также не только покупателем, но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое обращается покупатель с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

Применительно к настоящему спору надлежит сделать вывод о недоказанности истцом необходимой совокупности обстоятельств, для виндикации спорной квартиры, и доказанной добросовестности приобретения со стороны ответчика ФИО1

Невозможно сделать вывод о том, что истец являлся или является собственником спорной квартиры, о чем свидетельствуют материалы дела, а именно уведомление Росреестра по Санкт-Петербургу от **.**.**** №***. 

Согласно содержанию уведомления, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщило, что по сведениям ЕГРН, право собственности Санкт-Петербурга на момент регистрации прав ответчика ФИО2 не было зарегистрировано. В этой связи, надлежит заключить, что истец не обладает правом на заявленный им иск, а восстановление нарушенных прав, если таковые имеют место, должно производиться в рамках способа защиты.

Выбытие спорной 

<

адрес> из обладания истца произошло по его воле, что исключает истребование имущества от добросовестного приобретателя.

В пользу указанного вывода свидетельствуют правоотношения, сложившиеся между истцом и ЗАО «Стройком».

Как следует из материалов дела, между Санкт-Петербургом в лице КУГИ и Территориального управления Центрального административного района, с одной стороны, и «Стройком», с другой стороны, был заключен договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях, договор №***/ИК-00076 от **.**.****.

Материалы настоящего дела не содержат доказательств расторжения указанного договора, доказательств его недействительности в силу решения суда или в силу ничтожности, доказательств прекращения договора по иным основаниям.

Согласно п. 1.1. договора, комитет обязуется предоставить, а общество обязуется принять и провести капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, согласно приложению №*** к договору.

В приложении №*** к инвестиционному договору указан перечень квартир, подлежащих передаче комитетом инвестору, и в числе таких квартир указана спорная 

<

адрес> по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>.

Таким образом, сама договорно-правовая конструкция отношений сторон предполагала, что передача спорной квартиры от истца инвестору - это не только акт договорного волеизъявления, но и обязательство стороны, которое было ею исполнено. В этой связи, факт выбытия спорной квартиры из обладания истца, очевидно, произошел по его прямому волеизъявлению и по его инициативе. 

Так, согласно условиям инвестиционного договора, стороны пришли к соглашению, что часть квартир подлежит передаче инвестору в собственность, а часть остается в собственности Санкт-Петербурга.

Перечень квартир, подлежащих передаче в собственность инвестору, содержится в приложении №*** к договору, и как следует из его содержания, спорная 

<

адрес> входила в данный перечень.

О прямом и бесспорном волеизъявлении комитета осуществить отчуждение спорной 

<

адрес> собственность инвестору свидетельствуют также и следующие документы, подписанные уполномоченными лицами в интересах Санкт-Петербурга: распоряжение Территориального управления Центрального административного района от **.**.**** №***-р, где Территориальное управление распорядилось прямым волеизъявлением передать спорную квартиру инвестору; приложение к Распоряжению **.**.**** №***-р, подписанное заместителем главы Территориального управления, где указано передача 

<

адрес> собственность инвестора; перечень квартир, передаваемых инвестору для проведения капитального ремонта, в числе которых, указана спорная 

<

адрес>; приложение к Распоряжению администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга от **.**.**** №***-р, согласно которому, осуществлен раздел отремонтированной площади, и спорная 

<

адрес> также остается в собственности инвестора; приложение №*** к договору, где спорная квартира, не указана в числе объектов, остающихся в собственности Санкт-Петербурга; приложение №*** - перечни квартир, остающихся в собственности Санкт-Петербурга и в собственности инвестора, с учетом введенных в эксплуатацию; спорная 

<

адрес> подлежит передаче инвестору.

Вся совокупность имеющихся в деле доказательств подтверждает факт выбытия спорной квартиры из обладания истца по его воле, инициативе и в его интересе, а также с очевидностью свидетельствует об отсутствии на протяжении длительного периода с 1999 года по 2017 года каких-либо правопритязаний и намерений истца сохранить или осуществить возврат спорной квартиры в свое обладание, осуществить регистрацию права публичной собственности.

ФИО1 является добросовестным приобретателем, у которого имущество не может быть истребовано.

л 1

ФИО1 приобрела спорную 

<

адрес> ФИО2 **.**.****. Квартира приобреталась ответчиком на условиях возмездности за 7 500 000 рублей, сумма является для нее существенной.

Перед заключением договора купли-продажи, а также во время совершения сделки в нотариальной конторе, в присутствии нотариуса, были представлены и исследованы правоустанавливающие документы ФИО2 в отношении спорной квартиры. 

Согласно данным ЕГРП, спорная квартира, кроме ипотеки и записи о принадлежности к объектам культурного наследия, никаких иных обременений на дату сделки не имела, правопритязаний и прав требования, зарегистрированные и выявленные в судебном порядке, в отношении спорной квартиры отсутствовали, что удостоверено нотариусом на основании полного пакета правоустанавливающих документов, в частности актуальной на дату сделки выписки из ЕГРП.

Об отсутствии спора в отношении квартиры, об отсутствии залога, ареста и иных обременений правами третьих лиц о достоверности, представленных продавцом сведений и документов по сделке, покупателя и нотариуса заверил сам продавец, о чем в нотариальном договоре также содержится указание. Покупатель, в свою очередь, заключил сделку, в полной мере полагаясь на заверения продавца, а также представленные правоустанавливающие документы.

Таким образом, в отсутствие спора о правах на квартиру, у ФИО1 при совершении сделки не было и не могло возникнуть каких-либо сомнений в ее действительности, равно как не было и не могло возникнуть оснований для предположения о том, что у истца имеются какие-либо правопритязания на данный объект недвижимости. Более того, к моменту совершения сделки их попросту не существовало.

Вместе с тем, основанием для истребования имущества от добросовестного приобретателя, возмездно получившего спорный объект, может служить исключительно факт его выбытия из обладания собственника помимо воли.

Нарушение контрагентом собственника договорных обязательств, хотя бы и связанных прямо или косвенно со спорным объектом недвижимости, не свидетельствует о выбытии такого имущества против воли собственника, не препятствует контрагенту истца распоряжаться спорным имуществом в пользу третьих лиц, и не является основанием для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

ФИО1 не является стороной инвестиционного договора №***/ИК-00076 от **.**.****.

Таким образом, применение к ФИО1, ответственности в виде изъятия из ее собственности спорной квартиры, за неисполнение третьими лицами своих договорных обязательств, участником которых ФИО1 не является, противоречит положениями ст. 301 и 308 ГК РФ.

Действия истца в рассматриваемом случае сопряжены с избранием им ненадлежащего способа защиты права, что влечет за собой самостоятельное основание отказа в заявленном иске.

Руководствуясь приведенными нормами права и учитывая изложенные выше обстоятельства, в удовлетворении исковых требований ответчик ФИО1 просит отказать.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 в судебное заседание явился, иск не признает, считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, представил суду письменные возражения, из которых следует, что ответчик, являясь добросовестным покупателем, при заключении сделки проявил надлежащую заботливость, имел добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, следовательно, он имеет полное право на соблюдение принципа международного и национального законодательства защиты добросовестных участников гражданского оборота.

Таким образом, ответчик является добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации.

Применительно к жилым помещениям защита каких-либо имущественных интересов администрации района, за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима.

Ответчик полагает, что суду следует рассмотреть в качестве разрешительного волеизъявления администрации, направленного на выбытие недвижимого имущества из владения, акт государственной регистрации права на это имущество, так как именно данным актом подтверждается законность сделки, совершенной изначально первоначальным отчуждателем недвижимого имущества с третьим лицом, как основания регистрации его в качестве собственника этого имущества и, соответственно, законность сделок каждого последующего отчуждателя с конечным добросовестным приобретателем.

При наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости, в том числе приостановка и повторное рассмотрение представленных документов, никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством.

При разрешении споров данной категории дел существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение.

Действующее законодательство не позволяет неправомерно ограничивать и ущемлять права добросовестных приобретателей.

Поэтому истребование жилого помещения от ответчика, который возмездно приобрел это жилое помещение, по иску администрации района противоречит конституционному принципу справедливости.

На основании вышеизложенного ФИО2 просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица АО «Стройком» ФИО9 в судебное заседание явилась, решение спора АО «Стройком» оставляет на усмотрение суда, представила суду отзыв, из которого следует, что ответчик ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для государственной регистрации права собственности на 

<

адрес> по адресу Санкт-Петербург, 

<

адрес>.

Управление **.**.**** приостановило государственную регистрацию права, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации №*** от **.**.****. Согласно Уведомлению, для государственной регистрации право ФИО2 необходимо было предоставить дополнительно следующие документы: форма 7 и форма 9 по квартире; акт приемочной комиссии о приемке работ от **.**.****; распоряжение 

<

адрес> №***-р от **.**.****; распоряжение 

<

адрес> №***-р от **.**.****; экспертное заключение о рыночной стоимости квартиры; акт КГИОП от **.**.****; протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору №***/ИК-00076 от **.**.**** в части устранения аварийности 

<

адрес>.

В материалах дела №*** имеется ответ Управления на запрос Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга № Н-10/2-2561/2017 от **.**.**** о предоставлении документов, на основании которых было произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на 

<

адрес>, однако документов, запрашиваемых Управлением у ФИО2 в уведомлении о приостановке государственной регистрации Управлением не предоставлено. АО «Стройком» не предоставлял никаких документов для государственной регистрации права собственности ФИО2 на 

<

адрес>.

С учетом отсутствия полного комплекта документов послуживших основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на 

<

адрес>, АО «Стройком» не может оценить правомочность государственной регистрации права собственности ФИО2 на 

<

адрес>, и соответственно сформировать позицию по настоящему делу.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав и оценив представленные суду доказательства, выслушав объяснения участников процесса, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что на основании распоряжения главы Территориального управления от **.**.**** №***-р «О ремонте аварийных квартир ЗАО «Стройком» между Комитетом по управлению городским имуществом, Территориальным управлением Центрального административного района и ЗАО «Стройком» заключен договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях №***/ИК-00076 от **.**.**** (л.д. 28, 29).

По условиям данного договора Комитет обязуется предоставить, а ЗАО «Стройком» принять и провести капитальный ремонт находящихся в аварийном состоянии квартир №***, 3, 8, 10, 31, 32, 35, 37, 43, 44, 45, 46, 53, 55, 56 в 

<

адрес> литера А по 

<

адрес> с условием раздела крупногабаритных квартир №***,8,10.

При этом по окончанию капитального ремонта 

<

адрес>, 3а, 31,32, 35, 43,44, 45, 53, 56 передаются в собственность инвестора, 

<

адрес>, 36, 3в, 8,10, 37,46, 55 остаются в собственности Санкт-Петербурга.

В связи с отсутствием технической возможности раздела квартир №***, 8, 10, распоряжением администрации 

<

адрес> №***-р от **.**.**** внесены изменения в распоряжении Главы территориального управления от **.**.**** №***-р в части перераспределения площадей по инвестиционному договору.

В соответствии с данным распоряжением по окончании капитального ремонта в собственность инвестора передаются 

<

адрес>, 3, 10, 31, 32, 43, 44, 53, 56, а в собственности Санкт-Петербурга остаются 

<

адрес>, 35, 37, 45, 46 (с разделом на 

<

адрес> 69), 55.

При этом инвестор в качестве компенсации обязуется также передать в собственность Санкт-Петербурга 7 двухкомнатных квартир площадью 54-63 кв.м., общей площадью не менее 400 кв.м.

В соответствии с п. 5.1.8. инвестиционного договора, ЗАО «Стройком» обязуется производить отчуждение, залог, предоставленных договором прав в период его действия, исключительно по согласованию с комитетом и администрацией.

Согласно п. 5.2.3. инвестиционного договора (в редакции дополнительного соглашения №*** от **.**.****), ЗАО «Стройком» вправе привлекать к долевому участию в ремонте квартир третьих лиц - дольщиков. Инвестор выполняет свои обязательства перед дольщиками самостоятельно и несет ответственность по договорам долевого участия.

В соответствии с п. 6.3 договора о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях, по выполнению сторонами обязательств стороны подписывают протокол о выполнении сторонами условий по договору и Комитет, в установленном порядке, заключает с инвестором соглашение о распределении прав на квартиры.

При этом суд полагает необходимым указать, что в соответствии с п. 3.2. договора №***/ИК-00076 от **.**.****, несмотря на то, что в соответствии с пунктом 5.2.3., в редакции дополнительного соглашения №*** к договору №***/ИК-00076 от **.**.****, подписанного сторонами **.**.****, инвестор имеет право привлекать к долевому участию в ремонте объекта третьих лиц – дольщиков, по окончании капитального ремонта объекта часть отремонтированных квартир передается в собственность инвестора.

Таким образом, исходя из условий указанного договора, право собственности на переданные в установленном договором порядке квартиры должно было и могло возникнуть у АО «Стройком».

Сторонами договора были составлены протоколы взаиморасчетов по вышеуказанному договору (л.д. 39-46) от **.**.****, **.**.****, **.**.****, **.**.****, которыми распределены отремонтированные квартиры. Указанные протоколы являлись основанием для регистрации права собственности инвестора на квартиры, переданные ему на основании договора.

Согласно указанным протоколам взаиморасчетов спорная квартира инвестору АО «Стройком» не передавалась.

Вместе с тем, **.**.**** было зарегистрировано право собственности ФИО2 на 

<

адрес> литера А по 

<

адрес>.

На государственную регистрацию права собственности ФИО2 был представлен договор № ? о долевом участии в инвестировании строительства жилых квартир от **.**.****, заключенный между ЗАО «СТРОЙКОМ» и ФИО2, акт передачи-приемки объекта недвижимости от **.**.****, дополнительное соглашение к договору № ? от той же даты, соглашение от **.**.****.

Согласно п. 1.3. договора № ? о долевом участии в инвестировании строительства жилых квартир от **.**.****, стоимость настоящего договора (размер долевого участия дольщик) составляет сумму эквивалентную 153600 условных единиц.

Соглашением от **.**.**** подтверждается, что финансовые обязательства дольщика по договору о долевом участии исполнены в полном объеме.

При этом в материалах регистрационного дела имеется справка формы 9 от **.**.**** в отношении спорной квартиры, в которой указана принадлежность площади – государственная собственность.

Заявления представителя собственника о прекращении права собственности Санкт-Петербурга и регистрации права собственности ФИО2 в материалах регистрационного дела отсутствуют.

Согласно сведений ЕГРН право собственности ФИО1 на указанную квартиру было зарегистрировано **.**.**** на основании договора купли-продажи.

**.**.**** между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 

<

адрес> литера А по 

<

адрес> (л.д. 73, 74).

Согласно п. 7 указанного договора, отчуждаемая квартира продана за 7500000 рублей.

Согласно разъяснений Верховного Суда РФ, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ **.**.****, в ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Виндикационный иск, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.

Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Если жилое помещение выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Если судом будет установлено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не совершали действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина (не принимали участия в заключении договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, не обращались с заявлением о государственной регистрации права и другие), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации жилое помещение может быть истребовано собственником в том числе и от добросовестного приобретателя.

О наличии воли на выбытие квартиры из владения публично-правового образования могут свидетельствовать действия, направленные на передачу владения иному лицу, в частности, действия уполномоченного органа публично-правового образования по предоставлению жилого помещения по договору социального найма, а также последующему заключению договора передачи жилья в собственность гражданина (далее - договор передачи), даже если для этого отсутствовали законные основания, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности.

Довод ответчика ФИО1 о том, что районная администрация является ненадлежащим истцом, поскольку Санкт-Петербург не являлся собственником спорной квартиры, не основан на законе и не соответствуют фактическим обстоятельствам настоящего дела.

Право собственности на спорную квартиру возникло в соответствии с пунктом 1 приложения 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1, согласно которому жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности (в Санкт-Петербурге - в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона РФ от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" - к государственной собственности Санкт-Петербурга). 

Таким образом, спорное жилое помещение относилось к объектам государственной собственности, было расположено на территории, находящейся в ведении исполнительных органов власти (местной администрации), то есть в силу прямого указания закона было отнесено к муниципальной собственности (пункт 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзац 2 пункта 1 приложения N 3 к названному Постановлению).

Право государственной собственности возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является юридически действительным в отсутствие его государственной регистрации (пункт 1 статьи 6).

Таким образом, квартира находилась в собственности Санкт-Петербурга, независимо от наличия либо отсутствия государственной регистрации указанного права.

При этом, отсутствие такой регистрации является также доказательством отсутствия у Санкт-Петербурга воли на отчуждение квартиры, поскольку, в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона о регистрации, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Доказательства того, что Санкт-Петербург как собственник спорной квартиры обращался за регистрацией своего права, регистрацией прекращения права собственности на спорную квартиру и регистрацией права за ФИО2 либо иным лицом, суду не представлены.

При этом, заключая договор от **.**.****, Территориальное управление действовало от лица субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга, что свидетельствует о том, что полномочным представителем собственника является районная администрация, являющаяся истцом по настоящему делу.

Не состоятельным суд полагает, и возражения ответчика ФИО1 в части того, что спорная квартира выбыла из владения Санкт-Петербурга по воле собственника.

В соответствии со ст. ст. 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Какой-либо сделки с ФИО2, в результате которой у него могло возникнуть право собственности на спорную квартиру, собственник не заключал. Не издавались им и какие-либо распорядительные акты, которые могли явиться основанием для возникновения права собственности у ФИО2

То обстоятельство, что собственником был заключен договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях №***/ИК-00076 от **.**.****, не свидетельствует о том, что имущество выбыло из собственности Санкт-Петербурга при регистрации права собственности ФИО2 по воле собственника. Поскольку исходя из содержания договора, собственник выразил намерение в дальнейшем произвести отчуждение квартира в пользу инвестора при соблюдении последним ряда условий. Воля же собственника на отчуждение должна была быть выражена в протоколе взаиморасчетов.

Из указанного следует, что спорная квартира выбыла из обладания собственника помимо его воли, что является основанием для истребования квартиры даже у добросовестного приобретателя.

Судом установлено, что приобретение квартиры ФИО2 и ФИО1 являлось возмездным.

При этом вопрос о том, все ли меры были предприняты ФИО1 для проверки правомочий ФИО2 на продажу квартиры, в настоящем случае правового значения не имеет, поскольку право собственности ФИО2 возникло при отсутствии правовых оснований. При этом представитель 3-го лица АО «Стройком» в ходе судебного разбирательства указал, что АО «Стройком» действий, направленных на государственную регистрацию права собственности ФИО2 на спорную квартиру не совершало.

Учитывая изложенное суд полагает, что спорная квартира подлежит истребованию из незаконного владения ФИО1, при этом право собственности ФИО1 подлежит прекращению, запись о регистрации права собственности ФИО2 аннулированию, что влечет восстановление права собственности Санкт-Петербурга.

<

адрес>ной администрации в части признания права собственности на спорную квартиру за Санкт-Петербургом также подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от **.**.**** N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С ответчиков надлежит солидарно взыскать государственную пошлину в размере, пропорциональном кадастровой стоимости спорной квартиры.

Учитывая вышеизложенное, и руководствуясь ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1, **.**.**** года рождения, квартиру общей площадью 154, 4 кв. м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***.

Прекратить право собственности ФИО1, **.**.**** года рождения, на квартиру общей площадью 154, 4 кв. м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***.

Аннулировать государственную регистрацию права собственности ФИО2, **.**.**** года рождения, на квартиру общей площадью 154, 4 кв. м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***.

Признать право собственности Санкт-Петербурга на квартиру общей площадью 154, 4 кв. м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> литера А, 

<

адрес>, кадастровый №***.

Взыскать со ФИО1, ФИО2 солидарно в доход государства государственную пошлину в сумме 60000 (шестьдесят тысяч рублей) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Т.П. Матусяк