дело № 3а-432/2021 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 25 июня 2021 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я. К., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости объектов недвижимости :

- нежилого помещения с кадастровым номером … :3870, назначение : нежилое, номера на поэтажном плане – 89, 136, 137, площадью 1022, 2 кв. м., этаж – 01, равной его рыночной стоимости в размере – 24 662 300 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером …:3855, назначение : нежилое, номера на поэтажном плане – 103-111, 166, площадью 387,7 кв. м., этаж – 03, равной его рыночной стоимости в размере – 8 798 600 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером …:3872, назначение : нежилое, номера на поэтажном плане – 99, 40, площадью 1066, 3 кв. м., этаж – 02, равной его рыночной стоимости в размере – 22 207 600 рублей. 

В обоснование заявленных требований указано, что вышеуказанные объекты недвижимого имущества принадлежат ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена: с кадастровым номером …:3870 в размере – 43 879 735, 61 рублей, с кадастровым номером …:3855 в размере – 16 252 257, 06 рублей, с кадастровым номером …:3872 в размере – 44 698 946, 86 рублей. 

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанных объектов административный истец обратился к независимому оценщику для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости. 

По заказу административного истца ООО «Деловой партнер» подготовлены отчеты № …, № …, № … от 24 августа 2020 года об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, которая по состоянию на 01 января 2019 года составила : нежилого помещения с кадастровым номером …:3855 в размере – 8 798 600 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером …:3872 в размере – 22 207 600 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером …:3870 в размере – 24 662 300 рублей, соответственно. 

Административный истец полагает, что результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости существенно превышают рыночную стоимость этих объектов, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неправомерное увеличение размера налоговых платежей, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В предварительном судебном заседании 19 февраля 2021 года с согласия представителя административного истца к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены : Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» и администрация города Ставрополя. Администрация Промышленного района города Ставрополя исключена из числа заинтересованных лиц по делу. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года: с кадастровым номером …:3870 в размере 25 575 000 рублей, с кадастровым номером …:3855 в размере 8 867 000 рублей, с кадастровым номером …:3872 в размере 22 647 000 рублей в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представив заявление с просьбой о рассмотрении данного административного дела без его участия (том 2 л. д. 151). 

В судебное заседание представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество», администрации города Ставрополя не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : с кадастровым номером …:3870, нежилое помещение, расположенное по адресу : …, общей площадью 1022,2 кв. м., кадастровой стоимостью 43 879 735, 61 рублей; с кадастровым номером …:3872, нежилое помещение, расположенное по адресу : …, общей площадью 1066,3 кв. м., кадастровой стоимостью 44 698 946, 86 рублей; с кадастровым номером …:3855, нежилое помещение, расположенное по адресу : …, общей площадью 387,7 кв. м., кадастровой стоимостью 16 252 257, 06 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости : 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 3 л. д. 7-10). 

От заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» поступило ходатайство с просьбой о проведении судебного заседания в отсутствие представителя учреждения и о принятии решения по делу в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования : жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации). 

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 13 января 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается почтовым штампом на конверте (том 2 л. д. 132).

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего объекта недвижимости. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из приведенных положений законодательства следует, что кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку имущественный налог за находящиеся у ФИО1 в собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами …:3870, …:3855, …:3872 рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. 

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административному истцу ФИО1 на основании соглашения о разделе имущества, находящегося в долевой собственности и выделе из него долей от 05 декабря 2014 года, на праве собственности принадлежат :

- объект недвижимости с кадастровым номером …:3870, назначение : нежилое помещение, наименование : прочее, площадью 1022, 2 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 01, расположенный по адресу : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 15 декабря 2014 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 ноября 2020 года № …, от 26 декабря 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15 декабря 2014 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. 

<

...> 33); 

- объект недвижимости с кадастровым номером …:3855, назначение : нежилое помещение, наименование : прочее, площадью 387, 7 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 03, расположенный по адресу : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 15 декабря 2014 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 ноября 2020 года № …, от 26 декабря 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15 декабря 2014 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. 

<

...> 32); 

- объект недвижимости с кадастровым номером …:3872, назначение : нежилое помещение, наименование : прочее, площадью 1066,3 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 02, номера на поэтажном плане – 99, 40, расположенный по адресу : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 15 декабря 2014 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 ноября 2020 года № …, от 26 декабря 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15 декабря 2014 года сделана соответствующая запись регистрации № … (том 1 л. 

<

...> 34). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 01 января 2019 года установлена : с кадастровым номером 26:12:010304:3870 в размере – 43 879 735, 61 рублей, с кадастровым номером …:3855 в размере – 16 252 257, 06 рублей, с кадастровым номером …:3872 в размере – 44 698 946, 86 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2020 года № …, № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 13-15). 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества, истец ФИО1 представил отчеты об оценке № …, № …, № … от 24 августа 2020 года, выполненные ООО «Деловой партнер», в соответствии с которыми рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:3855 в размере – 8 798 600 рублей, с кадастровым номером …:3870 в размере – 24 662 300 рублей, с кадастровым номером …:3872 в размере – 22 207 600 рублей (том 1 л. 

<

...> том 2 л. д. 1-121). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объекта недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 определением Ставропольского краевого суда от 10 марта 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная Служба» (том 2 л. д. 208-211). 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 31 мая 2021 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:3870 в размере – 25 575 000 рублей, с кадастровым номером …:3855 в размере – 8 867 000 рублей, с кадастровым номером …:3872 в размере 22 647 000 рублей (том 3 л. д. 25-161). 

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав экспертное заключение № … от 31 мая 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования. 

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-432/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно : 

- нежилое помещение с кадастровым номером …:3870, площадью 1022, 2 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 01, расположенное по адресу : …, находящееся в собственности, фактически используемое в качестве нежилого помещения торгово-офисного назначения, имеющее простую внутреннюю отделку в среднем состоянии, электричество, водоснабжение, канализацию, отопление, телефон;

- нежилое помещение с кадастровым номером …:3855, площадью 387, 7 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 03, расположенное по адресу : …, находящееся в собственности, фактически используемое в качестве нежилого помещения торгово-офисного назначения, имеющее простую внутреннюю отделку в среднем состоянии, электричество, водоснабжение, канализацию, отопление, телефон;

- нежилое помещение с кадастровым номером …:3872, площадью 1066,3 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 02, номера на поэтажном плане – 99, 40, расположенное по адресу : …, находящееся в собственности, фактически используемое в качестве нежилого помещения коммерческого назначения (фитнес-клуб), имеющее простую внутреннюю отделку в среднем состоянии, электричество, водоснабжение, канализацию, отопление, телефон. 

Здание, где расположены вышеуказанные объекты исследования, 2008 года постройки, расположено на красной линии, в экономически привлекательном районе, обеспеченном всеми объектами социальной инфраструктуры, в окружении магазинов, торгово-офисных центров, административных зданий, жилой среднеэтажной застройки, имеет хорошую транспортную доступность (остановка общественного транспорта в пределах 300м), асфальтированные подъездные пути с высокой интенсивностью движения транспорта, организованную парковку. Здание имеет физический износ 7 %, стены кирпичные и из бетонных блоков, гипсолитовые перегородки, железобетонные плиты-перекрытия, металлопрофильную крышу, внутреннюю отделку помещений – штукатурка, покраска, керамическая плитка, подвесные потолки. 

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ рынка нежилых помещений г. …, выставленных на продажу и в аренду в период с 01 января 2018 года по 01 января 2019 года, фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, анализ наиболее эффективного использования, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам экспертизы, но влияющих на их стоимость, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – коммерческого (торгово-офисного и свободного) назначения, описаны методы оценки. 

В результате проведенного анализа экспертом выявлено 12 предложение по продаже и 10 предложений по сдаче в аренду объектов коммерческого (торгово-офисного) назначения. 

Оценка стоимости исследуемых объектов произведена экспертом путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, без учета стоимости земельного участка под ними. Отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в исследовательской части заключения. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами. Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж экспертом выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в г. Ставрополе, на красной линии, находящиеся в собственности, представляющие собой встроенные помещения в хорошем состоянии с простой внутренней отделкой в среднем состоянии, имеющие хорошую транспортную доступность, все инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации, аналог № 1 имеет торговое назначение, расположен в спальном микрорайоне высотной застройки в подвале здания, аналог № 2 имеет свободное назначение, расположен в районе крупных автомагистралей города на 3 этаже здания, аналог № 3 имеет свободное назначение, расположен в районе крупных автомагистралей города в цокольном этаже. 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на вид сделки, на район местоположения, на этажность, на общую площадь, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость объекта за 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена в размере – 27 636, 34 рублей (для объекта с кадастровым номером …:3870), в размере 26 685, 16 рублей (для объекта с кадастровым номером …:3855), в размере 23 420, 13 рублей (для объекта с кадастровым номером …:3872). 

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода методом прямой капитализации экспертом выбрано 4 объекта-аналога, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в г. …, в районе крупных автомагистралей города, имеющие торговое назначение, все коммуникации, представляющие собой встроенные помещения в хорошем состоянии с простой внутренней отделкой, без мебели, техники и оборудования, аналоги №№ 1, 3, 4 расположены на красной линии, аналог № 2 расположен внутриквартально, аналоги №№ 1, 2, 3 расположены на 1 этаже здания, аналог № 4 расположен в полуцоколе. Применение корректировок на вид сделки, на этажность для объектов-аналогов в рамках доходного подхода экспертом мотивировано в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:3870, …:3855, …:3872, с учетом их местоположения, целевого использования. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:3870, …:3855, …:3872 по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика имущественного налога, исчисляемого из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не представлено суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, нежели установленную экспертным заключением № … от 31 мая 2021 года.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 31 мая 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчетах № …, № …, № … от 24 августа 2020 года данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:3870, …:3855, …:3872, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:3870 в размере – 25 575 000 рублей, с кадастровым номером …:3855 в размере – 8 867 000 рублей, с кадастровым номером …:3872 в размере 22 647 000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:3870, …:3855, …:3872. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:3870, назначение : нежилое помещение, наименование : прочее, площадью 1022, 2 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 01, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости – 25 575 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:3855, назначение : нежилое помещение, наименование : прочее, площадью 387, 7 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 03, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости – 8 867 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …:3872, назначение : нежилое помещение, наименование : прочее, площадью 1066,3 кв. м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение – этаж № 02, номера на поэтажном плане – 99, 40, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости – 22 647 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами - …:3870, …:3855, …:3872. 

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости считать дату обращения административного истца ФИО1 в Ставропольский краевой суд – 13 января 2021 года. 

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:3870, …:3855, …:3872 учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд. 

Решение в окончательной форме принято 07 июля 2021 года. 

Председательствующий судья Задорнева Н.П.