Дело № 3а-103/2021 

№ 33OS0000-01-2021-000100-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 11 августа 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Кротковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Контракт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Контракт» (далее – ООО «Контракт») в лице директора ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ООО «Контракт» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – ****, с кадастровой стоимостью 12 739 243 руб. 50 коп., утвержденной по состоянию на 12 февраля 2021 года. 

Согласно отчету об оценке ООО «****» № 303/2021 от 6 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 февраля 2021 года составляет 3 792 000 руб. 00 коп..

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 3 792 000 руб. 00 коп. по состоянию на 12 февраля 2021 года.

Административный истец ООО «Контракт», надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, директор ООО «Контракт» ФИО1 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца, указав, что не возражает против заключения эксперта. 

Административный ответчик администрация г. Коврова Владимирской области, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, представила письменный отзыв, в котором указала, что в настоящее время изменен вид разрешенного использования земельного участка и по состоянию на 10.06.2021 года установлена новая кадастровая стоимость, в связи с чем полагает, что оснований для пересмотра оспариваемой кадастровой стоимости не имеется.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Владимирской области», надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривает, а также не оспаривает правильность заключения эксперта ООО «****» и размер определенной им рыночной стоимости земельного участка.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация Ковровского района Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, возражений не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей ООО «Контракт», администрации города Ковров Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации Ковровского района Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Контракт» на основании договора аренды № **** от **** года, дополнительного соглашения к нему от **** года является долгосрочным арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – **** (т.1 л.д. 10-12, 16-18).

В соответствии с пунктом 3 вышеуказанного договора аренды и приложения к нему размер арендной платы, уплачиваемой ООО «Контракт» за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет **** года (т.1 л.д.99).

Его оспариваемая кадастровая стоимость установлена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области» от 26 октября 2020 года по состоянию на 12 февраля 2021 года в размере 12 739 246 руб. 50 коп., в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с «****» на «****» (т.1 л.д.98, 217-221, 223).

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 февраля 2021 года (т.1 л.д.98).

С 10 июня 2021 года актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 4 586 533 руб. 50 коп. и установлена актом определения кадастровой стоимости земельных участков ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области» от 10 июня 2021 года в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с «****» на «****» (т.1 л.д.217-221, 222).

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ООО «Контракт» за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении указанного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на имущественные права административного истца как арендатора и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью, в том числе до момента установления новой кадастровой стоимости данного земельного участка (до 10 июня 2021 года). 

В этой связи являются необоснованными возражения административного ответчика администрации города Коврова Владимирской области полагавшего, что оснований для пересмотра оспариваемой кадастровой стоимости не имеется ввиду установления новой кадастровой стоимости.

21 апреля 2021 года ООО «Контракт» полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как арендатора, обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет ООО «****» № 303/2021 от 6 апреля 2021 согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 февраля 2021 года составляет 3 792 000 руб. 00 коп. (т.1 л.д. 8, 125-197).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 февраля 2021 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д. 238-242). 

Согласно заключению эксперта ООО «****» С. № 43/2021 от 26 июля 2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 февраля 2021 года составляет 5 279 000 руб. 00 коп. (т.2 л.д.20-140).

Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в нарушение пункта 7 ФСО № 7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В соответствии с пунктом 5 ФСО №3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии с пунктом 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В нарушение данных требований, не представляется возможным проверить и подтвердить представленные данные по ссылкам на страницах 32-33 Отчета. В связи этим не представляется возможным подтвердить отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО № 1).

В соответствии с требованиями пункта 8 «д» ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать информацию о всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчетов об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участи в проведении оценки объекта оценки. В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для определяемой стоимости используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. В нарушение данных пунктов на странице 33 отчета (ссылка 2) используется мнение специалиста без указания его квалификации и без анализа значения на соответствие рыночным данным.

На странице 19 отчета определен сегмент рынка объекта оценки – земельный участок для производственных целей. Наиболее эффективное использование объекта оценки «для размещения складских помещений» (страница 34 отчета). На страницах 29-33 отчета анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых земельных участков выполнен по сегменту рынка – земельные участки под индивидуальную застройку. При этом разрешенное использование объекта оценки – склады, заправка транспортных средств, в соответствии со Справочником оценщика, используемом в расчетах, имеется сегмент рынка – придорожный сервис. Выявленные нарушения не позволяют подтвердить выводы относительно рынка недвижимости в сегменте объекта оценки (страница 33 отчета), пункт «д» ФСО № 7).

По имеющимся ссылкам на страницах 19-29 отчета не представляется возможным подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объектов оценки и интервал значений цен на странице 20 отчета (пункт 11 «в» ФСО № 7).

В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить исследуемый сегмент рынка, не представляется возможным проверить и подтвердить анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (страницы 29-33 отчета) и на стоимость (пункт 11 «г» ФСО № 7 и пункт 8/ «з» ФСО № 3, соответственно).

В соответствии с пунктом 4 ФСО №3 отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. На страницах 49-50 отчета корректировка на торг, на страницах 52-53 отчета корректировка на местоположение, на страницах 53-54 отчета корректировка на площадь применены по сегменту рынка – земельные участки под индустриальную застройку. На странице 60 отчета не применялась корректировка на разрешенное использование. В связи с этим не представляется возможным подтвердить стоимость объекта оценки.

Выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО №1) достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов (пункт 13 ФСО №1). В нарушение пункта 5 ФСО №3 содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. 

С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО «****» результатов.

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет от 6 апреля 2021 года № 303/82021, составленный ООО «****», суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «****» № 43/2021 от 26 июля 2021 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № 43/2021 от 26 июля 2021 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «****» С., имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от **** года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № 43/2021 от 26 июля 2021 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:20:012401:15 по состоянию на 12 февраля 2021 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № 43/2021 от 26 июля 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта ООО «****» № 43/2021 от 26 июля 2021 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» содержатся разъяснения, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 5 279 000 рублей 00 копеек.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Контракт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 12 февраля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 5 279 000 (пять миллионов двести семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Контракт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – 21 апреля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Кирюшина