УИД:23RS0058-01-2019-001087-27 

К делу № 2-930/2019 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 апреля 2019 года г.Сочи

Судья Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края Пилипенко Ю.А.,

при секретаре Чакирян К.К.,

с участием:

ответчика (истец по первоначальному иску) – ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи и по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании жилого дома нежилым зданием,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 о признании жилого дома нежилым зданием.

В обоснование исковых требований ФИО2 указывает, что 28.08.2018 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли продажи. Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны обязались в срок до 28 декабря 2018 года заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, продавец обязуется продать, а покупатель купить: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 957 кв.м., этажностью: 4, подземная этажность 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>, назначение: жилое, общей площадью 323 кв.м., этажностью:2, подземной этажностью: 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 580 кв.м, категория земель :земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 1.2. указанное в п. 1.1. Договора недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора дарения от 19.12.2012г. Пунктом 2.1. предварительного договора Стороны определили цену объектов недвижимости в сумме, равной 10 000 000 рублей.

В силу пункта 2.3 предварительного договора, по соглашению сторон сумму, указанную в п. 2.1. настоящего договора, покупатель обязуется оплатить продавцу при подписании сторонами настоящего договора. Истцом ФИО2 обязательства, предусмотренные предварительным договором выполнены в полном объеме, денежные средства ответчику ФИО1 переданы. Однако, ответчик ФИО1 обязательства предусмотренные предварительным договором не исполнила, основной договор купли продажи с истцом не заключила.

Истцом ФИО2 предпринимались попытки к досудебному урегулированию возникшего спора, в связи с чем, ФИО1 были направлены претензии с требованием выполнить условия предварительного договора и заключить основной договор купли –продажи, однако, указанные претензии ФИО1 оставлены без ответа, что свидетельствует, о том, что она в добровольном порядке уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств, в связи с чем ФИО2 обратился в суд и просит обязать ФИО1 заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи на указанное в предварительном договоре недвижимое имущество. 

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 не явился, будучи извещен надлежащим образом, что суд усматривает из расписки к судебной повестке.

В ходе рассмотрения спора по существу ответчиком ФИО1 подано встречное исковое заявление к ФИО2

В обоснование встречных исковых требований ФИО1 указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 580 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> Указанные земельные участки являются смежными. 

Также, ФИО1 принадлежит на праве собственности жилой дом, общей площадью 957 кв.м., и жилой дом, общей площадью 323 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> 

Принадлежащие на праве собственности ФИО1 жилые дома расположены на указанных смежных земельных участках.

ФИО1 осуществляя свои правомочия и не нарушая прав и интересов других граждан, своими силами и средствами с целью улучшения эксплуатационных характеристик, а свои личные средства и своими силами осуществила реконструкцию жилых домов.

ФИО1 не возводила новое строение, а произвела реконструкцию принадлежащих ей на праве собственности жилых домов, в результате чего образовалось одно нежилое здание. 

ФИО1 указала, что произведенные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в связи с чем, разрешение на строительство в этой части не требовалось.

ФИО1 неоднократно обращалась в органы, осуществляющие технический учет зданий, с просьбой подготовить необходимые документы для перевода жилых домов в нежилое здание. Однако, ей было отказано, по причине того, что земельный участок, на котором расположены жилые дома был выделен для ИЖС. Изменение же вида разрешенного использования земельного участка возможно только после изменения типа объекта недвижимого имущества.

ФИО1 просит суд установить, что принадлежащий ФИО1 жилой дом, площадью 957 кв.м., и жилой дом, площадью 323 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> являются одним нежилым зданием, обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести кадастровый учет изменений здания с кадастровым номером (условным номером) № в части указания назначения: с жилого дома - на нежилое здание, в части указания площади здания с 957 на 1271.8 кв.м., этажность:4, адрес местоположения объекта (ориентир): 

<

адрес>, обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю снять с государственного кадастрового учета и прекратить право собственности на объект недвижимости на жилой дом кадастровый № назначение: жилое, общей площадью 323 кв.м, этажностью:2, подземной этажностью 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>

ФИО1 в судебном заседании просила встречные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении искового заявления ФИО2 отказать.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом, что суд усматривает из расписки к судебной повестке.

Изучив материалы дела, выслушав ответчика (истца по встречному иску) ФИО1, суд считает исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению, а встречный иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ, ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из представленных в материалы настоящего дела доказательств следует, что действительно, 28 августа 2018 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли продажи. 

Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны обязались в срок до 28 декабря 2018 года, заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, продавец обязуется продать, а покупатель купить: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 957кв.м, этажностью: 4, подземная этажность 1, расположенный по адресу: 

<

адрес> жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 323 кв.м, этажностью:2, подземной этажностью: 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером № площадью 580 кв.м, категория земель :земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 1.2. указанное в п. 1.1. настоящего договора недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора дарения от 19.12.2012г. Пунктом 2.1. предварительного договора стороны определили цену объектов недвижимости в сумме, равной 10 000 000 рублей.

В силу пункта 2.3 предварительного договора, по соглашению Сторон сумму, указанную в п. 2.1. настоящего договора, покупатель обязуется оплатить продавцу при подписании Сторонами настоящего договора. 

Истцом ФИО2 обязательства, предусмотренные предварительным договором выполнены в полном объеме, денежные средства ответчику ФИО1 переданы, что суд усматривает из копии расписки на л.д.17.

Указанные объекты недвижимости принадлежат ФИО1 на основании договора дарения от 19.12.2012 года, что суд усматривает из представленных на л.д.13-16 копий свидетельств о государственной регистрации права.

В соответствии с требованиями ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. На основании ст.425 ГПК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу требований ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как указывается в ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом, в ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что ФИО1 произвела реконструкции принадлежащих ей на праве собственности жилых домов, в результате чего образовалось одно нежилое здание, что суд усматривает из представленного в материалы дела технического паспорта от 06 марта 2018 года /л.д.69-84/.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Как указала в судебном заседании ФИО1 произведенные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в связи с чем разрешение на строительство в этой части не требовалось. При обращении в орган осуществляющий технический учет зданий по вопросу перевода жилых домов в нежилое здание ей было отказано, так как земельный участок на котором расположены жилые дома был выделен для ИЖС, при этом изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только после изменения типа объекта недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству ФИО2, на основании определения Хостинского районного суда от 26 марта 2019 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО3

Согласно заключения специалиста № от 29.03.2019 г. объект капитального строительства, размещенный на земельных участках №№ по адресу: 

<

адрес> однозначно подпадает под определение общественного (нежилого) здания многоцелевого назначения. Объект капитального строительства, размещенный на земельных участках №№ по адресу: 

<

адрес> является единым строением так как имеет общий фундамент, объединен по высоте нормативной лестницей шириной 2,7м, все помещения функционально взаимосвязаны (данные технического паспорта), связь осуществляется поэтажно, а именно: в цокольном и первом этаже размещены помещения общего пользования, на 2-м этаже располагаются помещения административного назначения, на 3-4 этажах - помещения временного пребывания, либо иного назначения. Объект капитального строительства, размещенный на земельных участках №№ по адресу: 

<

адрес> соответствует градостроительным, строительным, сейсмическим, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, предъявляемым к нежилым зданиям. Объект капитального строительства, размещенный на земельных участках №№ по адресу: 

<

адрес> не создает препятствий иным лицам, в т.ч. собственникам, арендаторам, нанимателям соседних строений и земельных участков, в пользовании своим имуществом, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным требованиям, предъявляемым к такого рода строениям, нарушений в процессе исследования не выявлено. Обследуемое здание не создаёт угроз жизни и здоровью, как владельцу строения, так и посторонним гражданам (третьим лицам). Исследованием установлена его надежность и долговечность, эксплуатация которого соответствует действующим сводам норм и правил, что не приведет к его внезапному разрушению и причинению вреда перечисленным лицам. Подъезд и разворот пожарной и иной техники осуществляется беспрепятственно с межквартального проезда. Возведенное строение не перекрывает подходы и подъезды к соседним земельным участкам. Споров по межевым границам со смежными землепользователями не имеется /л.д.29-64/.

У суда нет оснований не доверять таким выводам эксперта: эксперт имеет высшее образование в данной области знаний, значительный стаж экспертной работы, а также соответствующую лицензию на проведение таких экспертиз.

На основании изложенного, с учетом проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, в полном объеме, так как объект капитального строительства, размещенный на земельных участках №№, № по адресу: 

<

адрес> является единым строением так как имеет общий фундамент, объединен по высоте нормативной лестницей шириной 2,7м, все помещения функционально взаимосвязаны, то есть данный объект является нежилым зданием. Так как объект капитального строительства, размещенный на земельных участках №№ по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> является фактически одним нежилым зданием, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО1 об обязании заключить основной договор купли-продажи – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании жилого дома нежилым зданием – удовлетворить.

Установить, что принадлежащий ФИО1 жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 957 кв.м, этажностью: 4, подземная этажность 1, расположенный по адресу: 

<

адрес> и жилой дом назначение: жилое, общей площадью 323 кв.м, этажностью:2, подземной этажностью: 1, расположенный по адресу: 

<

адрес> являются одним нежилым зданием.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести кадастровый учет изменений здания с кадастровым номером (условным номером) № в части указания назначения: с жилого дома - на нежилое здание, в части указания площади здания с 957 на 1271.8 кв.м., этажность:4, адрес местоположения объекта (ориентир): 

<

адрес>, на основании представленного технического плана выполненного кадастровым инженером ФИО8 и на основании решения суда, без истребования дополнительных документов по заявлению ФИО1.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю снять с государственного кадастрового учета и прекратить право собственности на объект недвижимости на жилой дом кадастровый № назначение: жилое, общей площадью 323 кв.м, этажностью:2, подземной этажностью 1, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 22 апреля 2019 года. 

Отпечатано в совещательной комнате. 

Председательствующий: Ю.А. Пилипенко

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ