РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 октября 2017 года г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Поляковой Н.В., 

помощника прокурора Октябрьского района г. Самары Андреевой В.В.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об устранении нарушений прав собственника, выселении, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику, ссылаясь на то, что дата истцом по договору купли-продажи у ответчика ФИО2 была приобретена квартира общей площадью 87,5 кв.м, по адресу адрес, Пятая Просека, адресБ, адрес. Согласно п. 3 договора отчуждаемая квартира продана за 5 500 000 рублей. Данная сумма передана ответчику в полном объеме до подписания договора, что подтверждается распиской ФИО2 Пунктом 10 договора купли – продажи установлено, что передача отчуждаемой квартиры от продавца к покупателю осуществляется при подписании настоящего договора, с этого момента обязательства сторон считаются исполненными, т.е. договор одновременно является и актом приема-передачи квартиры. Договор купли - продажи спорной квартиры был подписан ФИО2, на основании ее заявления договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес, все эти действия свидетельствуют, что сторонами сделки совершены действия, направленные на исполнение сделки договора купли - продажи квартиры. Согласно п.9 договора купли-продажи в отчуждаемой квартире на момент подписания договора никто не зарегистрирован. Вместе с тем в квартире фактически проживает ответчица ФИО2, которая обязалась в срок до дата освободить квартиру. Однако, до настоящего времени квартиру не освободила, ключи от спорного жилого помещения не передала, от встреч и звонков уклоняется, в связи с чем истец обратилась в суд, где просит признать ее добросовестным приобретателем спорной квартиры, выселить ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: адрес просека. адресБ, адрес.

Ответчик ФИО2 обратилась с встречным исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на то, что она подписала данный договор ввиду стечения тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных для нее условиях. На заключение договора она согласилась, поскольку имела определенные долговые обязательства, для погашения которых ответчик согласилась на залог спорной квартиры, с условием выплаты займа в размере 1 000 000 руб., под проценты. Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи спорной квартиры и проведена сделка в МФЦ, с последующим оформлением права собственности на ФИО1 Согласно условиям договора стоимость квартиры составила 5 500 000 руб. Заключая указанный договора, ответчик исходила из того, что считала этот договор залогом, фактически указанную сумму от покупателя /ФИО1/ не получила. В настоящее время правоохранительными органами проводится проверка по факту совершения в отношении ФИО2 мошеннических действий с целью завладения принадлежащей ей квартиры. ФИО2 с детьми прожали проживать в указанной квартире, поскольку иного места жительства не имеют. Однако, истец сменила входные замки и ограничила доступ в помещение, в котором находятся принадлежащие ФИО2 вещи. В обоснование крайне невыгодных условий сделки указала, что стоимость продажи квартиры, указанная в договоре купли-продажи не соответствует рыночной стоимости и является заниженной. Ссылается на то, что после развода оказалась в крайне затруднительном материальном положении, в связи с чем у нее образовалась задолженность по многочисленным займам, образовавшихся в результате обмана компании Teletrad. Желая освободиться от накопленных долгов она решила взять займ в размере 1 000 000 руб. под залог спорной квартиры, в результате чего лишилась квартиры. В результате всех указанных событий ФИО2 оказалась на лечении психоневрологического диспансера. Полагает, что истец заведомо знала о тяжелом материальном положении и нуждаемости ФИО2, воспользовалась ситуацией, заключив спорный договор. Просит признать договор купли-продажи от ***., заключенный между ФИО2 и ФИО1 о продаже двухкомнатной квартиры по адресу: адрес, Пятая Просека, адрес Б, адрес недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки; государственную запись в реестре о государственной регистрации права за ФИО1 прекратить, восстановить право собственности на указанную квартиру за ФИО2

Определением суда от 13.07.2017г. встречный иск принят для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением.

Определением суда от 01.08.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечен ФИО4, а впоследствии в связи определением суда от дата ФИО4 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, поскольку ФИО4 в судебном заседании обратился с самостоятельным исковым заявлением о признании сделки между ФИО5 и ФИО1 о продаже квартиры, расположенной по адресу: адрес, Пятая Просека, адрес, недействительной, ссылаясь на то, что спорная квартира являлась совместно нажитым имуществом в браке, раздел имущества не производился, брачный договор не заключался. дата им было предоставлено ФИО3 нотариальное согласие, однако применительно к возникшему спору согласие не содержит стоимости продажи совместно нажитого имущества (спорной квартиры), тем более что такое согласие датировано после даты подписания договора купли-продажи. С учетом того, что спорная квартира была приобретена в браке, данное обстоятельство также свидетельствует о том, что сделка совершена без намерения и наступления последствий для сторон. 

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить. Пояснила, что денежные средства были оплачены в соответствии с условиями договора купли-продажи в полном объеме, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, однако в связи с проживанием ответчика, наличием ее имущества в квартире лишена в реализации прав собственника, несмотря на то, что с мая 2017 года по настоящее время оплачивает коммунальные услуги. В связи с тем, что ответчик отказывалась добровольно освободить квартиру, истец была вынуждена поменять замки. Каких-либо проверок в отношении истца не осуществляется.

Представитель ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО7, действующая на основании доверенности, первоначальные исковые требования не признала, встречное исковое заявление поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Дополнила, что на момент подписания спорного договора купли-продажи ответчик ФИО2 собственником данной квартиры не являлась, согласно сведениям Управления Росреестра по адрес, квартира была поставлена на кадастровый учет только 01.02.2017г., право собственности ФИО2 зарегистрировано дата, т.е. на момент заключения договора купли-продажи она не имела право распоряжаться указанной квартирой. Кроме того, в спорном жилом помещении была произведена перепланировка, в результате чего площадь квартиры изменилась, соответственно предмет договора купли-продажи неопределен. 

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 первоначальные исковые требования не признала, встречное исковое заявление поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании просил удовлетворить его требования, пояснил, что квартира является совместно нажитым имуществом, после расторжения брака раздел имущества не производился, брачный договор не заключался, давая согласие он не знал о договоре купли-продажи, был поставлен ФИО2 в известность о том, что она желает оформить право собственности на квартиру. Никаких договоренностей о стоимости квартиры на случай ее продажи не было, каких-либо денежных средств от продажи квартиры ему не передавались.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Согласно п. 4 ст. 19 ГК РФ приобретение прав и обязанностей под именем другого лица не допускается.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Основанием же возникновения права на спорную квартиру является договор купли-продажи, заключенный между сторонами.

Судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес просека, адрес Б, адрес.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи квартиры от дата, заключенного между ФИО2 и ФИО1, последняя является собственником указанной квартиры /л.д.194-195/.

Согласно пункту 3 вышеуказанного договора, отчуждаемая квартира продана за 5 500 000 руб., уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Согласно расписке от датаг. ФИО1 полностью произвела расчет перед ФИО2 по договору купли-продажи от дата за указанную выше квартиру, путем передачи денежных средств в размере 5 500 000 рублей /л.д.37/.

На основании указанного договора купли-продажи ФИО1 зарегистрировала свое право собственности на спорную квартиру.

Обязательства, предусмотренные договором купли-продажи от дата, ФИО1 выполнены в полном объеме.

Таким образом, установлено, что сделка купли-продажи сторонами была исполнена, дата произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН от дата /л.д.6-7/.

Согласно справке Исх. №... от дата, выданной ТСЖ «Действие» ФИО1, следует, что она является собственником квартиры по адресу: адрес Б, адрес по данному адресу никто не зарегистрирован /л.д.8/.

В связи с чем, суд приходит к мнению, что ФИО1 является добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адрес просека, адрес Б, адрес.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Поскольку ФИО1 была признана судом добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, то ФИО2 подлежит выселению из данного жилого помещения ввиду отсутствия законных оснований на ее проживание в квартире. Иного вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ суд не представлено и материалы дела не содержат.

Таком образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании ее добросовестным приобретателем квартиры расположенной по адресу: адрес просека, адрес Б, адрес выселении из нее ФИО2

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2 о признании сделки купли-продажи недействительной суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи квартиры) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи квартиры) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанных выше законоположений, следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, является оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке по иску потерпевшего, то есть лица, чьи права и законные интересы нарушены такой сделкой.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ (в редакции на момент заключения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу указанной нормы права, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

В ч. 2 ст. 178 ГК РФ названы случаи заблуждения, имеющие существенное значение, и этот перечень следует считать исчерпывающим.

Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Причины существенного заблуждения значения не имеют.

Согласно ч. 3 ст. 178 ГК РФ не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи от дата был заключен между ФИО2 и ФИО1 в письменном виде. С условиями договора ФИО3 на момент подписания была согласна, содержание договора было ею прочитано, что подтверждается подписью в договоре.

Кроме того, ФИО2 не было представлено доказательств, что в момент подписания договора она находилась в актуальной психотравмирующей ситуации, что могло повлиять на понимание своих действий и возможность ими руководить, напротив, содержание просмотренной судом видеозаписи, содержащейся на флеш-накопителе /л.д.173/, свидетельствует о том, что в момент заключения договора ФИО3 вела себя адекватно, понимала и комментировала свои действия.

К доводам представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО7 о признании сделки недействительной ввиду отсутствия в материалах регистрационного дела согласия супруга суд относится критически, поскольку само по себе непредставление данного согласия в регистрирующий орган не аннулирует предусмотренные законом правовые последствия его выдачи, подобное согласие дается в первую очередь сторонам сделки, которые его наличие впоследствии не отрицали. 

Таким образом, проанализировав и оценив представленные и добытые доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом по встречному иску ФИО2 не представлены доказательства, подтверждающие совершение сделки под влиянием обмана и заблуждения.

Доводы представителя истца по встречному иску о том, что при заключении договора купли-продажи сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности не существует объекта с площадью 87,5 кв.м., поскольку площадь спорной квартиры после проведенной перепланировки изменена, конфигурация квартиры не соответствует плану при постановки на кадастровый учет, не принимаются судом во внимание по следующим обстоятельствам.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

Анализируя содержания спорного договора купли-продажи от дата, судом установлено, что данное соглашение содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законом, поскольку п. 1 данного договора содержит данные, которые позволяют определенно установить объект недвижимого имущества, и в том числе сведения о нахождении данного объекта в составе другого недвижимого имущества. Договор купли-продажи в соответствии со ст. 555 ГК РФ содержит цену отчуждаемой недвижимости в размере 5 500 000 рублей. Договор подписан сторонами, прошел государственную регистрацию.

Рассматривая самостоятельные требования третьего лица ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, суд приходит к выводу об оставлении исковых требований без удовлетворения ввиду нижеследующего.

Исходя из положений пункта 2 статьи 35 СК РФ следует, что действующее законодательство устанавливает презумпцию согласия супруга при совершении сделки по отчуждению общего совместного имущества другим супругом. То есть, предполагается, что супруг, производящий отчуждение общего имущества, действует с согласия и одобрения другого супруга, при этом возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной сделкой связывается законом с доказанностью следующих юридически значимых фактов: отсутствие согласия супруга на отчуждение имущества и информированность приобретателя имущества по сделке о несогласии второго супруга на отчуждение имущества. Бремя доказывания указанных юридически значимых фактов законом возлагается на супруга, оспаривающего сделку.

Как установлено судом, дата ФИО4 выдано согласие ФИО2 на продажу за цену и на условиях ему известных, нажитого ими в браке имущества, состоящего из квартиры, находящейся по адресу: адрес просека, адресБ (сто четыре «Б»), адрес (сорок четыре) /л.д.93/.

Согласие ФИО4 от дата удостоверено нотариусом нотариального округа адрес ФИО8 и зарегистрированного в реестре за №....

Таким образом, выдача ФИО4 дата своей бывшей супруге ФИО2 нотариально удостоверенного согласия свидетельствует о том, что между супругами было достигнуто соглашение о распоряжении совместно нажитым имуществом путем продажи его ФИО2

К доводам третьего лица ФИО4 о том, что выданное согласие не может служить основанием для продажи спорной квартиры, поскольку оно не содержит стоимости продажи и датировано после даты подписания договора купли-продажи, суд относится критически, поскольку не влечет за собой правовых последствий недействительности сделки.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ФИО4 в силу статьи 56 ГПК РФ не предоставлено доказательств того, что ФИО2 заведомо было известно о его несогласии на продажу недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить. 

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адресБ, кВ. 44.

Выселить ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: адресБ, кВ. 44.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Самостоятельные исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО4 - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд адрес в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено дата.

Судья подпись Полякова Н.В.

Копия верна

Судья:

Секретарь: