УИД 61RS0008-01-2021-002259-86

Дело № 2-1777/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2021 года 

Мотивированное решение составлено 16 июля 2021 года 

г. Ростов-на-Дону 

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Глебкина П.С., при секретаре судебного заседания – помощнике судьи Ярошенко А.В., с участием представителя истца/ответчика по встречному иску ФИО1, ответчика/истца по встречному иску ФИО2 и его представителя ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи и штрафа, а также по встречному иску ФИО2 к ФИО4 о взыскании штрафа по предварительному договору купли-продажи, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратилась с иском к ФИО2, с учетом принятых судом в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличенных исковых требований, о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 100 000 рублей 00 копеек и штрафа в размере 50 000 рублей 00 копеек по предварительному договору купли-продажи, а также судебных расходов по уплаченной государственной пошлине в размере 3 200 рублей 00 копеек, расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей 00 копеек, судебных расходов на оплату услуг нотариуса по удостоверению доверенности в размере 1 800 рублей 00 копеек, указав следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной в 

<

адрес>. Согласно существенным условиям данного договора продавец обязался продать принадлежащую ему на праве собственности недвижимость - квартиру, а покупатель купить вышеуказанную квартиру и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.4. предварительного договора купли-продажи объект недвижимого имущества принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО «Совкомбанк» от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации №.

Согласно п. 1.6. предварительного договора купли-продажи на момент заключения настоящего договора квартира находится в обременении ПАО «Совкомбанк», в связи с чем продавец обязуется снять обременение до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 4 предварительного договора купли-продажи, по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить указанный объект недвижимости за денежную сумму в размере 4 100 000 рублей, из которых сумму в размере 100 000 рублей покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка в день подписания предварительного договора купли-продажи. В доказательство намерения заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества и в счет оплаты за объект недвижимости.

Остальную денежную сумму в размере 4 000 000 покупатель, обязуется оплатить продавцу в день подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости, т.е. в соответствии с п. 1.1. настоящего договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры до 15.02.2021не представилось возможным по вине ответчика ФИО2, так как квартира была и находится в обременении (ограничении) прав ПАО «Совкомбанк».

Ответчик ФИО2, учитывая п. 1.6. предварительного договора купли-продажи квартиры обязывался снять обременения в пользу ПАО «Совкомбанка» в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но не выполнил данное условие в срок, тем самым нарушив условия договора, которые привели к невозможности заключения и последующей регистрации основного договора купли-продажи в указанный срок.

ДД.ММ.ГГГГ, истец обратилась к ответчику с требованием расторжения предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврата внесенных денежных средств в сумме 100 000, а так же штрафа согласно п. 5.1. предварительного договора в размере 50 % от указанной денежной суммы, которое ответчик удовлетворить отказался.

Приняв во внимание совокупность изложенных обстоятельств, оценив содержание фактических отношений, имеющих правовую природу предварительного договора, истец считает иск в части возврата денежных средств подлежащими удовлетворению, поскольку ответчику установлены обязательства по возврату суммы задатка после окончания действия предварительного договора.

ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО4 о взыскании штрафа по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 рублей 00 копеек, а также судебных расходов по уплаченной государственной пошлине в размере 1 700 рублей 00 копеек, указав следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной в 

<

адрес>. Кадастровый №, согласно условиям которого ФИО2 обязался продать указанную квартиру, а ФИО4 обязалась уплатить за указанную квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 4 100 000 рублей.

ФИО4 отказалась выполнять свои обязательства по уплате стоимости квартиры, относительно которой должен был быть заключен основной договор купли-продажи при следующих обстоятельствах.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подала заявку в ПАО «Совкомбанк» на получение ипотечного кредита для покупки квартиры, относительно которой заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Совкомбанк» предварительно одобрил получение ФИО4 ипотечного кредита.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по требованию ПАО «Совкомбанк» представила документы на квартиру для принятия решения о выдаче последней ипотечного кредита.

ПАО «Совкомбанк» провело оценку рыночной стоимости квартиры, после чего приняло решение об окончательном одобрении ипотечного кредита ФИО4 на покупку квартиры, относительно которой должен был быть заключен основной договор купли-продажи. однако последняя отказалась от получения ипотечного кредита и исполнения своих обязанностей по оплате стоимости квартиры и заключения договора купли-продажи квартиры еще до наступления срока заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с изложенными обстоятельствами, ФИО2 не снял обременение на квартиру.

Согласно п. 5.2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за отказ от подписания основного договора купли-продажи квартиры ФИО4 должна уплатить ФИО2 штраф в размере 50 000 рублей, так как денежная сумма в размере 100 000 рублей является не задатком, так как считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В данном случае ФИО4, не исполнив обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры, отказалась расторгнуть предварительный договор купли-продажи, обратилась в суд с целью избежать штрафа, получить необоснованно штраф с противоположной стороны.

Истец/ответчик по встречному иску ФИО4, будучи извещенной, в судебное заседание не явилась, представив суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд на основании положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в ее отсутствие.

Ее представитель ФИО1 в судебном заседании просил суд удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречного иска, повторив основания и доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнении к нему 

Ответчик/истец по встречному иску ФИО2 и его представитель ФИО3 в судебном заседании просили суд отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск, повторив основания и доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

Суд, выслушав объяснения указанных лиц, исследовав и оценив в совокупности доказательства по гражданскому делу, полагает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 кодекса.

Судом установлено и подтверждается документами по гражданскому делу, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной в 

<

адрес>.

Согласно существенным условиям данного договора продавец обязался продать принадлежащую ему на праве собственности недвижимость – квартиру за 4 100 000 рублей, а покупатель купить вышеуказанную квартиру и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Причем, исходя из условий п.1.6. данного договора следует, что на момент заключения настоящего договора квартира в обременении ПАО «Совкомбанк». Продавец обязуется снять обременение до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями п.п. 4.1., 4.2., 5.1. и 5.2. данного договора по соглашению сторон продавец обязался продать, а покупатель купить указанный объект недвижимости за сумму в размере 4 100 000 рублей, из которых сумма в размере 100 000 рублей покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка в день подписания предварительного договора купли-продажи. В доказательство намерения заключить договор купли-продажи объекта недвижимости и в счет оплаты за объект недвижимости. покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Остальную денежную сумму в размере 4 000 000 покупатель обязуется оплатить продавцу в день подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости», т. е. в соответствии с п. 1.1. настоящего договора в срок не позднее 15.02.2021

В случае если объект не будет продан покупателю на условиях, оговоренных в настоящем договоре по вине (либо инициативе) продавца, то продавец возвращает покупателю» денежную сумму, указанную в п. 4.1. настоящего договор; и штраф в размере 50 % от указанной денежной суммы.

В случае если Объект не будет приобретен на условиях, оговоренных в настоящем договоре по вине (либо инициативе) покупателя, то 50% от денежной суммы, указанной в п. 4.1. настоящего договора, остается у продавца в качестве штрафа, 50% от денежной суммы, указанной в п. 4.1. настоящего договора возвращается продавцом покупателю.

ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 получил от покупателя ФИО4 денежные средства в размере 100 000 рублей, о чем свидетельствует запись в предварительном договоре купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ стороны основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры не заключили, причем согласно выписке из ЕГРН от 18.03.20201 в отношении квартиры с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной в 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ установлено ограничение прав и обременение данного объекта недвижимости – ипотека в силу закона сроком на 240 месяцев в пользу ПАО «Совкомбанк».

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась к ФИО2 с требованием о возврате денежных средств, переданных в качестве задатка и штрафа по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

При прекращении договора, исходя из смысла статей 309, 310 и 487 ГК РФ, уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена или нет такая обязанность в договоре.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Гражданско-правовой договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Форма оферты должна соответствовать форме заключаемого договора. В силу п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, даже если письменное предложение заключить договор принято без акцепта в письменной форме по основанию п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Судом установлено, что соответствующее предложение заключить основной договор именно в срок до ДД.ММ.ГГГГ какой-либо из сторон в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, поскольку ни одна из сторон в согласованный в предварительном договоре срок не направила другой стороне надлежащее предложение заключить основной договор, то обязательство из предварительного договора, обеспеченное авансом, прекратилось в силу закона.

В свою очередь, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (ч. 4 ст. 329 ГК РФ), в данном случае - обязательства уплаченного в пользу ответчика аванса.

При изложенных обстоятельствах на стороне ответчика образовалось неосновательно сбереженное имущество в размере невозвращенной суммы аванса (ч. 1 ст. 1102 ГК РФ), которое подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Суд также находит обоснованными доводы ФИО4 о наличии оснований для взыскания в ее пользу с ФИО2 штрафа в размере 50% от уплаченной в данном случае в качестве аванса денежной суммы 100 000 рублей, исходя из условий п. 5.1. договора, в связи с чем, что причиной, по которой не был заключен основной договор купли-продажи явилось нарушение ФИО2 условий п. 1.6. договора о снятии обременения ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Совкомбанк» в отношении спорной квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика/истца по встречному иску ФИО2 и его представитель ФИО3 о том, что сделка не состоялась по вине ФИО4, которая отказалась от получения ипотечного кредита в ПАО «Совкомбанк» и исполнения своих обязанностей по оплате стоимости квартиры и заключения договора купли-продажи квартиры еще до наступления срока заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, не подтверждены доказательствами отвечающими требованиям процессуального закона об их относимости, допустимости и достоверности, кроме того он, по мнению суда, в данном случае, исходя из толкования условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имеют правового значения для разрешения вопроса о возврате аванса. 

Согласно представленным ПАО «Совкомбанк» документам по рассмотрению заявки ФИО4 на ипотечный кредит, не следует, что последняя отказалась от получения кредита, то есть аннулировала направленную ДД.ММ.ГГГГ в банк анкету на получение кредита, исходя из запрашиваемого размера 300 000 рублей, и отозвала свое согласие на взаимодействие с третьими лицами.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 ст. 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 12, 13).

Признавая документально подтвержденными и связанными в гражданским делом, а также разумными расходы ФИО4 на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, суд исходит из фактического объема оказанных представителем юридических услуг, степени сложности дела, в рамках которого представителем оказывалась юридическая помощь, количества судебных заседаний.

Суд также не находит правовых оснований для удовлетворения требования ФИО4 о взыскании с ФИО2 судебных расходов на оплату услуг нотариуса по удостоверению доверенности в размере 1 800 рублей 00 копеек, поскольку доверенность 

<

адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ФИО4 на представление ее интересов ФИО1 является общей, а не специальной, выданной не на представление ее интересов по данному конкретному гражданскому делу.

На основании ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца документально подтвержденные судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 3 200 рублей 00 копеек.

Исходя из требований ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ФИО2 в доход местного бюджета подлежит взысканию недоплаченная истцом ФИО4 при принятии судом увеличенных исковый требований, у учетом цены иска 150 000 рублей, государственная пошлина в размере 1 700 рублей 00 копеек

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, и штрафа удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 денежные средства, уплаченные в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 100 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 50 000 рублей 00 копеек, а всего в общем размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 судебные расходы по уплаченной государственной пошлине в размере 3 200 рублей 00 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей 00 копеек, а всего в общем размере 18 200 (восемнадцать тысяч двести) рублей 00 копеек, в остальной части заявленные требования о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО4 о взыскании штрафа по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 в доход соответствующего бюджета согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, государственную пошлину в размере 1 700 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья П.С. Глебкин