Дело № 2-2130/2019

... 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 июля 2019 года город Пермь

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Калашниковой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Черных О.Г.,

с участием представителя истца ООО «ДВС Сервис» ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДВС Сервис» к ФИО2 о взыскании денежных средств, расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДВС Сервис» обратилось в суд с иском к ФИО2, с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании денежных средств в размере ... руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере ... руб. 

В обоснование заявленных требований, с учетом их уточнения, истец указал, что Дата между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого истец и ответчик решили заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения площадью ... кв.м. и земельного участка по Адрес, за ... руб. Дата истец уплатил ответчику денежные средства в сумме ... руб., Дата истец передал ответчику денежные средства в размере ... руб. в счет предварительной оплаты по договору. До настоящего времени ответчик не передал в собственность истца нежилое помещение и земельный участок по указанному адресу. Истцу не было известно, что земельный участок находится в муниципальной собственности, что не принадлежит ответчику на праве собственности. Дата ответчик предоставил истцу по электронной почте копию договора аренды земельного участка от Дата, заключенного между ответчиком и Комитетом имущественных отношений и землепользования администрации Краснокамского городского поселения. На момент заключения предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от Дата земельный участок не находился у ответчика ни в собственности, ни в пользовании на условиях аренды. Истец намеревался приобрести нежилое помещение и земельный участок за счет собственных и заемных средств. Ответчику было известно, что истец намерен производить оплату за счет заемных и собственных денежных средств. Дата ответчик произвел выдел помещения ... кв.м. из помещения площадью ... кв.м., только после этого истец смог обратиться в кредитные организации по вопросу получения денежных средств в заем. В конце Дата истец обратился в 40 кредитных организаций с заявлениями о предоставлении денежных средств в кредит, предоставив документы, подтверждающие финансовое состояние организации и документы о намерении приобрести нежилое помещение и земельный участок. Кредитные организации отказали истцу в предоставлении кредита, сославшись на то, что земельный участок не находится в собственности, в пользовании, владении ответчика. Получив Дата от ответчика договор аренды земельного участка, предоставив его в кредитные организации, получил отказы, поскольку по условиям договора аренды, арендатор – ответчик, не вправе передавать земельный участок в субаренду без письменного разрешения арендодателя, письменное разрешение отсутствовало. Именно по причине отсутствия надлежащих документов на земельный участок истцу было отказано кредитными организациями в предоставлении средств в кредит. Из финансовых документов следует, что организация является финансово устойчивой, платежеспособной. Истец намерен был приобрести нежилое помещение и земельный участок, не утратил интерес к приобретению данных объектов, что подтверждается тем, что истец производил улучшения в нежилом помещении, истцом были выполнены ремонтные работы в большом объеме. В целях проведения ремонтах работ и оплаты объектов руководитель организации ФИО4 в Дата продал принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, что также свидетельствует о серьезности намерений истца относительно приобретения объектов. Предварительный договор от Дата с уплатой суммы в размере ... руб. без земельного участка, стороны не заключали, не подписывали, истец допускает, что надпись о получении задатка в сумме ... руб. дописана позже, при этом на первых листах подпись истца не проставлена. При подписании Дата договора купли-продажи стороны передачу денежных средств не производили, передачу объектов не производили, передачу документов не производили, акт приема-передачи не составляли. По состоянию на Дата истец неоднократно уведомлял ответчика об отказах кредитных организаций в предоставлении денежных средств. Ответчик уверял, что готов ждать решения вопроса по поиску истцом денежных средств. Договор купли-продажи от Дата сторонами на регистрацию не передавался, а потому считается незаключенным. Именно со стороны ответчика усматривается отсутствие интереса к завершению сделки, более того, истец полагает о наличии мошеннического умысла со стороны ответчика. Учитывая, что истец не утратил интерес к сделке, неоднократно обращался к ответчику по вопросу завершения сделки по приобретению нежилого помещения и земельного участка, невозможность именно по вине ответчика завершить сделку, поскольку основанием отказа кредитных организаций является то основание, что земельный участок не находится в собственности у продавца, соответственно денежные средства, переданные в качестве задатка подлежат взысканию с ответчика. В связи с тем, что договор купли-продажи от Дата регистрацию в Управлении Росреестра по Пермскому краю не прошел, данный договор является незаключенным и не имеет правовых последствий, соответственно не имеется оснований для расторжения данного договора. В связи с чем, принимая во внимание, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи от Дата, истцом в пользу ответчика произведена уплата задатка в сумме ... руб., основной договор купли-продажи является в силу закона незаключенным и не имеет правовых последствий, соответственно неосновательно удерживаемые ответчиком денежные средства в сумме ... руб. подлежат возврату. 

Представитель истца ООО «ДВС Сервис» ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования, в том числе уточненные требования, пояснила, что просят взыскать с ответчика двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от Дата в размере ... руб., и ... руб. как неосновательное обогащение, поскольку основной договор купли-продажи от Дата является в силу закона незаключенным и не имеет правовых последствий, так как он не прошел государственную регистрацию, акт приема-передачи имущества не составлялся. Истцу нежилое помещение Дата ответчиком было передано, истец производил улучшения, ремонтные работы в этом нежилом помещении. Основной договор купли-продажи нежилого помещения Дата действительно был подписан, поскольку директор является юридически неграмотным, был заключен по инициативе ответчика. 

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил представителя. Письменный отзыв приобщен к материалам дела. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против иска, поддержав доводы ответчика. Также дополнила, что о продаже земельного участка не было речи, субаренда земельного участка не обсуждалась. Ответчик действительно знал о том, что приобретение имущества будет в том числе с использованием заемных средств. Основной договор купли-продажи Дата был между сторонами подписан, не расторгнут, переход права собственности не был зарегистрирован, поскольку от ответчика не поступила оплата в полном объеме. Помещение было передано в пользование истцу еще до подписания основного договора купли-продажи. Ответчик готов продавать нежилое помещение.

При указанных обстоятельствах, с учетом выполнения судом надлежащим образом обязанности по извещению сторон о времени и месте судебного разбирательства, мнения присутствовавших сторон, во избежание затягивания сроков рассмотрения дела, суд признает возможным рассмотрение дела при данной явке. 

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив представленные доказательства, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Задаток, согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и имеет своей основной целью предотвратить неисполнение договора.

Положениями ст. 380 Гражданского кодекса РФ закреплено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ). 

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и тому подобное.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 на праве собственности принадлежит часть здания главного корпуса, общей площадью ... кв.м., расположенное по Адрес, кадастровый номер ....

Дата на праве собственности за ФИО2 зарегистрировано на праве собственности нежилое помещение, площадью ... кв.м., расположенное по Адрес 

Дата между Комитетом имущественных отношений и землепользования администрации Краснокамского городского поселения и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, сроком на 49 лет, по Адрес, кадастровый номер: ... На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности арендатору: нежилое помещение, часть здания главного корпуса, общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., кадастровый номер .... По данному договору аренды, арендатор обязан: письменно известить арендодателя об отчуждении принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве собственности на эти объекты в течение 10 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности, а также в этот же срок обратиться к арендодателю с ходатайством о внесении соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор или расторжении договора аренды.

Дата между ООО «ДВС Сервис» и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. 

Из пункта 1.1 предварительного договора следует, что предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи нежилого помещения, указанного в п. 2.1 настоящего договора (Основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных предварительным договором.

По основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение (Объект), площадью ... кв.м., выделенного в дальнейшем из нежилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенное по Адрес по которому Сторона 1 будет выступать продавцом, а сторона 2 покупателем объекта (пункт 2.1 предварительного договора). 

Цена Объекта составляет ... руб., то есть ... руб. за 1 кв.м., окончательная цена объекта определяется по результатам кадастровых работ по выделению объекта. Общая цена за Объект выплачивается покупателем на следующих условиях: сумма задатка в соответствии с п. 3.1 договора. Оставшаяся часть цены Объекта за вычетом суммы задатка оплачивается либо до подачи основного договора купли-продажи в Управление Росреестра по ПК для регистрации перехода права собственности – в день подписания основного договора, либо в порядке и сроки, определенные основным договором купли-продажи земельного участка по договоренности сторон (п. 2.3 предварительного договора).

Сумма задатка в размере ... руб. получена ФИО2 при подписании предварительного договора, о чем свидетельствует его подпись. 

Дата ООО «ДВС Сервис» передало ФИО2 ... руб. в счет частичной оплаты по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от Дата.

Дата между ООО «ДВС Сервис» и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п. 1.1 указанного договора купли-продажи, договор является следствием выполнения сторонами обязательства, определенного в предварительном договоре купли-продаже нежилого помещения от Дата, по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения. 

По настоящему договору в собственность покупателя передается нежилое помещение: площадь ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенное по Адрес. Объект принадлежит на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРП от Дата (п. 1.3 договора).

Цена объекта составляет ... рублей (п. 3.1 договора). Покупатель уплачивает цену объекта, за исключением суммы задатка в размере ... руб., внесенного продавцу на основании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от Дата, за счет заемных средств, в день заключения настоящего договора и сдачи документов в регистрирующий орган для перехода прав собственности на объект (п. 3.2 договора). Цена объекта, за исключением суммы задатка, уплачивается покупателем путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца (п. 3.3 договора). 

Согласно п. 7.1 договора, договор вступает в силу с даты подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами обязательств по нему. 

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Суд, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме. 

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих, случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 552 Гражданского кодекса РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. п. 1, 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Позиция стороны истца о том, что договор купли-продажи нежилого помещения от Дата является незаключенным в виду отсутствия регистрации договора, а также не составления акта приема-передачи имущества, основана на неверном толковании норм права.

Положения о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи касаются договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи.

Исходя из позиции, отраженной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

По условиям договора купли-продажи цена объекта определена в договоре, на основании ст. 486 ГК РФ неисполнение обязанности по оплате товара не влечет последствия в виде признания сделки незаключенной, а предоставляет продавцу право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договор купли-продажи нежилого помещения от Дата между истцом и ответчиком составлен в письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, позволяющие установить предмет договора, стоимость недвижимого имущества, а также содержит другие существенные условия, такие как способ, порядок полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества, ответственность сторон. При этом земельный участок предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата не является. Исходя из пояснений сторон, следует, что спорное недвижимое имущество было фактически передано покупателю ООО «ДВС Сервис» при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества Дата, с указанного времени истцом начаты ремонтные работы по улучшению данного помещения. 

Из обстоятельств дела следует, что денежные средства в сумме ... руб. были получены ответчиком на основании возникших между сторонами договорных отношений в качестве оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения от Дата. Данный договор является заключенным и действует до полного исполнения сторонами обязательств по нему. При таких обстоятельствах правоотношения сторон носят договорно-обязательственный характер, в связи с чем не имеется оснований полагать о наличии на стороне ответчика обязательства о возвращении суммы задатка, а также неосновательного обогащения.

С учетом изложенного, требования о взыскании денежных средств с ответчика в размере ... руб. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ДВС Сервис» к ФИО2 о взыскании денежных средств в размере ... рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере ... рублей - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

...

...

Судья Е.А. Калашникова

Решение в окончательной форме составлено Дата.