2-912/2025

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Карачаевск 30 октября 2025 года.

Карачаевский городской суд КЧР в составе председательствующего судьи Кубанова Э.А.,

при секретаре Лайпановой З.С-Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи. В иске указал, что он по договору купли – продажи от (дата обезличена), удостоверенного нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО6, номер в реестре нотариуса (номер обезличен) продал жилое помещение – квартиру общей площадью 43,4 кв.м. на 4 этаже, расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен), кадастровый номер объекта: (номер обезличен). На момент продажи квартиры по адресу: КЧР, (адрес обезличен) он был несовершеннолетним (ему было 16 лет) и в договоре купли-продажи указано, что сделка совершается с согласия его матери (законного представителя)- ФИО1. Права на квартиру были зарегистрированы покупателем - ФИО3, что подтверждается Выпиской из ЕГРН. Регистрация права: (номер обезличен) от (дата обезличена) По сделке денежных средств он не получал. Фактически договор купли-продажи исполнен не был. Цена договора указана была в сумме 200 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на дату совершения сделки составляла 561 176 руб. Квартира на сегодняшний день находится в его пользовании. В ней он проживает с матерью. Намерений продавать квартиру у него не было. Для чего совершалась сделка, он не знает ему никто, ничего не объяснял, на тот момент он был несовершеннолетний. Вместе с тем в 2025 году налоговыми органами ему предъявлен к уплате налог на доходы физических лиц в сумме 106 318 руб. Доход фактически его получен не был, а обязанность уплаты налога на доходы возникла вследствие неправомерной сделки. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным). По данным Росреестра КЧР жилое помещение - квартира общей площадью 43,4 кв.м., по адресу: КЧР, (адрес обезличен) зарегистрирована на ответчика и находится в собственности с (дата обезличена), правообладатель - ФИО3. Выбор способа защиты прав принадлежит гражданам и юридическим лицам. Одним из способов защиты нарушенного права является восстановление прав путем оспаривания сделки. Договор купли-продажи от (дата обезличена) квартиры по адресу: КЧР, (адрес обезличен) носит притворный характер. Денежных средств в размере 200 000,00 рублей по договору купли- продажи от (дата обезличена) им получено не было. Намерений у ответчика рассчитываться с ним не было. Фактически договор купли-продажи от (дата обезличена) прикрывает договор дарения. В связи с чем, он просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения - квартиры общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) расположенной по адресу: КЧР, (адрес обезличен), заключенный между ФИО2 (с согласия ФИО1) с одной стороны и ФИО3 с другой стороны, удостоверенный нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО6, реестровый (номер обезличен), признать недействительным переход права и право собственности ФИО3 на жилое помещение - квартиру общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен), исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированном праве ФИО3 на жилое помещение - квартиру общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен) применить последствия недействительности сделки.

Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в таковое не явились, представитель истца обратилась к суду с ходатайством о рассмотрении дела в её отсутствие. Ответчик в ранее поданном заявлении исковые требования истца признал. 

Суд на месте определил рассмотреть дело в отсутствии сторон, в порядке заочного решения.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи по следующим основаниям. 

Как усматривается из договора купли – продажи, (дата обезличена) между ФИО2 (с согласия ФИО1) с одной стороны и ФИО3 с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенной по адресу: КЧР, (адрес обезличен), удостоверенный нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО6, реестровый (номер обезличен)-(номер обезличен). Сторонами указанный объект был оценен сторонами за 200 000 рублей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости об объекте недвижимости от (дата обезличена) квартира общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенная по адресу: КЧР, (адрес обезличен), зарегистрирована на праве собственности за ФИО3, за которым также установлено ограничение в пользу ПАО Сбербанк, на основании договора ипотеки от (дата обезличена).

Согласно положений ч.1 ст. 56, ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. 

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. 

Одновременно п. 1 ст. 556 ГК РФ, устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2). 

Таким образом, ст. 551 и ст.556 ГК РФ, определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе. 

В п. 58 и п. 59 Постановления (номер обезличен), отметил Верховный Суд, разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права иск подлежит удовлетворению. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата обезличена) N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, право на иск по общему правилу возникает с момента, когда о нарушении такого права и о том, кто является надлежащим ответчиком, стало или должно было стать известно правомочному лицу, и именно с этого момента у него возникает основание для обращения в суд за принудительным осуществлением своего права и начинает течь срок исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

Для признания сделки недействительной на основании норм п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Таким образом, в рассматриваемом случае доказыванию подлежали обстоятельства того, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять; оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц. Согласно разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации приведенным в п.11 Постановления от (дата обезличена) N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса РФ). В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Системный анализ приведённых правовых норм свидетельствует о том, что мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых. 

В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при её совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки мнимой отнесено в данном случае на истца. 

С учетом признания исковых требования ответчиком, установив, что фактически сторонами по оспариваемому договору купли – продажи, передача объекта недвижимости в собственность покупателя не состоялась, таким образом, договор сторонами исполнен не был, суд приходит к выводу, что приведённые установленные судом по делу обстоятельства свидетельствует о мнимости сделки, поскольку на протяжении времени в данном жилом доме продолжает проживать прежний собственник ФИО2, несет бремя содержания указанного имущества.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемой сделке была направлена на создание вида, а не тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки, то есть договора купли-продажи.

Исходя из положений статей 1, 166, 167, 170, 549, 550, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата обезличена) N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и установленных судом на основании приведённых стороной истца доказательств обстоятельств дела подтверждающих совершение сделки лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, свидетельствуют о наличие по делу оснований для признания договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным по основанию, предусмотренному п.1 ст.170 ГК РФ, суд находит заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению. 

Из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в абз 2 п. 52 постановления Пленума от (дата обезличена) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

При этом согласно положениям ст. 235 ГК РФ. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Суд учитывает, что признание недействительной оспоримой сделки и применение последствий ее недействительности, которым решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.

Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица. 

В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта. 

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования этой записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда. Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом ничтожной или недействительной с применением последствий недействительности сделки, присваивается статус «погашенная».

Одним из основополагающих принципов судопроизводства является принцип состязательности сторон в споре, при этом по общему правилу процессуального закона проигравшая в споре сторона обязана возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы (п. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи удовлетворить. 

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения - квартиры общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенной по адресу: КЧР, (адрес обезличен), заключенный между ФИО2 (с согласия ФИО1) с одной стороны и ФИО3 с другой стороны, удостоверенный нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО6, реестровый (номер обезличен)-н\09-2023-2-76.

Признать недействительным переход права и право собственности ФИО3 на жилое помещение - квартиру общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен).

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о зарегистрированном праве ФИО3 на жилое помещение- квартиру общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен). 

Применить последствия недействительности сделки и вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО2 на квартиру общей площадью 43,4 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: КЧР, (адрес обезличен).

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственную пошлину в размере 7 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано в Верховный суд КЧР через Карачаевский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Э.А. Кубанов.