Дело № 2-10050/2024

50RS0039-01-2024-016373-74

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2024 г. г. Раменское Московская область

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Миловой Е.В.,

при секретаре Евсеевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10050/2024 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о прекращении права собственности на земельный участок,

установил:

Истец ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 24.04.2023 №НЖ2/ИД/260, о прекращении права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, аннулировав соответствующую запись (

<

номер>) в ЕГРН о государственной регистрации права собственности от 03.05.2023, восстановлении права собственности истца на земельный участок, взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины. 

Исковые требования мотивированы тем, что 24.04.2023 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка №НЖ2/ИД/260, согласно которому истец продал, а ответчик приобрел земельный участок общей площадью 805 кв.м, с кадастровым номером 

<

номер>, местоположение: 

<

адрес>. Переход к ответчику права собственности осуществлен в установленном законом порядке, 03.05.2023 право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРН. При заключении договора ответчик взял на себя обязательство производить расчеты с истцом в порядке, определенном разделом 2 договора. Цена договора составляет 650 000 руб. Покупатель обязан до 24.04.2023 оплатить 130 200 руб., а оставшуюся сумму в размере 519 800 руб. оплатить 23 равными ежемесячными платежами в размере 22 600 руб., подлежащими внесению до 28 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за тем, в котором заключен договор. В соответствии с п. 2.6 договора стороны договорились, что до момента оплаты полной стоимости за участок, участок находится в залоге у продавца. Истец выполнил свои обязательства, земельный участок фактически передан ответчику. При подписании договора 24.04.2023 ответчик перечислил истцу денежные средства в размере 130 200 руб., а также 05.06.2023 перечислил платеж в размере 22 600 руб. В последующем ответчик прекратил выполнять свои обязательства по оплате участка. 23.07.2024 ответчику направлена досудебная претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения. 

Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, причину неявки не сообщил, отзыв на иск не предоставил.

В силу ст.ст. 20, 165.1 ГК РФ считаются извещенными надлежащим образом, поскольку гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 233 ГПК РФ, дело поставлено рассмотреть в порядке заочного производства в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного о рассмотрении дела.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения данного спора, является установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. 

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ИП ФИО1 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 805 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем, местоположение земельного участка: 

<

адрес>.

24.04.2023 между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 805 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем, местоположение земельного участка: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН на спорный земельный участок. 

Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляет 650 000 руб. Цена участка, указанная в п. 2.1 договора, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.2).

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 2.6 договора стороны пришли к соглашению, что до момента оплаты полной цены участок будет находится в залоге у продавца. 

Истец выполнил свои обязательства, земельный участок передан ответчику на основании передаточного акта от 24.04.2023. Договор и передаточный акт подписаны сторонами.

Согласно пункту 2.4 договора по соглашению сторон цена участка уплачивается покупателем в следующем порядке: до 24.04.2023 – 130 200 руб. (п. 2.4.1), оставшаяся сумма в размере 519 800 руб. оплачивается покупателем 23 равными ежемесячными платежами в размере 22 600 руб., подлежащими внесению до 28 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за тем, в котором заключен договор.

Однако ответчик ФИО2 полный расчет за земельный участок не произвел, доказательств тому материалы дела не содержат, стороной ответчика не представлены.

При подписании договора 24.04.2023 ответчик ФИО2 перечислил истцу денежные средства в размере 130 200 руб., а также 05.06.2023 перечислил платеж в размере 22 600 руб. 

В последующем ответчик прекратил выполнять свои обязательства по оплате участка.

В адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 19.04.2024 с просьбой исполнить свое обязательство по оплате земельного участка в срок до 19.08.2024 в сумме 497 200 руб. Однако претензия до настоящего времени не исполнена.

Также истцом в претензии указано, что в случае неисполнения ответчиком обязательств в указанный срок и при отсутствии конструктивных предложений по урегулированию ситуации, истец будет вынужден обратиться в суд, в том числе о расторжении договора. 

Таким образом, при указанных выше обстоятельствах, судом в ходе рассмотрения спора установлено, что 24.04.2023 между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>. Между тем расчет сторонами в соответствии с пунктом 2.4 договора в полном объеме не произведен.

При этом земельный участок был передан ответчику. Данные обстоятельства нашли свое подтверждение в судебном заседании, ответчиком не оспорены.

Право собственности на спорный земельный участок за покупателем ФИО2 зарегистрировано 03.05.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, а также пояснений сторон, может прийти к выводу, что в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю, а соответственно, имеет место существенное нарушение договора

Таким образом, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено и следует из материалов дела, что расчет между сторонами спорного договора, заключенного в письменной форме, в полном объеме не произведен, стороной ответчика не уплачена цена недвижимого имущества в размере 497 200 руб., определенная сторонами договора. Истец передал земельный участок ответчику, последний принял имущество и зарегистрировал право собственности за собой, используя его по назначению, однако оплату в установленные сроки не произвел.

Между тем, согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, суд приходит к выводу, что из установленных по делу обстоятельств усматривается, что сторона по договору купли-продажи земельного участка покупатель ответчик по делу ФИО2 нарушил существенное условие договора, не оплатил в установленные сроки стоимость земельного участка продавцу, фактически не исполнил его условия.

Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу, что в данном случае неисполнение покупателем обязательства по оплате дает продавцу право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая установленные по делу юридически значимые обстоятельства, требование истца ИП ФИО1 к ФИО2 подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу ч. 7 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений, в том числе, о земельных участках. Такие сведения подтверждают существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, и иных предусмотренных этим ФЗ сведений об объектах недвижимости.

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам относятся, в числе прочего, земельные участки.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности, в числе прочих прав, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, из приведенных положений следует, что принадлежность земельного участка на праве собственности конкретному лицу и в конкретных границах определяется сведениями, внесенными в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о прекращении права собственности на земельный участок - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 24.04.2023 № НЖ2/ИД/260, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 805 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем, местоположение земельного участка: 

<

адрес>.

Аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, произведенную на основании договора купли-продажи от 24.04.2023 № НЖ2/ИД/260, номер регистрационной записи 

<

номер> от 03.05.2023.

Восстановить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 805 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем, местоположение земельного участка: 

<

адрес>.

Решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части сведений о собственниках земельного участка, с кадастровым номером 

<

номер>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Е.В. Милова

Мотивированное решение изготовлено 13 января 2025 г.