Дело № 2- 934/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2017 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Е.А., 

при секретаре Ельчиной Е.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СК-Полимер» о признании договора в части недействительным, взыскании денежных средств по договору, неустойки, морального вреда, судебных расходов, штрафа,

УСТАНОВИЛ

Истцы обратились в суд с указанным иском, пояснив, что 11 марта 2016 года заключили с ООО «СК-Полимер» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязался передать им по результатам строительства жилое помещение - трехкомнатную квартиру общей площадью 73,52 кв.м. Цена договора определена в 

<

данные изъяты> исходя из расчетной стоимости одного метра – 

<

данные изъяты>. Поскольку по результатам БТИ общая площадь квартиры значительно уменьшилась на 1,32 кв.м., просят признать недействительными условия п.п 2.7 и 4.5 договора, уменьшить цену квартиры на цену 1,32 кв.м. и взыскать в пользу истцов 69960 рублей, моральный вред 30000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей, а также штраф.

Также 03 июля 2017 года, 14 июля 2017 года заявили уточненные требования, согласно которым дополнительно просили признать п. 2.6 договора долевого участия недействительным в части, препятствующей истцам в получении денежных средств, составляющих разницу между ценой договора и ценой квартиры, а также признать недействительным п. 4.6 договора в части. Также просили взыскать неустойку за 

<

данные изъяты> просрочки удовлетворения требований истца в размере 120 331 рубль.

В судебном заседании представитель истцов на иске настаивал, просил удовлетворить. Просил рассчитать неустойку на день вынесения решения суда.

Представитель ответчика ООО «СК-Полимер» возражала против иска, предоставила письменные возражения.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2 11 марта 2016 года заключили с ООО «СК-Полимер» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязался передать им по результатам строительства жилое помещение - трехкомнатную квартиру общей площадью 73,52 кв.м. на 9 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (л.д. 7-19)

Согласно п. 2.1 ценой договора является размер денежных средств, подлежащих уплате участником и составляет 

<

данные изъяты>. Расчетная цена одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет – 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 2.6 договора, цена договора является фиксированной и изменению не подлежит, кроме случаев, предусмотренных настоящим договором.

В силу п. 2.7 договора в случае увеличения, по результатам обмера органами технической инвентаризации, общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.5 договора более чем на 0,5 кв.м., стороны изменяют (корректируют) цену договора в сторону увеличения. В этом случае, до подписания акта приема-передачи, участники долевого строительства обязаны доплатить застройщику образовавшуюся разницу за всю превышающую площадь, в соответствии с расчетной ценой квадратного метра.

Согласно п. 4.5. договора в том случае, если сумма денежных средств, уплачиваемых Участником долевого строительства по договору превысит сумму на строительство (создание) объекта долевого строительства, а также услуги Застройщика, последний вправе не возвращать эту сумму данным Участникам, так как она является дополнительным вознаграждением Застройщика.

Согласно п. 4.6 договора в случае образования положительной разницы между ценой договора и окончательной суммой затрат на строительство Объекта долевого строительства, данную разницу направить на покрытие убытков, полученным по договорам от других участников долевого строительства на строительство объекта, что обусловлено разницей в ценах на стройматериалы, работы, услуги на начальном и конечном этапе строительства.

14 декабря 2016 года жилой дом по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию.

Рассматривая требования истцов о признании договора долевого участия в части недействительным, суд приходит к следующему.

Так, по договору от 11 марта 2016 года площадь спорной квартиры, подлежащей передаче истцам составила 73,52 кв.м., по данным БТИ – 72,2 кв.м. (л.д.29-33). В связи с чем, разница в площади составила 1,32 кв.м.

Судом принимается во внимание, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающим характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Заключенный между сторонами договор от 11 марта 2016 года позволяет ответчику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, в частности п. 2.6, 4.5, 4.6, исключающие ответственность ООО «СК-Полимер» за нарушение условий договора в зависимости от степени отклонения, то есть освобождают от ответственности в случае уменьшения площади квартиры.

Таким образом, истцам подлежит передаче квартира, имеющая отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит требованиям как Федерального закона N 214-ФЗ, так и пункту 3 статьи 555 ГК РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади, т.е. 

<

данные изъяты> за один квадратным метр.

Учитывая, что условия договора участия в долевом строительстве, в частности п. 2.6, 4.5, 4.6 договора, об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу части 4 статьи 7 Федерального закона являются ничтожными, суд находит исковые требования ФИО1, ФИО2 о признании договора в указанной части недействительным, а иск подлежащим удовлетворению.

В силу вышеизложенного, суд считает правильным взыскать с ООО «СК-Полимер» в пользу истцов денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> за разницу в площади переданной им квартиры, по 

<

данные изъяты> в пользу каждого истца.

Расчет выглядит следующим образом: 

<

данные изъяты>.

Истцами заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку удовлетворения требований о возврате денежных средств.

В силу ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно ст. 22 требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно заявлению на л.д. 27, истцы обратились с требованием о возврате денежных средств 13 января 2017 года.

Исходя из заявленных требований о взыскании неустойки на день вынесения решения суда (л.д.67), расчет выглядит следующим образом:

<

данные изъяты>

Учитывая, что размер неустойки не может превышать размер требуемой суммы, неустойка составляет 

<

данные изъяты>.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Также судом учитывается, что неустойка как мера гражданско-правовой ответственности не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства. Следовательно, при определении ее размера, суд учитывает баланс законных интересов обеих сторон по делу и позицию ст. 333 ГКР Ф. 

При этом, суд не находит оснований для освобождения ООО «СК-Полимер» от уплаты неустойки.

Принимая к рассмотрению заявление ответчика о снижении неустойки, сумму, подлежащую выплате истцам в связи изменением площади квартиры, суд считает законным взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку в размере 15 000 рублей, т.е. по 7 500 рублей в пользу каждого.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размера компенсации истцам причиненного морального вреда, суд оценивает степень физических и нравственных страданий истцов, степень вины ответчика и считает возможным иск в данной части удовлетворить частично и взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, т.е. по 5000 рублей в пользу каждого.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 понесли расходы по оплате юридических услуг в размере 

<

данные изъяты>., что подтверждается договором от 13 января 2017 года (л.д. 34-36), распиской ФИО4 от 13 января 2017 года (л.д. 37). 

С учетом изложенного, принимая во внимание характер спорных правоотношений, сложность дела, учитывая требования разумности и справедливости, суд считает обоснованной и подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов сумму в размере 15 000 рублей, т.е. по 7500 рублей в пользу каждого.

В соответствии со ст. 13 п. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г., с учетом п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Учитывая, что ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены требования потребителя, заявленное ходатайство об уменьшении суммы штрафа от ответчика, следовательно, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 10 000 рулей, по 5000 рублей каждому.

Рассматривая требования истцов о признании п. 2.7 спорного договора недействительным, суд не находит оснований для их удовлетворения.

Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Вместе с тем, пунктом 2.7 договора долевого участия в строительстве сторонами предусмотрено изменение цены договора при изменении площади квартиры более чем на 0,5 кв.м.

Условия пункта 2.7 договора долевого участия в строительстве от 10 октября 2016 года нормам федерального законодательства (ГК РФ, ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ и Закона РФ "О защите прав потребителей") не противоречат.

В силу положений п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства может являться основанием для расторжения договора долевого участия в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, а также применения последствий, установленных ч. 2 той же статьи.

Определяя стоимость объекта долевого строительства, стороны согласовали условия, при которых она рассчитывается, что не противоречит положениям статье 421 ГК РФ, не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Суд принимает во внимание, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, не является публичным, поскольку предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истцы согласились с условиями заключенного договора, в частности условиями о возможности изменения цены договора в случае увеличения, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал их заключить договор на определенных условиях, суду не представили. Кроме того, каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, данное условие договора не противоречит и права истцов не нарушает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ

Иск ФИО1, ФИО2 к ООО «СК-Полимер» о признании договора в части недействительным, взыскании денежных средств по договору, неустойки, морального вреда, судебных расходов, штрафа – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 2.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 марта 2016 года, заключенного между ООО «СК-Полимер» и ФИО1, ФИО2 в части, что «цена договора является фиксированной и изменению не подлежит».

Признать недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 марта 2016 года, заключенного между ООО «СК-Полимер» и ФИО1, ФИО2 

Признать недействительным п. 4.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 марта 2016 года, заключенного между ООО «СК-Полимер» и ФИО1, ФИО2 

Иск ФИО1, ФИО2 к ООО «СК-Полимер» о признании п. 2.7 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11 марта 2016 года, заключенного между ООО «СК-Полимер» и ФИО1, ФИО2, недействительным – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «СК-Полимер» в пользу ФИО1 сумму по договору в размере 34 980 рублей, неустойку в размере 7 500 рублей, моральный вред в размере 5 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7 500 рублей, штраф в размере 5 000 рублей.

Взыскать с ООО «СК-Полимер» в пользу ФИО2 сумму по договору в размере 34 980 рублей, неустойку в размере 7 500 рублей, моральный вред в размере 5 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7 500 рублей, штраф в размере 5 000 рублей.

Иск ФИО1, ФИО2 к ООО «СК-Полимер» о взыскании денежных по договору, неустойки, морального вреда, судебных расходов, штрафа в большем размере – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Федеральный судья Иванова Е.А. 

Мотивированный текст решения

изготовлен 04 октября 2017 года.