РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 17 мая 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи О.В.Сицинская,

при секретаре судебного заседания В.Ф.О.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-171/2017 по административному иску ФИО2 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО2 обратилась с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилое помещение, с кадастровым номером: 26:24:040208:137, площадью 36,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1,9, этаж -1, назначение – нежилое, адрес Ставропольский край, город Минеральные Воды, ул…….., д…..; в размере его рыночной стоимости, а именно 203 400 (двести три тысячи четыреста) рублей, по состоянию на 01.01.2015 года; установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – административное здание, назначение нежилое, площадью – 1133,9 кв.м., с кадастровым номером 26:24:040208:144, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Минеральные воды, ул……., д……, в размере рыночной стоимости 9943000 (девять миллионов сорок три тысячи) рублей, по состоянию на 01.01.2015 года. 

В основании иска ФИО2 указала, что является собственником:

- нежилого помещения, с кадастровым номером: 26:24:040208:137, площадью 36,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1,9, этаж -1, назначение – нежилое, адрес Ставропольский край, город Минеральные Воды, ул…….., д….., на основании свидетельства о государственной регистрации права от 25.03.2011 года серия.. … №….., выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (номер записи регистрации ……………..). Кадастровая стоимость названного недвижимого имущества по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 403 612 рублей 15 копеек;

- административно-хозяйственного здания, назначение нежилое, площадью – 1133,9 кв.м., с кадастровым номером 26:24:040208:144, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Минеральные воды, ул……….., д……., на основании свидетельства о государственной регистрации права от 25.03.2011 года серия 26 АЗ №355799, выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (номер записи регистрации………..). Кадастровая стоимость названного недвижимого имущества по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 23 968272 рубля 39 копеек.

Полагает оспариваемую кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей ее права и законные интересы собственника, поскольку влечет увеличение размера уплаты налогов, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке № 10/06/2016-окс от 23 июня 2016 года, составленном оценщиком ФИО3, ООО «Бюро независимой судебной экспертизы», на которое получено положительное экспертное заключение Некоммерческим партнерством «Международная палата оценщиков». 

В судебное заседание административный истец ФИО2 не явилась, извещена надлежаще, о причине неявки суд не известила.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ ФКП по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю извещенные надлежащим образом, не явились, о причине неявки суд не известили.

На основании части 2 статьи 138 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного истца ФИО2 – ФИО1, полномочия которого судом проверены, поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы. Замечаний к проведенной по делу повторной экспертизе не имеет.

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив предоставленные доказательства в совокупности, установил следующее.

Административный истец ФИО2, является собственником нежилых помещений: 

- с кадастровым номером: 26:24:040208:137, площадью 36,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1,9, этаж -1, назначение – нежилое, адрес Ставропольский край, город Минеральные Воды, ул………………, д………., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности ……. от 25.03.2011, выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (номер записи регистрации…….) (том 1 л.д. 20);

- административно-хозяйственного здания, назначение нежилое, площадью – 1133,9 кв.м., с кадастровым номером 26:24:040208:144, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Минеральные воды, ул…….., ….., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности …….. от 25.03.2011, выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (номер записи регистрации………) (том 1 л.д. 21).

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость находящихся в собственности ФИО2 на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого помещения, с кадастровым номером: 26:24:040208:137, площадью 36,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1,9, этаж -1, назначение – нежилое, адрес Ставропольский край, город Минеральные Воды, ул………, …., по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 403 612 рублей 15 копеек (том 1 л.д. 27);

- административно-хозяйственного здания, назначение нежилое, площадью – 1133,9 кв.м., с кадастровым номером 26:24:040208:144, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Минеральные воды, ул………, ……, по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 23 968 272 рубля 39 копеек (том 1 л.д. 26).

Исходя из системного анализа статей 399-401 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на имущество физических лиц признаются граждане, физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

К объектам налогообложения, в частности, отнесены иные здания, строения, сооружения, помещения (п. 6 ч. 1 ст. 401 НК РФ).

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 402 НК РФ). 

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Законом Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единую дату начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Следовательно, административный истец имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, ФИО2, в подтверждение величины их рыночной стоимости представила составленный оценщиком ФИО3, ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» отчет об оценке № 10/06/2016-окс от 23 июня 2016 года, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 26:24:040208:137 по состоянию на 1 января 2015 года составляет 203 400 рублей, административно-хозяйственного здания, с кадастровым номером 26:24:040208:144 по состоянию на 1 января 2015 года составляет 9943 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемая организация оценщиков некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 1351 от 9 августа 2016 года.

По ходатайству представителя административного истца судом назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО «РусОценка-СК».

Проведенной по делу судебной экспертизой было установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости № 10/06/2016-окс от 23.06.2016 года, выполненный ООО «Бюро независимой экспертизы» соответствует требованиям закона, но имеются нарушения требований, допущенные оценщиком, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, способные влиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Допущены ошибки в математических вычислениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:26:040208:137 составляет 216102 рубля; с кадастровым номером 26:24:040208:144 составляет 21066949 рублей.

На заключение судебной экспертизы от представителей административных истцов поступили возражения, свидетельствующие о допущенных нарушениях экспертами требований законодательства, выразившиеся в некорректном суждении относительно отчета об оценке, относительно отсутствия осмотра объектов исследования, их местоположения и установления иных факторов, влияющих ценообразование.

Указанные замечания суд признает состоятельными. 

Более того, суд учитывает, что выводы эксперта, содержащиеся в ответах на вопросы № 1-4, являются противоречащими друг другу. В частности, эксперт, приходя к выводу о соответствии отчета об оценки предъявляемым к нему требованиям законодательства (ответ на вопрос № 1), указывает на наличие в нем нарушений (ответы на вопросы № 2, 3).

Согласно ст. 41 Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Следовательно, эксперт ООО «РусОценка-СК», которому было поручено судом производство судебной экспертизы в своей деятельности по ее проведению должен руководствоваться нормами, в том числе, указанного выше Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с требованиями ст. 2, 3, 4 указанного выше Федерального закона № 73-ФЗ не государственный эксперт в своей деятельности должен руководствоваться Конституцией Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, законодательством Российской Федерации о таможенном деле, Налоговым кодексом Российской Федерации, законодательством в сфере охраны здоровья, другими федеральными законами, а также нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, регулирующими организацию и производство судебной экспертизы. Его деятельность должна быть основана на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы эксперта ООО «РусОценка-СК» не являются мотивированными, обоснованными ссылками на действующее законодательство.

На основании изложенного, суд исключает заключение эксперта ООО «РусОценка-СК» из числа доказательств по делу.

По ходатайству представителя административного истца, в соответствии с требованиями ст. 83 КАС РФ, судом было назначено проведение повторной судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «ГлавЭксперт».

Оценивая заключение судебного эксперта ООО «ГлавЭксперт» от 12.04.2017 № 21/17, суд отмечает следующее.

В силу ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования; сделанные в результате его проведения выводы и ответы на поставленные судом вопросы; экспертное заключение понятно по своему содержанию; составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду, в деле не имеется. 

Экспертом были установлены количественные и качественные характеристики объектов оценки, обоснованы методы оценки, проведен анализ рынка объектов оценки, проанализированы ценообразующие факторы и рынок недвижимости Ставропольского края, обоснован выбор сравнительного и доходного подходов, проведен анализ и определены корректировки, обоснован выбор объектов-аналогов, проведено согласование результатов и определена итоговая величина стоимости.

Экспертом, помимо ответа на вопрос о рыночной стоимости объектов недвижимости, был дан ответ на вопрос о наличии допущенных нарушений требований Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки в представленном административном истцом отчете об оценке № 10/06/2016-окс от 23.06.2016 г., выполненного ООО «Бюро независимой судебной экспертизы». Согласно выводам экспертам, сделанным на основе проведенного исследования и анализа, при составлении указанного отчета об оценки были допущены некоторые противоречия в анализе рынка и в начислении физического износа, отсутствует обоснование корректировки на различие, что вводит в заблуждение заказчика, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что нарушает требования Приказа МРЭТ РФ от 20.05.2015 г. № 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (том 3 л.д. 157-158).

Рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 26:24:040208:137 экспертом определена в размере в размере 326651 (триста двадцать шесть тысяч шестьсот пятьдесят один) рубль; административно-хозяйственного здания с кадастровым номером 26:24:040208:144, - в размере 16994570 (шестнадцать миллионов девятьсот девяносто четыре тысячи пятьсот семьдесят) рублей (том 3 л.д. 158-159).

Судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела документами, что эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификации для данной деятельности.

Эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности на основании статьи 307 УК РФ.

Возражений от лиц, участвующих в деле, относительно содержания, оформления и выводов экспертизы не поступило.

В связи с изложенным, указанное доказательство суд принимает в качестве надлежащего, позволяющего определить рыночную стоимость, подлежащую установлению в качестве кадастровой, по состоянию на 1 января 2015 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений законодательства, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объектов капитального строительства, принадлежащих на праве собственности административному истцу, должна быть определена в соответствии с заключением эксперта ООО «ГлавЭксперт» № 21/17 от 12.04.2017 г.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 26:24:040208:137, в размере 326651 (триста двадцать шесть тысяч шестьсот пятьдесят один) рубль, а административно-хозяйственного здания, с кадастровым номером 26:24:040208:144, в размере 16994570 (шестнадцать миллионов девятьсот девяносто четыре тысячи пятьсот семьдесят) рублей, в соответствии с размерами рыночной стоимости, установленной заключением эксперта ООО «ГлавЭксперт» № 21/17 от 12.04.2017 г.

Днем внесения сведений об иной кадастровой стоимости является день обращения с настоящим административным иском в суд - 7 ноября 2016 года.

От экспертного учреждения ООО «ГлавЭксперт» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 72500 рублей.

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Поскольку в силу положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной, то эти издержки подлежат взысканию с административного истца.

В силу изложенного, с административного истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения, с кадастровым номером: 26:24:040208:137, площадью 36,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1,9, этаж -1, назначение – нежилое, адрес Ставропольский край, город Минеральные Воды, ул……., д….., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 326651 (триста двадцать шесть тысяч шестьсот пятьдесят один) рубль;

- административно-хозяйственного здания, назначение нежилое, площадью – 1133,9 кв.м., с кадастровым номером 26:24:040208:144, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Минеральные воды, ул………., д…….., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 16994570 (шестнадцать миллионов девятьсот девяносто четыре тысячи пятьсот семьдесят) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 7 ноября 2016 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ГлавЭксперт» судебные расходы по оплате экспертизы 72500 (семьдесят две тысячи пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья подпись О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь