Дело № 2-741/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 августа 2017 года г. Маркс 

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Уварова А.С.,

при секретаре Рогожиной С.В.

участием истца ФИО1,

представителя ответчика по ордеру – адвоката Несвитеева Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Штанг П.А. о признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование заявленных требований указывает, что по договору купли-продажи жилого дома, удостоверенного нотариусом 02.11.1994 г. № 1-3335 он приобрел у Штанг П.А. жилой дом общей площадью 77,1 кв.м. по адресу: Саратовская область, Марксовский район, 

<

адрес>. Ответчику жилой дом принадлежал на праве собственности, о чем сделана запись в п. 2 договора. Стоимость покупки согласно п. 4 вышеуказанного договора купли – продажи составила 4000000 (неденоминированных) рублей. Деньги за жилой дом уплачены истцом в полном объеме, что подтверждается п. 4 указанного договора. Сразу после совершения сделки ФИО1 не смог обратиться в орган технической инвентаризации, осуществляющий в указанный момент времени государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, как того требовали заключительные положения вышеуказанного договора купли – продажи. Позже с 1998 года, т.е. с момента образования службы государственной регистрации, кадастра и картографии, он мог обратиться за регистрацией прав только совместно с продавцом, однако связь с ним была утеряна и местожительство ответчика ему не известно. Истец указывает, что он открыто пользуется и владеет указанной недвижимостью более 22 лет, несет расходы по текущему и капитальному ремонту, оплачивает коммунальные услуги. При обращении в регистрационный орган 14.03.2017 года для осуществления государственной регистрации права собственности истца на данный объект недвижимости государственная регистрация была приостановлена по причине отсутствия записи о наличии ранее зарегистрированного права на спорный объект недвижимости за продавцом – ответчиком по делу, а также по причине расхождения площади дома, указанной в представленном на регистрацию договоре купли-продажи, и площадью данного объекта недвижимости указанной в сведениях Единого государственного реестра. В связи с изложенным, указывая на то, что зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости в ином порядке не представляется возможным, истец вынужден обратиться в суд. Просит признать состоявшейся сделку – договор купли – продажи жилого дома, расположенного по адресу: Саратовская область, Марксовский район, 

<

адрес>, заключенный между ним и ответчиком и признать право собственности на жилой дом общей площадью 83,6 кв.м. с кадастровым номером 64:20:011401:192, расположенный по адресу: Саратовская область, Марксовский район, 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и дал объяснения, аналогичные изложенным в иске. При этом дополнительно пояснил, что ранее до заключения договора купли-продажи площадь спорного объекта недвижимости составляла 77,1 кв.м., поскольку в нее не была включена площадь холодной пристройки. В дальнейшем при проведении плановой инвентаризации объекта в 2011 года при описании состава объекта в его общую площадь была включена холодная пристройка, ввиду чего в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об основных характеристиках данного объекта, который имеет площадь 83,6 кв.м. Просил суд требования удовлетворить, указывая, что другой возможности оформления права собственности на указанный жилой дом в настоящее времени нет, так, как место нахождения ответчика ему не известно.

Ответчик Штанг П.А. в судебное заседание не явился. Извещался судом по последнему известному месту жительства, с которого вернулся конверт с направленным извещением с отметкой «истек срок хранения». Согласно сведений Отдела адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Саратовской области Штанг П.А. регистрации на территории Саратовской области не имеет.

Ввиду того, что фактическое место нахождения ответчика суду не известно, ему на основании статьи 50 ГПК РФ в качестве представителя назначен адвокат Несвитеев Д.С., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований исходя из интересов представляемого им лица, поскольку позиция ответчика по данному делу ему не известна. 

Выслушав пояснения истца и представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется судом путем: пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношений, признания права, восстановления положения существовавшего до нарушения права и др.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда.

В силу абзаца второго части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли – продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость.

В ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что 02.11.1994 года между ФИО1 с одной стороны и Штанг П.А. был заключен в письменной форме договор купли-продажи жилого дома общей площадью 77,1 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Марксовский район, с

<

адрес>. Указанный Договор был удостоверен нотариусом г.Маркса ФИО3 и зарегистрирован в реестре за № 2-3335.

Указанный жилой дом принадлежал на праве собственности ответчику Штанг П.А. на основании договора купли-продажи, удостоверенного Зоркинским с/Советом Марксовского района Саратовской области 30.03.1992г. № 72, что подтверждено п.2 договора купли-продажи жилого дома от 02.11.1994г. Следовательно, ответчик вправе был распоряжаться спорным недвижимым имуществом.

Как следует из искового заявления и пояснений истца указанный договор своевременно не был представлен для государственной регистрации. В настоящее время для регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом необходимо участие ответчика, являющегося продавцом данного жилого дома, однако его участие не возможно по причине утери контактов. Вместе с тем, договор между сторонами фактически исполнен, недвижимое имущество передано покупателю, денежные средства в размере 4000000 неденоминированных рублей получены продавцом в полном объеме, что подтверждено п.4 указанного договора. (л.д. 9). С момента приобретения спорного имущества истец открыто владеет им, несет расходы по текущему и капитальному ремонту, оплачивает коммунальные услуги. 

Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.

До настоящего времени право собственности на указанный объект за покупателем не зарегистрировано.

Таким образом, между покупателем и продавцом сложились "фактические договорные отношения" в отношении купли-продажи данного объекта, поскольку: имеется договор, заключенный при несоблюдении сторонами предусмотренной законодательством для сделок подобного рода формы; есть доказательства его исполнения и принятия другой стороной такого исполнения. Оснований не согласиться с указанными выводами у суда не имеется, т.к. они основаны на материалах дела и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании и никем не оспариваются.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно правовой позиции изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 22 марта 2011 г. по делу № 412-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Б.А.В. и Б.Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Однако государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В то же время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, существующих между ними, в том числе, и возникших на основании договора.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи недвижимости), при условии выполнения сторонами ее содержания, не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя, и нежелании сторон осуществить переход права собственности на объекты недвижимого имущества.

В этой связи, а также по причине того, что ответчик не является для регистрации сделки и его фактическое место нахождения не известно, в установленном законом порядке истец не имеет возможности регистрации перехода права собственности по заключенному договору купли-продажи во внесудебном порядке. 

Из уведомления Марксовского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 24.03.2017г. № следует, что государственная регистрация права собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес> приостановлена в виду несоответствия договора купли-продажи жилого дома от 02.11.1994г. № законодательству, действовавшему на момент заключения сделки, а также по причине расхождения площади дома, указанной в представленном на регистрацию договоре купли-продажи, и площадью данного объекта недвижимости указанной в сведениях Единого государственного реестра. (л.д. 26).

Из пояснений истца следует, что ранее, до заключения договора купли-продажи площадь спорного объекта недвижимости составляла 77,1 кв.м., поскольку в нее не была включена площадь холодной пристройки. В дальнейшем при проведении плановой инвентаризации объекта в 2011 года при описании состава объекта в его общую площадь была включена холодная пристройка, ввиду чего в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об основных характеристиках данного объекта, который имеет площадь 83,6 кв.м. 

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

Доказательств опровергающих доводы истца в суд не представлено.

Обстоятельства, установленные в судебном заседании, представленные суду доказательства подтверждают, что право истца нарушено и подлежит судебной защите.

Исходя из изложенных обстоятельств и имеющихся в деле письменных доказательств, оцененных судом в их совокупности согласно требованиям ст.67 ГПК РФ, суд находит правомерным и обоснованным требование истцов о признании за ними права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать состоявшейся сделку – договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 02.11.1994г. между ФИО1 и ФИО2.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 83,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Саратовская область, Марксовский район, 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Марксовский городской суд.

Судья А.С.Уваров