К делу №2-480/2017

(мотивированное)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 16мая 2017 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Сидорука К.К.

при ведении протокола секретарем Юхимук О.В.

с участием:

ответчика ФИО1

представителя ответчика ФИО2 

по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № №

и ответчика ФИО3 

по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО6 и ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 в лице своего представителя ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО6 и ФИО7, в котором просит признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи жилого помещения №, общей площадью № квадратных метров с кадастровым номером №, на № этаже, литер № в доме 

<

адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО7

Также, истец просит обязать управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанное помещение.

Согласно иску ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО9 в лице своего представителя по доверенности ФИО6 заключили предварительный договор вышеуказанного объекта недвижимости.

В соответствии с этим договором ФИО5 оплатила за помещение 1 164 000 рублей, выполнив свои обязательств, при этом основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ года. Однако,ФИО6 и ФИО9 своих обязательств не выполнили.

Более того, в настоящее время право собственности на помещение зарегистрировано за ответчиками ФИО2 и ФИО3, которые в свою очередь приобрели объект недвижимости у ответчика ФИО1 на основании договора кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. При этом, ФИО1 приобрела помещение у ФИО7 по оспариваема договору купли-продажи.

Истец в ДД.ММ.ГГГГ году обращалась в адрес ФИО1 с предложениями переоформить помещение в собственность истца, однако она эти предложения проигнорировала.

Таким образом, ФИО7, продав спорное помещение ФИО1, фактически нарушил условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года, следовательно оспариваемый договор является ничтожным, поскольку на момент его заключения в отношении этого помещения имелись притязания третьих лиц, а именно истца.

Более того, приговором Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, а именно в мошенничестве, совершенном в том числе в отношении истца.

Истец считает, что в силу п. 3 ст. 216 ГК РФ, несмотря на регистрацию права собственности ответчиков на спорное помещение, вещные права истца на это имущество не прекратились.

Кроме того, оспариваемый договор содержит в себе явно заниженную стоимость спорного имущества – 10000 рублей, что свидетельствует о ничтожности сделки.

Истец является законным владельцем спорного помещения, поскольку получила его во владение до государственной регистрации права собственности на него других лиц.

Истец считает оспариваемую сделку ничтожной в силу мнимости, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Извещенный надлежащим образом истец в судебное заседании не явился, дважды не представив сведения об уважительности причин неявки.

Ответчик ФИО10, а также представительФИО2 и ФИО3, на рассмотрении гражданского дела настаивали, против удовлетворения иска возражали, представив отзыв.

Согласно отзыву истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку истец спорным помещением никогда не владела, по акту приема-передачи его не принимала, с даты заключения оспариваемого истцом договора спорное помещение находилось во владении и пользовании ответчика ФИО1, которая ДД.ММ.ГГГГ года передала его во владение и пользование ответчикам ФИО2 и ФИО3, проживающим в немпостоянно и зарегистрированным там по месту жительства. 

Ответчики полагают, что права лица, которое считает себя собственником имущества, отчужденного неуправомоченным лицом, не полежат защите путем удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. 

Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания

Предположение истца о мнимости спорного договора не подтверждается фактическими обстоятельствами. Установление обстоятельств, которые свидетельствуют о совершении конкретных действий, направленных на создание соответствующих заключенным сделкам правовых последствий, исключает применение признание сделки мнимой на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ. 

Также, ответчики указывают, что истец не имеет охраняемый законом интерес в признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО7, поскольку предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества. 

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества. 

Поскольку спорное помещение находится в титульном и фактическом владении и пользовании ответчиков, у истца отпало право истребовать его. Истец имеет право потребовать от стороны договора, не исполнившей своей обязанности, возмещения убытков.

Ответчик ФИО1 указывает на то, что она является добросовестным приобретателем, поскольку фактически приобрела спорное помещение по цене 1500000 рублей. 

Выслушав участвующих лиц, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что по оспариваемому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года ответчик ФИО1 приобрела у ФИО7 спорное помещение.

Из пояснений ФИО1, а также показаний свидетелей ФИО11, ФИО12, ФИО13 следует, что данный ответчик фактически приобрела спорное помещение за 1500000 рублей, оплатив сначала продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи 1300000 рублей и потом через месяц при подписании основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года еще 200000 рублей. 

В тот же день стороны сдали документы на государственную регистрацию перехода права собственности, а продавец отдал ФИО1 ключи от приобретенного ею жилого помещения. После приобретения данного помещения ФИО1 начала производить в нем ремонтно-отделочные работы. 

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 продала спорное жилое помещение по договору купли-продажи своей дочери ФИО2 и правнучке ФИО3

С даты приобретения права собственности и по настоящее время ответчики ФИО2 и ФИО3 являются фактическими владельцами этого жилого помещения, постоянно проживают в нем, оплачивают коммунальные услуги, налог на имущество, завершили ремонт, зарегистрировались в нем по месту жительства. 

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года также следует, что передача имущества во владение ФИО1 осуществлена в день его подписания (п. 7). 

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорное помещение произведена ДД.ММ.ГГГГ года на основании вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, что следует из свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Государственная регистрация права долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на спорное помещение произведена ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается представленной истцом выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ года.

У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетелей и ответчиков.

При таких обстоятельства, суд считает ответчиков ФИО2 и ФИО3 добросовестными приобретателями спорного помещения в соответствии с положениями ч. 1 ст. 302 ГК РФ. 

Кроме того, данное обстоятельства подтверждается также вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ года, которым отказано в удовлетворении иска ФИО5 к ФИО2 и ФИО3 об истребовании вышеуказанного спорного помещения из их владения.

Вместе с тем, в силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право или законный интерес, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».

Из части 3 ст. 166 ГК РФ также следует, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При таких обстоятельствах и учитывая положения ст. 56 ГПК РФ, истцу необходимо представить доказательства наличия у него предусмотренного законом права или интереса, которые будут восстановлены при удовлетворении настоящего искового заявления.

К таковым истец относит наличие у него права на квартиру, возникшего на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года.

Вместе с тем, как следует из п. № этого договора продавец - ФИО9 и покупатель - ФИО5 обязались в будущем заключить основной договор дарения доли земельного участка и договор купли-продажи спорного по настоящему делу жилого помещения в жилом доме, расположенном на земельном участке общей площадью № квадратных метров с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> по генплану жилой застройки юго-западного склона.

Из п. 1.4 этого договора следует, что для заключения основного договора купли-продажи Квартиры Продавец обязывался своими силами и за свой счет: ввести жилой дом в эксплуатацию; получить в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю свидетельство о государственной регистрации право собственности на указанный жилой дом.

Из содержания договора также следует, что на момент его заключения земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, принадлежит на праве долевой собственности ФИО14, ФИО9 и ФИО6 (п. 2.1.).

Кроме того, в соответствии с договором Продавец обязывался заключить с Покупателем основной договор дарения доли земельного участка и договор купли-продажи жилого помещения в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя. 

При этом, согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ года о государственной регистрации перехода прав на земельный участок с кадастровым номером № на котором осуществлялось строительство жилого дома, ФИО9 в период с ДД.ММ.ГГГГ года действительно являлся собственником № этого участка, а другими участниками долевой собственности являлись ФИО14 и ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО9 уже не являлся собственником участка, а право собственности на него передано ФИО6

ДалееДД.ММ.ГГГГ года ФИО6 продал участок ФИО7, а ФИО9 уже более не приобретал права собственности ни на весь участок, ни на его доли. 

Таким, образом, судом установлено, что на момент подписания с ФИО5 предварительного договора купли-продажи ФИО9 не являлся собственником земельного участка, на котором планировалось осуществлять строительство жилого дома, и не приобретал права собственности на него в будущем.

Одновременно, судом не могут быть приняты во внимание доводы истца, что при заключении с ней предварительного договора купли-продажи ФИО9 действовал от имени ФИО6 на основании нотариальной доверенности.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора суду надлежит принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Из буквального толкования представленного истцом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года не следует, что ФИО9 выступает от чьего-либо имени, в договоре нет указания на доверенность. Более того, в пункте 2.1. договора ФИО9 называет себя в числе правообладателей земельного участка, которым на тот момент он уже не является.

Везде по тексту договора ФИО9 указан как Продавец в единственном числе. В конце договора имеются подписи, в частности ФИО9 в качестве Продавца, и ФИО5 в качестве покупателя.

Из расписок о передаче денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что денежные средства по договору получал лично ФИО9 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО9 при заключении с истцом предварительного договора действовал от себя лично и в своих интересах.

Таким образом, в действиях ФИО9 при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ года не усматриваетсяпредставительства в интересах другого лица в порядке ст. 182 ГК РФ.

Доказательств возникновения у ФИО9 права собственности на спорное имущество, равно как и доказательств возникновения у ФИО9 иных законных оснований распоряжаться спорным имуществом, истцом суду не представлено.

Доказательств заключения основного договора, передачи спорного помещения во владение истца в материалах дела также не имеется. При таких обстоятельствах суд считает, что спорное помещение во владение истца не поступало.

Изложенное дает суду основания считать, что спорное помещение никогда не было обременено правам истца, следовательно, суд не может согласиться с доводом из иска о заключении оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ года при наличии каких-либо обременений спорного имущества. 

Учитывая изложенное, истец не является лицом, чьи права будут обеспечены в результате признании оспариваемой сделки недействительной, следовательно, оснований для удовлетворения соответствующих исковых требований не имеется.

Кроме того, суд усматривает в заявленных исковых требованиях цель истца впоследствии приобрести спорное имущество посредством признания недействительными сделок по его отчуждению, используя правовые механизмы ст.ст. 166-181 ГК РФ, в то время как ранее ФИО5 уже пыталась достигнуть этой цели путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.ст. 301-302 ГК РФ).

Согласно вышеуказанному решению суда от ДД.ММ.ГГГГ годаотказано в удовлетворении иска ФИО5 к ФИО2 и ФИО3 об истребовании спорного помещения из их владения.

Судом ФИО2 и ФИО3 признаны добросовестными приобретателями этого объекта недвижимости.

Настоящий суд учитывает, что согласно ГК РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Однако, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, что фактически следует из рассматриваемого иска, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, о чем заявляет истец, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного частями 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. 

Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска.

Иное истолкование положений частей 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть будет фактически требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. 

Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, 

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 и ФИО19».

Таким образом, заявленные исковые требования не могут быть удовлетворены также и потому, что это будет противоречить правам и законным интересам добросовестных приобретателей спорного имущества, что добросовестность ранее установлена решением суда от ДД.ММ.ГГГГ года.

Одновременно суд не может согласиться с доводом истца о мнимости оспариваемого договора, поскольку в судебном заседании установлено, что ФИО1 получила спорное имущество в собственность и оплатила его стоимость продавцу ФИО7

Установление обстоятельств, которые свидетельствуют о совершении конкретных действий, направленных на создание соответствующих заключенным сделкам правовых последствий, исключает признание сделки мнимой в соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ. 

Учитывая фактические обстоятельства данного дела, само по себе признание судом ничтожным оспариваемого истцом договора также не будет иметь для истца никакого правового значения.

Принимая настоящее решение, суд учитывает положения ч. 1 ст. 429 ГК РФ, исходя из содержания которой, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. 

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не подлежит признанию сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Таким образом, истец при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ года фактически не приобретал права требовать передать ему спорное имущества, а приобрел лишь право требовать заключить с ним договор купли-продажи.

Более того, в силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. 

Однако, в силу той же нормы закона, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков, а ответчиком по иску в таком случае будет являться сторона договора, не исполнившая свое обязательство. 

Исходя из смысла указанных правовых норм, надлежащим способом защиты нарушенного права при условии невозникновения права владения вещью и наличия иных установленных законом обстоятельств, является понуждение недобросовестной стороны обязательства к совершению таких действий, а при условии передачи вещи третьему лицу – возмещение недобросовестной стороной обязательства убытков.

Аналогичная правовая позиция изложена в абз. 6 и 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой суд признает право на обращение в суд с иском о признании права собственности лишь у лица, считающего себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

При этом, законодатель не называет в качестве самостоятельного основания к удовлетворению такого иска оплату имущества. Данное обстоятельство при рассмотрении спора о праве собственности на имущество имеет значение лишь при условии передачи имущества во владение заявителя. 

Назначение платежа, осуществленного ФИО5 по предварительному договору, состояло в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения возможного будущего обязательства «покупателя» по оплате цены квартиры, а не обязательств по основному договору, которые так не возникли.

ФИО5 же никогда не владела спорным имуществом, следовательно имеет в настоящее время лишь право на возмещение убытков, причиненных ей неисполнением вышеуказанного предварительного договора купли-продажи. 

Учитывая изложенные, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца. 

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления заявлению ФИО5 к ФИО2,, ФИО1, ФИО3, ФИО6 и ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме, а именно с 22 мая 2017 года.

Судья 

К.К. Сидорук

На момент публикации не вступило в законную силу

Согласовано судья