дело № 2-5160/2025

07RS0001-02-2025-003103-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нальчик 2 октября 2025 года 

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего – судьи Бажевой Р.Д., 

при секретаре судебного заседания – Нальчиковой М.Х., 

с участием:

истца ФИО1 ФИО10 и её представителя ФИО2 ФИО11, 

представителя ответчика ФИО3 ФИО12 - ФИО4 ФИО13

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО14 действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО5 ФИО15 к ФИО3 ФИО16 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, возложении обязанности внести сведения в ЕГРН, 

установил:

ФИО1 ФИО18 действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО5 ФИО17 обратилась в суд с иском к ФИО3 ФИО19 о признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: КБР, 

<

адрес> кадастровый №, заключенный между ФИО4 ФИО20 действующей как законный представитель несовершеннолетнего ФИО5 ФИО21 и ФИО3 ФИО22 заключенным; признать за ФИО5 ФИО23 право собственности на комнату общей площадью 18,2 кв.м., расположенную по адресу: КБР, 

<

адрес>, ком. №, кадастровый №; обязать Управление Росреестра по КБР внести сведения о праве собственности ФИО5 ФИО24 на комнату, расположенную по адресу: КБР, 

<

адрес>, ком. №, кадастровый № в ЕГРН. 

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: КБР, 

<

адрес> пл. 18,2 кв.м. с кадастровым номером № Общая стоимость недвижимости составила 800000 руб., из которых 550000 руб. - аванс переданный в момент заключения предварительного договора; 250000 руб. - остаток суммы уплачен до подписания основного договора купли-продажи. 

ДД.ММ.ГГГГ, исполнив свои обязательства по договору купли-продажи, стороны подписали основной договор купли-продажи, а также акт приема-передачи комнаты, расположенной по адресу: КБР, 

<

адрес> кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ стороны явились в МФЦ и подали документы для регистрации сделки. В регистрации отказано, поскольку на объект недвижимости наложен арест и запрет на регистрационные действия судебным приставом-исполнителем. Истец потребовала от ответчика возврат денежных средств, либо снятие запрета регистрационных действий и зарегистрировать переход права собственности. Ответчик обещал снять арест с объекта недвижимости, либо вернуть денежные средства. В течение двух лет ответчик под различными предлогами не вернул денежные средства.

Обязательства по возврату денежных средств ответчиком не выполнено. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена досудебная претензия с требование возврата денежных средств полученных при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства ответчиком не исполнены. 

Истец и её представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явился, обеспечил участие своего представителя, который исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Пояснил, что ответчик не оспаривает заключение договора купли-продажи, и что после выяснения, что на спорный объект наложен запрет, стороны пришли к соглашению, что ответчик будет возвращать сумму по договору купли-продажи по частям ежемесячно по 80000 руб., однако после подачи настоящего иска, ответчик перестал выплачивать деньги.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора Управление Росреестра по КБР, ООО ПКО «ЦДУ Инвест», ООО МКК «Русинтерфинанс», НАО ПКО «Первое клиентское бюро», АО МК «Центр Финансовой Поддержки», извещенные надлежащим образом не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи, с чем дело рассмотрено без их участия. 

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО25 и ФИО1 ФИО26, действующая как законный представитель несовершеннолетнего ФИО5 ФИО27, подписан предварительный договор купли-продажи комнату, находящейся по адресу: 

<

адрес> площадью 18,2 кв.м.. Стоимость комнаты определена в размере 800000 руб. В качестве аванса передана сумма в размере 550000 руб., остальная денежная сумма в размер 250000 руб. будет уплачена при подписании основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО28 и ФИО5 ФИО29 от имени которого действует как законный представитель ФИО1 ФИО30 подписан договор купли-продажи комнаты, общей площадь. 18,2 кв.м., с кадастровым номером № находящейся по адресу: 

<

адрес>, за 450000 руб. В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи комнаты.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на комнату с кадастровым номером № постановлениями судебного пристава-исполнителя Терского РОСП УФССП России по КБР от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ наложены запреты на совершение регистрационных действий.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Терского РОСП УФССП России по КБР по исполнительному производству в отношении ФИО3 ФИО31 объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества ФИО3 ФИО32 в том числе и в отношении помещения с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Терского РОСП УФССП России по КБР по исполнительному производству в отношении ФИО3 ФИО33. объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества ФИО3 ФИО34 в том числе и в отношении помещения с кадастровым номером 07:09:0101020:222 по адресу: КБР, 

<

адрес>, ком. 24.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Терского РОСП УФССП России по КБР по исполнительному производству в отношении ФИО3 ФИО36 объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества ФИО3 ФИО35 в том числе и в отношении помещения с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. ч. 3 - 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенными, не может служить основанием для признания за покупателем права собственности на спорный объект недвижимости. 

Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное жилое помещение не произведена, оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности, а также внесение сведений в ЕГРН, не имеется. 

Положениями Федерального закона от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Мерами принудительного исполнения является наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества (статья 68).

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи (часть 1 статьи 119).

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества (часть 4 статьи 80).

Согласно пунктам 50, 51 упомянутого Постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, доказав, что он является собственником спорного арестованного имущества.

Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, законодатель прямо указал, что в случае спора о принадлежности имущества, на которое обращается взыскание, способом защиты прав заинтересованного лица является предъявление иска об освобождении имущества от ареста (исключения из описи).

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В абзаце втором пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты. 

Учитывая предмет исковых требований и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что в данном случае истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права. 

Подтверждение в судебном заседании представителем истца о подписании договора купли-продажи спорного объекта недвижимости и передача денежных средств по договору, не имеют правового значения для рассмотрения заявленных исковых требований, учитывая неверно избранный истцом способ защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО37 действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО5 ФИО38 к ФИО3 ФИО39 о 

признании договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № заключенным, 

признании за ФИО5 ФИО40 права собственности на комнату расположенной по адресу: КБР, 

<

адрес>, ком. 24, кадастровый №, 

возложении на Управление Росреестра по КБР обязанности внести сведения о праве собственности ФИО5 ФИО41 на комнату расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый № в Единый государственный реестра недвижимости, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через в Нальчикский городской суд КБР.

Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2025 года. 

Председательствующий -